Сообщений в теме: 54

[Jazzanova]

Несмотря на наличие глобальной общей темы по проекту ГК
(http://forum.yurclub...50#entry4979082) предлагаю обсудить аспекты законопроекта в части, касающейся недвижимости.
Прежде всего, введение так называемого права застройки.
Кое-что уже здесь опубликовано
http://www.rbcdaily....562949984991502
Каковы плюсы и минусы нововведения для застройщиков?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 24 October 2012 - 19:38

[odysseus]

Очевидных минусов я не заметил, строить нужно не 100 лет и тогда проблем не будет.

[Jazzanova]

это да
а еще согласовывать строительство не двести лет
и тогда тоже проблем не будет

[grin095]

Статья РБК дилетантская. Как и множество других подобных. Я имею в виду не уровень авторов статьи, а тех кому она адресована. По сути это попытка влиять на общественное мнение просто.
Касательно затруднений.
1. Ну главное конечно это медленная реакция исполнительных органов с мест. Если аренду под строительства с грехом пополам уже все осознали и отработали, то изменившийся порядок ещ долго будет причиной споров, судов и проблем.
2. Срок права застройки. Минимум 50 лет. Он чисто гражданский. Расчитан на строительство домов, заводов Т.е. объектов, которые строятся на длительный период времени. А что делать с производственными объектами НЕДВИЖИМОСТИ, срок работы которых ограничен несколькими годами? А если он ограничен сроком менее 1 года? Давно пора уже выводить такого рода объекты из категории недвижимости.. но законодатель этого увы пока не понимает..
Тут же в этом пункте ситуация с жилым строительством и автоматическим получением права собственниками квартир. Впрочем это урегулируют. Какая разница из какого права трасформировать собственность - из обязательственного права застройщика или ограниченного вещного права его же.
3. Порядок оплаты меня не пугает. Главное, что бы сама оплата была максимально широко дифференциирована. Тогда она может сохранить и размер, и переодичность существующей арендной платы.

з.ы. а изменения на самом деле правильные. надоело ощущать бредовость конструкции "аренда земои+собственность на о/н".

[Jazzanova]

з.ы. а изменения на самом деле правильные. надоело ощущать бредовость конструкции "аренда земои+собственность на о/н".

согласен насчет наличия определенных проблем с конструкцией аренда земли + собственность на здание
но право застройки может породить массу новых проблем
как пример минимальный срок права 50 лет
мне нужно построить здание за пять лет
зачем мне оплачивать право застройки за последующие 45 лет
когда я завершил постройку здания
в чем логика?

[grin095]

Ну смотрите, откуда мы в принципе берем, что право застройки единовременно выкупается на весь срок?
Цитата

Статья 300.4. Плата за право застройки



1. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

2. Размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда

Ну точно также можно платить как за аренду. А потом, если МКЖД, оно трансорфируется в собственность владельцев квартир.

[Jazzanova]

в договоре указывается минимальный срок - 50 лет
размер платы изменяется не чаще чем один раз в 10 лет по соглашению сторон или по решению суда
норма императивная
то есть третьего не дано
если не будет соглашения сторон или решения суда плата не изменится
ежегодность платы ситуацию как бы не лечит

Сообщение отредактировал Jazzanova: 29 October 2012 - 17:48

[grin095]

Ну как же.
Срок да, 50 лет никуда не денешся.
А оплата может быть ежегодная. Пропорционально сроку. И кто скажет, что она будет больше ежегодной арендной? Сейчас это рановато делать.
После строительсвта и передачи квартир собственникам что произойдет с правом застройки? Тут видимо все таки надо смотреть ЖК.

[Jazzanova]

ну хорошо смотрим ЖК
на земельный участок под многоквартирными домами возникает ОДС в пользу собственников помещений при кадастровом учете участка
что происходит с правом застройки при этом?
Есть ли на этот вопрос ответ в проекте поправок в ГК?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 October 2012 - 14:41

[grin095]

Да там и не нужен ответ.
Возникает автоматически, т.е. построили, участок сдали, ОДС возникло.
Либо построили, участок не сдали, все равно возникло.
Право застройки в обоих случая прекращается, оплата опять же ежегодная, не сказано пока авансовая или нет, в первом случае дебиторка.

Оно же вещное, но ограниченное. Плюс еще и срочное. Вот что бы было, если бы обладатель права застройки выкупил участок. Тоже бы прекратилось.

Сообщение отредактировал grin095: 30 October 2012 - 14:59

[Jazzanova]

Да там и не нужен ответ.
Возникает автоматически, т.е. построили, участок сдали, ОДС возникло.
Либо построили, участок не сдали, все равно возникло.
Право застройки в обоих случая прекращается, оплата опять же ежегодная, не сказано пока авансовая или нет, в первом случае дебиторка.
Оно же вещное, но ограниченное. Плюс еще и срочное. Вот что бы было, если бы обладатель права застройки выкупил участок. Тоже бы прекратилось.

стоп ОДС на участок под МКЖД возникает не по факту сдачи, а по факту кадастрового учета участка под МКЖД
как я понял поправки в ГК, право застройки с переходом права собственности на участок
не прекращается, там изложены иные основания прекращения см. ст. 300.6 проекта ГК
кроме того, как может возникнуть ОДС у собственников помещений в МКЖД на участок под МКЖД в случае прекращения права застройки?
ведь в этом случае все построенное переходит к собственнику участка
см. пункт 1 ст. 300.7 проекта ГК
жесть как она есть

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 October 2012 - 18:06

[grin095]

Это мы уходим в раздел 214 и инвест договоры.
Все построенное к "собственнику" участка переходит, если стройка не долевая по 214.
Согласен, я перемудрил с автоматическим прекращением ПЗ после передачи квартир, одно другому не мешает. Его надо прекращать.

Сообщение отредактировал grin095: 30 October 2012 - 19:20

[Jazzanova]

Это мы уходим в раздел 214 и инвест договоры.
Все построенное к "собственнику" участка переходит, если стройка не долевая по 214.
Согласен, я перемудрил с автоматическим прекращением ПЗ после передачи квартир, одно другому не мешает. Его надо прекращать.

тогда нужна поправка, что этот пункт не применяется к правоотношениям по 214-фз
согласись вносить в кодекс такие вещи - моветон
этоже КОДЕКС

ага требуется расширить перечень оснований прекращения права застройки как минимум

[grin095]

Да ну просто отказ и все, зачем расширять?
Вот 50 лет.. это конечно да..

[Jazzanova]

Да ну просто отказ и все, зачем расширять?
Вот 50 лет.. это конечно да..

может чего пропустил? А где односторонний отказ указан в качестве основания прекращения права застройки?

[grin095]

Статья 300.6. Прекращение права застройки

2. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом.

[odysseus]

Статья 300.6. Прекращение права застройки

2. Право застройки может быть прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено настоящим Кодексом.

а если собственник не хочет, ему деньга ведь капает

[grin095]

К чему гадания, хочет не хочет Сейчас участки под стройку на праве аренды и ее тоже прекращают..

[odysseus]

grin095, так ведь я ничего против права застройки не имею, наоборот выступаю за данную новеллу в действующий ГК, просто не очень понятно отчего писали писали да не дописали, что право данное можно досрочно прекратить в одностороннем внесудебном порядке

[Jazzanova]

grin095, так ведь я ничего против права застройки не имею, наоборот выступаю за данную новеллу в действующий ГК, просто не очень понятно отчего писали писали да не дописали, что право данное можно досрочно прекратить в одностороннем внесудебном порядке

спешили, ведь у медведева срок президентский заканчивался
кстати чего там с налогообложением платы за право застройки
поправки в НК уже готовы?

Сообщение отредактировал Jazzanova: 01 November 2012 - 01:10

[grin095]

Да не будет пока ничего.. официально на 23 ноября отложили, неофициально (есть у меня ряд знакомых) до конца года точно ничего не будет.
Что касается налогообложения. Ну пока что налог на землю явно не распространяется, предположу, что регулирование будет производится по типу основных принципов арендной платы. По результатам оценки и т.п.

[Sania]

Да не будет пока ничего.. официально на 23 ноября отложили, неофициально (есть у меня ряд знакомых) до конца года точно ничего не будет.

Извините, не будет изменений в ГК или в НК?

[grin095]

Я про ГК. Но это разумеется неофициальная информация.

[odysseus]

Да не будет пока ничего.. официально на 23 ноября отложили, неофициально (есть у меня ряд знакомых) до конца года точно ничего не будет.

а новый год 13-й, число несчастливое, видать до 14-го отложат, а там и 20-й недалеко (юбилейный)

[Jazzanova]

Я про ГК. Но это разумеется неофициальная информация.

уже официальная -)) раз опубликована на ЮК
видимо будет ндс
раз возникает на основании договора длящегося
правда о налоговых последствиях своих новелл разработчики ГК наверное забыли
если я не прав просьба опровергнуть с аргументом