ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2011 г. N КГ-А40/7190-11
Дело N А40-70130/10-77-104
Резолютивная часть объявлена 13 июля 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа
в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Комаровой О.И. и Хомякова Э.Г.
при участии в заседании: от истца - ЗАО "ДИСКОНТцентр" - представитель не явился, надлежаще извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения), от ответчика - ООО "ИКС" - директор Кашапов А.В., паспорт, решение учредителя N 8 от 21.11.08 г., от третьих лиц: от ЗАО фирма "Электро" - Сангаджиева Ю.В., доверенность от 12.07.11 г., от ООО "РЕТРО-БММ" - представитель не явился, надлежаще извещено (имеется почтовое уведомление о вручении судебного извещения), Кашапов А.В., паспорт,
рассмотрев 13 июля 2011 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "ИКС" (ответчик)
на постановление от 06 апреля 2011 года N 09 АП-4688/2011-ГК
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Савенковым О.В.
по делу N А40-70130/10-77-104
по иску ЗАО "ДИСКОНТцентр" (ИНН 7734213527, ОГРН 1037739301390)
к ООО "ИКС" (ИНН 7733045407, ОГРН 1027700474636)
о взыскании 1 409 871 руб. 44 коп. гарантийного платежа и 84 680 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами
третьи лица - ЗАО фирма "Электро" (ИНН 7710026662, ОГРН 1027739035675), ООО "Ретро-БММ", Кашапов Александр Владимирович
установил:
Закрытое акционерное общество "ДИСКОНТцентр" (далее - ЗАО "ДИСКОНТцентр) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "ИКС" (далее - ООО "ИКС") с иском, с учетом уточнений требований в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 1 409 871 руб. 44 коп. суммы гарантийного взноса, внесенного арендатором (истцом) в обеспечение исполнения своих обязательств по договору аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 84 680 руб. 40 коп. за период с 01.02.2010 г. по 09.11.2010 г.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что после расторжения договора аренды и уплаты истцом (арендатором) всех арендных платежей и расходов на коммунальные услуги, денежные средства, уплаченные им в качестве гарантийного платежа, не были возвращены ответчиком.
Решением от 18 января 2011 года Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска.
Суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 29.05.2009 г. к договору N 52-ДА/2008 о замене арендодателя ЗАО фирма "Электро" на ООО "ИКС" является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поэтому не влечет наступление правовых последствий, в том числе не свидетельствует о наличии согласия прежнего собственника на передачу прав и обязанностей и не подтверждает переход прав и обязанностей по договору аренды к новому арендодателю.
В связи с этим, суд не нашел оснований для возложения на ответчика обязательства по возврату гарантийного платежа, перечисленного истцом на расчетный счет ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО".
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2011 года N 09АП-4688/2011-ГК, с учетом определения от 06 апреля 2011 года об исправлении описки, решение отменено, иск удовлетворен полностью.
Апелляционный суд, руководствуясь статьями 309, 310, 395, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что к ООО "ИКС" перешла от ЗАО фирма "Электро" обязанность возвратить арендатору гарантийный платеж в размере 1 409 871 руб. 44 коп., внесенный до перехода права собственности на объект аренды, и начисленных на него процентов за пользование чужими денежными средствами.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "ИКС", которое считает, что выводы апелляционного суда сделаны при неправильном применении норм материального права, просит постановление отменить, решение суда оставить в силе.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, возвращение гарантийного платежа не предусмотрено условиями договора аренды, поскольку за счет этого платежа должны покрываться арендная плата за последний месяц аренды и иная задолженность арендатора при ее наличии.
Заявитель жалобы также полагает, что дополнительное соглашение от 29.05.2009 г. к договору аренды о замене арендодателя является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации и не повлекшим переход прав и обязанностей. При этом, сумма гарантийного платежа была уплачена арендатором предыдущему арендодателю, который новому арендодателю ее не перечислял. В связи с этим, по мнению заявителя жалобы, на стороне предыдущего арендодателя ЗАО фирма "Электро" возникло неосновательное обогащение в виде полученного гарантийного платежа, а ООО "ИКС" является ненадлежащим ответчиком.
Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил постановление отменить, решение суда оставить в силе.
Кашапов А.В., привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, также поддержал доводы кассационной жалобы.
Представитель ЗАО фирма "Электро" в судебном заседании суда кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил постановление оставить без изменения.
ЗАО фирма "Электро" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором содержатся доводы о том, что ЗАО фирма "Электро" продало ООО "ИКС" по договору купли-продажи помещения, сданные ЗАО "ДИСКОНТцентр" в аренду, решение о досрочном расторжении договора и о порядке расчетов аренды принималось уже без ЗАО фирма "Электро" и, если ответчик не засчитал сумму гарантийного платежа в счет оплаты последнего месяца, а получил с арендатора оплату за последний месяц, то он нарушил условия договора и должен вернуть излишне полученные денежные средства.
Кассационным судом направлены по имеющимся в деле адресам истца, ООО "РЕТРО-БММ" копии определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которых имеются почтовые уведомления, однако их представители в суд не явились.
С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанных лиц, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в их отсутствие.
Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 29 сентября 2008 года между ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО" (арендодатель) и ЗАО "ДИСКОНТцентр" (арендатор) заключен договор N 52-ДА/2008 аренды нежилого помещения, находящегося в собственности ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО" (свидетельство о государственной регистрации права от 29.09.2006 г.), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) помещения, расположенные по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д. 13, общей площадью 876,5 кв. м, включающие в себя: 1 этаж, помещение I, комнаты 1 - 16, 19, 20 (площадь 596 кв. м); 2 этаж, помещение III комнаты 1, 2 (площадь 20,5 кв. м); подвал: помещение I, комнаты 1 - 7 (площадь 242 кв. м), помещение II, комнаты 1, 2 (площадь 18 кв. м).
Арендатор обязался оплачивать арендную плату и использовать переданные в аренду помещения под магазин, офис, склад (п. п. 1.3, 2.1 договора).
Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2008 г.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.1.1 договора он считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Срок аренды установлен с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений на 10 лет.
Государственная регистрация договора осуществлена 02.02.2009 г.
Условиями договора аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. (пункты 1.6, 5.7) предусмотрена обязанность арендатора в течение 5 банковских дней с момента подписания сторонами договора уплатить арендодателю гарантийный платеж в размере месячной основной арендной платы. Гарантийный платеж является суммой, за счет которой погашается задолженность арендатора в случае просрочки последним оплаты арендной платы, пени и иных платежей, обязанность по уплате которых возлагается договором на арендатора, а также суммой зачитываемой в счет оплаты последнего месяца аренды.
Суды обеих инстанций установили, что арендатор по платежному поручению N 134136 от 22.10.2008 г. перечислил арендодателю ЗАО фирма "Электро" денежные средства в сумме 1 409 871 руб. 44 коп. в счет оплаты гарантийного платежа.
Вместе с тем, дополнительным соглашением от 29.05.2009 г. к договору N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. произведена замена арендодателя ЗАО фирма "ЭЛЕКТРО" на ООО "ИКС", поскольку ООО "ИКС" на основании договора купли-продажи от 29.04.2009 г. приобрело в собственность помещения по адресу: г. Москва, бульвар Яна Райниса, д. 13, общей площадью 876,5 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 14.05.2009 г.
Впоследствии, дополнительным соглашением от 13.01.2009 г. к договору N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. вышеуказанный договор расторгнут между ООО "ИКС" и ЗАО "ДИСКОНТцентр" с 01.02.2010 г. Государственная регистрация этого соглашения проведена 26.02.2010 г. (л.д. 28, т. 1).
По акту приема-передачи от 31.01.2010 г. помещения возвращены арендодателю ООО "ИКС".
Письмом от 01.02.2010, направленным в адрес ЗАО "ДИСКОНТцентр", ООО "ИКС" гарантировало возврат суммы гарантийного платежа в течение 30 рабочих дней после подписания акта приема-передачи помещения, при условии наличия зарегистрированного арендатором и за его счет соглашения о расторжении договора и за вычетом сумм коммунальных платежей, в соответствии с актом сверок взаиморасчетов между коммунальными и другими организациями за время действия договора аренды по арендованному помещению, если на день подписания акта приема-передачи помещения у арендатора ЗАО "ДИСКОНТцентр" будет задолженность.
Платежным поручением от 12.05.2010 г. истцом выполнено условие ООО "ИКС" об оплате коммунальных платежей и перечислено в адрес ответчика 255 802 руб. 98 коп.
Полагая, что последний месяц аренды оплачен и учитывая не возврат гарантийного платежа в срок, указанный в письме от 01.02.2010, истец направил в адрес ответчика телеграмму, содержащую требование о погашении задолженности, однако гарантийный платеж не был возвращен истцу, в связи с чем он обратился в суд.
Рассмотрев требования истца, апелляционный суд сделал обоснованные выводы об их удовлетворении.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
В пункте 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель ЗАО фирма "Электро" перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66).
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.
Поскольку выбывшее из такого договора лицо (бывший собственник-арендодатель) не только обладало правами, но и несло исполнение обязанностей, на вновь заступающее лицо (нового собственника-арендодателя) должны быть также переведены обязанности (долги) выбывающего.
В связи с этим, апелляционный суд правильно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о смене арендодателя по договору аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. у ООО "Икс" не возникло обязательство по возврату гарантийного платежа.
Доводы кассационной жалобы в этой части отклоняются как несостоятельные.
Более того, ООО "Икс", выступая в качестве арендодателя по договору аренды, заключило с истцом соглашение о расторжении договора аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. (в отношении указанного соглашения произведена государственная регистрация), выдало арендатору (истцу) гарантийное письмо, в котором обязывалось возвратить гарантийный платеж, и приняло от истца возмещение за коммунальные услуги в размере 255 802 руб. 98 коп.
Таким образом, к ответчику как к новому собственнику имущества не могли перейти обязательства арендодателя по договору аренды только в части.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что к ООО "Икс" перешла от ЗАО фирма "Электро" обязанность возвратить арендатору гарантийный платеж в размере 1 409 871 руб. 44 коп., внесенный до перехода права собственности на объект аренды, и начисленных на него процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 Кодекса)
Доводы кассационной жалобы о ненадлежащем ответчике и о том, что сумму гарантийного платежа должно возвращать ЗАО фирма "Электро" непосредственно получившее от истца денежные средства, уплаченные в качестве гарантийного платежа, подлежат отклонению, поскольку после смены собственника имущества и подписания дополнительного соглашения от 29.09.2008 г. с ООО "Икс" ЗАО фирма "Электро" перестало быть стороной договора аренды, тогда как вопрос о последствиях расторжения договора аренды, в том числе и о возврате гарантийного платежа, разрешается между сторонами договора аренды.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2011 года N 09АП-4688/2011-ГК по делу N А40-70130/10-77-104 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
О.И.КОМАРОВА
Э.Г.ХОМЯКОВ
