Сообщений в теме: 39

[ACK-1]

Если в текст договора аренды нежилого помещения включить фразу "арендатор обязан соблюдать правила работы торгово-административного здания, устанавливаемые арендодателем", а в самих правилах прописать штрафы за различные запрещенные правилами действия, вроде курения в здании, оставления имущества в коридорах, нарушение сроков открытия и закрытия магазинов и пр., то этого достаточно, для наложения и взымания этих самых штрафов?

На мой взгляд - да. И еще, если не указывать, что правила являются приложением к договору и в самих правилах не делать ссылок на договор, то это позволяет арендодателю менять их содержание в одностороннем порядке или лучше отдельно прописать это право в тексте договора?

[Шайсман]

ACK-1, разрабатывая договоры для первого ТЦ, я пошёл именно по этому пути - Штрафы в правилах. В договорах была строка "С Правилами .... ознакомлен". И договоры были на 8 листах.
Теперь договор "ужался" до 4-х листов, ссылка на Правила осталась, но штрафы теперь прописаны непосредственно в договоре.
Проблем не было.

[ACK-1]

Шайсман, благодарю за ответ. А, как на практике решали вопрос с доказыванием обоснованности наложения штрафа? Например арендатор откажется выплачивать штраф, ссылаясь на отстутсвие нарушения, придется взыскивать через суд и как доказать сам факт: отобрать объяснения свидетелей нарушения, фото/видео с камер наблюдения? В договоре не указываете, что правила являются приложением? Почему все же решили положения о штрафных санкциях перенести в текст договора?

А если в тексте договора нет строки об ознакомлении с правилами, аналогичной приведенной Вами, я полагаю достаточно вручить эти правила под роспись арендатору или отправить заказным с уведомлением (если откажется расписываться)?

Сообщение отредактировал ACK-1: 30 November 2012 - 15:44

[veverica]

один мой подшефный арендовал площади в ТЦ, так там непосредственно договор аренды был на двух страничках, и еще страниц 30 приложений. и вот как раз в приложениях говорилось о времени открытия-закрытия, порядке пользования общим имуществом (не полоскать грязную посуду в общепосетительских туалетах, не парковать автомобили сотрудников на клиентской стоянке, не курить вне отведенных для этого специальных мест и тэ дэ) и, соответственно, о штрафах за нарушения.
да, это было 2 приложения (ссылки на них имелись в договоре), в первом - порядок, во втором - размеры штрафов по каждому пункту.
доказательством, емнип, являлся акт, составленный в присутствии представителя нарушителя сотрудником отдела безопасности арендодателя.

самого договора у меня щас нет (и уже никогда не будет...), но, емнип опять-же, по условиям договора штрафы просто выставлялись.
например. охранник заловил арендатора за курением в туалете (неположенном месте), составил акт, отобрал у курящего сотрудника подпись в этом акте. дальше арендодатель копию этого акта вместе с предложением оплатить штраф направлял арендатору (на юр.адрес). при поступлении очередного арендного платежа в первую очередь гасился штраф, остаток направлялся на погашение задолженности по аренде.
мой подшефный не нарушал ничего )) , поэтому не знаю, как там реально обстояли дела со взысканием в судебном порядке.

Сообщение отредактировал veverica: 30 November 2012 - 15:46

[ACK-1]

veverica, если приложение, то оно должно быть подписано сторонами, следовательно при необходимости внесения изменений в правила, придется согласовывать их с арендаторами. Тогда, как мне кажется,необходимо включить право арендодателя на одностороннее изменение правил, в соответствии со ст.310. Но, проблема в том, что многие арендаторы - физ. лица, не имеющие статус ИП, следовательно арендодатель не вправе воспользоваться положениями ст.310 и изменить в одностороннем порядке эти правила работы центра.

Потому я и пытаюсь уйти от придания правилам статуса "приложение к договору", чтобы арендодатель свободно мог их менять и соблюдение которых обязательно для арендатора, в соотвествии с договором.

[Concrescere]

например. охранник заловил арендатора за курением в туалете (неположенном месте), составил акт, отобрал у курящего сотрудника подпись в этом акте.

А если тот не подпишет?

проблема в том, что многие арендаторы - физ. лица, не имеющие статус ИП, следовательно арендодатель не вправе воспользоваться положениями ст.310 и изменить в одностороннем порядке эти правила работы центра.

Потому я и пытаюсь уйти от придания правилам статуса "приложение к договору", чтобы арендодатель свободно мог их менять и соблюдение которых обязательно для арендатора, в соотвествии с договором.

Но сущность от этого не изменится. Либо стороны договорились о неустойках, либо нет.

[veverica]

А если тот не подпишет?

а то вы не знаете, что бывает с бумажками, которые кто-то не подписывает...

Потому я и пытаюсь уйти от придания правилам статуса "приложение к договору", чтобы арендодатель свободно мог их менять и соблюдение которых обязательно для арендатора, в соотвествии с договором.

у нас тут чё, Гражданский кодекс опять поменяли, пока я спала? часть 1, где общие положения о договоре?

[Concrescere]

а то вы не знаете, что бывает с бумажками, которые кто-то не подписывает

Ну так используют порой и подписанные бумажки...

[ACK-1]

Но сущность от этого не изменится. Либо стороны договорились о неустойках, либо нет.

Но, есть же разница между:
1. стороны договорились и для изменения предмета договоренности необходима новая;
2. стороны договорились о том, что некий документ не включенный в основной договор и изменяемый одной стороной, обязателен для другой?

у нас тут чё, Гражданский кодекс опять поменяли, пока я спала? часть 1, где общие положения о договоре?

Смею Вас заверить, что пока Вы почивали с 30.11.12 г., изменений не было). А какие именно статьи Вы имеете ввиду, 450?

Сообщение отредактировал ACK-1: 02 December 2012 - 11:50

[veverica]

я ГК по номерам статей не помню, но там что-то было про внесение изменений в договор в судебном порядке.

[Concrescere]

стороны договорились о том, что некий документ не включенный в основной договор и изменяемый одной стороной, обязателен для другой

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

[ACK-1]

Raritet, но когда стороны в договоре аренды, к примеру прописывают, что арендатор обязан соблюдать правила противопожарной безопасности, они по факту ссылаются на сторонний документ, содержащий эти правила и не являющийся частью договора, но обязательный для арендатора. Так почему же они аналогично не могут сослаться на сторонний документ - правила работы торгового центра?

Договор - основное обязательство и так представлен в виде одного документа, а дополнительные обязанности арендатора, просто содержаться в другом документе, о чем и договорились стороны. Почему нет?

[Святослав]

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Если перейти к любезно предложенному ГК п.2 ст.434, то увидим, что такой способ заключения, как составление одного документа, противопоставлен такому способу, как обмен документами, каждый из которых подписан одной из соответствующих сторон, а не условиям оформленного одним из указанных способов договора, согласно которым отношения сторон могут регулироваться иным документом, в том числе подписанным (или не подписанным) сторонами. Т.е. слово "один" относится не к документу, а к подписанию обеими сторонами, в противном случае надлежало бы объявить недействительными все доп.соглашения, соглашения о расторжении к ДА, которые в большинстве случаев не подшиваются к изначальному договору.
Следовательно, стороны могут заключить ДА недвижки хоть десятью документами (а в случае с допами, особенно при долгосрочных отношениях, это так и есть), главное, чтобы каждый из них был подписан обеими сторонами.

[Concrescere]

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Если перейти к любезно предложенному ГК п.2 ст.434, то увидим, что такой способ заключения, как составление одного документа, противопоставлен такому способу, как обмен документами, каждый из которых подписан одной из соответствующих сторон, а не условиям оформленного одним из указанных способов договора, согласно которым отношения сторон могут регулироваться иным документом, в том числе подписанным (или не подписанным) сторонами. Т.е. слово "один" относится не к документу, а к подписанию обеими сторонами, в противном случае надлежало бы объявить недействительными все доп.соглашения, соглашения о расторжении к ДА, которые в большинстве случаев не подшиваются к изначальному договору.
Следовательно, стороны могут заключить ДА недвижки хоть десятью документами (а в случае с допами, особенно при долгосрочных отношениях, это так и есть), главное, чтобы каждый из них был подписан обеими сторонами.

Согласен, но пан ACK-1 ведет речь как раз о другом:

пытаюсь уйти от придания правилам статуса "приложение к договору", чтобы арендодатель свободно мог их менять

если не указывать, что правила являются приложением к договору и в самих правилах не делать ссылок на договор, то это позволяет арендодателю менять их содержание в одностороннем порядке или лучше отдельно прописать это право в тексте договора?

Сообщение отредактировал Raritet: 02 December 2012 - 16:11

[Святослав]

Raritet, так и думал, что Вы обратите внимание на эту последнюю часть, проигнорировав остальную.
Договор может ссылаться на правила как на приложение либо как на внешний документ. В любом из вариантов применение правил основано на договоре, подписанном обеими сторонами. Поэтому сами правила может вообще никто не подписывать, если их содержание фиксированно иным образом.
Закон требует, чтобы ДА не заключался путем обмена документами. В случае с правилами никакого обмена и нет - есть имеющая качества договорного условия отсылка на внешний источник содержания условия.
А уж имеет или нет арендодатель право изменять это содержание в одностороннем порядке так, чтобы такое изменение соответствующим образом меняло права и обязанности сторон ДА, зависит от условий самого договора, а вовсе не от того, являются правила приложением или нет.

[Concrescere]

имеет или нет арендодатель право изменять это содержание в одностороннем порядке так, чтобы такое изменение соответствующим образом меняло права и обязанности сторон ДА, зависит от условий самого договора, а вовсе не от того, являются правила приложением или нет.

Во-1-ых, автор пишет, что

многие арендаторы - физ. лица, не имеющие статус ИП, следовательно арендодатель не вправе воспользоваться положениями ст.310 и изменить в одностороннем порядке эти правила работы центра.

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Во-2-ых, даже на первый взгляд, отсылка к Правилам противопожарной безопасности, которые имеют публично-правовую природу, и отсылка к Правилам взыскания гражданско-правовых штрафов - это все-таки разные вещи.

[Concrescere]

Но главный вопрос все-таки касается не возможности заключения договора о выполнении разного рода "Правил внутреннего распорядка" (или там пропускного режима, и т.п.) постольку, поскольку они являются условиями именно использования объекта аренды (п. 1 ст. 615 ГК), а возможности именно их односторонних изменений, главным образом в части тех положений, неисполнение которой наказуемо штрафом (а также положений о размере штрафов).

Согласитесь, если при заключении договора аренды штраф например за неправильную парковку на внутренней территории составлял 5000 рублей, но после, когда Вы как арендатор нарушили правило парковки, Вам выставили вдруг счет на 25000 рублей, это как-то неправильно.

Вот если в договоре будет указано, что любые изменения обязательно доводятся до арендатора, и в случае несогласия арендатора с этими изменениями договор считается расторгнутым по истечении например 30 дней с момента уведомления об изменениях (а сами изменения вступают в силу для арендатора также не ранее истечения этого срока), а вот в случае молчаливого согласия арендатора (п. 3 ст. 158 ГК) - отношения продолжаются на измененных условиях, - вот тогда позиция арендодателя, на мой взгляд, будет безупречна.

[Шайсман]

я полагаю достаточно вручить эти правила под роспись арендатору или отправить заказным с уведомлением (если откажется расписываться)?

Думаю, достаточно. На всякий случай, можно прописать такой порядок в договоре.

Про возможность изменения арендодателем Правил в одностороннем порядке - было такое в договоре, но ознакомить с ним (изменением) арендатора в любом случае необходимо. Неплох вариант, предложенный Raritet-ом.

В плане теории добавить к вышесказанному нечего, а в плане фиксации нарушений мы поступаем следующим образом:
1. Акт о нарушении, составляемый администратором, подписываемый им, безопасником и ещё кем-нибудь.
2. Объяснительная от арендатора (либо фиксация отказа от дачи объяснений).
3. Докладная собственнику от администратора по факту нарушения с приложением п.п. 1 и 2.

С учётом того, что в наших договорах есть право арендодателя немотивированно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, арендаторы "не возникают" и делают всё, что скажешь (в том числе платят штрафы, "добровольно и песней"© ).

Сообщение отредактировал Шайсман: 03 December 2012 - 09:59

[PetersON]

С учётом того, что в наших договорах есть право арендодателя немотивированно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, арендаторы "не возникают" и делают всё, что скажешь (в том числе платят штрафы, "добровольно и песней"© ).

Это вообще панацея.

В судебном порядке у арендодателя есть не хилая перспектива получить уменьшение штрафа по 333 ГК.

[ACK-1]

А уж имеет или нет арендодатель право изменять это содержание в одностороннем порядке так, чтобы такое изменение соответствующим образом меняло права и обязанности сторон ДА, зависит от условий самого договора, а вовсе не от того, являются правила приложением или нет.

Я просто полагал, что приложение к договору - это всегда его часть, со всеми вытекающими, включая ограничения установленные ст. 310. А если это просто внешний документ не являющийся частью договора, то как Вы изложили будет

имеющая качества договорного условия отсылка на внешний источник содержания условия.

и соответственно можно будет обойти вышеобозначенное ограничение связанное с предпринимательской деятельностью.
Т.е. сами правила, не являясь частью договора, не охватываются ст.ст. 310, 450 и могут изменяться арендодателем без согласования с арендатором, при том, что договором установлена обязательность их соблюдения для арендатора, вне зависимости от содержания. А само договорное условие-ссылка, уже подпадает под ограничения, но не сам отсылочный документ. Вот как мне хочется.

Хоть уважаемого Raritet, и возмутило сравнение с правилами пожарной безопасности, но по сути то, и там и там, сторонний документ, не являющийся частью договора и обязательный для одной из сторон. Содержание ППБ тоже может изменяться, а бывает, что условие о цене аренды привязывают к сторонним документам (индексация, эквивалентность валюте и т.п.). Разница то только в том, что те документы изменяются уполномоченными органами, а правила работы центра, арендодателем.

Шайсман, так Вы не сможете реализовать Ваше право на односторонний отказ от исполнения договора, если Ваш арендатор - физ. лицо (не предприниматель). Вот в чем вся соль!

Сообщение отредактировал ACK-1: 10 December 2012 - 18:29

[PetersON]

Шайсман, так Вы не сможете реализовать Ваше право на односторонний отказ от исполнения договора, если Ваш арендатор - физ. лицо (не предприниматель). Вот в чем вся соль!

а почему нет то?


Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

[ACK-1]

а почему нет то?

Потому что ч.3 ст. 450 должна применяться с учетом положений ст. 310, которая ограничивает эту возможность рамками предпринимательской деятельности, т.е. если хотя бы одна из сторон не гражданин-предприниматель/юр.лицо или стороны предприниматели, но договор заключен не в связи с их предпринимательской деятельностью, то п.3 ст. 450 не может применяться.

[Concrescere]

Шайсман, так Вы не сможете реализовать Ваше право на односторонний отказ от исполнения договора, если Ваш арендатор - физ. лицо (не предприниматель). Вот в чем вся соль!

а почему нет то?


Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

А куда Вы денете запрет на одностороннее изменение условий обязательства (кроме случаев, прямо предусмотренных законом, но отнюдь не договором), установленный в пункте 1 ст. 310 ГК?

Сообщение отредактировал Raritet: 03 December 2012 - 22:40

[Святослав]

А куда Вы денете запрет на одностороннее изменение условий обязательства (кроме случаев, прямо предусмотренных законом, но отнюдь не договором), установленный в пункте 1 ст. 310 ГК?

Cт.450 ГК может пониматься (и некоторыми понимается) как специальная по отношению к ст.310 ГК, т.е. как прямо и устанавливающая исключение, предусмотренное в ст.310 ГК.

отсылка к Правилам противопожарной безопасности, которые имеют публично-правовую природу, и отсылка к Правилам взыскания гражданско-правовых штрафов - это все-таки разные вещи

Отсылка в договоре ВСЕГДА будет носить частно-правовую природу. Ибо эта отсылка есть обязательство, за нарушение которого наступает ответственность по правилам ГК. Поэтому не стоит путать публично-правовую ответственность за нарушение правил противопожарной безопасности, установленную помимо договора (штраф в бюджет, приостановление деятельности), и гражданско-правовые ответственность и иные последствия за нарушение этих же правил, предусмотренные договором (неустойка, убытки в пользу арендодателя, отказ последнего от исполнения договора).

Согласитесь, если при заключении договора аренды штраф например за неправильную парковку на внутренней территории составлял 5000 рублей, но после, когда Вы как арендатор нарушили правило парковки, Вам выставили вдруг счет на 25000 рублей, это как-то неправильно.

Во-1, если ДА допускает одностороннее изменение - почему нет? Надо было думать при подписании ДА. Во-2, сейчас, если не забыли, суды ограничивают принципом добросовестности возможности односторонних необоснованных изменений, не ничтожа самого условия договора о праве на такое изменение (дело банка "Москвы", Обзор ВАС № 146 по КД, проект изменений в ППВАС по аренде). В-3, если это изменение носит недискриминационный характер (а именно, имеет характер общего правила, как и все Правила, т.е. не направлено против конкретного арендатора), то это укрепляет добросовестность арендодателя, а кроме того, придает изменению Правил объективный и внедоговорной характер а-ля изменение правил противопожарной безопасности.

Сообщение отредактировал Святослав: 04 December 2012 - 12:45

[PetersON]

Cт.450 ГК может пониматься (и некоторыми понимается) как специальная по отношению к ст.310 ГК, т.е. как прямо и устанавливающая исключение, предусмотренное в ст.310 ГК.

+1