Сообщений в теме: 36

[MTS]

Как думаете, возможен ли перенайм на часть срока аренды. Например, договор аренды заключен на 10 лет. А в договоре перенайма указано, что права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору только на 5 лет?

Насколько это соответствует ГК? Ведь при перенайме сторона в обязательстве меняется окончательно... А тут получается временная замена стороны... И что делать через 5 лет: автоматически арендатором станет предыдущее лицо???

[Armida]

Как думаете, возможен ли перенайм на часть срока аренды.

угу.
в основном договоре аренды предусмотрена возможность субаренды?согласие арендодателя и т.д.

[Irina_N]

перенайм

- это субаренда

замена стороны

- это перемена лица в обязательстве в порядке гл. 24 ГК.
субаренда в рамках срока аренды - возможна.
неоднократная перемена лица - тоже.
определитесь, чего вы хотите, и обратитесь к юристу.

[Dmitry-lawyer]

Irina_N

перенайм

- это субаренда

Да ладно.


Добавлено немного позже:
Кто Вам такое сказал?

[Grizly]

Armida
Irina_N

перенайм

- это субаренда
Цитата
замена стороны
- это перемена лица в обязательстве в порядке гл. 24 ГК.

А если внимательно почитать пункт 2 ст. 615 ГК?

> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. <

[MTS]

Armida
Irina_N

перенайм

- это субаренда
Цитата
замена стороны
- это перемена лица в обязательстве в порядке гл. 24 ГК.

А если внимательно почитать пункт 2 ст. 615 ГК?

> Нажмите тут чтобы открыть/скрыть спойлер. <

[Irina_N]

Dmitry-lawyer
Grizly
пардон, невнимательно прочитала первый пост, имела в виду "поднаем"

по сабжу, раз субаренда исключена, перенайм регулируется все равно нормами гл. 24 ГК

[MTS]

[по сабжу, раз субаренда исключена, перенайм регулируется все равно нормами гл. 24 ГК

это и так понятно. вопрос не чем регулируется, а каковы последствия такой сделки, насколько она законна. если бы ответ лежал на поверхности в ГК, вопрос бы не задавался.

[Grizly]

MTS
А если квалифицировать ваш перенаём как сделку, прикрывающую субаренду, с учётом установления обязанности возврата участка через 5 лет.

Конкретный ответ можно дать только увидев текст договора.

[Erling]

это и так понятно. вопрос не чем регулируется, а каковы последствия такой сделки, насколько она законна. если бы ответ лежал на поверхности в ГК, вопрос бы не задавался.

Если права арендатора были переданы другому лицу в порядке перенайма (перемена лиц в обязательстве - глава 24 ГК), то это лицо само становится арендатором. Не на пять лет, а на весь срок действия договора аренды.

1) либо мы говорим, что перенайм "на время" в принципе противоречит ГК и такое условие "о временном перенайме" ничтожно, а следовательно, к новому арендатору полностью перешли все права по договору аренды на весь срок;

Именно так.

[Kerk]

имхо можно, основание - свобода договора.

[MTS]

MTS
А если квалифицировать ваш перенаём как сделку, прикрывающую субаренду, с учётом установления обязанности возврата участка через 5 лет.

Конкретный ответ можно дать только увидев текст договора.

Такие мысли тоже были. Текст договора очень скуден, вряд ли поможет. Если какие-то конкретные моменты интересуют, могу озвучить. Условие про срок звучит следующим образом: "все права и обязанности по договору аренды передаются новому субарендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего Договора, на срок 5 лет с момента подписания настоящего Договора."

Добавлено немного позже:

имхо можно, основание - свобода договора.

при условии, что условия договора не противоречат ГК... думаете, такое условие не противоречит сути перенайма?

[Erling]

ИМХО, перемена лиц в обязательстве не может носить временного характера. Неоднократная перемена лиц возможна, но тогда основанием для каждой перемены будет служить отдельная сделка. По договору цессии имущественные права передаются, т.е. не подлежат возврату без воли цессионария. В противном случае речь идёт уже о, так сказать, аренде имущественных прав, что явно не соответствует природе перенайма.

[Kerk]

такое условие не противоречит сути перенайма?

а в чем противоречие? аренда сама по себе временное явление, почему перенайм не может происходить на время более короткое, чем срок аренды.
если всех сделка устраивает, почему она не должна быть действительной, ничьих прав не нарушается, в заблуждение никто не вводится. вполне жизнеспособно.Erling

цессии имущественные права передаются, т.е. не подлежат возврату без воли цессионария.

а они без воли и не переходят, цессия будущих прав допустима, вступление в силу цессии не сразу, а через время допустимо...

[Dmitry-lawyer]

Насколько я понял, у Вас идет речь о полной замене стороны в договоре на определенное время. Только вот по перемене стороны новая сторона может изменить или расторгнуть договор аренды. И первоначальный арендатор пролетает.

[Kerk]

новая сторона будет возмещать убытки за неисполнение договора о временной передаче прав и обязанностей.

[MTS]

такое условие не противоречит сути перенайма?

а в чем противоречие? аренда сама по себе временное явление, почему перенайм не может происходить на время более короткое, чем срок аренды.
если всех сделка устраивает, почему она не должна быть действительной, ничьих прав не нарушается, в заблуждение никто не вводится. вполне жизнеспособно.Erling

в ваших словах есть своя правда. у меня были мысли, что если сам по себе договор аренды можно заключить, установив срок начала аренды через 5 лет. то и в этом случае в результате перенайма договор аренды разбивается как бы на два договора с разными сроками аренды. один договор действует первые пять лет, по нему права и обязанности переходят к новому арендатору, второй договор - вторые пять лет, по нему права и обязанности отстаются у прежнего арендатора...
но это все теория, а на практике большой вопрос, насколько можно такие права аренды (на вторые 5 лет) будет реализовать в конкурсном производстве??? а тем более зарегистрировать в рег. службе второй договор перенайма (на вторые 5 лет)

[Erling]

Kerk, если права по договору уступаются временно, то у мнимого цедента не исчезает "право на право", он предоставляет свое право в пользование другому лицу. Следовательно, перемены лиц в обязательстве не происходит. А перенаем - это именно перемена лиц в обязательстве. Временный характер "уступки" дает повод

квалифицировать ваш перенаём как сделку, прикрывающую субаренду

Это как договор купли-продажи по которому покупатель обязуется вернуть товар. Либо условие о возврате недействительно, либо это не КП, а аренда.

[MTS]

ИМХО, перемена лиц в обязательстве не может носить временного характера. Неоднократная перемена лиц возможна, но тогда основанием для каждой перемены будет служить отдельная сделка. По договору цессии имущественные права передаются, т.е. не подлежат возврату без воли цессионария. В противном случае речь идёт уже о, так сказать, аренде имущественных прав, что явно не соответствует природе перенайма.

я изначально думала такой "временный перенайм" квалифицировать как уступку части прав или уступку на иных условиях, нежели в первоначальном договоре аренды, что ГК допускает, но это тоже сомнительно.. поэтому склоняюсь либо к прикрытии субаренды такой сделкой либо к ничтожности условия по сроку.

[Irina_N]

склоняюсь либо к прикрытии субаренды такой сделкой либо к ничтожности условия по сроку.

MTS для того чтобы выбрать один из вариантов нужно проанализировать и все остальные документы, - может, там чего более определенное будет. на что была направлена воля сторон - на перенайм или на субаренду? я вот при первом прочтении поста прочитала слово одно, а поняла его по-другому. может, и стороны обозвали субаренду перенаймом случайно.

Kerk

а в чем противоречие? аренда сама по себе временное явление, почему перенайм не может происходить на время более короткое, чем срок аренды.

потому что закон прямо предумстривает в рамках аренды либо субаренду либо перемену лица, при этом оговаривая необходимость субаренды "вписаться в срок аренды", а в главе о перемене лица ичего не говоря о сроках акцентирует внимание на том, что объем передаваемых прав по умолчанию равен имеющимся правам, а исключения из передаваемого объема дрлжны сторонами отдельно оговариваться.

перенайм на срок, меньший основному обязательству, содержит в себе внутреннее противоречие в части объема передаваемых прав. как правильно заметил Dmitry-lawyer новая сторона может договор аренды расторгнуть и условие о срочности перенайма станет неисполнимым.

[Kerk]

Erling

Это как договор купли-продажи по которому покупатель обязуется вернуть товар. Либо условие о возврате недействительно,

совсем не как, права собственности на право нет, субаренда допустима, а суб передача ПС нет, как раз из-за принципиальной разницы между к/п и арендой.
MTS

к прикрытии субаренды такой сделкой

в субаренде стороной остается арендатор и прав и обязанностей не передает, субарендную плату получает арендатор...врядли это прикрытие.
ничтожность по сроку надо бы расшифровать, какой норме или природе не соответствует указание срока, на который передается права и обязанности по договору аренды?

[Erling]

в субаренде стороной остается арендатор и прав и обязанностей не передает, субарендную плату получает арендатор...врядли это прикрытие.

Поэтому я и склоняюсь к тому, что перенайм остается перенаймом, а условие о его временном характере недействительно.

совсем не как, права собственности на право нет, субаренда допустима, а суб передача ПС нет, как раз из-за принципиальной разницы между к/п и арендой.

Я сравнил право пользования имуществом, возникшее из договора аренды, с правом собственности, а цессию с куплей-продажей. Если Вы отчуждаете свою собственность, то Вы отчуждаете её навсегда. Покупатель может перепродать приобретенное имущество Вам или третьему лицу, договором невозможно ограничить его право сделать это или обязать его вернуть Вам имущество по истечении определенного времени. Если Вы отчуждаете право пользования имуществом, возникшее из договора аренды, то Вы утрачиваете право на это право и перестаете быть стороной в обязательстве, возникшем из договора аренды. Точно так же как в случае с КП Вы утрачиваете всякие права на отчужденное имущество. Впоследствии права пользования, возникшие из договора аренды, могут вновь перейти к Вам на основании нового договора цессии. Если в договоре закреплено, что Вы отчуждаете своё право (или своё имущество), но при этом цессионарий (покупатель) обязуется вернуть Вам его по истечении определенного срока, то это уже смахивает на заключение предварительного договора цессии/КП (который предусматривает заключение нового договора цессии/КП о истечении определенного срока) одновременно с договором цессии/КП, который предусматривает переход права (или имущества) на текущий момент. Таким образом первичный перенаем и вторичный перенаем (возврат прав пользования прежнему арендатору, или, в случае КП, первичная продажа и последующая продажа товара бывшему продавцу) будут иметь два различных основания - две сделки, а не одну. Таким образом, полагаю, "перенаем на время" всё же невозможен.

Однако в обсуждаемой ситуации затруднительно усмотреть волю сторон на заключение договора в будущем. Поэтому скорее всего следует рассматривать условие о временном характере перенайма как недействительное, а сам перенайм правомерным. Или вариант с прикрытием субаренды перенаймом, однако здесь контраргументом является факт получения денег арендодателем от нового арендатора-цессионария.

Сообщение отредактировал Erling: 18 November 2010 - 14:40

[Kerk]

Erling

Впоследствии права пользования, возникшие из договора аренды, могут вновь перейти к Вам на основании нового договора цессии.

а чем отличается включение условий этого нового договора в договор о перенайме (обратный перенайм) от указания срока, на который производится первоначальный перенайм? только формой изложения и формулировками?
ведь нет никаких ограничений на договор "обратного" перенайма в момент, когда прямой перенаем произошел.

Таким образом первичный перенаем и вторичный перенаем (возврат прав пользования прежнему арендатору, или, в случае КП, первичная продажа и последующая продажа товара бывшему продавцу) будут иметь два различных основания - две сделки, а не одну.

которые обе могут содержаться в одном документе и могут быть выражены в виде срока, после которого должен произойти обратный перенайм (обратная к/п).

Добавлено немного позже:

Однако в обсуждаемой ситуации затруднительно усмотреть волю сторон на заключение договора в будущем.

ну почему же.
1. передать права и обязанности по договору аренды (предмет определен)
2. срок передачи определен (это будущее)

чем такое волеизъявление о возникновении обязательства совершить перенаем в будущем отличается от нового договора перенайма, заключенного в момент заключения прямого договора перенайма? только формулировками (отдельными словами).

[Erling]

которые обе могут содержаться в одном документе и могут быть выражены в виде срока, после которого должен произойти обратный перенайм (обратная к/п).

Согласен, но с одной оговоркой: в одном документе могут содержаться одна сделка-основание + одна сделка, которая предусматривает заключение второй сделки-основания в будущем.

а чем отличается включение условий этого нового договора в договор о перенайме (обратный перенайм) от указания срока, на который производится первоначальный перенайм? только формой изложения и формулировками?
ведь нет никаких ограничений на договор "обратного" перенайма в момент, когда прямой перенаем произошел.

В общем-то да - формой изложения и формулировками Но ст.431 ГК закреплено, что буквальное толкование договора по идее предшествует толкованию посредством выяснения воли сторон, выраженной в другой форме. Так что если удастся доказать тот факт, что стороны, подписывая договор, помимо прочего выразили свою волю на заключение нового договора цессии в будущем в определенный срок, то теоретически есть возможность признания предварительного договора заключенным. Но есть и существенная разница: временный перенайм предполагал бы "автоматический" возврат прав к прежнему арендатору, в то время как в случае с предварительным договором цессии перемена лиц в обязательстве произойдет только в том случае, если прежний и новый арендатор заключат новую сделку в оговоренный предварительным договором срок. А этого может и не произойти - в таком случае обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п.6 ст.429 ГК, а право пользования, возникшее из договора аренды, остается у цессионария

Сообщение отредактировал Erling: 18 November 2010 - 15:29

[Kerk]

Erling
вот текст договора
1. продавец продает покупателю автомобиль ... и обязан передать его 10.12.2010 по цене 10000 долларов.
2. покупатель продает продавцу этот же автомобиль и обязан передать его 10.01.2011 по цене 10200 долларов.

это что скрытая аренда?

текст договора перенайма
1. арендатор передает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды № от"_"__ г., 10.12.2010
2. новый арендатор передает арендатору все свои права и обязанности по договору аренды № от "_"__г., 10.01.2011.

другой текст
1. арендатор передает новому арендатору все свои права и обязанности ....а новый арендатор обязан передать арендатору все свои права и обязанности ... 10.01.2011.

третий текст
1. арендатор передает новому арендатору на 1 месяц все свои права и обязанности .... а новый арендатор принимает и обязан вернуть ....


по-моему это одно и тоже волеизъявление, выраженное разным текстом.

просто передача ПС "на время" можно квалифицировать как два договора к/п (естественно, многое зависит от конкретных формулировок) и перенаем "на время" - два перенайма.