Сообщений в теме: 16

[nasov2009]

Добрый день уважаемые Юристы. Помогите разобраться в свете последних изменений в закон об ипотеке и судебной практикой.
Залогодатель владеет 1/4 долей в праве общей долевой собственности(Нежилой склад). Купля-продажа в 1997 году с отметкой о гос. рег в администрации, свидетельство о гос. рег. в ЕГРПН оформлено в 2009 году. В 1998 г. заключен договор аренды земельного участка (общая площадь 30 тыс. кв.м.) с муниципалами - размер утвержденной доли в совместном пользовании земельным участком - 313 кв.м. (т.е. функционально обеспечивающий пользование долей склада). В свидетельстве о гос. рег. от 1998 г. - право аренды зем. участка площадью 313 кв.м.
По Выписке из ЕГРПН от 2009 г. правообладатель участка (общая площадь 30 тыс. кв.м.) не указан, но указаны обременения, в том числе и право аренды Залогодателя до 2024 года + ещё порядка 5 арендаторов и несколько ипотек.
С комитета имущественных отношений (как от муниципалов) на запрос о согласовании залога права аренды земельного участка пришел ответ, что они согласуют залог права аренды участка на условиях договора аренды 1998 г.
Будет ли такая ипотека (часть склада+залог права аренды земли под частью склада) действительной? Правомерно ли требовать залог права аренды участка целиком (при том, что остальная недвижимость на участке не принадлежит залогодателю)? Если целиком участок брать, нужно ли согласие предыдущих залогодержателей права аренды, указанных в выписке из ЕГРПН по участку (Банки)?

Сообщение отредактировал nasov2009: 30 September 2009 - 19:46

[Ludmila]

nasov2009, для начала неплохо бы услышать Ваше мнение...
Здесь всё-таки профессиональный форум...

[nasov2009]

nasov2009, для начала неплохо бы услышать Ваше мнение... 
Здесь всё-таки профессиональный форум... 

Предложить Залогодателю переоформить договор аренды и убрать фразу по поводу размера утвержденной доли в совместном пользовании земельным участком - 313 кв.м. (т.е. функционально обеспечивающий пользование долей склада). Ждем регистрации а затем готовим ипотеку или одновременно подаем документы (Минусы - Залогодателю не хочется возиться, да и Муниципалы будут мозги делать). Согласие Муниципалов не требуется, т.к. аренда свыше 5 лет. Но для минимизации рисков получить согласие предыдущих Залогодержателей получить, т.к. все-таки последующая ипотека.
Проблема в том, что право аренды части участка, как ни крути, зарегистрировано в егрпн и Ипотека без земли не пройдет(была мысль взять спраку у КИО, о том что права на землю у Залогодателя не оформлены). Есть вариант расторгнуть договор аренды, но это долго, а у нас на все 2 недели максимум.

[Ludmila]

Предложить Залогодателю переоформить договор аренды и убрать фразу по поводу размера утвержденной доли в совместном пользовании земельным участком - 313 кв.м. (т.е. функционально обеспечивающий пользование долей склада). Ждем регистрации а затем готовим ипотеку или одновременно подаем документы (Минусы - Залогодателю не хочется возиться, да и Муниципалы будут мозги делать). Согласие Муниципалов не требуется, т.к. аренда свыше 5 лет. Но для минимизации рисков получить согласие предыдущих Залогодержателей получить, т.к. все-таки последующая ипотека.
Проблема в том, что право аренды части участка, как ни крути, зарегистрировано в егрпн и Ипотека без земли не пройдет(была мысль взять спраку у КИО, о том что права на землю у Залогодателя не оформлены). Есть вариант расторгнуть договор аренды, но это долго, а у нас на все 2 недели максимум.

Поток сознания какой-то...
А если то же самое, только по-русски, и со ссылкой на НПА?
И, я надеюсь, Вы понимаете, что заложить "часть склада" Вы никак не можете?

Добавлено немного позже:
И это... почитайте закон об ипотеке, там есть ответ почти на все Ваши вопросы...

[nasov2009]

Поток сознания какой-то...
А если то же самое, только по-русски, и со ссылкой на НПА?
И, я надеюсь, Вы понимаете, что заложить "часть склада" Вы никак не можете?
Добавлено немного позже:
И это... почитайте закон об ипотеке, там есть ответ почти на все Ваши вопросы...
[/quote]

Попробую на русском:
Недействительность договора ипотеки у нас возникнет в связи с тем, что нельзя заложить часть здания с одновременным залогом права аренды земельного участка функционально обеспечивающего пользование этим зданием (ст. 69 ФЗ об Ипотеке).
Если договор аренды будет заключен Залогодателем с Муниципалами на весь участок целиком сроком по 2024 г. (путем заключения доп. соглашения), то мы решаем проблему новой редакции ст.69 ФЗ об ипотеке.

По поводу невозможности заложить часть склада - Доли выделены.
На все доли имеется тех. паспорта, в которых на поэтажном плане они выделены и обособлены (не идеальные доли).
Как ни странно, по выписке из ЕГРПН один из долевиков 3 месяца назад заложил в том же складе 13/100 доли и в приложение к пакету на регистрацию имеется письмо от Комитета имущ.отн, о том, что права аренды на участок он не оформлял, след-но Ипотека без земли (п. 4 Инф. Письма Президиума ВАС от 27.02.2001 № 61).

И это...Обалденный ответ, спасибо ВАМ, все четко, а главное со ссылками на НПА и практику потрясную привели.

[Ludmila]

nasov2009, Вы бы для начала уяснили разницу между долей в праве собственности и частью здания... Это две большие разницы...

Так что заложить часть здания Вы не можете, это булет ничтожная сделка...

это...Обалденный ответ, спасибо ВАМ, все четко, а главное со ссылками на НПА и практику потрясную привели.

А Вы ожидали, что я вместо Вас сделаю Вашу работу? Что Вам не надо самостоятельно проработать вопрос - тут Вам принесут готовый ответ на блюдечке с голубой каёмочкой?

[nasov2009]

nasov2009, Вы бы для начала уяснили разницу между долей в праве собственности и частью здания... Это две большие разницы... 

Так что заложить часть здания Вы не можете, это булет ничтожная сделка...

это...Обалденный ответ, спасибо ВАМ, все четко, а главное со ссылками на НПА и практику потрясную привели.

А Вы ожидали, что я вместо Вас сделаю Вашу работу? Что Вам не надо самостоятельно проработать вопрос - тут Вам принесут готовый ответ на блюдечке с голубой каёмочкой?

Ну значит наш департамент уже назарегистрировал ничтожных сделок, касаемых этого склада, там порядка 5 долевиков у трех из которых уже есть обременения в виде ипотеки на долю от июля этого года.

Я изложил своё видение данной ситуации и хотел получить мнение специалистов по предложенным мной же вариантам решения, которые устроят и Клиента (нужны деньга, а имущества больше нет) и Кредитора (получит залог) и Департамент (ипотека надлежащая).
Ваше мнение, как я понимаю - изначально ипотека недействительна, так как объектом не может выступать доля. Наш департамент пропускает эти сделки, если тех. учет и кадастровый учет долю обособил (есть фиксированные планом границы помещения, соответствующие доле).
Меня интересует только вопрос с залогом права аренды. Есть ли смысл заморачиваться с перезаключением договора или нужно отказываться от прав на землю.
Читай ФЗ там все написано - конкретное решение конечно, но мне нужно мнение людей, которые с аналогичными ситуациями сталкивались, а не напутствия с понтами.

[Изяслав]

nasov2009

Я изложил своё видение данной ситуации

и это видение?
Вы, полагаю, 102-ФЗ и не открывали, в противном случае, по крайней мере имели бы возражения относительно:

изначально ипотека недействительна, так как объектом не может выступать доля

Добавлено немного позже:
nasov2009
моё ИМХО, навскидку и не копаясь - закладывяется доля в ОДС, а требование ст.69 о залоге земли (напоминаю, ИМХО) на залог доли в ОДС на здание не распространяется.

ЗЫ: а эта доля кому-то нужна, кроме остальных участников ОДС?

Сообщение отредактировал str555: 01 October 2009 - 14:16

[nasov2009]

nasov2009

Я изложил своё видение данной ситуации

и это видение?
Вы, полагаю, 102-ФЗ и не открывали, в противном случае, по крайней мере имели бы возражения относительно:

изначально ипотека недействительна, так как объектом не может выступать доля

Закон и практика не всегда совпадают. 2 юриста - 3 мнения, закон я открываю и не по одному разу в день. В последнее время прецеденты пользуются бОльшим авторитетом у Судей.

Добавлено немного позже:
nasov2009
моё ИМХО, навскидку и не копаясь - закладывяется доля в ОДС, а требование ст.69 о залоге земли (напоминаю, ИМХО) на залог доли в ОДС на здание не распространяется.
ЗЫ: а эта доля кому-то нужна, кроме остальных участников ОДС?

Только что побеседовал с начальником отела регистрации нашего департамента по недвижке. Цитирую: Долю в залог оформим без каких-либо проблем, никаких препятсвий в законе нет, мы трактуем ст.5 ФЗ так, единственное - решите вопрос с арендой всего участка целиком, для последующей передачи одновременно доли (1/4 в праве общей долевой собственности) и права аренды земельного участка.

Готовлю документы на регистрацию, а там видно будет.

[Ludmila]

Ваше мнение, как я понимаю - изначально ипотека недействительна, так как объектом не может выступать доля.

Где я такой бред сказала????!!! Не перевирайте мои слова!
Я сказала, что заложить часть Вы не можете. Доля в праве собственности и часть здания - это две совершенно разные вещи.
Если Вам принадлежит доля в праве собственности, по договор залога части здания будет являться ничтожной сделкой.

моё ИМХО, навскидку и не копаясь - закладывяется доля в ОДС, а требование ст.69 о залоге земли (напоминаю, ИМХО) на залог доли в ОДС на здание не распространяется.

А вот это фиг его знает... Вопрос о том, до какой степени требования к залогу недвижимости применяются к ипотеке доли - это вопрос ооочень спорный. Можно очень красиво обосновать прямо противоположные точки зрения, и в отсутствие судебной практики вся эта аргументация - не более чем упражнение в красноречии...

Добавлено немного позже:

Долю в залог оформим без каких-либо проблем

Так Вы же хотели в залог отдавать не долю, а часть помещения...
А залог доли, кстати говоря, это так... таблеточка валерьянки... так как залог доли реальным обеспечением не является.

Добавлено немного позже:
Юристы-то в Вашей организации есть?

[nasov2009]

Ваше мнение, как я понимаю - изначально ипотека недействительна, так как объектом не может выступать доля.

Где я такой бред сказала????!!! Не перевирайте мои слова!
Я сказала, что заложить часть Вы не можете. Доля в праве собственности и часть здания - это две совершенно разные вещи.
Если Вам принадлежит доля в праве собственности, по договор залога части здания будет являться ничтожной сделкой.

моё ИМХО, навскидку и не копаясь - закладывяется доля в ОДС, а требование ст.69 о залоге земли (напоминаю, ИМХО) на залог доли в ОДС на здание не распространяется.

А вот это фиг его знает... Вопрос о том, до какой степени требования к залогу недвижимости применяются к ипотеке доли - это вопрос ооочень спорный. Можно очень красиво обосновать прямо противоположные точки зрения, и в отсутствие судебной практики вся эта аргументация - не более чем упражнение в красноречии...

Добавлено немного позже:

Долю в залог оформим без каких-либо проблем

Так Вы же хотели в залог отдавать не долю, а часть помещения...
А залог доли, кстати говоря, это так... таблеточка валерьянки... так как залог доли реальным обеспечением не является.

Добавлено немного позже:
Юристы-то в Вашей организации есть?

Ну вот мы и поняли друг друга
Действительно, не четко сформулировал чего хотел. Конечно Долю будем в залог брать(я кстати в постах указывал размер и то, что доли выделены).
Тут вопрос о качестве залога не стоит, тупо прописали в кредитном что 2-ой транш будет после оформления ипотеки этой недвижки. Документы предварительно никто не анализировал. Вопрос уже решенный, нужно только риски минимизировать в части залога прав аренды. С мнением str555 по поводу необязательности согласен, есть ряд авторов с такой же позицией но требования руководства - обязательно минимизировать.
Залогодатель начинает сегодня переоформление аренды. Скоро увидим результат.
ЗЫ: Юристы есть.

[Salve]

Поток сознания какой-то... 

А Вы ожидали, что я вместо Вас сделаю Вашу работу?  Что Вам не надо самостоятельно проработать вопрос - тут Вам принесут готовый ответ на блюдечке с голубой каёмочкой? 

Юристы-то в Вашей организации есть?

Где-то я уже это читал

[IAY]

Я правильно понял, что закладывается доля в праве на здание?

[Ludmila]

Я правильно понял, что закладывается доля в праве на здание?

А это автор, похоже, сам не решил... Он вроде упорно хочет заложить часть здания...

[Изяслав]

Ludmila

Он вроде упорно хочет заложить часть здания...

Конечно Долю будем в залог брать

[Ludmila]

str555, это я видела, но там потом потом автор пишет про то, что "доли выделены"... В общем, спорный вопрос, как автор будет предмет ипотеки в договоре описывать...

[nasov2009]

str555, это я видела, но там потом потом автор пишет про то, что "доли выделены"...  В общем, спорный вопрос, как автор будет предмет ипотеки в договоре описывать...

Очень просто - 1/4 доля в праве общей долевой собственности на здание.