Сообщений в теме: 25

[bright11]

Господа,

Подскажите, пожалуйста, можно ли зарегистрировать договор аренды помещения до момента подписания акта приема-передачи? Объект в Москве. Или ФРС требует акт в обязательном порядке?


Спасибо.

[Bang]

Раньше без проблем.
Акт вообще не регистрировался.
Сегодня получили отказ: "не предоставлены акты приемки передачи"
Звезда в шоке. (с)С.З.

[Smertch]

Интересно, как можно осуществить исполнение договора до его заключения?

[kog]

Bang,
Интересный случай. Не должны были такого писать. Может выложите отказ?

[Bang]

kog, уехал человек с ними в ФРС, завтра если не забуду.
Хотя по идее акт вообще к регистрации отношения не имеет и тут вопрос не в исполнении до или после заключения договора.
Не важно когда подписывался договор.
Не важно когда заключен.
Не важно на какой период распространяет свое действие.
Важно, что акт - это НЕ договор, а его исполнение.
Стороны могут заключить договор в любое время, а его неисполнение, в виде, скажем, неприемки или непередачи по акту - это не вопрос заключенности договора а вопрос его неисполнения, выставления претензий всяких, пени и т.п.
К регистрации договора он отношения не имеет в принципе.

Я могу например сегодня подписать договор с обязательством сегодня передать помещение, через месяц его зарегистрировать а через два месяца передать помещение.
Ну и что?
Если обе стороны такое положение дел устраивает - каким боком тут ФРС.
Если одну из сторон не устраивает - это повод для предусмотренных договором санкций, в т.ч. вплоть до расторжения, но для этого сначала договор должен быть заключен.
То есть зарегистрирован.

Сообщение отредактировал Bang: 08 November 2011 - 19:09

[kog]

Согласен с Вами. Просто хотелось бы взглянуть на противоположную точку зрения выраженную в отказе. Это действительно странно.

[Bang]

Вот цитата из отказа:

"Одновременно сообщаем, что согласно п.4 договора аренды срок аренды исчисляется с даты подписания акта приема-передачи. Акт приема-передачи на государственную регистрацию не представлен".

Имхо глупость т.к. акт говорит о том, с какого срока исчисляется оплата.
Помещение при этом обременяется все равно с даты заключения договора или с периода на который договор распространяет свое действие.


Пользуясь случаем задам свой вопрос по регистрации, чтобы не плодить тем.
Пройдет ли регистрацию трехсторонний договор, в котором 2 сособственника продают свои доли в квартире (у каждого отдельное свидетельство) одному покупателю?
Или сколько свидетельств столько и договоров?

Сообщение отредактировал Bang: 09 November 2011 - 16:58

[kog]

Наверное вы имели ввиду одному покупателю. Можно и одним договором. Что собираетесь делать с отказом?

[Bang]

kog, да, покупашке конечно, спасибо. исправил.

Отказ че, исправим, донесем.
Там приостановка пока.

[akcon]

очень часто регистрируем сам договор, без акта Москва и МО и проблем не было. Сейчас проблема образовалась в регионе и помню, что ВАС где-то высказывался, что акт не обязателен. Может кто подскажет?

[PetersON]

Договор консенсуальный, причем здесь акт?

 

Но на практике легче нарисовать для Росреестра бумажку, чем оспаривать отказ.

[Oddlot]

Всем привет. Тема старая, но похожих не нашёл. Вопрос тот же. Подписан договор аренды по результатам торгов, помещение требует материальных вложений для возможности его эксплуатации. По договору арендная плата начисляется с даты приемки. По договору арендодатель взял на себя вопрос госрегистрации. Арендатор (я) требует от арендодателя сначала зарегистрировать договор аренды, поскольку без регистрации у меня нет защиты от третьих лиц (условно придёт новый собственник и выгонит), а потом уже приёмка. Арендодатель требует сначала принять объект и начать за него платить, а потом он уже вместе с актом подаст документы на регистрацию - мотивирует тем, что якобы без акта Росреестр откажет. Подал иск о регистрации судом из-за уклонения стороны по ст. 165 ГК. Первая инстанция АСгМ отказ - мотивируя тем что акт якобы нужен согласно ст. 655 ГК. Подаём апелляцию, практики подходящей вообще не нахожу, что акт необязателен для госрегистрации. Есть косвенно несколько судактов, но не совсем аналогичные. Если есть у кого-то суд. практика по данному вопросу - прошу поделиться.

Сообщение отредактировал Oddlot: 12 March 2024 - 07:13

[maverick2008]

условно придёт новый собственник и выгонит

што-што? И давно у нас ГК переписали?

[mooner]

што-што? И давно у нас ГК переписали?

Так незарегеный договор не действует в отношении третьих лиц.

ервая инстанция АСгМ отказ - мотивируя тем что акт якобы нужен согласно ст. 655 ГК.

Было бы интересно почитать решение

[maverick2008]

Так незарегеный договор не действует в отношении третьих лиц.

Да, забыл про практику. Нужно чтобы покупатель знал об аренде (пусть и не зарегистрированной), только тогда ст. 617 будет работать.

Ну или регистрация обременения 

[Ludmila]

maverick2008, справедливости ради: это п. 3 ст.433 ГК РФ, редакция от 08.03.2015.

[maverick2008]

это п. 3 ст.433 ГК РФ, редакция от 08.03.2015.

ну да это общая норма, а применительно к аренде это п.3 ИП ВАС 165

[Ludmila]

Это да, согласна.

[Oddlot]

 

Так незарегеный договор не действует в отношении третьих лиц.

Да, забыл про практику. Нужно чтобы покупатель знал об аренде (пусть и не зарегистрированной), только тогда ст. 617 будет работать.

Ну или регистрация обременения 

 

 

ВС на эту тему прямо высказывался. Из п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49: «По смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды. Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в п. 1 ст. 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ».

 

Первая инстанция АСгМ отказ - мотивируя тем что акт якобы нужен согласно ст. 655 ГК.

Было бы интересно почитать решение

 

 

Держите. Абзац 2 страницы 5: "При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества невозможна государственная регистрации договора, что следует из положений п. 1 ст. 655 ГК РФ". И там же абзац 4: "Обратный подход при котором государственная регистрация Договора предшествует исполнению Истцом обязанности по подписанию Акта приема-передачи означал бы освобождение Истца от обязанности, возложенной на него п. 3.1. Договора, п. 13.1 Документации об Аукционе, а также потерю Ответчиком платы за арендуемые по Договору помещения на время государственной регистрации Договора, что противоречит принципу использования имущества за плату и п. 4.1. заключенного сторонами Договора".

Сообщение отредактировал Oddlot: 13 March 2024 - 07:02

[mooner]

Держите. Абзац 2 страницы 5: "При этом при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества невозможна государственная регистрации договора, что следует из положений п. 1 ст. 655 ГК РФ". И там же абзац 4: "Обратный подход при котором государственная регистрация Договора предшествует исполнению Истцом обязанности по подписанию Акта приема-передачи означал бы освобождение Истца от обязанности, возложенной на него п. 3.1. Договора, п. 13.1 Документации об Аукционе, а также потерю Ответчиком платы за арендуемые по Договору помещения на время государственной регистрации Договора, что противоречит принципу использования имущества за плату и п. 4.1. заключенного сторонами Договора".

Вот есть у меня подозрения, что в договоре прописаны еще какие-то условия, обуславливающие регистрацию. Поэтому, сами по себе, фразы, которые кажутся бредовыми в отрыве от контекста, при анализе всего текста договора, могут быть вполне логичными.

[Oddlot]

Вот есть у меня подозрения, что в договоре прописаны еще какие-то условия, обуславливающие регистрацию. Поэтому, сами по себе, фразы, которые кажутся бредовыми в отрыве от контекста, при анализе всего текста договора, могут быть вполне логичными.

 

Если Вам интересно, могу направить договор на ознакомление. Напишите только, куда.

 

Сегодня, кстати, получил из Управления Росреестра по Москве ответ на свой запрос касательно обязательности акта приема-передачи при регистрации договора аренды. Выразились так: "Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 651 Гражданского Кодекса РФ). Между тем, по общему правилу, для целей государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества предоставление акта приема-передачи не требуется. За исключением случаев, например, когда акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора, с подписанием акта связано исчисление срока или установление иных существенных условий договора аренды".

 

Попробую это письмо Росреестра подать в апелляцию с ходатайством. Заодно направлю ответчику - может, образумятся и подадут документы без акта.

 

А пока приведу несколько выдержек из договора и аукционной документации по вопросу госрегистрации и передачи объекта, а также те пункты, на которые сослался суд:

 

п. 2.1 договора: "Срок действия настоящего договора устанавливается с 27 июля 2023 года по 26 июля 2026 года".

 

п. 2.2 договора: "Настоящий договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке. В силу статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора аренды применяются с даты начала срока действия настоящего Договора, указанной в пункте 2.1".

 

п. 3.1 договора: "Передача каждого помещения производится по Акту на сдачу в аренду, который подписывается АРЕНДОДАТЕЛЕМ и АРЕНДАТОРОМ. Датой начала пользования помещением является дата подписания двустороннего Акта на сдачу в аренду помещения. При этом в Акте указывается техническое состояние помещения, наличие вспомогательного оборудования, марка и модель установленных газовых приборов (при наличии), коммуникаций, показания электросчетчиков и иная информация, характеризующая помещение на момент сдачи в аренду. В разделе «Примечания» Акта на сдачу в аренду делается запись о наличии/отсутствии претензий АРЕНДАТОРА к техническому состоянию помещений и установленного оборудования".

 

п. 4.1 договора: "Арендная плата начинает начисляться с даты подписания Акта на сдачу в аренду помещения и рассчитывается, исходя из общей суммы арендной платы в год. При этом за любой неполный месяц арендная плата вносится пропорционально фактическому количеству дней аренды в месяце".

 

п. 14.3 договора: "Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация осуществляется силами и за счет АРЕНДОДАТЕЛЯ. АРЕНДАТОР со своей стороны обязуется оказывать полное содействие АРЕНДОДАТЕЛЮ в государственной регистрации настоящего Договора аренды и своевременно предоставить АРЕНДОДАТЕЛЮ всю необходимую документацию".

 

п. 13.1 аукционной документации: "Победитель Аукциона в течение 15 (пятнадцати) календарных дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов заключает с Организатором Аукциона Договор и в течение 7 календарных дней со дня заключения Договора подписывает Акт на сдачу в аренду. Не допускается заключение Договоров, указанных в данном пункте, ранее, чем через 10 дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов".

 

Моя позиция здесь такова, что я имею право, но не обязан принимать объект до госрегистрации. Приёмка объекта до госрегистрации влечёт для меня риски незащищённости договора, которые мне не нужны. Одновременно я оказываюсь в положении, когда у меня на руках непригодное для целевого использования помещение (полное отсутствие мебели и техники, необходимость косметического ремонта, чего ответчик не отрицает), которое требует незамедлительных материальных вложений для его целевого использования. Плюс - оплата аренды, которая начнёт начисляться с момента приёмки. Тут либо на свой страх и риск сразу вкладываться в объект и ждать госрегистрации, либо платить вхолостую аренду, пока не пройдет госрегистрация (как мне сказали, занимает у них порядка 1-1,5 месяцев) и потом уже вкладываться. Оба варианта для меня неприемлемы. Поэтому я и просил осуществить сначала госрегистрацию, чтобы договор обрёл "полную силу", а далее уже приёмка, оплата аренды и материальные вложения в объект. Кроме того, чисто формально, датой заключения договора долгосрочной аренды согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 февраля 2023 г. N 14-1142-ТГ/23 является дата его госрегистрации, а не подписания. То есть чисто формально срок приёмки объекта 7 дней, который согласно п. 13.1 аукционной документации исчисляется именно с даты заключения договора, начинает течь с даты его госрегистрации.

Сообщение отредактировал Oddlot: 13 March 2024 - 07:01

[mooner]

Если Вам интересно, могу направить договор на ознакомление.

Верю на слово. Если это действительно так, то суд, конечно, не прав.
Решение должно быть отменено.

[Oddlot]

 

Если Вам интересно, могу направить договор на ознакомление.

Верю на слово. Если это действительно так, то суд, конечно, не прав.
Решение должно быть отменено.

 

 

Судебная система такова, что тут не работает "должно быть отменено". И не такую дичь засиливали. Особенно если это Девятый безапелляционный. Поэтому я и поинтересовался, нет ли у кого релевантной судебной практики по данному вопросу Чтобы усилить свои позиции.

Сообщение отредактировал Oddlot: 13 March 2024 - 16:50

[Oddlot]

Если кому-то потребуется, получил ещё одно письмо уже из Росреестра (не управления, а в целом) с выводом: "Учитывая изложенное, полагаем, что акт приема-передачи арендуемого объекта недвижимости (в частности, помещения) является документом, подтверждающим выполнение обязательства арендодателя перед арендатором о передаче такого объекта, и не является документом, необходимым для государственной регистрации договора аренды этого объекта, заключенного на срок более одного года".

 

9ААС принял жалобу к производству, будем посмотреть. Если у кого-то всё-таки найдется практика по данному вопросу - буду благодарен.

[Денежка]

9ААС принял жалобу к производству, будем посмотреть. Если у кого-то всё-таки найдется практика по данному вопросу - буду благодарен.

Прямо распереживался за Вас. Присоединяюсь к мнению

 

суд, конечно, не прав. Решение должно быть отменено.

 

Я полагаю, что это так Росреестр по инерции отказал, потому что в его практике, наверное, в условиях договоров и аукционной документации содержится формулировка типа "акт подписывается тогда-то после подписания договора", и этот акт считается частью договора как соглашения об установлении прав и обязанностей, а не документом, подтверждающим исполнение уже заключённого договора. 

У Вас же акт подписывается после заключения договора, коий, как известно, считается таковым после регистрации.

п. 13.1 аукционной документации: "Победитель Аукциона в течение 15 (пятнадцати) календарных дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте торгов заключает с Организатором Аукциона Договор и в течение 7 календарных дней со дня заключения Договора подписывает Акт на сдачу в аренду

Вот пример как у Вас сейчас:

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 апреля 2017 г. N Ф06-19664/2017

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 января 2017 г. по делу N А55-5966/2016

 

Тут потребовали акт передачи, потому что так в договоре было установлено:

 

Так, договором (положения п. 3.2.1 раздела 3.2.) предусмотрена обязанность Арендатора принять объекты по акту приема-передачи в течение 5 календарных дней после подписания договора, после чего предоставить Арендодателю документы, необходимые для регистрации договора.

 

Вот как должно быть:

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 ноября 2021 г. по делу N А41-2439/2021

Договор аренды от 01.11.2010 N 366-10-15 прекращен в связи с истечением предельного срока его действия, условий для возобновления договора на неопределенный срок в силу статьи 621 ГК РФ не имеется.

Более того, арендатор прекратил свою деятельность.

Исходя из специфики арендных правоотношений невозвращение арендатором объекта найма арендодателю после прекращения договора свидетельствует лишь о сохранении обязательств сторон, исполнение которых в силу своей природы предполагается после прекращения договора, но никоим образом не влияет на срок действия договора, в том числе не влечет автоматического продления этого срока.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что отсутствие предусмотренного пунктом 1 статьи 655 ГК РФ акта приема-передачи, подтверждающего возврат арендатором арендованного имущества, не имеет правового значения для определения момента прекращения договора от 01.11.2010 N 366-10-15.

 

Тут в обратную сторону акт, сказали, не нужен для регистрации (но для исполнения договора аренды нужен, как указано в п. 2 ст. 655 ГК РФ).