Сообщений в теме: 17

[Kanfetina]

Сегодня озадачилась вопросам государственной регистрации допсоглашений к долгосрочным договорам аренды. Ситуация следующая: Арендатор и Арендодатель хотят совместно осуществить ремонт арендуемого помещения, при этом сумма затраченная на данный ремонт будет делиться между ними пополам. Договор с подрядной организацией на проведение указанного ремонта будет заключаться от имени Арендатора и соответственно вся сумма по нему будет перечисляться Арендаторам, а та часть которая подлежит оплате Арендодателем будет засчитываться в стоимость арендной платы за следующий месяц. Все это они хотят оформить дополнительным соглашением к зарегистрированному договору аренды. Вопрос: подлежит ли госрегистрации такое дополнительное соглашение?

[Ruzanna]

Да.

[NoMeansNo]

Не подлежит.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку у вас договор аренды заключен в письменной форме - доп. соглашение также должно совершаться в письменной форме.

[Сатир]

п. 9 Инф. письма ВАС от 16 февраля 2001 г № 59

[NoMeansNo]

п. 9 Инф. письма ВАС от 16 февраля 2001 г № 59

Имхо порочная практика...

[Kanfetina]

п. 9 Инф. письма ВАС от 16 февраля 2001 г № 59

Но п. 9 указанного информационного письма говорится об увеличении размера арендной платы, а у нас она не менятеся, просто на один месяц аренды мы определяем иной порядок оплаты арендной платы, т.е. не всю сумму перечисляем на расчетный счет арендодателя, а только ту что за вычетом стоимости ремонта подлежащей к оплате с арендодателя.

[NoMeansNo]

Но п. 9 указанного информационного письма говорится об увеличении размера арендной платы, а у нас она не менятеся, просто на один месяц аренды мы определяем иной порядок оплаты арендной платы, т.е. не всю сумму перечисляем на расчетный счет арендодателя, а только ту что за вычетом стоимости ремонта подлежащей к оплате с арендодателя.

Во избежание недоразумений, споров и остальных рисков рекомендуется зарегистрировать ваш доп. Тем более 99% судей не осознают того простого факта, что государственная регистрация не является формой договора.

[bright11]

Но п. 9 указанного информационного письма говорится об увеличении размера арендной платы, а у нас она не менятеся, просто на один месяц аренды мы определяем иной порядок оплаты арендной платы, т.е. не всю сумму перечисляем на расчетный счет арендодателя, а только ту что за вычетом стоимости ремонта подлежащей к оплате с арендодателя.

Во избежание недоразумений, споров и остальных рисков рекомендуется зарегистрировать ваш доп. Тем более 99% судей не осознают того простого факта, что государственная регистрация не является формой договора.

а если мы в допе согласовываем такое условие как изменение порядка выдачи банковкой гарантии?

[ХОЧУ ЗНАТЬ!]

Здравствуйте, тогда есть еще один интересный вариант:
Договор аренды заключен в 2007 году.
Доп соглашение кот. никто из сторон не регистрировал заключено в 2009 году- в нем речь идет о повышении арендной платы с графиком на три года вперед. Его никто не исполняет.
В 2010 году происходит смена собственника помещения.
В 2011 году он идет и регистрирует это соглашение 2009 года выпуска и требует арендную плату не выплаченную за весь период.
Имеет ли на это право арендодатель?

[Erling]

требует арендную плату не выплаченную за весь период.
Имеет ли на это право арендодатель?

Имеется в виду "за период с 2009 г. до момента регистрации соглашения"?

Полагаю, что нет. Обязательства арендатора по внесению арендной платы за прошедшее время были прекращены исполнением, следовательно, их нельзя изменить.
Если не были, то учитывать нужно следующее. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Соглашение об изменении договора - тоже договор. В случае изменения договора обязательства считаются изменёнными с момента заключения соглашения об изменении договора если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Так что если в соглашении нет специального указания на его ретроспективное действие (например, "настоящее соглашение изменяет обязательства с 01.01.2009"), то условие о размере арендной платы следует считать изменённым с момента регистрации дополнительного соглашения.

Меня, честно говоря, больше занимает вопрос о том, мог ли новый собственник требовать регистрации соглашения об изменении договора. Лично я в этом сомневаюсь. До регистрации это соглашение порождает только одно последствие - возможность каждой из сторон требовать его государственной регистрации. Но это неимущественное право, следовательно, оно не может быть уступлено в порядке, установленном ст. 24 ГК. Возможно, следует поискать, не обсуждалась ли подобная ситуация в разделе Недвижимость.

Сообщение отредактировал Erling: 24 June 2011 - 17:35

[Бумбараш]

Имеется в виду "за период с 2009 г. до момента регистрации соглашения"?

Erling,

Если не были, то учитывать нужно следующее. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК). Соглашение об изменении договора - тоже договор. В случае изменения договора обязательства считаются изменёнными с момента заключения соглашения об изменении договора если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Так что если в соглашении нет специального указания на его ретроспективное действие (например, "настоящее соглашение изменяет обязательства с 01.01.2009"), то условие о размере арендной платы следует считать изменённым с момента регистрации дополнительного соглашения.

Разве в этой теме вы не высказывали противоположную т.з., что если обязательства не исполнены, то они изменяются ретроспективно независимо от указания на это в допике?

Сообщение отредактировал AlexJalnin: 24 June 2011 - 17:49

[Erling]

Бумбараш, "подловил" (с)

Да, что-то меня сегодня троит. Сам себе противоречу. Конечно, если обязательство не прекращено, то после заключения соглашения оно сохраняется в изменённом виде.
Спасибо, вы меня в чувство привели)

[civileius]

Да, что-то меня сегодня троит. Сам себе противоречу. Конечно, если обязательство не прекращено, то после заключения соглашения оно сохраняется в изменённом виде.

Erling, а п. 3 ст. 433 ГК и п. 9 Инф. письма ВАС от 16 февраля 2001 г № 59 не применяются? Или я чего то не понял.

[Erling]

civileius, скорее не поняли. Я утверждаю, что если уж дополнительное соглашение зарегистрировали (в правомерности чего я сомневаюсь, хотя и не отрицаю её решительно), то оно с момента его регистрации изменяет все обязательства сторон, не прекратившиеся на момент такой регистрации, в соответствии с содержанием соглашения (в том числе изменяет размер арендной платы за прошедшие периоды, если обязательства по внесению арендной платы за эти периоды не были прекращены исполнением).

Просто у нас с оратором Бумбараш недавно был спор, касавшийся изменения цены товара, поставленного, но не оплаченного на момент заключения соглашения об изменении договора. Я утверждал, что соглашение об изменении договора поставки, в котором говорится просто об изменении цены товара, без упоминания об обратной силе соглашения и специального упоминания об изменении цены поставленного товара, влечёт изменение цены поставленного товара в том числе, так как обязательство по оплате товара не было прекращено. А в соответствие с нормой п. 1 ст. 453 ГК при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (я это толкую как "все обязательства сохраняются в изменённом виде в соответствии с содержанием соглашения об изменении договора"). Бумбараш же утверждал, что цена поставленного, но не оплаченного товара будет изменена только в случае, если стороны предусмотрят в соглашении об изменении договора, что оно изменяет отношения сторон, возникшие до заключения соглашения (п. 2 ст. 425 ГК). И я по-прежнему с ним не согласен, так как не считаю, что для изменения существующего, не прекращенного обязательства стороны должны договариваться об изменении своих отношений, предшествующих заключению соглашения об изменении договора.

В этой теме ситуация (возможно) аналогичная. ХОЧУ ЗНАТЬ! интересовался, изменится ли размер арендной платы с момента подписания соглашения об изменении договора. На это я, ненароком согласившись с оратором Бумбараш, сказал, что размер арендных платежей с момента подписания соглашения может быть изменён в случае, если арендные платежи не были внесены (обязательства не прекратились исполнением), а стороны предусмотрели в соглашении, что оно изменяет отношения сторон, предшествующие его заключению.
Но благодаря тому же оратору Бумбараш я понял, что противоречу сам себе, и поправился, вернувшись к своей изначальной позиции.

Сообщение отредактировал Erling: 28 June 2011 - 17:50

[civileius]

Erling, на мой взгляд необходимо различать циклические (несколько периодов) и нециклические (1 период) обязательства.
По логике ВАС (п.1 Обзора №104) Ваша позиция правильна только применительно к нециклическим, т.к. соглашение о растожении (а зн. и об изменении, ввиду схожести явлений) обязательств действует на будущее время.
Сам лично эту логику (ВАС) не разделяю.
Интересная тема по этому вопросу: http://forum.yurclub.ru/index.php?showtopic=295924&st=40

[Lequleyo]

соглашение о растожении (а зн. и об изменении, ввиду схожести явлений) обязательств действует на будущее время.

т.е. Вы не согалсны с Erling, в вот этой теме http://forum.yurclub...pic=307873&st=0
??

[civileius]

Lequleyo, я согласен, ВАС не согласен, а его мнение просто так не отбросишь.

Сообщение отредактировал civileius: 28 June 2011 - 23:35

[Lequleyo]

civileius,