Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. В соответствии с ч. 3 ст. 110 Жилищного Кодекса РФ члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, следовательно, на них распространяются Закон N 214-ФЗ.
А согласно ст. 1 Закона такие средства могут привлекаться только путем ДДУ с застройщиком или через жилищно-накопительный кооператив.
Закон не содержит указаний, как и в какой форме могут участвовать ЖСК в строительстве и могут ли они вообще это делать.
Вопрос:
Могут ли ЖСК участвовать в ДДУ по ФЗ 214?
|
|
||
|
|
|
|
ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ПО СХЕМЕ ЖСК
Автор Malysh, 08 Nov 2005 19:47
жск правление председатель жск дду
Сообщений в теме: 149
#2
Отправлено 08 November 2005 - 19:54
Malysh,
не распространяется ФЗ-214 на ЖСК.
Они действуют согласно ФЗ о ЖНК и ЖК РФ.
Обычно ЖСК участвует в строительстве как корпоративный дольщик либо как товарищ по договору о совместной деятельности с застройщиком.
ФЗ-214 может применяться, если по срокам бьется.
не распространяется ФЗ-214 на ЖСК.
Они действуют согласно ФЗ о ЖНК и ЖК РФ.
Обычно ЖСК участвует в строительстве как корпоративный дольщик либо как товарищ по договору о совместной деятельности с застройщиком.
ФЗ-214 может применяться, если по срокам бьется.
#3
Отправлено 08 November 2005 - 19:55
Можно даже конкретнее поставить вопрос: каково соотношение между нормами о том, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома и о том, что члены кооператива имеют только обязательственные права в отношении кооператива, а не ввещные права на его имущество (т.е свои средства, внесенные как пай).
#4
Отправлено 08 November 2005 - 20:00
Malysh,
покуда объект не построен и не существует фактически - естественно, пайщики имеют лишь обязательственные права по отношению к ЖСК.
Не догоняю, какова практическая подоплека вопроса.
покуда объект не построен и не существует фактически - естественно, пайщики имеют лишь обязательственные права по отношению к ЖСК.
Не догоняю, какова практическая подоплека вопроса.
#5
Отправлено 08 November 2005 - 20:06
Подоплека такая- ЖСК заключил ДДУ по закону № 214. В качестве юр. лица.
Законно ли это, или теперь в строительстве могут участвовать только накопительные кооперативы?
Законно ли это, или теперь в строительстве могут участвовать только накопительные кооперативы?
#6
Отправлено 08 November 2005 - 20:07
А по срокам бьется =- разрешения еще нет, а ЖСК - в процессе создания.
#7
Отправлено 08 November 2005 - 20:17
Malysh,
законно, ЖСК привлекает деньги пайщиков согласно ст. 110 ЖК.
А в отношениях с застройщиком ЖСК будет как дольщик. Со всеми предоставленными ФЗ-214 правами.
Вопрос только, не будет ли ДДУ составлен так, что будет фактически выведен за пределы действия ФЗ-214.
Ну, да это уже многократно обсуждали в ветке про ФЗ-214.
законно, ЖСК привлекает деньги пайщиков согласно ст. 110 ЖК.
А в отношениях с застройщиком ЖСК будет как дольщик. Со всеми предоставленными ФЗ-214 правами.
Вопрос только, не будет ли ДДУ составлен так, что будет фактически выведен за пределы действия ФЗ-214.
Ну, да это уже многократно обсуждали в ветке про ФЗ-214.
#8
--Эникен--
Отправлено 23 January 2006 - 15:56
Создали ЖСК в соответствии с новым ЖК РФ.
ЖСК строит дом полностью на заемные средства (кредит). После окончания строительства планируем все квартиры оформить в собственность ЖСК, после чего принимать физиков в члены кооператива и передавать им квартиры по актам приема-передачи. Противоречия со ст. 110 ЖК нет.
Вопрос: а будет ли такая деятельность подпадать под действие закона о ЖНК?
ЖСК строит дом полностью на заемные средства (кредит). После окончания строительства планируем все квартиры оформить в собственность ЖСК, после чего принимать физиков в члены кооператива и передавать им квартиры по актам приема-передачи. Противоречия со ст. 110 ЖК нет.
Вопрос: а будет ли такая деятельность подпадать под действие закона о ЖНК?
#9
Отправлено 23 January 2006 - 15:58
-Эникен-,
при такой схеме у Вас точно не ЖСК будет.
У того первичное право собственности пайщиков на квартиры возникает.
Если застройщик получит кредит на строительство всего дома, то к чему мудрить и создавать схему с ЖСК.
Построите - продадите квартиры по договорам купли-продажи.
при такой схеме у Вас точно не ЖСК будет.
У того первичное право собственности пайщиков на квартиры возникает.
Если застройщик получит кредит на строительство всего дома, то к чему мудрить и создавать схему с ЖСК.
Построите - продадите квартиры по договорам купли-продажи.
#10
-Гость-
Отправлено 23 January 2006 - 16:13
А если после сдачи дома кооператив не будет регистрировать на себя право собственности на квартиры (пусть висят на 08 счете, как кап. вложения), а привлекать пайщиков, постепенно передавать им квартиры - и пусть идут регистрируются?
Работать с ЖСК очень удобно: своеобразное налогообложение, нет привязки к срокам строительства (теоретически, конечно, есть, но практически....), не распространяется Закон о защите прав потребителей и т.д.
Да и потом - разрешение и землеотвод уже оформлены на ЖСК.
Работать с ЖСК очень удобно: своеобразное налогообложение, нет привязки к срокам строительства (теоретически, конечно, есть, но практически....), не распространяется Закон о защите прав потребителей и т.д.
Да и потом - разрешение и землеотвод уже оформлены на ЖСК.
#11
Отправлено 23 January 2006 - 17:06
Не знаю, по мне долевка интереснее.
Дом сдали.
Предъявили кваритры к приемке.
Сняли бабло за обслуживание дома.
А если право собственности на ЖСК регить, то вопрос, как оправдать предъявление этих расходов к оплате пайщиками и т.п.
Дом сдали.
Предъявили кваритры к приемке.
Сняли бабло за обслуживание дома.
А если право собственности на ЖСК регить, то вопрос, как оправдать предъявление этих расходов к оплате пайщиками и т.п.
Что значит "теоретически"? ЖСК в данной ситуации будет таким же обычным застройщиком, который будет платить неустойку городу за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.нет привязки к срокам строительства (теоретически, конечно, есть, но практически....)
#12
-Гость-
Отправлено 23 January 2006 - 17:37
который будет платить неустойку городу за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.
В нашем городе это из области фантастики
И все-таки вопрос остается открытым. Руководство хочет кооперативом строить дом на кредитные средства. А мне нужно определиться с правовой точки зрения - как будем передавать квартиры пайщикам?
#13
Отправлено 23 January 2006 - 17:43
На чьи деньги строить будете: пайщиков или заемные?
Если заем, то не землей застраиваемой ли его обеспечивать будете?
Если заем, то не землей застраиваемой ли его обеспечивать будете?
#14
--Эникен--
Отправлено 23 January 2006 - 18:03
Если заем, то не землей застраиваемой ли его обеспечивать будете?
Это уже другой вопрос.
Изложенная мной схема не лишена смысла и вполне заслуживает внимания. Проблема в том, как ее реализовать на практике с наименьшими для нас потерями. И каким все же законом руководствоваться: ЖК или Законом о ЖНК?
И что может быть, если мы будем заниматься деятельностью ЖНК, а обзываться ЖСК? Регралата не зарегистрирует право собственности на построенные квартиры?
Как вариант: можно привлечь деньги от трех-четырех пайщиков, а остаток - за счет кредита. Здесь какая деятельность - ЖСК или ЖНК? Устав предусматривает образование имущества кооператива за счет кредитных средств...
#15
Отправлено 23 January 2006 - 18:14
Эникен, руководствуйтесь ЖК РФ.
По крайней мере, до тех пор, пока Ваш ЖСК будет привлекать деньги для строительства 1 (!) многоквартирного жилого дома.
По крайней мере, до тех пор, пока Ваш ЖСК будет привлекать деньги для строительства 1 (!) многоквартирного жилого дома.
#16
Отправлено 24 January 2006 - 01:24
ИМХО, ничего не получится.Если застройщик получит кредит на строительство всего дома, то к чему мудрить и создавать схему с ЖСК.
Построите - продадите квартиры по договорам купли-продажи.
при строительстве дома на заемные средства возникнет ипотека в силу закона, соответственно, пока все средства не будут выплачены, приобрести права собственности на квартиры и передать их будет нельзя - ибо не ваша собственность
Добавлено в [mergetime]1138044259[/mergetime]
П.С. Если я неверно выразила мысль, пусть старшие товарищи меня поправят )))
#17
Отправлено 24 January 2006 - 15:02
Дождьпри строительстве дома на заемные средства возникнет ипотека в силу закона, соответственно, пока все средства не будут выплачены, приобрести права собственности на квартиры и передать их будет нельзя - ибо не ваша собственность
не возникает. Ибо такого закона нет.
Ипотека в силу закона возникает при купле-продаже в силу п. 5 ст. 488 ГК
#18
Отправлено 24 January 2006 - 15:38
Да возникает ипотека в силу закона, возникает...
На дом - в силу ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", поскольку дом построен на средства кредита.
А на право аренды земли - на основании ст. 64.2 ФЗ "об ипотеке".
(с)
На дом - в силу ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", поскольку дом построен на средства кредита.
А на право аренды земли - на основании ст. 64.2 ФЗ "об ипотеке".
(с)
#20
Отправлено 24 January 2006 - 21:42
при строительстве дома на заемные средства возникнет ипотека в силу закона, соответственно, пока все средства не будут выплачены, приобрести права собственности на квартиры и передать их будет нельзя - ибо не ваша собственность
Добавлено в 22:24
П.С. Если я неверно выразила мысль, пусть старшие товарищи меня поправят )))
А вот и старшие товарищи пришли, сейчас поправят...
Оль, право собственности возникнет и даже будет зарегистрировано. Но одновременно с регистрацие права собственности будет произведена регистрация ипотеки в силу закона в соответствии с указанными тобой нормами.
В соответствии со ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором, допускается только с согласия залогодержателя. Ни один нормальный банк "ионе" в договоре не предусмотрит. Соответственно, есть два варианта:
1) когда появляется потенциальный поукпатель на квартиру, заключать с банком допник к договору об исключении из ипотеки той или иной квартиры, регистрация прекращения ипотеки в отношении данной квартиры и только после этого заключение договора с физиком.
НО! Ни один нормальный банк на такое не пойдёт (ну, только если Вы многолетний и перспективный клиент, но и то не факт). Кроме того, это долго - одна регистрация прекращения ипотеки займёт немало времени.
2) продавать квартиру физику, обременённую ипотекой. Но такую квартиру за её полную рыночную цену не укпит уже ни один нормальный физик. Или не будут покупать квартиры, или будут требовать снижения цены.
Вообще, прежде чем ввязываться в продажу квартир, надо разобраться, чего от Вас потребует банк - залога прав на квартиры, или будет, как в данном случае, возникать ипотека в силу закона, и т.д.
#21
Отправлено 24 January 2006 - 23:43
Ludmila
ну именно это я и имела ввиду, только выразилась двусмысленно про право собственности. Думала одно, написала другое )))Но одновременно с регистрацие права собственности будет произведена регистрация ипотеки в силу закона в соответствии с указанными тобой нормами
#22
--Эникен--
Отправлено 27 February 2006 - 18:06
ст. 110 Жилищного кодекса определяет ЖСК как организацию, члены которой (граждане и ЮЛ) своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Т.е., пайщики вносят деньги - Кооператив на эти деньги организует строительство, в т.ч. выступая и в качестве Застройщика.
ст. 2 Закона "О жилищных накопительных кооперативах" определяет ЖНК как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов.
При этом, Кооператив вправе участвовать в строительстве жилых помещений в качестве Застройщика.
Объясните, пожалуйста, в чем разница между ЖНК и ЖСК? Только в том, что в первом случае можно строить и жилье и нежилые помещения в составе многоквартирного дома, а во втором случае - только жилье?
ст. 2 Закона "О жилищных накопительных кооперативах" определяет ЖНК как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов.
При этом, Кооператив вправе участвовать в строительстве жилых помещений в качестве Застройщика.
Объясните, пожалуйста, в чем разница между ЖНК и ЖСК? Только в том, что в первом случае можно строить и жилье и нежилые помещения в составе многоквартирного дома, а во втором случае - только жилье?
#23
Отправлено 27 February 2006 - 18:41
Эникен,
если кратко - разница в том, что ЖНК приобретает жилье пайщикам и на первичном, и на вторичном рынке.
В ЖСК паевой взнос пайщика направляется лишь на ст роительство жилого помещения ему самому.
В ЖНК же паевые взносы аккумулируются в паевом фонде и направляются на поочередное приобретение и оплату пайщикам жилья в долевке и на вторичном рынке.
если кратко - разница в том, что ЖНК приобретает жилье пайщикам и на первичном, и на вторичном рынке.
В ЖСК паевой взнос пайщика направляется лишь на ст роительство жилого помещения ему самому.
В ЖНК же паевые взносы аккумулируются в паевом фонде и направляются на поочередное приобретение и оплату пайщикам жилья в долевке и на вторичном рынке.
Сообщение отредактировал Massive: 26 September 2011 - 12:42
#24
-Гость-
Отправлено 27 February 2006 - 19:27
Да обсуждать то обсуждали, только полной ясности все равно нет. Ни аудиторы, ни местные правоведы толком объяснить этот вопрос не могут.
С этим все понятно. Интересует деятельность ЖНК в строительстве в качестве Застройщика. Вообще не понятно, как это должно происходить на практике.
Если ЖНК - Застройщик (имеет в собственности или в аренде зем. участок), то он может строить только жилье для своих пайщиков. В этом случае, чем он отличается от ЖСК?
разница в том, что ЖНК приобретает жилье пайщикам и на первичном, и на вторичном рынке.
С этим все понятно. Интересует деятельность ЖНК в строительстве в качестве Застройщика. Вообще не понятно, как это должно происходить на практике.
Если ЖНК - Застройщик (имеет в собственности или в аренде зем. участок), то он может строить только жилье для своих пайщиков. В этом случае, чем он отличается от ЖСК?
#25
Отправлено 19 May 2006 - 19:09
Коллеги! Хочу поднять тему с связи с неясностью вопроса о статусе ЖСК.
Должен ли ЖСК быть ЗАСТРОЙЩИКОМ (т.е. иметь земельный участок на каком либо праве) либо может иметь некий договор с застройщиком, под который привлекать своих членов?
Буквально в ЖК РФ скзано только то, что "члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ... многоквартирного жилого дома" (ч.3 ст. 110 ЖК РФ).
Что означает выражение "участвуют в строительстве".
Эникен, например, в своем посте от 27.02.2006 (15:06) сделал вывод, что "...Кооператив на эти деньги организует строительство, в т.ч. выступая и в качестве Застройщика." Видимо допуская, что может и не быть застройщиком.
Комментарий разработчиков ЖК РФ (П.В. Крашенинников) составлен таким образом, что можно сделать коссвенный вывод, что, по мнению его авторов, ЖСК ДОЛЖЕН БЫТЬ застройщиком.
Как думаете, насколько жизнеспособна схема привлечения денег для строительства дома через ЖСК, у которого нет земельного участка, а есть только договор с застройщиком?
Должен ли ЖСК быть ЗАСТРОЙЩИКОМ (т.е. иметь земельный участок на каком либо праве) либо может иметь некий договор с застройщиком, под который привлекать своих членов?
Буквально в ЖК РФ скзано только то, что "члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ... многоквартирного жилого дома" (ч.3 ст. 110 ЖК РФ).
Что означает выражение "участвуют в строительстве".
Эникен, например, в своем посте от 27.02.2006 (15:06) сделал вывод, что "...Кооператив на эти деньги организует строительство, в т.ч. выступая и в качестве Застройщика." Видимо допуская, что может и не быть застройщиком.
Комментарий разработчиков ЖК РФ (П.В. Крашенинников) составлен таким образом, что можно сделать коссвенный вывод, что, по мнению его авторов, ЖСК ДОЛЖЕН БЫТЬ застройщиком.
Как думаете, насколько жизнеспособна схема привлечения денег для строительства дома через ЖСК, у которого нет земельного участка, а есть только договор с застройщиком?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
