Сообщений в теме: 29

[xantya]

Здравствуйте, уважаемые коллеги!
Вопрос в следующем:
Ст. 1 214-ФЗ устанавливает, что " настящий закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве" и т.д.
Ст. 6 этого же закона..." Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства"...
Вопрос: Фирма застройщик заключает с гражданами ДДУ по форме, соответствующей требованиям ст. 4 214-Фз, регистрирует в ФРС ит.д. срок передачи квартир стоит у всех одинаковый - все вроде бы хорошо.
Далее - эта же фирма выигрывает аукцион - право заключить Госудаственный контракт на участие в долевом строительстве для нужд РФ, по Документации об аукционе срок передачи другой - нежели в ранее заключаемых договорах ДДУ

Пожалуйста, выскажите мнение:
Могут ли применяться при продаже квартир дольщикам помещений в одном и том же доме одновременно ДДУ по нашей форме с одними сроками передачи квартир дольщикам - и Контракты заключенные по форме и с теми сроками передачи имущества, которые содержались в Конкурсной документации?
Проблема в том, что 214-ФЗ не устанавливает одной формы ДДУ, а только оопределяет какие условия должен содержать данный договор- я делаю вывод что может быть документ с названием ДДУ- и Контракт тоже может быть , со сроками хуже - но ведь Госзказчик тоже не может проводить аукционы по какого-то конкретного застройщика чтоб срок сдачи совпадал со сроком, указанным в проектной декларации...

Или я вообще не должна была принимать участие в аукционе?

[Le vin]

xantya
МОжет, имеет смысл порассуждатьв том направлении, что поскольку по контракту для гос. нужд привлекаются денежные средства НЕ ГРАЖДАН И НЕ ЮР.ЛИЦ, а средства соотвествующего бюджета, то 214-ФЗ не может регулировать отношения с гос. заказчиком по поводу участия гос. заказчика в долевом строительстве, кроме того, эти отношения регулируются специальным законом (94-ФЗ)... ну и т.д.
КМК, при таком подходе Ваша проблема снимается.

[xantya]

можно я уточню - то есть Вы считаете, что продажа квартир в одном доме по разным договорам возможна? Послушав речь о регистратора в ФРС я несколько растеряла доводы....

Добавлено в [mergetime]1227861065[/mergetime]

поскольку по контракту для гос. нужд привлекаются денежные средства НЕ ГРАЖДАН И НЕ ЮР.ЛИЦ, а средства соотвествующего бюджета, то 214-ФЗ не может регулировать отношения с гос. заказчиком

Спасибо огромное - я даже не подумала об этом, основывалась скорее на публичном основании правоотношений

[Dremlin]

Да даже если бы и юр.лицо, но не долевой договор, а инвестиционный - никаких проблем.

[Iv+]

право заключить Госудаственный контракт на участие в долевом строительстве для нужд РФ, по Документации об аукционе срок передачи другой - нежели в ранее заключаемых договорах ДДУ

И что, привлечение денежных средств граждан тоже предусмотрено Гос. контрактом?
ИМХО контракты муниципальные и государственные предусматривают финансирование за счет соответствующих бюджетов.
И потом, дом сдается единым зданием (либо секцией), вне зависимости от источников финансирования.
ИМХО условия для контракта разработаны однобокими специалистами.

С уважением

[xantya]

И что, привлечение денежных средств граждан тоже предусмотрено Гос. контрактом?

нет - здесь ситуация в следующем:
мкжд строится - все у него в порядке демля, разрешение на строительство и т.д. проектная документация опубликована и заключено например из 250 квартир всего дома 150 договоров долевого участия с гражданами, со сроком сдачи дома и предачи квартир гражданам в срок, указанные в проектной декларации. ДДУ регистрируются в ФРС - первая часть марлезонского балета
Вторая часть - застройщик принимает участие в аукционе на право заключить госконтракт на долевое участие в строителсьтве МКЖД, и предлагает Заказчику оставшиеся 100 квартир - заключает соответственно госконтракт, в котором все хорошо, срок сдачи дома - более поздний чем в проектной декларации. и дело не в том, что могут подозрения возникнуть - что мы таким образом пытаемся дом позже сдать, а в том, что ФРС считает, что все договоры по квартирам этого дома должны быть одинаковыми

[Satira]

xantya

а в том, что ФРС считает, что все договоры по квартирам этого дома должны быть одинаковыми

И чем аргументирует? Законом или здравым смыслом?:-)

А так я тоже считаю, что отношения Застройщика по госконтракту не попадают под действие 214-го и соответственно требования ст. 6 этого закона на них распространяться не должны.

Сообщение отредактировал Satira: 29 November 2008 - 17:41

[Iv+]

И потом, дом сдается единым зданием (либо секцией), вне зависимости от источников финансирования.

И как Вы будете выходить из этого?
ИМХО при разработке условий участия в аукционе все-таки организаторы обязаны были предусмотреть возможность согласования срока в соответствии с установленным договором сроком сдачи МКД.

С уважением

[Jazzanova]

исходя из логики закона
срок передачи квартир должен быть единым для всех дольщиков в том числе и для государства
если же речь идет о контракте купли-продажи для госнужд и у вас уже есть протокол распределения квартир
то можете указывать другой срок
имхо
так как контракт для госнужд и дду - разные сделки

[Iv+]

А другой, это более поздний или более ранний?
Если более ранний то со стороны дольщиков могут быть претензии.

С уважением

[Satira]

Jazzanova, Iv+
То есть Вы считаете, что договоры с государством все же под действие 214 попадают?



Добавлено в [mergetime]1228041821[/mergetime]

если же речь идет о контракте купли-продажи для госнужд и у вас уже есть протокол распределения квартир

Поясните, плиз...я так понимаю, что квартир еще нет

[Jazzanova]

Iv+

Если более ранний то со стороны дольщиков могут быть претензии.

если речь идет о сделке дду с государством, которое занимает позицию дольщика, то да
но есть сомнения что государство вправе заключать дду
ибо покупка товаров для госнужд осуществляется через государственный контракт - через торги
см. соответствующий закон

То есть Вы считаете, что договоры с государством все же под действие 214 попадают?

контракт для госнужд и дду - разные сделки

разные сделки разное регулирование

Сообщение отредактировал Jazzanova: 01 December 2008 - 15:22

[xantya]

при разработке условий участия в аукционе все-таки организаторы обязаны были предусмотреть возможность согласования срока

на мой взгляд это невозможно - ведь тогда получися, что аукцион проводится под конкретного застройщика - а ведь государство просто говорит - что ему к тому-то сроку нужны квартиры, а уже сам застройщик выбирает участвовать ему или нет в аукционе - исходя из того, упевает он по СВОИМ срокм квартиры сдать или нет - то есть попадает ли - успевает ли к объявленному сроку.

[Bastinda]

То есть Вы считаете, что договоры с государством все же под действие 214 попадают?

Строго говоря, в 214-ФЗ речь о государстве и муниципалитетах не идет. Закон говорит о физических и юридических лицах.
Тут как-то обсуждался этот вопрос, в принципе, я там все написала.

НО

На прошлой неделе мы регистрировали договор инвестирования, заключенный между двумя юридическими лицами. На 1 квартиру. Знаю, что маразм, но выбора у нас особо не было. При этом физическими лицами при строительстве дома даже не пахло. УФРС заняла позицию, что пункт 3 статьи 1 распространяется только на случаи, когда есть единый инвестор на весь дом.
Даже разъяснения дали.
Так что мнения - мнениями, а на практике получается по-разному.

[xantya]

пункт 3 статьи 1 распространяется только на случаи, когда есть единый инвестор на весь дом.

из смысла этого пункта- вообще не поняла - как он к вашей ситуации относится - какая разница сколько инвесторов- если пункт говорит на что 214-ФЗ не распространяется, а не о количестве инвесторов?

Даже разъяснения дали.

а мне разъяснения?

[Bastinda]

а мне разъяснения?

Завтра мне этот шедевр в работу отпишут - выложу.

[Satira]

Bastinda

То есть Вы считаете, что договоры с государством все же под действие 214 попадают?


Строго говоря, в 214-ФЗ речь о государстве и муниципалитетах не идет. Закон говорит о физических и юридических лицах.

Вот и я считаю, что не распространяется! Следовательно претензии ФРС не уместны. О нарушении прав долевиков можно будет говорить лишь по факту такого нарушения и никак не по факту заключения контакта с государством, где предусмотрен более позний срок ибо к долевикам он прямого отношения не имеет.

Тут как-то обсуждался этот вопрос, в принципе, я там все написала

А координаты не помните?

[Bastinda]

А координаты не помните?

вот

[xantya]

Завтра мне этот шедевр в работу отпишут - выложу

спасибо

[Piranha]

Не понимаю сути вопроса - причем тут государств.контракт.
Что Вам требуется сделать?

У Вас обременение передать городу часть квартир по инвестконтракту администрации города н-ска?

Передавайте в соответствии с протоколом распределения площадей.

Городу обычно передается не объект (как в ДДУ), а площади, - по протоколу распределения площадей (хотя по сути одно и то же, но этот протокол ведь Вам не нужно нести в ФРС, это потом пусть у города голова болит (как это в собственность муниципальную оформлять).

Я не понимаю, как это влияет на договоры с дольщиками?

В аукционных договорах обычно пишут такое, что делают юристу смешно (в лучшем случае).
Вот сегодня получила перл от ТОРЗ: "с момента государственной регистрациии платежа" - это дог.аренды земельного участка......

[xantya]

Не понимаю сути вопроса - причем тут государств.контракт.
Что Вам требуется сделать?

У Вас обременение передать городу часть квартир по инвестконтракту администрации города н-ска?

да нет же... нет у меня никаких инвестиционных контрактов и обременений- у меня продажа квартир в одном МКЖД по разным договорам - суть - ФРС говорит - что договор должен быть один - одного вида - с одинаковыми условиями и т.д.- а у меня разные

[Iv+]

У Вас обременение передать городу часть квартир по инвестконтракту администрации города н-ска?

Понятие инвестиций изучали?
Контракт администрации города называется "муниципальный заказ", что немножно иное.
А по делу.
Почему договор строительства 100 квартир не может быть договором подряда?
Не имеющим отношения к долевому строительству.

С уважением

[Jazzanova]

Iv+
подряд или купля-продажа квартир - без разницы
если строительство за счет средств бюджета, то необходимы торги и госконтракт

Сообщение отредактировал Jazzanova: 02 December 2008 - 14:53

[Bastinda]

Обещанные разъяснения:

Управление Федеральной регистрационной службы по ______ области (далее - Управление), рассмотрев Ваше обращение о необходимости государственной регистрации договора инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: ________, сообщает следующее.

Строительство жилых домов регулируется двумя законами: Законом Российской Федерации от 25.02.1999 № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестировании) и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

В случае если финансированиё строительства жилого дома в полном объеме осуществлялось одним инвестором, порядок заключения данного договора регулируется нормами Закона об инвестировании, а именно - договор об инвестировании не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости инвестору необходимо представить:

- заявление;

- документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав;

- учредительные документы (если инвестором является юридическое
лицо);

- документы, подтверждающие полномочия его представителя;

- документ, подтверждающий право собственности или право пользования застройщиком земельным участком, отведенным для создания объекта недвижимости;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

- передаточный акт;

- кадастровый паспорт;

- документ о присвоении дому постоянного почтового адреса;

- договор инвестирования;

- документ, подтверждающий, что финансирование строительства жилого дома в полном объеме осуществлялось одним инвестором в виде капитальных вложений;

- иные документы в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Если строительство финансировалось несколькими физическими и (или) юридическими лицами, что в Вашем случае подтверждается справкой _________ от 19.11.2008 № 1-9/925, документы на государственную регистрацию прав должны быть представлены в соответствии с Законом о долевом строительстве. Согласно п. З ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрация и считается заключенным с момента его регистрации.

После государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право гражданина на объект долевого строительства может быть зарегистрировано с предоставлением документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Законом о долевом строительстве.

Дополнительно сообщаем Вам, что поскольку разрешение на строительство указанного жилого дома получено в 2007 году, ссылки на нормативные правовые акты 1991 года (Закон РСФСР от 26.06.1991 Ж 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР») и 1999-200 1 годы (Обзор судебной практики Верховного суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов») не состоятельны.


Добавлено в [mergetime]1228207515[/mergetime]
В строительстве дома участвовало 1 юридическое лицо (1 квартира) и 1 муниципальное образование (3 квартиры).
Физических лиц не было.

[xantya]

ну и ну...
а я-то думала- если например не один, а два инвестора собрались и начали строить МКЖД- ну и пусть строят по инвестиционному договору, только в этом случае - квартиру на этапе строительства гражданам не продают - а потом - после ввода МКЖД в эксплуатацию - продают.