Ситуация такая: в подвале и на первом этаже, в нежилых помещениях обыкновенного многоквартирного жилого дома расположено по трансформатору. Трансформаторы поставлены при царе Горохе, СНиПам соответствуют. От них питается пять домов, включая тот, где они стоят. Какое-то там ОАО «Мосэнерго» или не «Мосэнерго» обеспечивает жильцов электричеством, они за это платят – ну, как обычно.
В доме образовано ТСЖ, решением общего собрания жильцов нежилые помещения (в т.ч. те, в которых стоят трансформаторы) отнесены к общей долевой собственности на общее имущество жильцов. (Данное право одс зарегистрировано, если это релевантно).
Руководством поставлена задача содрать бабла.
Вопросы: 1) определить собственника трансформаторов (самый важный, ключевой вопрос).
2) определить, какого вида договор может быть заключен с собственниками.
3) рассмотреть возможность взыскания неосновательного обогащения.
Сырые мысли: 1) Вариант один – трансформатор принадлежит ОАО «Мосэнерго» или еще какому юрлицу. Там бригада ездит от них обслуживающая, ковыряется в этих трансформаторах. Вообще главная тут проблема - это вопрос определения собственника, иначе есть риск подать иск к ненадлежащему ответчику при любом возможном способе защиты прав. Я не знаю, можно ли в принципе установить, кто собственник, и, если возможно, как это делать…
Вариант два – трансформатор является общим имуществом жильцов:
Статья 7 Закона об «Электроэнергетике». Понятие и правовой статус единой национальной (общероссийской) электрической сети
1. Единая национальная (общероссийская) электрическая сеть представляет собой комплекс электрических сетей и иных объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих на праве собственности или на ином предусмотренном федеральными законами основании субъектам электроэнергетики и обеспечивающих устойчивое снабжение электрической энергией потребителей, функционирование оптового рынка, а также параллельную работу российской электроэнергетической системы и электроэнергетических систем иностранных государств.
Статья 36 Жилищного кодекса РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
2) Если вариант один – то предлагаем юрлицу заключить договор аренды помещений, где стоят трансформаторы. Если вариант два – договор аренды трансформаторов.
3) Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ, передача в аренду общего имущества возможна на основании решения общего собрания собственников помещений. Следовательно, «задним числом» сдать имущество в собственность нельзя. Однако гражданско-правовым договором аренды может быть предусмотрено, что он распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения договора.
В связи с вышесказанным посетила креативная мысль предложить пока неустановленному юрлицу заключить договор аренды с обязательством заплатить за предыдущие три (два, полтора) года – это уж как стороны договорятся. Иначе пригрозить юрлицу иском о взыскании НО за максимально возможный по срокам исковой давности период. Но вся эта воздушная конструкция имеет смысл при условии правильного ответа на вопрос 1.
