Сообщений в теме: 16

[SerP]

Доброго дня!
Вот какая проблема имеется, если у кого есть опыт таких проблем - не сочтите за труд поделиться, пожалуйста!

Суть проблемы:
Юрлицо за свой счет построило внутрипоселковый газопровод низкого давления.
Строился газопровод без разрешительной документации. Был только проект (прошел экспертизу промышленной безопасности). Получается, что газопровод является самовольной постройкой.
Сейчас юрлицо намерено оформить право собственности на газопровод.
Начали оформление, как положено, с земли. Газопровод проходит как по землям, находящимся в распоряжении местной администрации, так и по землям частных собственников, то есть по огородам.
С администрацией поселка (всегда рады помочь, НО не знают как) оформляется договор аренды земли под строительство. А вот частников, по огородам которых проходит газопровод, 60 штук.
Имеется схема расположения газопровода, согласованная с этими людьми. И всё.

В архитектуре нам предложили такой вариант узаконения газопровода:
юрлицо за свой счет изготавливает проект планировки территории поселка и проект межевания (в порядке ст. 42, 46 Градостроительного кодекса), потом эти документы выносятся на утверждение через публичные слушания. Впоследствии на основании этих проектов юрлицу администрация выдает разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию.
НО данные документы, как мне кажется, не являются правоустанавливающими документами на землю при оформлении прав на газопровод в регисрационной службе?! Или являются?
Что я понесу на регистрацию прав на газопровод в отношении земли? Выписку из постановления/распоряжения администрации об утверждении такого проекта?

Пункт 1 статьи 51 ГрК:
"Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом".

Сообщение отредактировал SerP: 22 November 2011 - 17:24

[4enkoff]

Не знаю как в Ульяновске, но в Нерезиновой без проекта межевания в ТОРЗ'е (Территориальные объединения регулирования землепользования) со мной и разговаривать не стали.
Придется сначала сделать межевание, затем распорядительный акт местной исполнительной власти.

Определитесь, что для Вас и специфики Вашего региона выгоднее:

градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории

[4enkoff]

ь*

[SerP]

4enkoff,
таки основной вопрос такой - будет ли являться такой градостроительный план земельного участка или проект планировки территории или проект межевания территории документом, подтверждающим права лица на земельный участок, при регистрации права собственности на газопровод в регистрационной службе ???

Ведь при регистрации права собственности на газопровод в регистрационной службе мы понесем:
1. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию,
2. документ, подтверждающий права на землю лица, которое такое газопровод построило.

[4enkoff]

ГПЗУ таким документом не является, хотя в составе, если мне не изменяет память, будет ссылка на правоустанавливающие документы на здания-сооружения-земельный участок.

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков
1. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
2. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
3. В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
1) границы земельного участка;
2) границы зон действия публичных сервитутов;
3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
7) информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);
8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
4. В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
5. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В комментариях к ГрадКодексу сказано:

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков
В нормах комментируемой статьи обозначены правовые основы назначения, состава и формы градостроительных планов земельного участка, которыми представляются:
- определение в ч. 1 предмета процедуры подготовки градостроительных планов земельных участков (участки, застроенные или предназначенные для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов);
- обозначение в нормах ч. 2 двух видов процедуры подготовки градостроительных планов земельных участков (в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа);
- регламентация требованиями ч. 3 исчерпывающего перечня восьми категорий сведений в составе градостроительного плана земельного участка;
- установление в нормах ч. 4 дополнительной информации в составе градостроительного плана земельного участка (о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков);
- определение в ч. 5 компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти устанавливать форму градостроительного плана земельного участка.
В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи разработан и утвержден Приказ Минрегиона РФ от 10 мая 2011 N 207 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка", который вступил в силу со дня признания утратившим силу постановления Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. N 840. Согласно этому приказу градостроительный план земельного участка включает:
- чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования;
- информацию о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства;
- вспомогательные виды использования земельного участка;
- информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
- информацию о разделении земельного участка.

К сожалению, я не силен в Земельном Кодексе, но по моему опыту методика такая:

Межевание->оформление прав на земельный участок->ГПЗУ (если требуется, в Вашем случае не уверен).

По Нерезиновой ситуация следующая:

Виды прав на землю:

Аренда (с особенностями в зависимости от срока):
на срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации);
на срок до 5 лет;
на срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления).
Безвозмездное срочное пользование
Право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления.
Частная собственность на земельные участки.

Основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда.

Комплект документов, предоставляемых заявителем в Москомархитектуру, для подготовки Градостроительного плана земельного участка

При обращении за предоставлением государственной услуги заявитель представляет:

Заявление на предоставление государственной услуги, включающее согласие заявителя (физического лица) или представителя заявителя, являющегося юридическим лицом, на обработку персональных данных (оформляется согласно приложению к Административному регламенту предоставления государственной услуги в городе Москве в форме документа на бумажном носителе либо в электронном виде);
Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок;
Кадастровая выписка (оригинал или нотариально заверенная копия, оформленные в установленном порядке) о земельном участке на бумажном носителе (формы КВ.1—КВ.6, утвержденные приказом Минюста России от 19 марта 2008 года № 66) и кадастровая выписка о земельном участке на электронном носителе (форма КВ.1—КВ.6);
Нотариально заверенные копии кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (форма утверждена приказом Минюста России от 18 февраля 2008 года № 32), расположенных на земельном участке, или нотариально заверенные выписки из технических паспортов зданий (строений) (форма 1а утверждена постановлением Правительства Москвы от 1 декабря 1998 года № 915), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка;
Нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке либо иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при отсутствии документов, указанных в пункте 2.7.5 Регламента);
Договоры с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, выданные в установленном порядке (оригиналы или нотариально заверенные копии, оформленные в установленном порядке) (при наличии на земельном участке объектов капитального строительства);
Нотариально заверенные копии устава со всеми изменениями и дополнениями к нему (для юридических лиц);
Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
Копия (при предъявлении подлинника) документа, удостоверяющего личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя заявителя.

Опять же, разберитесь с линейным объектом и необходимостью ГПЗУ, хотя эта услуга бесплатна, почему и не заказать

Сообщение отредактировал 4enkoff: 23 November 2011 - 18:45

[chipolino]

Не везде ГПЗУ бесплатно. В большинстве регионов, где приходилось работать ГПЗУ, как правило, изготавливаю фирмы прилипалы при архитекторах. Дорогой коллега, возможно Вам поможет это решение суда Регистрация линейных объекты без земли

[SerP]

Не везде ГПЗУ бесплатно. В большинстве регионов, где приходилось работать ГПЗУ, как правило, изготавливаю фирмы прилипалы при архитекторах. Дорогой коллега, возможно Вам поможет это решение суда Регистрация линейных объекты без земли

Благодарю за помощь! Будем знакомиться! Спасибо!

Сообщение отредактировал SerP: 29 November 2011 - 14:51

[AlexandrEmelin]

На производственной территории организации в 2008 году нами возведено сооружение – Газоснабжение котельной (далее - газопровод), которое является объектом недвижимого имущества, и на который выдан технический и кадастровые паспорта. В настоящее время право собственности на данную постройку ни за кем не зарегистрировано.
В соответствии с действующим законодательством (ст.51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), на строительство газопровода, организация была обязано получить разрешение Администрации района. После строительства было необходимо получить акт ввода объекта в эксплуатацию, выданный тем же уполномоченным органом. Однако организацией не предпринимались никакие действия, направленные на их получение.
28.03.2008г. данный объект был принят в эксплуатацию как объект газораспределительной системы, о чем составлен акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы газопроводов и газоиспользующей установки.
В нарушение действующих норм права, строительство газопровода осуществлялось организацией без оформления разрешения на строительство в компетентных органах, что является обстоятельством, препятствующим регистрации права собственности во внесудебном порядке.
В соответствии с действующим законодательством право собственности на данный газопровод подлежит признанию в судебном порядке.
Обстоятельствами, препятствующими признанию права собственности на газопровод в судебном порядке за собственником земельного участка, являются:
1) отсутствие документов, подтверждающих факт строительства газопровода организацией.
2) отсутствие документов, подтверждающих факт нашего обращения за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и отказа в этом со стороны Администрации района по независящим от нас обстоятельствам.
В случае отсутствия второго условия, в признании права собственности на газопровод за нами в судебном порядке может быть отказано.
Данный вывод подтверждается п.26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 г. Цитата: «иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры».
Затем, ВАС РФ пошло в этом плане еще дальше и в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 г. № 143 указал, что «право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предпринимало мер для их получения».
Анализ судебной практики показал, что суды требуют, чтобы обращение за получением разрешения было получено до начала строительства, и в полном соответствии с требованиями закона (как в смысле комплектности, так и порядка).

Вопрос 1: собственником земельного участка является физическое лицо, и оно же будет подавать иск в суд общей юрисдикции, распространяется ли на него требования действующей арбитражной практики?
Вопрос 2: обязан ли собственник, не возводивший самовольную постройку, доказывать факт того, что оно предпринимало действия, направленные на получение разрешения на строительство? Есть ли шанс добиться в суде признания права собственности, если за получением разрешения на строительство обратиться уже после возведения постройки и начала ее использования, но подачи иска в суд?

[Струв]

Александр, читаю вашу историю и диву даюсь, насколько могут быть одинаковыми ситуации. Было у меня такое дело, судились мы, пытались признать право собственности за организацией, которая также построила газопровод, получила кадастровые паспорта, даже акт приемки законченного строительством объекта. Но все проиграли. А почему? Потому что собственники в свое время не озаботились получением какого-либо титула, и тем более не получили разрешения на ввод в эксплуатацию (по первому же пункту). Как раз когда мы судились и вышло знаменитое постановление 10/22. В нем есть исчерпывающий ответ на ваш вопрос:

"Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку."

В этом случае действуют правила п. 3 ст. 222 ГК РФ: для получения собственником или владельцем/пользователем ЗУ постройки в собственность требуется наличие титула и отсутствия угрозы жизни, здоровья. и т.д. Т.е. вопрос с разрешением на строительство для владельца ЗУ, на котором стоит постройка, не имеет никакого значения, если он не застройщик. На физика практика арбитражей формально не распространяется (народные суды не всегда долюбливают арбитраж, но иногда поглядывают на их решения). Но Постановление 10/22 точно распространяется - оно совместное ВС и ВАС.

Другая ситуация, когда застройщик все-таки пытается получить право собственности на постройку. Для этого нужно получить титул, даже если при начале строительства его не было. Без титула соваться в суд даже не думайте - учитывайте наш опыт. БЕЗ ТИТУЛА нельзя получить застройщику право собственности на самовольную постройку.

Далее:

"Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан."

Насколько я знаю, суды не всегда отказывают, если разрешение на строительство не было получено перед строительством. Из вышеприведенных разъяснений ВАС это также видно.

[AlexandrEmelin]

то есть насколько я понял. я могу действовать, как и планировал:
1. обратиться в суд общей юрисдикции (чтоб судьи поменьше кивали на арбитражную практику)
2. обратиться от физлица как собственника земельного участка, чье право собстенности зарегистрирвоано в установленном законом порядке
и при этом ему не нужно будет предоставлять доказательств обращения за получеением разрешения на строительство, а все валить на юрлицо, кот построило
самовольно газопровод.
ПС - физлицо, наш учредитель, так что нам совершенно безразницы в чьей сосбтвенности будет газопровод.

и кстате, почему это прошло столько дней, а я все еще ожидаю авторизации?

[Струв]

Так по-крайней мере предлагает делать ВАС и ВС =) ну или косвенно намекает. Мы не обращались от собственника за признанием собственности, поэтому в этмо случае практики не имею. Только учитывайте, что будет экспертиза или заключение соответствующих органов об опасности или неопасности постройки.

[AlexandrEmelin]

Так по-крайней мере предлагает делать ВАС и ВС =) ну или косвенно намекает. Мы не обращались от собственника за признанием собственности, поэтому в этмо случае практики не имею. Только учитывайте, что будет экспертиза или заключение соответствующих органов об опасности или неопасности постройки.

все органы, кроме пожнадзора уже подтвердили соответствия проекта всем требованиям и соответствие постройки проекту.

[mariyasoby]

AlexandrEmelin

Каков исход событий в вашем случае? у нас аналогичная ситуация, только со строительством здания, а не газопровода. Если не сложно, поделитесь решением, пожалуйста.

[motoadventure]

Камрады буду рад любой помощи, ситуация следующая - в 2011 году организация построила газопровод без разрешения, 2 года ушло на сбор документов, формирование многоконтурного земельного участка, заключение договора аренды  с последущим получением разрешения на строительство газопровода. При сборе документов для получения разрешения на ввод в эксплуатацию не смогли получить заключение гос.строй инспекции, поскольку объект был построен давно и надзор они не осуществляли. Предлагают два пути - или идут нам навстречу и выдают заключение через штраф на юр.лицо от 500 т.р до млн., или предлагают выдать официальный отказ для последующего обращения в суд. Руководство размер штрафа не устраивает, соглашается на второй вариант. Главное сомнение которое меня мучает, это то обстоятельство что участок был взят в аренду после строительства и какова будет позиция суда на этот счет. Смотрел постановления 2010 и свежий обзор от 19.03.2014 года по делам о признании на самострой, ничего подобного не нашел. Может у кого-нибудь будут какие мысли по данной теме, или пример из практики, буду оч.признателен. Спасибо

[Serdgio2006]

формирование многоконтурного земельного участка,

ни о чем.

 

заключение договора аренды

на что? на многоконтурный зем участок? - ни о чем.

 

с последущим получением разрешения на строительство газопровода

ст. 11.9 п. 6 6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами

 

по делам о признании на самострой

на самовол ст. 222 ГК

 

Может у кого-нибудь будут какие мысли

чьи права нарушает сохранение данного самовола? Кто имеет право строительства на земельном участке? (ст. 263 ГК). Кто имеет право узаконить самовол? (Ст. 222 ГК п. 3)

[motoadventure]

чьи права нарушает сохранение данного самовола?

Я так думаю, что ничьи

 

Кто имеет право строительства на земельном участке?

Собсно право строительства имеет наша организация, НО это право у неё появилось только спустя два года после того как объект был уже построен т.е. был заключен договор аренды и получено разрешение на строительство

 

Кто имеет право узаконить самовол? (Ст. 222 ГК п. 3)

В этом вопросе мнения арбитров разделились, кто -то считает что арендатор, кто-то что арендодатель, с возмещением понесенных расходов арендатору

 

[Serdgio2006]

Я так думаю, что ничьи

это Вы думаете - а что показывает кадастр?

 

с возмещением понесенных расходов арендатору

расходов в чем? Строительства не производилось законного! Т.е. имеем груду стройматериала в виде пластиковых труб или труб металла - стоимость данных труб и возместит данный СОБСТВЕННИК земли Вам.

вы сформировали многоконтурный зем участок (мухи насрали). Что размещается согласно норм ЗК на земельном участке? - объект недвижимости! Какого размера у вас эти точки на земле? - метр на метр или два на два! Что на данном квадратном метре можно разместить из недвижимости? - опору/столб и все! На что соответственно Ты приобретаешь право собственности? - на эту самую опору/столб! Есть газопровод/сооружение способный транспортировать газ? - нет! ........... ОТДЫХАЙ!!!