Сообщений в теме: 39

[параски]

Доброе время суток!
Заранее благодарю тех кто откликнеться!
Ситуация следующая:
Юридическое лицо(ЮЛ) приобрело часть здания, по свидетельству комнаты с- по, после чего приобрело вторую часть здания так же комнаты с- по. де факто став собственником всего здания. Когда же ЮЛ обратилось в УФРС об объединение свидетельств, был получен отказ так как площадь по свидетельствам не сопадала с площадью РТИ. как выяснилось при КП выпали места общего пользования т.е. лестница. В настоящее время собственника на эти МОП нет. т.к. те кто нам продовал так же приобретали части. Приватизация так же была на два ЮЛ.
Если кто то сталкивался с подобной ситуацией буду очень благодарен, уже всю голову сломали как быть.

[invariab1e]

ПОдать на регистрацию, обжаловать отказ на основании ст. 36 Жилищного кодекса.
Если не прокатит признать право собственности на здание в целом в судебном порядке и обязать зарегистрировать.
ИМХО так ситуация видится

[Stoner]

invariab1e
не видно из описания проблемы, что здание жилое.

[параски]

ПОдать на регистрацию, обжаловать отказ на основании ст. 36 Жилищного кодекса.
Если не прокатит признать право собственности на здание в целом в судебном порядке и обязать зарегистрировать.
ИМХО так ситуация видится

это нежилое помещение, поэтому нормы ЖК не применимы, Признать право собственности на все здание, да тоже изначально была мысль, сталкнулся сразу постановление ВАСа, если в договоре КП не указаны места общего пользования, то они остаються в собственности прежнего собственника.

Добавлено немного позже:

invariab1e
не видно из описания проблемы, что здание жилое.

нежилое здание, а проблема в том что из за того что у нас выпали МОП де юре стоит на рег. учете два независимых объекта, с одинаковым адресом отличающиеся только номерами комнат. Для того чтоб выкупить землю под нашим зданием необходимо предоставить документы на все здание, мы соответственно этого сделать не можем.

[параски]

ЛЮБДИ АУУУУ, ну что совсем ни кто с подобным не сталкивался???

[ViRUS]

Купите эту лестницу в 1997 году...

[Тупая блондинка]

заключите договор купли-продажи МОП со вторым продавцом

[параски]

заключите договор купли-продажи МОП со вторым продавцом

Мы бы с удовольствием это сделали, но только вот вопрос в том как они могут отчуждать, то что им не принадлежит???
в РП первый вопрос будет представьте документы на права собственности.

Добавлено немного позже:

Купите эту лестницу в 1997 году...

Признаюсь, была такая мысль даже общался по поводу нее с БТИ, беда заключаеться в том, что отчуждать ее должен комитет по управлению имуществом, а делать левый договор с администрацией вот как то нет желания.

[параски]

Мда, что то совсем высказываний ни каких, народу совсем не интересен сей казус.
А ведь здесь действительно правовой казус. В то время отчуждение происходило без учета МОП, что в сегодняшней ситуации и породило подобное, странно, что ни кто с подобным еще не сталкивался((((

[Тупая блондинка]

Цитата(Тупая блондинка @ 2.04.2009 - 12:10)
заключите договор купли-продажи МОП со вторым продавцом
Мы бы с удовольствием это сделали, но только вот вопрос в том как они могут отчуждать, то что им не принадлежит???
в РП первый вопрос будет представьте документы на права собственности.

Если с удовольствием, то сделайте, потом обжалуйте отказ ФРС, можно применить аналогию с мноквартирным жилым домом.

[параски]

Цитата(Тупая блондинка @ 2.04.2009 - 12:10)
заключите договор купли-продажи МОП со вторым продавцом
Мы бы с удовольствием это сделали, но только вот вопрос в том как они могут отчуждать, то что им не принадлежит???
в РП первый вопрос будет представьте документы на права собственности.

Если с удовольствием, то сделайте, потом обжалуйте отказ ФРС, можно применить аналогию с мноквартирным жилым домом.

Существует арбитражная практика, о том что аналогия по ЖК не предусматривается. На основание чего мы будем обжаловать отказ РП, если их отказ будет основываться на непредоставление документов о праве собственности на даные кв.м.

[КУЦЫЙ]

В плане приватизации МОП отсутствуют?

[Ludmila]

Высказался же ВАС РФ вчера. После этого, на мой взгляд, дискуссия по этому поводу вообще смысла не имеет.

[Texas]

Ludmila, на сайте ВАСа не могу найти , там только проект, где посмотреть в окончательном виде?

[Ludmila]

где посмотреть в окончательном виде?

Ну, насколько я понимаю, окончательного вида ещё нет, но по большинству вопросов (11 из 12) только один вариант, так что, вероятнее всего, в таком виде и примут.

Добавлено немного позже:
По крайней мере, концепцию на прямо противоположную менять вряд ли будут...

[register]

Людмила, приветствую
Прошу прощения, но я не поняла, о каком проекте (видимо , постановления Пленума ВАС или Информационного письма Президиума ВАС) идет речь? Если возможно, дайте, пожалйуста, ссылку.
На сайте ВАС нашла только проект Концепции, и там об этой проблеме вот что (привожу выдержки):

СОВЕТ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО КОДИФИКАЦИИ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
103132, Москва, ул. Ильинка, д. 8 Телефон: 606-36-39, факс: 606-36-57



Проект
рекомендован Президиумом Совета к опубликованию в целях обсуждения (протокол № 3 от 18 марта 2009 г.)



КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
О ВЕЩНОМ ПРАВЕ


2.7........Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, то есть зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом смысле, самого здания. Вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом установленных технических правил, регламентирующих возможность и пригодность помещений для самостоятельного использования. С другой стороны, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на каждое помещение в здании, должно иметь возможность зарегистрировать свое право собственности на это здание как на единый объект недвижимости. Такая же возможность должна быть предоставлена собственникам всех помещений в здании, желающим объединить принадлежащие им помещения в один объект недвижимости и приобрести право общей долевой собственности на соответствующее здание. Действующий ГК РФ положений, регулирующих указанные отношения, не содержит. В настоящее время в законодательстве имеются лишь нормы, регламентирующие особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости (статья 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 141-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости).
Вместе с тем вполне допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание означает признание (без внесения соответствующих записей в реестр) права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь значение в случаях такого использования собственником здания находящихся в нем отдельных помещений, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений (например, передача собственником в аренду или безвозмездное пользование отдельных помещений в здании). Однако в данном случае в юридическом смысле речь должна идти не о распоряжении помещением как самостоятельным объектом недвижимости (который в данном случае отсутствует), а об осуществлении собственником здания, в котором помещение расположено, правомочия пользования принадлежащим ему зданием. В действующем законодательстве регулирование указанных отношений, учитывающее их специфику, отсутствует.
Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса о правовом статусе общего имущества здания. Действующий ГК РФ регламентирует этот вопрос только применительно к жилым помещениям, устанавливая в статье 289, что собственнику квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). При этом недостатком нормы статьи 290 ГК РФ, раскрывающей состав общего имущества дома, является отсутствие в ней упоминания о земельном участке, на котором дом расположен. Особенностью возникновения прав на земельный участок является то, что в силу закона с момента регистрации права собственности на помещение возникает право на долю в праве общей собственности на земельный участок. Кроме того, в ГК РФ в достаточной степени не отражены особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество дома.
В ГК РФ отсутствуют и нормы соседского права, применяемые к отношениям между собственниками (владельцами) жилых и нежилых помещений. Действующее жилищное законодательство практически эти вопросы не регулирует. Имеется лишь общая норма части 4 статьи 17 ЖК РФ, согласно которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

3.1. Дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях, озаглавив ее «Право собственности на жилые и нежилые помещения» и предусмотрев в ней следующие нормы:
а) определить понятие помещения, указав, что под помещением как объектом гражданских прав понимается конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодная для использования. Отдельными видами этого объекта, выделяемыми по их целевому назначению, должны быть признаны жилые (предназначенные для проживания граждан) и нежилые (предназначенные для иных целей, не связанных с проживанием граждан) помещения. Помещения могут быть дифференцированы также по признаку пригодности для самостоятельного использования – на основные и вспомогательные. Основные (жилые или нежилые) помещения могут являться самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности;

параски

к сожалению, пока эти изменения в ГК РФ не внесены, вижу только два варианта: 1) приватизировать места общего пользования из муниципальной собственности (я так поняла, что ранее все здание было муниципальным)...хотя это сложнейшая процедура + зависит от муниципального образования, а не от вас; 2) попробовать признать право собственности на все здание в судебном порядке (ответчик - Администрация муниципального образования, может быть, она признает иск и скажет, что в своем реестре мун. собственности спорные лестницы и т.п. не учитывает)...

[параски]

В плане приватизации МОП отсутствуют?

да отсутствует.

Добавлено немного позже:
register
сожалению, пока эти изменения в ГК РФ не внесены, вижу только два варианта: 1) приватизировать места общего пользования из муниципальной собственности (я так поняла, что ранее все здание было муниципальным)...хотя это сложнейшая процедура + зависит от муниципального образования, а не от вас; 2) попробовать признать право собственности на все здание в судебном порядке (ответчик - Администрация муниципального образования, может быть, она признает иск и скажет, что в своем реестре мун. собственности спорные лестницы и т.п. не учитывает)...

Спасибо, я так же эти два варианта, вижу. Вот только в суд. порядке думаю пойти через признания факта владения и пользования.
а судиться с ком. имущества бесполезно, им пофиг они все подсебя загребают.

[register]

я тоже сначала подумала про юрфакт, но есть Инф. письмо ВАС по юр.фактам, согласно которому все вопросы, связанные с правами на имущество через юр.факты решать нельзя (без расссмотрения суды оставляют, так как имеется спор о праве - у вас как раз такой спор: чье же это имущество - ваше или муниципальное).

[параски]

я тоже  сначала подумала про юрфакт, но есть Инф. письмо ВАС по юр.фактам, согласно которому все вопросы, связанные с правами на имущество через юр.факты решать нельзя (без расссмотрения суды оставляют, так как имеется спор о праве - у вас как раз такой спор: чье же это имущество - ваше или муниципальное).

повторюсь, мы признавать хотим не собственность, а владение и пользование, такая практика существует. У нас сложилась ситуация когда по всем документам(БТИ, УФРС, КОН), везде есть два объекта недвижимости с одним адресом но не являющиеся единым зданием. Поэтому мы даже в суд не можем представить фактических докозательств, в инвентарном деле БТИ присутствует ТП первый на все здание, но после этого произошло столько реконструкций что нынешний ТП можно сказать от другого здания.

[register]

параски
Вы имеете ввиду п.1 ч.2 ст.218 АПК РФ - установление факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным?

Но что это даст? ИМХО, на основании такого решения ФРС не зарегистрирует право собственности на все здание...Такие юрфакты устанавливаются для приобретальной давности...Как не назови заявление, очевидно, что в Вашем случае есть спор о праве...

[параски]

параски
Вы имеете ввиду п.1 ч.2 ст.218 АПК РФ - установление факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным?

Но что это даст? ИМХО, на основании такого решения ФРС не зарегистрирует право собственности на все здание...Такие юрфакты устанавливаются для приобретальной давности...Как не назови заявление, очевидно, что в Вашем случае есть спор о праве...

ну для начала, данным фактом мы признаем, что все таки есть строение. дальше, мы как единственные собственники идем в УФРС и просим объеденить свидетельства в одно, так как других собственников, нет. Если будет отказ то обжалуем его, получаеться, что мы избежим сопра о собственности. практика подобная есть:
3.5. Решение суда о признании права собственности на здание не может служить основанием для государственной регистрации права собственности на помещение такой же площадью.

ОАО "Системный оператор - Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы" (далее - ОАО "СО - ЦДУ ЕЭС") обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, представив в качестве правоустанавливающего документа решение Арбитражного суда Самарской области об установлении юридического факта владения и пользования нежилым зданием площадью 10859,20 кв. м как своим собственным.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области было отказано в государственной регистрации права собственности ОАО "СО - ЦДУ ЕЭС" на указанный объект, поскольку, по данным ФФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Самаре, площадь данного нежилого здания составляет 11074,70 кв. м, а площадь 10859,20 кв. м, - это площадь помещения, входящего в состав здания.

ОАО "СО - ЦДУ ЕЭС" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании решения Главного управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание площадью 10859,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, Ленинский район, ул. Полевая, д. 5, и обязании Главного управления зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.07.2005, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции того же суда от 19.09.2005 и кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.11.2005, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о правомерности действий регистрирующего органа.

Таким образом, при предоставлении судебного решения о признании права собственности на объект недвижимого имущества определенного вида и с установленными техническими характеристиками необходимо отказывать в государственной регистрации в случае наличия противоречий между решением суда и информацией, представленной органами технического учета.

Как можно видеть, практика не совсем положительная, но по нашим сведениям, площади в БТИ и наши совпадают.

[RLV79]

параски
Думаю что в ближайшее время Ваша проблема разрешиться:
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРОЕКТ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
№
Москва « ___»_________ 2009 г.
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания, в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.
1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат разным лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Подготовлен Управлением анализа и обобщения судебной практики
Регулирование отношений собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 - 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 247, 249, 289-290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного индивидуального помещения в здании, в том числе лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном здании за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит собственнику помещения в здании в силу закона и не подлежит отдельной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что, исходя из существа указанных отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В исключительных случаях судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
6. По решению собственников помещений, принимаемому единогласно, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, а также отдельных помещений, который является обязательным для любого лица, в том числе лица, которое станет собственником помещения в здании после принятия упомянутого решения. В числе особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.
7. По решению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в аренду (пользование). Например, может быть заключен договор аренды несущей стены или крыши здания для размещения наружной рекламы, аренды подвального помещения и др. Стороной указанного договора на стороне арендодателя признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют солидарную или долевую множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
8. По решению собственников помещений при наличии технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть выделены отдельные помещения, без использования которых будет возможна нормальная эксплуатация иных помещений в здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей, чердаков). На такие помещения устанавливается право общей долевой собственности собственников помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им помещений.
В указанном случае выделенное помещение может являться объектом гражданско-правовых сделок (купли-продажи, аренды и др.). При этом судам необходимо учитывать, что в качестве самостоятельных объектов могут выделяться только такие части здания, которые имеют ограниченное стенами или иными конструктивными элементами здания пространство.
9. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в Реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости должна быть погашена запись о праве собственности на здание в целом ввиду прекращения правового режима здания как единого объекта недвижимости.
В указанном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.
10. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с соответствующим заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае в Реестр вносится запись о праве собственности названного лица на здание, и прекращаются записи о его правах на отдельные помещения.
11. Если в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности одного из собственников нежилых помещений на объекты, относящиеся по своему назначению к общему имуществу здания, то любое заинтересованное лицо, включая собственников иных помещений в данном здании, вправе обратиться с иском об исправлении указанных данных Реестра, поскольку они имеют недостоверный характер. Лицо, на имя которого внесена недостоверная запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество, вправе обратиться к органу, осуществляющему государственную регистрацию права, с заявлением об устранении недостоверных сведений, содержащихся в Реестре. В случае несогласия с решением об удовлетворении данного заявления иные собственники помещений в здании могут обжаловать внесенные в Реестр исправления в суд. К участию в деле привлекаются собственники всех помещений в здании.
Вариант пункта 11.
Если в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности одного из собственников нежилых помещений на объекты, относящиеся по своему назначению к общему имуществу здания, то в случае невозможности для других собственников нежилых помещений реализовать права по владению и пользованию своими нежилыми помещениями без ограниченного пользования указанным имуществом здания, их права могут быть обеспечены установлением сервитута.
При рассмотрении арбитражными судами таких требований подлежат применению статьи 274 - 277 ГК РФ.
12. Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, применяются по их смыслу к любым объектам, в составе которых выделяются самостоятельные объекты недвижимости.
Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации А.А. Иванов
Судья, секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации Т.В. Завьялова

[параски]

RLV79
Спасибо огромное, осталось понять как скоро это случиться))))

[RLV79]

параски

осталось понять как скоро это случиться))))

да, и в каком виде будет конечный текст

[параски]

параски

осталось понять как скоро это случиться))))

да, и в каком виде будет конечный текст

Ну бум надеятся окончательный текст не изменит смысла))))