Сообщений в теме: 38

[Misha_85]

Коллеги, доброго всем утра!
Никогда раньше не занимался землей, а сейчас стали все чаще задавать вопросы.
Помогите разобраться в вопросе.

Имеем: арендованный земельный участок в Москве с разрешенным видом использования "Эксплуатация производственно-складской базы". На участке - несколько зданий, находящихся в собственности.
Хотим: построить торговый центр.

Для осуществления цели, как я понимаю, необходимо, в том числе, изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Вопрос заключается в том, нужно ли платить именно за изменение ВРИ, и если нужно, то как рассчитать размер такой платы?

Я склоняюсь к тому, что за изменение ВРИ ЗУ, который арендован у города, платить не нужно, поскольку никаких норм, устанавливающих платность такого перевода я не нашел.
Кроме того, статья 22 ФЗ № 43 от 05.04.2013 "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений...", а также глава 2.1. Закона г. Москвы "О землепользовании..." говорят о платности изменения ВРИ исключительно в отношении ЗУ, находящихся в собственности.

Если не так, поправьте.

[Serdgio2006]

Смотрим зонирование территории и выбираем самостоятельно тот вид который есть в этой зоне.

[rfs33]

Если в Вашем договоре аренды ЗУ написано для "Эксплуатации производственно-складской базы" и в договоре нет иных прав на застройку, то ничего другого Вы не построите, пока не измените договор аренды. Смотреть ПЗЗ и выбирать ВРИ Вы можете сколько угодно, можете (при определённых обстоятельствах) без согласия Собственника ЗУ внести изменения в кадастровый паспорт ЗУ - но использовать земельный участок обязаны в соответствии с договором аренды. Соответственно, разрешения на строительство торгового центра на арендованном для других целей ЗУ законно получить не удастся. Плата за изменение ВРИ здесь не причём.

Здания действительно принадлежат Вам, но и их использовать Вы должны не противореча договору аренды ЗУ. А значит, и реконструировать их под торговый центр тоже не сможете (не получите РНС) пока не измените договор аренды или не выкупите ЗУ.

Сообщение отредактировал rfs33: 27 July 2013 - 10:54

[Serdgio2006]

rfs33, извиняй слона то я и не приметил

арендованный земельный участок

конечно вы правы что все действия с землей имеет право производить только собственник.

[Jazzanova]

в Москве нет утвержденного ПЗЗ, так что совет неверный
меня интересует нужно ли платить в Москве за изменение РИ с "эксплуатации" на "застройку"
в частности интересует практика примененияст. 12.1 закона города Москвы о землепользовании и застройки

Сообщение отредактировал Jazzanova: 30 September 2013 - 21:05

[Ludmila]

меня интересует нужно ли платить в Москве за изменение РИ с "эксплуатации" на "застройку" в частности интересует практика примененияст. 12.1 закона города Москвы о землепользовании и застройки

Закрыл ВАС эту лавочку... См. Постановление от 25.06.2913 №1756/13.

[rfs33]

меня интересует нужно ли платить в Москве за изменение РИ с "эксплуатации" на "застройку" в частности интересует практика примененияст. 12.1 закона города Москвы о землепользовании и застройки

Закрыл ВАС эту лавочку... См. Постановление от 25.06.2913 №1756/13.

Да, уж... Многие (весьма уважаемые мною участники форума) долгое время считали, что п.2 ст. 7 ЗК РФ весомее п. 2 ст. 264 ГК . Осталось разобраться с имеет ли право арендатор ЗУ /собственник ОН реконструировать объект со сменой ВРИ. ТО есть каково соотношение - п.3 ст.271 ГК "Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором." и ст. 37 ГСК "Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования." Есть мнение (пока не подтверждённое ВАС), что и собственник здания не вправе изменить ВРИ здания (перепрофилировать его) без изменения ДА ЗУ.

[Ludmila]

Есть мнение (пока не подтверждённое ВАС), что и собственник здания не вправе изменить ВРИ здания (перепрофилировать его) без изменения ДА ЗУ.

А можете сказать, чьё это мнение?

Соотношение ЗК РФ с главой 17 ГК РФ - это вообще нечто непостижимое человеческим разумом. Ибо при написании что главы 17 ГК, что ЗК РФ человеческий разум задействован не был.

[Jazzanova]

меня интересует нужно ли платить в Москве за изменение РИ с "эксплуатации" на "застройку" в частности интересует практика примененияст. 12.1 закона города Москвы о землепользовании и застройки

Закрыл ВАС эту лавочку... См. Постановление от 25.06.2913 №1756/13.

cпасибо Людмила, однако в нашем случае в Москве ПЗЗ еще не утверждены, кроме того земля в частной собственности
Кстати на уровне Москвы, есть ст. 12.1 закона о землепользовании города Москвы и совсем свежее ППМ от 10.09.2013 г. № 553-ПП
Позиция властей в данном вопросе довольна сильна, полагаю, доводы:
1) субъект РФ вправе принимать правовые акты в сфере земельного права
2) требование о безвозмездном изменении РИ участков при отсутствии ПЗЗ федеральным законом не установлено
Таким образом, до утверждения ПЗЗ в Москве Правительство Москвы вправе брать плату за эту процедуру, если это предусмотрено законодательством города Москвы.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 01 October 2013 - 12:51

[Saas]

и совсем свежее ППМ от 10.09.2013 г. № 553-ПП

а реквизиты правильно указаны? что-то ерунда какая-то находится...

[Saas]

Таким образом, до утверждения ПЗЗ в Москве Правительство Москвы вправе брать плату за эту процедуру, если это предусмотрено законодательством города Москвы.

а что помешает брать после утверждения ПЗЗ?

[nick26]

 

Таким образом, до утверждения ПЗЗ в Москве Правительство Москвы вправе брать плату за эту процедуру, если это предусмотрено законодательством города Москвы.

а что помешает брать после утверждения

А в Московской области с 2015 года берут плату и при утверждённых ПЗиЗ

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 December 2015 - 19:57

[Jazzanova]

ну да нигде же в законе не указано что смена ВРИ - бесплатная услуга

[grin095]

Насколько я понимаю плата за изменение вида разрешенного использования имеет под собой практически безупречное экономическое обоснование со стороны арендодателя (собственника). Поскольку продажа прав аренды или приватизация земельных участков с разрешенным использованием, отличным от строительства жилых домов, существенно дешевле. Т.е. ситуация просто приводится к справедливой.

По крайней мере со стороны кажется именно так.

 

Град планирование - предоставление участков - стройка (последовательность), это любимое детище Минэко, концепция, на которой строятся законопроекты последних лет __-ти. 

Вроде логичная.

 

По изъятию, да.. замечательно что приняли. Наверно в ситуации общественной дискуссии, соблюдения конституционных принципов и гарантий, принципов частного права, этот законопроект не имел перспектив. Потому как его судьба была у специалистов, что называется, на виду. Совещаний, споров, писем президенту, Правительству итп, без числа Но время сейчас видимо способствует принятию даже самых одиозных законопроектов, хотя стоит признать, что изначально законопроект по изъятию был круче, чем приняли по итогу 

[Jazzanova]

Грин если это  в мой адрес топ, то я отвечу, хотя мы оффтопим, и можем продолжить дискуссию в другой теме. Плата во-первых с налоговой точки зрения вызывает много вопросов, потому что в качестве сбора не включена в НК. Во-вторых - размер платы и методика расчета, с какой стати они именно такие? Может быть я бы согласился с тем, что справедливо платить какие-то разумные деньги при смене вида разрешенного использования, но:

a) не при строительстве объектов недвижимости, которые заведомо убыточны, но нужны обществу (например, медицинские центры, школы и т.д. ) а также объектов инфраструктуры

б) и не сотни миллионов рублей, по некоторым особо крупным участкам иногда ценник доходит до миллиардов
так что не согласен, как раз экономическое обоснование этого сбора - это слабость, а не достоинство этой новеллы.

[grin095]

Василий, да несколько оффтоп, но не ужасный на мой взгляд

С формальных позиций (нет обоснования как сбора) - да. Может и к расчету есть претензии. Но он логичен. И можно было бы обсуждать изменение именно расчета, если бы были адекватные предложения. Но предлагается сбор то отменить?

Я припоминаю, что в Московском законе в части социальных объектов его нет, может не достаточно четкие формулировки, я согласен, что по некоммерческим объектам его не должно быть.

[Jazzanova]

Грин, оффтоп не ужасный. Потом перенесу посты в отдельную тему. Можете продолжать, так как вопрос важный. 

Сбор нелогичен, если рынок падает, если рынок растет, может быть логичен, но стагнация идет с 2013 года, то есть сбор вводился уже на падающем рынке. Кроме того, эта тема никак не вяжется с заверениями властей о доступном жилье. Если делаете доступное жилье, нужно снижать себестоимость, а не увеличивать ее за счет дополнительных сборов. Если рынок падает дополнительный сбор просто за изменение записи в ЕГРП направлен на снижение деловой активности. Если же рынок растет, то наличие сбора на деловую активность влияет меньше

Насчет социальных объектов и в принципе объектов инфраструктуры, по моему тут даже обсуждать нечего, брать деньги с собственника за изменение ВРИ с сх допустим на строительство соц-объекта - по моему бред. Вообще не видно аргументов в защиту этого, но тем не менее это реализовано, по крайней мере в МО точно. В Москве есть поблажки, допустима рассрочка, а в МО - нет. Тоже косяк.

Насчет методики расчета, да...нужно ее менять и срочно снижать размер платежей, срочно...., если конечно цель оживить рынок недвижимости, а не держать его в коме

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 December 2015 - 19:20

[grin095]

Оживить рынок; падающий рынок; доступное жилье; снижение себестоимости.

Все это правильно. Все это надо делать. И стоимость прав на земельный участок конечно влияет на это. И если это обсуждать через призму стоимости прав на земельный участок, через призму вообще платежей за земельные участки, то надо говорить о снижении выкупной стоимости (арендной платы, налога) в целом. Единообразно. Потому как соблюдение баланса стоимости приобретения права будь то сразу с разрешенным использованием или для других целей с последующим изменением разрешенного использования, это отдельная ценность.

 

А еще лучше снижать себестоимость за счет уменьшения сопутствующих платежей государству, тех что не проходят ни по одному отчету, но без которых ни одно строительство не обходится. Для этого надо снижать количество получаемых разрешений, согласований, всех тех точек приложения загребущих ручонок Но этот тренд я так понял существует.

 

Про социальные объекты я не спорю. Тут не логично.

[Jazzanova]

Грин, кого Вы представляете? Государство или бизнес? С каких позиций Вы пишите, то что пишите?

Насчет тренда - тренд то заявлен, но только заявлен, на мой взгляд. Серьезно  в этом направлении продвинуться не удается.

Кризис продолжается, а государство не меняет политику - это тоже вызывает вопросы. Юридическое регулирование остается таким как будто рынок растет.

Сообщение отредактировал Jazzanova: 28 December 2015 - 21:27

[BloodForFun]

Кризис продолжается, а государство не меняет политику - это тоже вызывает вопросы. Юридическое регулирование остается таким как будто рынок растет.

 

Кризис возник в недвижимости не из-за того, что у государства определенная  "неправильная" политика в сфере недвижимости. 

Соответственно, сменой политики на более "правильную" кризис недвижимости не переломить.

 

Кроме того, в сфере подмосковной недвижимости кризис обусловлен гиганским избытком предложения над спросом.  

 

В Москве (старой) мест под жилую застройку просто мало, поэтому сборы государства на оформление земли никакого влияния на рынок не окажут. 

Наоборот, частичная нормативная определенность в объеме требуемых вложений окажет стабилизирующее и позитивное влияние на рынок.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 28 December 2015 - 23:00

[grin095]

Грин, кого Вы представляете? Государство или бизнес? С каких позиций Вы пишите, то что пишите?

Насчет тренда - тренд то заявлен, но только заявлен, на мой взгляд. Серьезно  в этом направлении продвинуться не удается.

Кризис продолжается, а государство не меняет политику - это тоже вызывает вопросы. Юридическое регулирование остается таким как будто рынок растет.

Не государство, но на самом деле не это важно.

Потому как позиция, трансформированная одной стороной из двух, это неполноценная позиция.

Системность, концептуальность позиции много важнее. Потому как ничто не портит наше законодательство, на мой взгляд, как лоскутное его изменение, по требованию отдельных лоббистов.. Когда системный подход заменяется латанием дыр, перекашивающих баланс и приносящих еще больше вреда.

Получается больно пафосно, я соглашусь. Я тоже часто высказываюсь только в ракурсе интересов своего работодателя, но при этом четко осознаю, что мои предложения или замечания не подкреплены системным подходом. Они всего лишь попытка решить конкретные локальные проблемы конкретной отрасли, а остальные пусть горят огнем

Если же снять всю эту субъективную шелуху, то многие даже революционные как бы идеи, что высказываются, я бы поддержал. Потому как они системно обоснованы, логичны. Пусть даже и вредны мне в работе.

 

Я согласен с Вами, что эти дополнительные взносы, как скакалка безрукому мальчику. Но глядя на ситуацию со стороны, я вижу в этом логику системы единых экономических условий землепользования. А проблемы строительной отрасли надо решать в других направлениях.

[Jazzanova]

Blood у меня иная точка зрения. В условиях снижения покупательского спроса (как вы верно написали) нужно снижать себестоимость строительства любые способами, а не раздувать ее за счет дополнительных левых сборов.

Грин, я не говорю, что застройщиков нужно освободить от любых платежей. Я говорю о том, что застройщика нужно освободить от избыточных платежей. Проще говоря, если стрижете овец, стригите так, чтобы не сдирать с них кожу. В текущим варианте регулирования этот сбор - сдирание кожи. Так надеюсь понятнее. 

Сообщение отредактировал Jazzanova: 29 December 2015 - 16:11

[grin095]

Василий, это не доп платеж, в полном смысле. Это скорее догоняющий платеж до цены прав на земельный участок с определенным разрешенным использованием. Если его убирать, то надо параллельно снижать цену в принципе на участки под строительство МКЖД.

[Jazzanova]

Грин, допустим я купил участок у вани, ваня у пети, а петя десять лет назад приватизировал этот участок у государства. Когда я покупал участок у вани, все было легально и ни о каких догоняющих платежах речи не было. Таким образом ваня попросил у меня высокую цену и я согласился. Далее государство вводит (в вашей версии) "догоняющий" платеж и ликвидность моей земли упала в разы. Причем я не виноват в этом, но теперь продать участок не смогу за ту цену, за которую купил, потому что никому он не нужен, так как за изменение ВРИ придется платить бешеные деньги. Видимо в этом и состоит системная политика, но если это так, что за систему строят? Задумайтесь.  
Если государство допустило приватизацию земли по низкой цене, то почему за это должен расплачиваться добросовестный приобретатель актива? Да, в отношении приватизации новых участков, допустим, сейчас государство может устанавливать новые правила тарифы расценки и т.д., но вмешиваться в частный оборот участков и их использование по тем сделкам которые ранее прошли совсем некорректно полагаю. С таким подходом нужно и догоняющие платежи ввести по приватизации допустим, Русала или других бывших государственных предприятий, приватизированных за копейки известно как. Но что то не спешат это делать. Так что, если уж системность тогда во всем, а не только по земле. Систематизируйте будущие приватизационные сделки, а не те что уже состоялись. Теперь нет уверенности в том, что купив сегодня участок в России собственник не получит новое какое то финансовое бремя ("догоняющее"). Грин Вы мне казались всегда умным человеком судя по постам на этом форуме, но защита этого сбора - ее трудно обосновать с точки зрения разума. Это сбор не целевой он поступает в региональный бюджет, а не в местный и расходуется по усмотрению региональных властей, а не местных. Про эффективность расходов промолчу. Так, что он скорее зло, чем добро для системы строительства России. Разумеется, частная точка зрения.  

[BloodForFun]

Грин, допустим я купил участок у вани, ваня у пети, а петя десять лет назад приватизировал этот участок у государства. Когда я покупал участок у вани, все было легально и ни о каких догоняющих платежах речи не было. Таким образом ваня попросил у меня высокую цену и я согласился. Далее государство вводит (в вашей версии) "догоняющий" платеж и ликвидность моей земли упала в разы. Причем я не виноват в этом, но теперь продать участок не смогу за ту цену, за которую купил, потому что никому он не нужен, так как за изменение ВРИ придется платить бешеные деньги.

 
Обычный коммерческий риск.
Ничто вам не мешает использовать приобретенный участок в соответсвии с ВРИ, если вы заплатили за участок высокую цену, это сугубо ваши проблемы.

 

Если государство допустило приватизацию земли по низкой цене, то почему за это должен расплачиваться добросовестный приобретатель актива?Теперь нет уверенности в том, что купив сегодня участок в России собственник не получит новое какое то финансовое бремя ("догоняющее").

 
Не меняйте ВРИ и довольствуйтесь приобретением участка в результате приватизации по низкой цене. 
 

Сообщение отредактировал Jazzanova: 29 December 2015 - 21:48