Сообщений в теме: 44

[Азазело]

Вот такая ситуация имеет место быть.

На недвижимость юрика (далее будем звать его Должник) приставы по постановлению ИМНС обратили взыскание и выставили его на торги. Торги проводил другой юрик (будем звать его Риэлтер). Торги состоялись, все классно, выиграл их Предприниматель. Заключил договор с Риэлтером, заплатил денюжку за недвижимость
Пришел Предприниматель за регистрацией права (не перехода права!) в органы юстиции, ему там отказ: в ЕГРП отсутствуют сведения о данной недвижимости, попросту Должник не зарегистрировал свое право.
Далее еще круче. У должник заканчивается конкурсное производство через 4 мес. Арбитражному управляющему все по балабасу.
У Риэлтера заканчивается конкурсное производство через месяц. Этому арбитражному управляющему аналогичным образом все по балабасу.

Че делать?????!!!!!!!

Я написал иск о признании права собственности. Ответчик Риэлтер, третьи лица, в том числе и Должник. Вчера сходил в суд на предвариловку. ЧуЮствую, блин, что-то я не то написал… ;(

Мне тут грят, типа надо было в порядке особого производства писать, на хрена иск-то?

Че делать?????!!!!!!!!!

Спасибо за отклики и любые соображения.

ЗЫ. Президиум ВАС № 59 читал, лучше не стало ;(

[Ferero Roche]

Есть вот какое соображение: а если Вам оспорить отказ в регистрации прав на недвижимость. У Вас есть действительный договор купли-продажи недвижимости на торгах (пока его никто не оспорил, торги состоялись и т.п.), есть ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации" (в ред. от ФЗ от 09.06.2003 №69-ФЗ) о признании ранее возниших прав,
(Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.) Вариант обсуждается.

[Азазело]

Не-е-е, отказ законный.
Договор в простой письменной форме. Управляющие и Риэлтора и Должника положили прибор на Предпринимателя. А за регистрацией, в случае простой письменной формы нужно идити обоим сторонам. Предприниматель пошел один.
Вот основание для отказа. Совершенно законное.

[lusy]

Азазелло! ты сам признаешь, что отказ законный, поскольку договор не зерегистрирован, т.е. НЕ ЗАКЛЮЧЕН! как можно требовать признания ПС, если нет для этого оснований?!
мне кажется, в данном случае нужно добиться сначала, чтобы продавец (Риэлтер) и Предприниматель сходили и зарегистрировали договор. Отказывается риэлтер идти - иск о понуждении или требовать возврата денежек. вот мое скромное мнение

[Азазело]

Милая lusy.
Вы чего такое пишите?!!
Договор купли-продажи недвижимости (за исключением жилых помещений) НЕ ПОДЛЕЖИТ государственной регистрации.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.
Почитайте внимательно ГК.

[Ferero Roche]

Уважаемый гость Олег, Вы говорите об

установлении факта владения и пользования строением на праве собственности

, а АПК говорит об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собстенным. Если внимательно вчитаться, то формулировка, приведенная в кодексе, склоняет к мыслям о приобретательной давности. Более того, если предъявляется иск о признании права собственности - он рассматриваеся в исковом производстве.
Но даже, если инициировать особое производство (чего я совершенно не исключаю), то надо учитывать, что спор о праве может возникнуть в любой момент. Ведь предприятие, находящееся в состоянии банкротства, должно быть заинтересовано в максимальном удовлетворении требовний кредиторов (они то в любом случае в этом заинтересованы). И не забывайте, что переход прав не зарегистрирован, значит и права не перешли. А что как включат это здание в конкурсную массу? В вот, что

никто (ни должник, ни риэлтер, ни третьи лица) не претендует на купленное здание.

А это, протите, еще вилами на воде написано
Кроме того, при разрешении споров об установлении фактов имеющих юридическое значение, у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие указанный факт. В данном случае, возможность зарегистрировать переход прав имеется, тащите вторую сторону в учреждение юстиции (это возможные мысли суда ). Вот и будет отказ в удовлетворении заявления.
Может быть немного сумбурно, это просто мысли вслух

[yanka]

Если дело в том, что контрагент подоговору к-п недвижки отказывается регить переход права в УЮ, применяйте ст. 551п.3ГК РФ , собирайте доказтельства уклонения контрагентоа от похода в УЮ (ваши письменные требования явиться к стольки то часам в УЮ и тд и его отказесли был), пишите иск с требованием вынести решение огосударственной регистрации перехода права собственности на недвижку на вас. Это при условии, что все документы со стороны продавца собраны и правильные. Потому что суд фактически проверит все те окументы, которые подлежат предъявлению в УЮ, наличие первичного права соб-ти у продавца, полномочие на совершение сделки у обеих сторон и т.д.
Как правильно сказал Ferero Roche нельзя здесь применить особое производство, так как возможен спор о праве и кроме того, есть возможность получения необходимых документов иным способом - каким, я уже сказала.

[yanka]

Ваше предложение гость Олег не лишено смысла и мне нравится, тем более что ждать осталось действительно недолго. Но только сначала надо получить от продавца все документы, подтверждающие его право собственности на здание, а то получится, что оно по данным УЮ или БТИ ( в зависимости от того, кто регил), находилось в собственности ваще другого или просто не было нигде зарегестрировано. Ведь в юрфакте суд требует сведения из УЮ и БТИ об отсутствии ( наличии) зарегеных прав на объект. А если кроме вашего договора у вас ничего не будет, то трудно будет установить ваше право.

[Азазело]

[quote]Если дело в том, что контрагент подоговору к-п недвижки отказывается регить переход права в УЮ, применяйте ст. 551п.3ГК РФ [/quote]
Вот-вот! Я сейчас и прорабатываю этот вариант. Тока что смущает? Право собственности у должника в органах юстиции не зарегистрировано..... Да-да, ни рассказывайте мне, ранее возникшие права признаются. Так и что? Можно ли выйти с иском в порядке п.3 ст.551? Кстати, как полагаете, каким образом лучше формулировать исковые требования по такому иску?

[quote] собирайте доказтельства уклонения контрагентоа от похода в УЮ (ваши письменные требования явиться к стольки то часам в УЮ и тд и его отказесли был), [quote]
А если я напишу письмо от должника, типа видали меня тебя предприниматель, знаешь где? Купил у Риэлтора, у него и спрашивай, а от нас отстань?

И еще. Я выхожу с иском к должнику, но продал-то мне риэлтер. Риелтер в этом случае кто? Представитель, полномочия которого основываются на акте администраитвного органа (ИМНС, приставы, РФФИ) Кстати, у риелтера к моменту рассмотрения моего иска упраляющий будет отчитываться о завершении конкурсного производства. Риелтер, видимо, накроется медным тазом.......



[quote] А лучше подождать 4 месяца, конкурс закроют - вот и доказательство суду, что зарегитсрировать переход права собственности невозможно (второй стороны уже не существует). [quote]

Клево получается!
Клиент: решите мне проблему.
Юрист: не-е-е, сейчас не могу, приходите через 4 мес., мне будет тады легче ее решить

Так да?

Ну это лирика.
Проза-то какая? Эти самые торги состоялись два года назад. Предприниматель тока сейчас прочухал, что надо бы что-то сделать........ И уговорить его подождать.... Хм-м-м-м. Хочет деньги зарабатывать, а здание ведь не заложить, кредитов ему не взять.....

[Азазело]

согласен что в суд надо тащить как можно больше всех имеющихся документов, подтверждающих прямо или косвенно принадлежность недвижки Должнику. С одним договором там ничего не добьешся

Сделано. Документы какие можно собраны.

Хотя, если как Вы пишите, к моменту рассмотрения иска управляющий закроет конкурс, - то опять же приходим к особому производству...

Да зачем особое производство? Зачем? Должник-то "живой" Почему не выйти к нему с иском в порядке п.3 ст.551 ГК РФ. При этом, при заключении договора Риелтер его представитель

Вы предложите Заказчику несколько вариантов решения проблемы. Во-первых, это их ой как радует и обнадеживает

Умно! Тока заказчику-то интересен результат, а пути, по которым двигаться наиболее быстро и безболезненно нужно выбирать мне.

[Азазело]

Если в договоре Риэлтер указан только как представитель Должника - то можно и по п.3 ст 551 ГК РФ.

В том-то все и дело, что не указан.........
Как Риэлтор распоряжается имуществом должника, не будучи его представителем?
Риэтор представитель.

[lusy]

а нет ли здесь представительства, основанного на законе?

[Ferero Roche]

а нет ли здесь представительства, основанного на законе?

Я боюсь, что его тут нет. Тем более, что при проведении торгов собственник заключает с организатором торгов ДОГОВОР. Когда организатором торгов является собственник - тут все ясно. А вот если это специализированная организации, то тут можно предположить договор комиссии. А комитент, как известно, выступает от своего лица. Так что и продавцом является именно Риэлтер. Покупатель вообще может и не знать, что Продавец не собственник вещи. Можно ли при таком раскладе говорить о ч.3 ст. 551?

[Roman]

можно и по п.3 ст 551 ГК РФ.

Коллеги!

Допустим, вы через суд обяжете должника дойти до регпалаты с целью регистрации ПОСЛЕДНЕЙ сделки. Но:

в ЕГРП отсутствуют сведения о данной недвижимости, попросту Должник не зарегистрировал свое право.

То есть, в этом случае вам УЮ откажет по ст. 6 закона, поскольку нет ПЕРВИЧНОЙ регистрации права собственности Должника...

А по п. 3 ст. 551 ГК РФ суд может произвести только регистрацию перехода права собственности, а не первичную регистрацию.

ИМХО, иск о признании права собственности логичен. В качестве доказательства спора о праве можно использовать, в принципе, и то, что должник уклоняется от регистрации перехода права собственности.

[Pastic]

Roman, как уже неоднократно в "Недвижимости" говорилось, если сделка не требует регистрации, то не требует регистрации и право собственности продавца, если оно возникло до вступления в силу ФЗ "О гос.регистрации". Поэтому при заключении договора купли-продажи нежилого помещения никакой регистрации права собственности не требуется. В связи с этим Вы не правы, утверждая

То есть, в этом случае вам УЮ откажет по ст. 6 закона, поскольку нет ПЕРВИЧНОЙ регистрации права собственности Должника...

Я уже рассказывал, о таком иске - здания принадлежали должнику на основании Плана приватизации 92-го года, зарегистрированного департаментом имущества в 1993 году. Здание арестовали, продали нам с торгов. В УЮ мы без проблем зарегистрировали свое право собственности на основании протокола торгов и акта приема-передачи (от РФФИ покупателю). Должник подал иск к УЮ (мы - третье лицо) о признании актов госрегистрации права собственности недействительными, ссылаясь на отсутствие гос.регистрации права у самого должника. Дело мы выиграли, АС сослался на ст.6.

P.S. Все это актуально для действующей редации ФЗ.

[stanny]

В особом производстве четко указано, что список примерный. Есть еще куча дел в особом производстве, которые не указаны в ГПК, но слушаются. А вообще-то это типичный иск о признании права в отношении имущества, которое формально считается выморочным, и ответчиком у Вас будет соответствующая налоговая инспекция.

[Roman]

Поэтому при заключении договора купли-продажи нежилого помещения никакой регистрации права собственности не требуется.

Уважаемый, Pastic,
кроме ФЗ о госрегистрации есть еще и Правила ведения ЕГРП, который, примитивно говоря, представляет собой базу данных о правах на недвижимость.
Переход (не сам договор купли-продажи нежилья, естественно) права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации в любом случае. То есть, запись в реестр соответствующая вносится.
Но как Вам УЮ сможет внести запись о переходе права, если в ЕГРП нет данных о первичной регистрации?
То, что в конкретном случае Ваше УЮ это сделало - не показатель, поскольку противоречит ст. 6 ФЗ о госрегистрации и Правилам ведения реестра, у нас, например, в УЮ Свердловской области - практика иная.

Ст. 6 ФЗ о госрегистрации (п. 2), требующая для госрегистрации сделок после введения закона в действие произвести сначала первичную регистрацию, говорит об этом же. Причем толкуется она расширительно: права, возникшие ранее, признаются, но если вы хотите совершить любую сделку с недвижимостью после введения ФЗ в действие, сначала зарегистрируйте первичное право. Об этом см. например п. 4 Информационного письма МЮ РФ от 27.08.1998 года № 5832-ПК.

Вообще же мне (как юристу ) не совсем понятен тезис о том, что

если сделка не требует регистрации, то не требует регистрации и право собственности продавца, если оно возникло до вступления в силу ФЗ "О гос.регистрации".

Если договор не подлежит регистрации, а право собственности по такой сделке возникло до вступления в силу ФЗ о госрегистрации, то причем здесь вообще указанный закон?
Как я понимаю из первого поста темы, предприниматель (покупатель) хочет зарегистрировать переход права собственности сейчас - в период действия закона. Поэтому сначала необходимо зарегистрировать первоначальное право, а потом возможно будет зарегистрировать его переход.

Поскольку первое проблематично - в суд с иском о признании права собственности.

Но аргумент

как уже неоднократно в "Недвижимости" говорилось,

я оценил

[Pastic]

Roman, Вы все-таки поиском не воспользовались:

http://forum.yurclub...ST&f=13&t=16172

Там все доводы. С ними, кстати, согласились последовательно: УЮ, АС, ФАС.


P.S. Еще раз напоминаю, что с вступлением в силу сентябрьской редакции закона, ситуация изменилась.

[KirillT]

2ALL
Вот прочитал я внимательно все посты и просто поражаюсь о каком особом производстве и признании ПС можно здесь говорить? Зачем такую фигню советовать нашему коллеги? Мы же юристы, а не "риэлторы".

Как мне представляется этот предприниматель попал, причем очень серьезно.
В этой ситуации не может быть речи ни каком признании права собственности, т.к. права собственности признается судом только в том случае, когда оно уже существует. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ (так же смотри ст.8 ГК РФ) право собственности у приобретателя по договору возникает с момента гос.рег. Так как в нашем случае регистрации не было, то предприниматель не стал собственником. Он является законным владельцем приобретенного имущества и суд никогда не удовлетворит его иск о признании ПС (если конечно суду не заплатят )
Если исходить из того, что должник действительно является собственником проданого объекта, а риэлтор проводя торги правомерно действовал от его имени (или от имени пристава), ситуация выглядит следующим образом.
Одной из главных обязанностей продавца по договору купли-продажи является обязанность перенести на покупателя права собственности. В нашем случае продавец этой обязанности не выполнил, следовательно покупатель может защитить свои права путем подачи иска о понуждении к исполнению обязательства (п.3 ст.551 ГК РФ), либо иска о возмещении причиненных убытков. Если покупатель обращается с иском по п.3 ст.551 ГКРФ, сразу же возникает вопрос, о котором говорил
Roman, УЮ не может произвести гос.рег. перехода, если сведения об этом объекте отсутствуют в ЕГРП соответственно в иске будет отказанно. Если же получится убедить в суд в правильности позиции высказанной Pastic (в чем я лично очень сомневаюсь), то возникнет вопрос о доказательства существования права собственности у продовца (должника). Скорее всего такие доказательства управляющий не представит, если опять же таки вы дадите ему на "лапу".
В связи с этим наиболее вероятным является взыскание убытков в размере покупной стоимости здания. Хотя конечно можно поробовать договорится с управляющим, дать ему бабок и отправить в УЮ регистрировать ПС.
Если как Вы говорите заканчивается срок конкурсного, Вам необходимо всеми силами помещать этому. В противном случае последствия будут катастрофическими. Если риэлтор действовал в качестве комиссионера либо агента, ликвидация должника будет ощзначать прекращение действия догвоору купли-продажи (ст.413 ГК РФ). Соответственно предприниматель перестанет является законным владельцем, т.к. основанием его владения выступает этот самый договор. Имущество станет безхозяйным со всеми вытекающими.
Помешать завершению конкурсного можно достаточно просто, надо явиться на заседания по утверждению отчета управляющего и заявить, что управляющим не былол реализованно все имущество входящее в конкурсную массу, т.к. до гос.рег. перехода ПС собственником объекта продолжает оставаться должник. Если Вы не успели этого сделать, необходимо обжаловать определение о завершении конкурсного.
С другой стороны, все эти действия привлекут внимание управляющего к Вашей проблемме и он может взять и продать это здание третьему лицу, которое зарегистрирует на себя ПС (я бы на его месте так и сделал ). В это ситуции Вы опять вернетесь к убыткам, которые скорее всего и взыскивть будет не с кого.

Возможен и другой вариант. Вполне вероятно, что у должника, т.е. управляющего вообще нет документов подтверждающих, что он собственик этого имущества, т.е. он придет в суд и скажет, что нет таких бумаг у меня, соответственно дожник не является собственником. Это в свою очередь будет означать ничтожность договора купли-продажи и как следствие незаконность владения предпринимателя. При этом предприниматель не с может ссылаться на добросовестность приобретения (ст.302 ГК РФ). Это связаннос тем, что сделка совершалась в период действия системы регистрации, следовательно нормальный, осмотрительный участник гр.оборота должен проверить права продавца. В нашем случае он этого не сделал, он даже и не задумывался над этим вопросом похоже. Этого приводит к выводу, что покупатель "должен был знать" о том, что приобретает имущество у лица не являющегося его собственником.

Вот такие печальные перспективы открываются перед Вашим клиентом.
Самое верное в этой ситации сидеть тихо и владеть этим зданием.