В ближайшее время планируется принятие во втором чтении законопроекта о введении обязанности застройщиков страховать свою ответственность перед долевыми инвесторами.
Данный законопроект в случае его утверждения президентом окажет существенное влияние на рынок долевых инвестиций. Предлагаю высказать свои мнения по поводу содержания законопроекта, и обсудить спорные вопросы. Ссылка на законопроект:
http://kds.mosreg.ru..._docs/8589.html
|
|
||
|
|
|
|
Сообщений в теме: 341
#3
Отправлено 14 January 2013 - 10:32
Да вовсе не плевать, просто кажется еще все таким далеким (1-ый ДДУ - начало 2014 года)приняли закон, но похоже всем плевать
#5
Отправлено 05 November 2013 - 19:04
подниму тему: времечко подходит
Может кто-нить поделится информацией: создаются ли где-нить общества взаимного страхования застройщиков?
Может кто-нить знает у каких страховых организаций уже есть положения/тарифы по страхованию ответственности застройщиков?
Может кто-нить поделится информацией: создаются ли где-нить общества взаимного страхования застройщиков?
Может кто-нить знает у каких страховых организаций уже есть положения/тарифы по страхованию ответственности застройщиков?
#6
Отправлено 05 November 2013 - 19:09
Клиент сообщил, что он не нашёл ни одного страховщика, готового страховать ответственность. Мозговали над поручительством. Вывод такой: нам надо или поручительство выдавать, или кредитовать и аккредитовывать объект. Всё разом нельзя....Может кто-нить знает у каких страховых организаций уже есть положения/тарифы по страхованию ответственности застройщиков?
#7
Отправлено 05 November 2013 - 19:35
Ludmila, спасибо за внимание.
Я правильно понял?: если банк выдаст поручительство по ст.15.1 214-ФЗ, то он не может выдать кредит кому-либо (либо имеется ввиду только Застройщику?) на строительство данного объекта?
Непонятно - почему (какие-нить чисто банковские заморочки)?
Я правильно понял?: если банк выдаст поручительство по ст.15.1 214-ФЗ, то он не может выдать кредит кому-либо (либо имеется ввиду только Застройщику?) на строительство данного объекта?
Непонятно - почему (какие-нить чисто банковские заморочки)?
#8
Отправлено 05 November 2013 - 19:42
Sania, вот смотрите. У банка для застройщика есть три "продукта".
1. Кредитование самого застройщика на строительство.
2. Аккредитация застройщика/объекта в целях ипотечного кредитования граждан на приобретение площадей в объекте.
3. Выдача поручительства за застройщика.
Всё это, как правило, обеспечивается залогом участка, "залогом прав застройщика", залгом прав физиков по ДДУ и прочей лабудой, связанной с объектом, а источником погашения выступают средства от реализации площадей.
Если банк использует все три продукта в отношении одного объекта, то он, образно говоря, складывает все яйца в одну корзину. Если строительство не завершено, то банк теряет втройне. Более того, поручительство + аккредитация = увеличение рисков по кредитованию граждан.
А потому, если уж предлагать все три продукта, то только при наличии обеспечения и/или источника погашения, с объектом не связанных.
1. Кредитование самого застройщика на строительство.
2. Аккредитация застройщика/объекта в целях ипотечного кредитования граждан на приобретение площадей в объекте.
3. Выдача поручительства за застройщика.
Всё это, как правило, обеспечивается залогом участка, "залогом прав застройщика", залгом прав физиков по ДДУ и прочей лабудой, связанной с объектом, а источником погашения выступают средства от реализации площадей.
Если банк использует все три продукта в отношении одного объекта, то он, образно говоря, складывает все яйца в одну корзину. Если строительство не завершено, то банк теряет втройне. Более того, поручительство + аккредитация = увеличение рисков по кредитованию граждан.
А потому, если уж предлагать все три продукта, то только при наличии обеспечения и/или источника погашения, с объектом не связанных.
#10
Отправлено 05 November 2013 - 23:32
Если интересно,завтра заключение подробное скину.Ludmila, стало понятней (первоначально я подумал, что дело не в повышенных рисках, а в формальном запрете), еще раз спасибо
#12
Отправлено 07 November 2013 - 19:55
Общие выводы:
1. Полагаем, что Банк вправе выдавать поручительство.
2. В настоящее время не представляется возможным в момент заключения договора поручительства определить сумму поручительства, поскольку:
- законодательством чётко не определён размер ответственности поручителя;
- в случае изменения размера ответственности поручитель обязан отвечать на изменённых условиях, и нет возможности установить пределы таких изменений.
3. В настоящий момент невозможно определить, могут ли быть включены в договор условия, направленные на защиту интересов Банка.
4. Если Банк осуществляет кредитование застройщика и/или его аккредитацию, выплата по поручительству увеличивает потери Банка.
В соответствии с п. 1 ст. 15.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» банк должен удовлетворять следующим требованиям:
1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана ЦБ РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий;
2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;
5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
6) отсутствие требования ЦБ РФ об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
2.1. Договор поручительства должен быть заключён до государственной регистрации первого ДДУ.
2.2. Ответственность Банка по договору поручительства является субсидиарной, т.е. для возникновения у Банка обязательств по оплате достаточно, чтобы застройщик отказался исполнить обязательство, обеспеченное поручительством, либо не ответил в разумный срок на предложение исполнить обязательство[1].
2.3. Не представляется возможным однозначно определить сумму, подлежащую уплате дольщикам. В настоящее время данная сумма определяется законодательством следующим образом:
а) Цена договора, которая не может быть менее суммы, рассчитанной по формуле:
С - средняя рыночная стоимость 1 к.в.м. общей площади жилья по субъектам федерации, применяемая для социальных выплат на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Указанная стоимость устанавливается ежеквартально Госстроем[2].
б) неустойки (штрафы, пени), установленные законом или договором. Законом установлено, что неустойка за каждый день просрочки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ для дольщика - юр. лица, 1/150 ставки рефинансирования – для дольщика – гражданина.
в) Учитывая, что ст. 15.1 предусматривает, что поручитель отвечает в том же объёме, что и застройщик, можно предположить, что при банкротстве застройщика Банк будет обязан выплатить всю сумму, которую должен выплатить дольщикам застройщик. В этом случае, помимо вышеуказанных сумм, Банк будет обязан выплатить дольщикам также разницу между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
2.4. Договор поручительства должен содержать согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, при этом законодательством не установлена возможность ограничить пределы изменения этой ответственности.
Соответственно, при увеличении цены ДДУ, размера неустойки и/или изменении срока строительства Банк будет обязан отвечать в увеличенном объёме.
2.5. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
2.6. Договор поручительства должен содержать также следующие условия:
а) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
б) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
2.7. В настоящий момент невозможно определить, могут ли быть включены в договор условия, направленные на защиту интересов Банка, например:
а) запрет застройщику на изменение без согласия Банка условий ДДУ, приводящих к увеличению ответственности;
б) возможность досрочного расторжения договора поручительства (косвенно такая возможность предусмотрена законом при условии заблаговременного уведомления дольщиков, однако пока невозможно установить, как отнесутся к такому прав Роспотребнадзор и иные органы);
в) требования к документам, которые должен предъявить дольщик для получения денежных средств;
г) порядок выплат при наличии нескольких дольщиков;
д) особый порядок выплаты дольщикам, являющимися заёмщиками Банка.
3.1. Выдаче поручительства за застройщика присущи те же риски, что и кредитованию застройщика на строительство: при несоответствии разрешительной документации требованиям законодательства возможна приостановка строительства/снос самовольной постройки, и, как следствие, к утрате источника погашения и/или обеспечения, если источник погашения и/или обеспечение связаны с данным объектом.
3.2. Выплата банком денежных средств по договору поручительства не является сама по себе основанием для досрочного истребования кредита как в отношении самого застройщика, так и в отношении дольщиков, взявших кредиты в рамках розничного кредитования.
Даже если выплата Банком по договору поручительства повлечёт последствия, являющиеся основанием для досрочного истребования кредита (например, при прекращении заложенных прав по ДДУ), может возникнуть существенный временной разрыв между моментом, когда Банк обязан будет заплатить как поручитель, и моментом, когда Банк будет вправе требовать выплат как кредитор дольщика. В этом случае Банк дважды понесёт расходы: сначала заплатив дольщику как поручитель, а затем, если не удастся реально взыскать кредитные средства, расходы в виде потерь по кредиту.
[1] Ст. 399 ГК РФ, п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством".
[2] На 3-й квартал 2013 года данный размер установлен Приказом Госстроя от 18.07.2013 N 269/ГС и составляет от 21 553,05 руб./м.кв. по Карачаево-Черкесии до 90 400 руб./м.кв. по Москве.
1. Полагаем, что Банк вправе выдавать поручительство.
2. В настоящее время не представляется возможным в момент заключения договора поручительства определить сумму поручительства, поскольку:
- законодательством чётко не определён размер ответственности поручителя;
- в случае изменения размера ответственности поручитель обязан отвечать на изменённых условиях, и нет возможности установить пределы таких изменений.
3. В настоящий момент невозможно определить, могут ли быть включены в договор условия, направленные на защиту интересов Банка.
4. Если Банк осуществляет кредитование застройщика и/или его аккредитацию, выплата по поручительству увеличивает потери Банка.
Часть II. Правовой анализ.
1. Требования к банку, выдающему поручительство.
В соответствии с п. 1 ст. 15.1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» банк должен удовлетворять следующим требованиям:
1) наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана ЦБ РФ и в которой указано право выдачи банковских гарантий;
2) осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;
3) наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей;
4) наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;
5) соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством РФ о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;
6) отсутствие требования ЦБ РФ об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.
2. Условия договора поручительства
2.1. Договор поручительства должен быть заключён до государственной регистрации первого ДДУ.
2.2. Ответственность Банка по договору поручительства является субсидиарной, т.е. для возникновения у Банка обязательств по оплате достаточно, чтобы застройщик отказался исполнить обязательство, обеспеченное поручительством, либо не ответил в разумный срок на предложение исполнить обязательство[1].
2.3. Не представляется возможным однозначно определить сумму, подлежащую уплате дольщикам. В настоящее время данная сумма определяется законодательством следующим образом:
а) Цена договора, которая не может быть менее суммы, рассчитанной по формуле:
S2жп х С, где
S2жп – - общая площадь жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства;С - средняя рыночная стоимость 1 к.в.м. общей площади жилья по субъектам федерации, применяемая для социальных выплат на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства. Указанная стоимость устанавливается ежеквартально Госстроем[2].
б) неустойки (штрафы, пени), установленные законом или договором. Законом установлено, что неустойка за каждый день просрочки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ для дольщика - юр. лица, 1/150 ставки рефинансирования – для дольщика – гражданина.
в) Учитывая, что ст. 15.1 предусматривает, что поручитель отвечает в том же объёме, что и застройщик, можно предположить, что при банкротстве застройщика Банк будет обязан выплатить всю сумму, которую должен выплатить дольщикам застройщик. В этом случае, помимо вышеуказанных сумм, Банк будет обязан выплатить дольщикам также разницу между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
2.4. Договор поручительства должен содержать согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, при этом законодательством не установлена возможность ограничить пределы изменения этой ответственности.
Соответственно, при увеличении цены ДДУ, размера неустойки и/или изменении срока строительства Банк будет обязан отвечать в увеличенном объёме.
2.5. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного ДДУ срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
2.6. Договор поручительства должен содержать также следующие условия:
а) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
б) обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.
2.7. В настоящий момент невозможно определить, могут ли быть включены в договор условия, направленные на защиту интересов Банка, например:
а) запрет застройщику на изменение без согласия Банка условий ДДУ, приводящих к увеличению ответственности;
б) возможность досрочного расторжения договора поручительства (косвенно такая возможность предусмотрена законом при условии заблаговременного уведомления дольщиков, однако пока невозможно установить, как отнесутся к такому прав Роспотребнадзор и иные органы);
в) требования к документам, которые должен предъявить дольщик для получения денежных средств;
г) порядок выплат при наличии нескольких дольщиков;
д) особый порядок выплаты дольщикам, являющимися заёмщиками Банка.
3. Соотношение кредитования застройщика в рамках корпоративного кредитования, выдачи поручительства перед дольщиками и аккредитации застройщика в рамках розничного кредитования
3.1. Выдаче поручительства за застройщика присущи те же риски, что и кредитованию застройщика на строительство: при несоответствии разрешительной документации требованиям законодательства возможна приостановка строительства/снос самовольной постройки, и, как следствие, к утрате источника погашения и/или обеспечения, если источник погашения и/или обеспечение связаны с данным объектом.
3.2. Выплата банком денежных средств по договору поручительства не является сама по себе основанием для досрочного истребования кредита как в отношении самого застройщика, так и в отношении дольщиков, взявших кредиты в рамках розничного кредитования.
Даже если выплата Банком по договору поручительства повлечёт последствия, являющиеся основанием для досрочного истребования кредита (например, при прекращении заложенных прав по ДДУ), может возникнуть существенный временной разрыв между моментом, когда Банк обязан будет заплатить как поручитель, и моментом, когда Банк будет вправе требовать выплат как кредитор дольщика. В этом случае Банк дважды понесёт расходы: сначала заплатив дольщику как поручитель, а затем, если не удастся реально взыскать кредитные средства, расходы в виде потерь по кредиту.
[1] Ст. 399 ГК РФ, п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.07.2012 N 42 "О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством".
[2] На 3-й квартал 2013 года данный размер установлен Приказом Госстроя от 18.07.2013 N 269/ГС и составляет от 21 553,05 руб./м.кв. по Карачаево-Черкесии до 90 400 руб./м.кв. по Москве.
#13
Отправлено 07 November 2013 - 20:12
Минрегион создает одно ОВС, а также в Москве Мортон, но мы туда не пойдем -))подниму тему: времечко подходит
Может кто-нить поделится информацией: создаются ли где-нить общества взаимного страхования застройщиков?
Может кто-нить знает у каких страховых организаций уже есть положения/тарифы по страхованию ответственности застройщиков?
думаю всех загоняют в ОВС и в банки...реально страховать страшноКлиент сообщил, что он не нашёл ни одного страховщика, готового страховать ответственность. Мозговали над поручительством. Вывод такой: нам надо или поручительство выдавать, или кредитовать и аккредитовывать объект. Всё разом нельзя....Может кто-нить знает у каких страховых организаций уже есть положения/тарифы по страхованию ответственности застройщиков?
материал написал ведомости должны опубликовать в ноябре
Люда насчет размера поручительства - это цена ДДУ
По поводу изменения цены ДДУ и суммы поручительства - нужно отдельно оговаривать в контракте - думаю решаемо
банки действительно не горят желанием выдавать поручительства насколько слышал
http://www.insur-info.ru/press/90042/
Сообщение отредактировал Jazzanova: 07 November 2013 - 20:13
#14
Отправлено 08 November 2013 - 20:00
Ludmila, большое спасибо за раскладочку.
Простите за дурацкий вопрос (никогда не сталкивался): а каков ориентировочный диапазон тарифов/ставок банка за выдачу поручительства в сравнимых ситуациях
+ тот же вопрос, что и к Ludmila: нет ли представления о уровне тарифов, которые там обсуждают?
Простите за дурацкий вопрос (никогда не сталкивался): а каков ориентировочный диапазон тарифов/ставок банка за выдачу поручительства в сравнимых ситуациях
а куда Вы планируете, если не секрет?Минрегион создает одно ОВС, а также в Москве Мортон, но мы туда не пойдем -))
+ тот же вопрос, что и к Ludmila: нет ли представления о уровне тарифов, которые там обсуждают?
#15
Отправлено 19 November 2013 - 14:34
мы в процессе решения
вот полезная ссылка на свежий материальчик
http://www.insur-info.ru/press/91319/
вот полезная ссылка на свежий материальчик
http://www.insur-info.ru/press/91319/
#16
Отправлено 19 November 2013 - 15:14
из знакомых застройщиков в СПб никто даже репу пока что чесать не хочет на предмет что делать то будем....чудной народ, Видимо схема с самоволками народ не учит, теперь еще и правила о страховании/поручительстве намереваются игнорить по первости пока по башке не огреют.
#17
Отправлено 02 December 2013 - 14:42
Планируем повести 1-2 пробных сделки. После этого будем решать, будем ли выдавать массово.
#18
Отправлено 02 December 2013 - 15:20
Людмила, если что мы с Вами будем дружить? Только важно понять условия поручительства -))
#19
Отправлено 02 December 2013 - 15:25
Возможно. По крайней мере, на совещании варианты появления новых друзей не отрицались.Людмила, если что мы с Вами будем дружить?
Этот вопрос сейчас прорабатывается.Только важно понять условия поручительства -))
#20
Отправлено 02 December 2013 - 16:01
Людмила, у нас тоже есть альтернативы, но если у вас будет завершенный банковский продукт, буду признателен, если вышлешь ключевые параметры, приемлемые для вашего банка в личку.
#21
Отправлено 12 December 2013 - 16:21
Людмила, скажите, а у региональных застройщиков есть шанс подружиться с Вами? 
В Нижегородском регионе ситуация весьма грустная - банки с поручительством работать не хотят, страховые прямо говорят, что заниматься таким страхованием не будут
В Нижегородском регионе ситуация весьма грустная - банки с поручительством работать не хотят, страховые прямо говорят, что заниматься таким страхованием не будут
#22
Отправлено 13 December 2013 - 11:48
Спросила у своих. Ничего невозможного нет.Людмила, скажите, а у региональных застройщиков есть шанс подружиться с Вами? В Нижегородском регионе ситуация весьма грустная - банки с поручительством работать не хотят, страховые прямо говорят, что заниматься таким страхованием не будут
)) Чуть попозжее скажу, с кем можно будет связаться по данному вопросу.
#23
Отправлено 09 January 2014 - 14:03
<РИА Новости. Недвижимость, 01.01.2014, Закон о страховании ответственности застройщиков жилья вступил в силу в РФ
МОСКВА, 31 декабря - РИА Новости. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», согласно которому застройщики не смогут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования, вступил в силу в России 1 января 2014 года.
Закон, принятый Госдумой еще в декабре 2012 года, вносит изменения в ряд федеральных законов - «О несостоятельности (банкротстве)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в Налоговый кодекс.
Устанавливается, что срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором долевого строительства срока передачи объекта.
Согласно закону, банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 миллионов рублей, собственные средства в сумме не менее 1 миллиарда рублей, а также соблюдать нормативы, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев.
В октябре 2013 года Всероссийский союз страховщиков (ВСС) разработал проект правил страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиками и направил его на согласование в Службу Банка России по финансовым рынкам (СБРФР).
МОСКВА, 31 декабря - РИА Новости. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», согласно которому застройщики не смогут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования, вступил в силу в России 1 января 2014 года.
Закон, принятый Госдумой еще в декабре 2012 года, вносит изменения в ряд федеральных законов - «О несостоятельности (банкротстве)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в Налоговый кодекс.
Устанавливается, что срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором долевого строительства срока передачи объекта.
Согласно закону, банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 миллионов рублей, собственные средства в сумме не менее 1 миллиарда рублей, а также соблюдать нормативы, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев.
В октябре 2013 года Всероссийский союз страховщиков (ВСС) разработал проект правил страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиками и направил его на согласование в Службу Банка России по финансовым рынкам (СБРФР).
Сообщение отредактировал Jazzanova: 09 January 2014 - 14:03
#24
Отправлено 09 January 2014 - 19:54
Никто еще не сталкивался со следующим: если первый ДДУ подали в ФРС в декабре 2013, фактически документы должны отдать уже в 2014, в этом случае ФРС требует предоставить договор поручительства или договор страхования, или же проводит регистрацию первого ДДУ декабрем 2013?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных
