Сообщений в теме: 41

[SeIvBe]

Уважаемые коллеги, заранее прошу прощения, если подобная тема кем-то поднималась.
Выношу на Ваш суд вопрос: возможно ли расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества, если в нем есть пункт о возможности его расторжения на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае неоплаты покупателем цены договора в оговоренный в нем срок? Знаю, что по договору аренды есть подобная практика (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 27)
На мой взгляд вряд ли, ибо расторжение договора зеркально отображает процесс заключения, т.е. зарегистрировать сей процесс можно либо двусторонним заявлением, либо на основании судебного акта.

[SeIvBe]

Нашел интересную статью, содержащее следующее мнение по интересующему меня вопросу (на мой взгляд вполне убедительно):
"При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного решения в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ основанием для государственной регистрации изменения прав будет служить вступившее в законную силу судебное решение, представленное в органы государственной регистрации в виде судебного акта.
Сложнее решается вопрос о возможности осуществления государственной регистрации перехода прав по договору продажи недвижимости при его расторжении путем одностороннего отказа от исполнения договора. Как известно, односторонний отказ от исполнения представляет собой одностороннюю сделку, основанную на нормах закона или договора и осуществляемую без участия судебных инстанций. Такая сделка по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" может служить основанием для государственной регистрации перехода прав. Эта сделка должна быть осуществлена в той же форме, что и основной договор. В случае одностороннего отказа от исполнения договора это может быть только письменный документ, представляющий собой акт волеизъявления управомоченной на отказ от договора стороны о своем решении расторгнуть договор.
Однако на практике регистрационный орган, как правило, не принимает к рассмотрению такой документ, даже если отказывающаяся от договора сторона указывает законные основания, по которым она применяет право на одностороннее расторжение договора. В этих случаях всегда для органа государственной регистрации будет необходимо решение суда о необходимости проведения регистрационных действий. Другими словами, договор продажи недвижимости может быть расторгнут на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ (например, со ссылкой на п. 1 ст. 463 или на п. 3 ст. 484 ГК РФ), но для проведения регистрационных действий факта совершения сделки по отказу от исполнения договора будет недостаточно. Отказывающаяся сторона должна обратиться в судебные инстанции с иском о признании права на односторонний отказ от исполнения договора и возможности совершения регистрационных действий по переходу права собственности на объект недвижимости."

Коллеги, прошу Вашего мнения! А то как-то странно: сам вопрос задал - сам отвечаю)))

Сообщение отредактировал SeIvBe: 14 December 2011 - 11:07

[марыся]

А в чем вопрос? Росреестр с вас будет требовать либо вступившее в силу решение суда, либо соглашение о растожении договора с заявлениями о совершении соответствующего рег. действия от обеих сторон договора.

[SeIvBe]

Вопрос в том, чтобы в текст самого договора купли-продажи включить пункт о возможности одностороннего отказа Продавца от исполнения договора в соответствии с п. 3, ст. 450 ГК, в случае неоплаты Покупателем цены договора. Необходимость возникла в связи с тем, что до сих пор судами принимаются решения, в ктороых указывается, что неоплата покупателем цены договора не является существенным нарушением условий договора и на этом основании отказывают в иске о расторжении договора купли-продажи по п. 2. ст. 450 ГК.
Согласитесь, что не всякий покупатель ринется заключать соглашение о расторжении договора и вместе с продавцом идти в Росреестр писать заявление...

Сообщение отредактировал SeIvBe: 14 December 2011 - 13:52

[марыся]

Согласитесь и вы, что Росреестр не примет заявление об одностороннем расторжении договора только от Продавца. И устанавливать факт непоступления оплаты - это не в компетенции Росреестра.
Условие в вашем договоре об одностороннем отказе Продавца от его исполнения в случае неоплаты как раз подстрахует вас от того случая, когда "судами принимаются решения, в ктороых указывается, что неоплата покупателем цены договора не является существенным нарушением условий договора и на этом основании отказывают в иске о расторжении договора купли-продажи по п. 2. ст. 450 ГК".
Потому что:
ст. 450 п.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предусмотрите договором - и суд расторгнет.

[Uriy]

Вопрос в том, чтобы в текст самого договора купли-продажи включить пункт о возможности одностороннего отказа Продавца от исполнения договора в соответствии с п. 3, ст. 450 ГК, в случае неоплаты Покупателем цены договора. Необходимость возникла в связи с тем, что до сих пор судами принимаются решения, в ктороых указывается, что неоплата покупателем цены договора не является существенным нарушением условий договора и на этом основании отказывают в иске о расторжении договора купли-продажи по п. 2. ст. 450 ГК.
Сообщение отредактировал SeIvBe: Сегодня, 11:52

Почему нет? Если такое условие будет в самом ДКП, при этом документа о передаче, соответственно, не будет, то имеются все шансы признать в судебном порядке ДКП расторгнутым,
а иск о регистрации перехода права (по ст. 551 ГК РФ, если он будет), неудовлетворенным.

[Belogorochka]

а как насчет п. 65 ПП ВС № 10 и пп ВАС № 22 от 29.04.2010 "В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

у меня было дело в июне 2011.. Цена недвижки установлена сторонами в 10 000 000 руб., также залог был установлен в пользу третьего лица (банк), то есть у продавца отсутствовало право требования... покупатель оплатил лишь часть цены договора - 3 000 000, оставшуюся часть должен был передать за счет средств, полученных у банка, но не передал... В суд пошла с п. 65 вышеобозначенного пленума - договор расторгли, обязали покупателя передать имущество по акту приема передачи - перехода права собственности тоже не было - было прекращение права собственности покупателя с одновременной регистрацией права собственности продавца)))

[Uriy]

а как насчет п. 65 ПП ВС № 10 и пп ВАС № 22 от 29.04.2010

Хороший пункт!
Т.е. Вы считаете, что включение в текст самого договора купли-продажи пункта о возможности одностороннего отказа Продавца от исполнения договора в соответствии с п. 3, ст. 450 ГК, в случае неоплаты Покупателем цены договора, излишним? Вроде и так все ясно, а без суда все равно не обойтись?

[beta]

см. ст. 310 ГК.
КМК, без суда не обойтись, если нет соглашения сторон о расторжении.

[SeIvBe]

Уважаемый коллеги, большое спасибо за высказанные мнения!
Как Вы думаете, если по ДКП Продавец произвел передачу недвижимого имущества по акту, а Покупатель не оплатил стоимость недвижимого имущества, может ли идти в таком случае речь об отказе Продавца от исполнения договора (если таковой пункт предусмотрен ДКП)? Свои обязательства Покупателем исполнены, но не исполнен договор в целом.

Сообщение отредактировал SeIvBe: 16 December 2011 - 12:11

[Belogorochka]

beta, в суд можно идти только в случае наличия спора о праве... при отсутствии такового (наличие соглашения о расторжении договора), имхо, речь можно вести только об оспаривании отказа гос. регистраторов...

SeIvBe, та, собсно, можно и весь ГК переписать)))) один фих, точку поставит суд (если, канеш, в ГК не указано, что иное могёт устанавливаться условиями договора)))

[alevlaslo]

Уважаемые, а как быть если в неоплате виноват не покупатель, а банк, из ячейки которого вдруг пропадут деньги? Интересно, что банк не отвечает за содержание ячейки, значит вообще не понятно, кто будет виноват: банк, который врет, покупатель, который со слов врущего банка якобы не положил деньги в ячейку или вообще продавец, который якобы получил деньги, но не передал расписку и теперь требует еще и квартиру..

Сообщение отредактировал alevlaslo: 25 December 2011 - 02:12

[alevlaslo]

покупатель оплатил лишь часть цены договора - 3 000 000, оставшуюся часть должен был передать за счет средств, полученных у банка, но не передал...

а как такое вообще возможно? До регистрации покупатель закладывает в ячейку всю сумму и не имеет к ней доступа.

[Belogorochka]

alevlaslo, собсно, Вы сами и ответили на свой вопрос в предыдущем посте)))) собсно,по сабжу - ко мне дело попало уже на той стадии, когда продавец хотел расторгнуть сделку, указывая на неисполнение покупателем своих обязательств по договору; в процессе покупатель не смог представить доказательства, подтверждающие их исполнение - результат, так скать, налицо... что там мутил покупатель - мне неизвестно, да и суд на этом особо внимание не заострял.

[alevlaslo]

спасибо, т.е. если ни банк, ни покупатель не смогут предъявить расписку продавца о получении денег, то правда на стороне продавца?

[alevlaslo]

Караул.. банк допускает продавца к ячейке только при условии передачи ему ксерокопии расписки о том, что продавец деньги получил. Если денег не будет, обладает ли ксерокопия расписки доказательной силой в суде?

Сообщение отредактировал alevlaslo: 26 December 2011 - 23:56

[kuropatka]

Залог в пользу продавца надо регить и не парить мозги с доказательственной силой ксерокопий и доступом в ячейку. Для банка, если что - регить последующий залог.

[alevlaslo]

1. Банк категорически отказывается регистрировать залог в пользу продавца.

2. Банк категорически отказывается регистрировать содержимое ячейки, а также отказывается пускать для этого нотариуса.

3. Банк категорически отказывается пускать продавца в сейф до предъявления им ксерокопии расписки о получении содержимого.

и не парить мозги с доказательственной силой ксерокопий

даже если банк сделает опись вложений и получит мою расписку наперед; даже если залог будет зарегистрирован в пользу продавца, то в случае пропажи я буду крайний, в суде банк может предъявить эту копию и сказать, что да, деньги были, но я их получил

Некоторые случаи пропаж из ячеек:

http://www.rbcdaily....562949980198726

http://www.banki.ru/...nta/?id=2268166

http://www.coins.msk...?showtopic=3727

http://www.moneyguid....php?str_id=184

http://www.ntv.ru/novosti/234207/

Сообщение отредактировал alevlaslo: 28 December 2011 - 15:21

[kuropatka]

1. Банк категорически отказывается регистрировать залог в пользу продавца.

Юридические (а не психиатрические) основания есть?

даже если залог будет зарегистрирован в пользу продавца, то в случае пропажи я буду крайний, в суде банк может предъявить эту копию и сказать, что да, деньги были, но я их получил

А при залоге не надо никаких ячеек вообще - после регистрации ПС покупатель спокойно перечисляет деньги продавцу. После чего продавец снимает обременение.

[марыся]

Используйте вместо ячейки расчет через аккредитив.

[alevlaslo]

Юридические (а не психиатрические) основания есть?

нет

А при залоге не надо никаких ячеек вообще - после регистрации ПС покупатель спокойно перечисляет деньги продавцу. После чего продавец снимает обременение.

так покупатель может передумать и не заплатить, у меня нет никакого желания потом бегать по судам, чтобы переоформить квартиру обратно, а без суда регпалата ничего переоформлять обратно не будет.

Используйте вместо ячейки расчет через аккредитив.

так не захотел покупатель

Сообщение отредактировал alevlaslo: 28 December 2011 - 21:56

[Concrescere]

Используйте вместо ячейки расчет через аккредитив.

+100.

Правда, еще ни разу не практиковал (между физиками)

Какой банк посоветуете?

[Defensa]

у меня было дело в июне 2011.. Цена недвижки установлена сторонами в 10 000 000 руб., также залог был установлен в пользу третьего лица (банк), то есть у продавца отсутствовало право требования... покупатель оплатил лишь часть цены договора - 3 000 000, оставшуюся часть должен был передать за счет средств, полученных у банка, но не передал... В суд пошла с п. 65 вышеобозначенного пленума - договор расторгли, обязали покупателя передать имущество по акту приема передачи - перехода права собственности тоже не было - было прекращение права собственности покупателя с одновременной регистрацией права собственности продавца)))

Belogorochka, уточните, пожалуйста, что значит «перехода права собственности тоже не было - было прекращение права собственности покупателя с одновременной регистрацией права собственности продавца». Если было «прекращение права собственности покупателя», значит, право собственности у Покупателя было. Ведь ДКП расторгался, а не признавался недействительным. Значит, переход ПС регистрировался в ФРС сначала на Покупателя, потом обратно на Продавца. Правильно?

А что в таком случае с обременением? С момента регистрации ПС на Покупателя наверняка был зарегистрирован и залог в пользу Банка? После расторжения ДКП право собственности возвращается к Продавцу. А запись о залоге сохраняет силу?

[Defensa]

Такой момент ещё интересует.

П. 65 вышеупомянутого Постановления Пленумов гласит: «Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.»

А если передача Квартиры по договору должна осуществляться ПОСЛЕ оплаты. А оплата после перехода права собственности на Покупателя. Предположим, ППС состоялся, а оплата не произведена. Передача соответственно тоже. Возврат тогда не нужен. Судебного акта о возврате имущества соответственно не будет. Каковы тогда шансы Продавца добиться в ФРС внесение записи о ППС на себя?

Понятно, что, если будет какой-то другой «судебный акт», прямо обязывающий ФРС внести соответствующие записи в ЕГРП, то внесут. Просто уже сомнения берут, что такой акт появится, учитывая своеобразность российской судебной практики, а Пленумом рассматривался только вопрос об основаниях регистрации в случае передачи недвижимости до оплаты.

Может, у кого было аналогичное дело?

[Belogorochka]

Defensa, по поводу залога - к моменту обращения в суд обременение было погашено. Собственно договор купли-продажи был зарегистрирован в марте 2009, одновременно была зарегена ипотека. В 2010 году покупатель погасил кредит, так и не рассчитавшись окончательно с продавцом - но на момент обращения в суд обременения уже не было. Что касается права собственности, то изначально, в 2009 году был переход права собственности от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи, а в 2011 - на основании решения о возврате имущества, право покупателя было прекращено с одновременной регистрацией права собственности продавца. При этом покупатель регистраторам ни в каком виде не понадобился.
По второму вопросу, я думаю п.п. 58-59 обозначенного Пленума подойдет)