Сообщений в теме: 62

[Bulichev]

заключен предварительный договор аренды с обязанностью сторон в определенный срок заключить долгосрочный договор аренды сроком на пять лет.
до заключения долгосрочного имущество передано в аренду по краткосрочному договору.
в период срока действия аренды имущество меняет собственника.

распространяется ли правило ч. 1 ст. 617 ГК РФ на предварительный договор аренды?

[Ludmila]

распространяется ли правило ч. 1 ст. 617 ГК РФ на предварительный договор аренды?

Полагаю, что нет.

[Bulichev]

Полагаю, что нет.

а если в краткосрочном определена обязанность сторон по окончании срока его действия заключить долгосрочный?
полагаю, что да.

[Erling]

а если в краткосрочном определена обязанность сторон по окончании срока его действия заключить долгосрочный?

Нет. Тогда мы имеем смешанный договор (краткосрочный основной ДА + предварительный ДА).
И в части этого второго элемента ч. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется.

Сообщение отредактировал Erling: 04 October 2013 - 16:09

[Ludmila]

а если в краткосрочном определена обязанность сторон по окончании срока его действия заключить долгосрочный? полагаю, что да.

Не факт.
Я так думаю. Ст. 617 говорит про сохранение аренды.
Т.е. вариантов два:
а) если аренда на момент перехода права собственности возникла и ещё не прекратилась, то все права и обязанности по ней переходят к новому собственнику. При этом обязанность заключить новый договор возникает только в том случае, если соответствующие положения договора могут быть истолкованы как устанавливающие иные правила о последствиях истечения срока аренды, установленные законодательством. Да, и ещё. Если бы я была судьёй по данному делу, я бы выясняла, передано ли имущество арендатору фактически и прежупреждён ли новый собственник о наличии права аренды.
б) если аренда на момент перехода права собственности не возникла или уже прекратилась, то и о каких обязанностях нового собственника говорить не приходится.

[grin095]

Даже если абстрагироваться от сути существования права следования, как вещно-правового эффекта арендного правоотношения.
Он же не регистрируется. Вы себе представьте дьюдил в таком случае..

Ну а если не абстрагироваться, то очевидно, что аренда имеет такое вещно-првавое последствие (пока ), а предварительный договор нет.
Какие в принципе нормативные причины считать, что предварительный договор следует за имуществом?

з.ы. пока писал Ludmila ответила максимально четко

Сообщение отредактировал grin095: 04 October 2013 - 16:11

[bor.tat]

Полагаю, что нет.

а если в краткосрочном определена обязанность сторон по окончании срока его действия заключить долгосрочный?
полагаю, что да.

все равно

нет.

потому как "закон суров, но он - Закон". Заключение предварительного договора регламентируется ст. 429 ГК. То, о чем спрашиваетет Вы изложено в п. 5 ст. 429, которая посылает на....................п.4 ст. 445 ГК

Сообщение отредактировал bor.tat: 04 October 2013 - 16:12

[Ludmila]

Нет. Тогда мы имеем смешанный договор (краткосрочный основной ДА + предварительный ДА).

Не факт. Зависит от того, как сформулированы условия: как изменение правил, установленных ст. 621 ГК РФ, или как предварительный договор.

Даже если абстрагироваться от сути существования права следования, как вещно-правового эффекта арендного правоотношения. Он же не регистрируется. Вы себе представьте дьюдил в таком случае..

Вот я и говорю: на мой взгляд, в предмет доказывания по таким делам входит: а) тот факт, что новый собственник был уведомлен о наличии аренды и её условиях, и б) имущество было фактически передано арендатору.

[Святослав]

В Песочницу.

[Erling]

Не факт. Зависит от того, как сформулированы условия: как изменение правил, установленных ст. 621 ГК РФ, или как предварительный договор.

Я исхожу из формулировок вопрошающего. "Обязанность сторон заключить" - это не пролонгация/возобновление.

[Ludmila]

Я исхожу из формулировок вопрошающего. "Обязанность сторон заключить" - это не пролонгация/возобновление.

Если рассматривать условия конкретной задачи, то соглашусь. Но если рассуждать общетеоретически (а вопрос, мне кажется, носит всё же более общетеоретический характер; более того, я подозреваю, что и договора никакого пока нет), то вариантов два.

[ВладимирD]

В Песочницу.

Да, вопрос простой.

[Ludmila]

А я не соглашусь, что вопрос простой. Если рассматривать его с точки зрения голой теории, то вопрос, конечно, простой. А вот если рассматривать его с точки зрения способов защиты прав арендатора или нового собственника, то тут есть над чем подумать. Равно как можно было бы подумать и над задачкой "как бы хитропопому собственнику в сговоре с "арендатором" кинуть покупателя на деньги, но вот в такого рода обсуждении я не участвую, уж звиняйте.

[Bulichev]

судебная практика есть по вопросу у кого-нибудь?

арендатор владеет имуществом на условиях краткосрочного договора в котором ссылка на выполнение условий предварительного, а в предварительном помимо этого обязанность заключить долгосрочный.

[Ludmila]

Пан Bulichev, Вы чего хотите-то НА САМОМ ДЕЛЕ? Полагаю, что вопрос задан не ради самого вопроса, что на самом деле есть какая-то конечная цель, а все Ваши вопросы - это попытки подобрать инструмент для достижения этой цели.

[Bulichev]

Ludmila, именно. вопрос в первую очередь интересует с практической точки зрения.

вопрос интересен с точки зрения защиты прав арендатора, в случае когда объект аренды переходит новому собственнику.

[Ludmila]

Bulichev, давайте так. На вопрос, заданный общими словами, Вам ответили. По-моему, тут все солидарны, что если

в предварительном помимо этого обязанность заключить долгосрочный.

, то обязанность заключить основной договор к новому собственнику не переходит.
Ради интереса можно отвлечённо пообсуждать гражданско-правовые способы защиты прав арендатора и покупателя. Ну так, из области общих рассуждений.
Если же Вас интересует какой-то конкретный кейс, то выкладывайте сюда:
а) кого из участников кейса Вы представляете;
б) какова конечная цель, стоящая перед Вами;
в) имеющие значение для дела сопутствующие обстоятельства.

Сразу скажу, что в решении задачки "как бы нам обмануть нового собственника" я не участвую.

вопрос интересен с точки зрения защиты прав арендатора, в случае когда объект аренды переходит новому собственнику.

Ну вот теперь уже можно рассуждать.
Тогда ответьте на вопросы:
1. Аренда будет с реальной передачей помещений или планируется просто "нарисовать" договор, а потом в нужный момент жахнуть им по новому собственнику?
2. Почему нельзя сразу заключить договор на длительный срок?
3. Есть ли реальная возможность отчуждения имущества, или арендатор просто страхуется? Если есть реальная возможность, то в связи с чем она именно реальная?
4. Арендатор и арендодатель кто? Физик(-и) без статуса ИП, ИП, ГУП/МУП, ООО, ЗАО, ООО, НКО, нерез?
5. Что предсталяют собой помещения (офсиные, торговые, производственные)?
6. Имеются ли иные обременения?

[Bulichev]

Ludmila,
мы представляем арендатора. цель - остаться на объекте при возможной смене собственника.
ответы на вопросы:
1. аренда реальная, помещения фактически переданы;
2. уточнение площадей помещений;
3. есть.
4. оба ЮЛ: датель - ЗАО, датор -ООО;
5. производственные;
6. не зарегистрированы.

[Dispositus]

Bulichev

Фактическое пользование (владение) + преимущественное право аренды на Вашей стороне имх.

[Ludmila]

преимущественное право аренды на Вашей стороне имх.

Преимущественное право - не защита.

В принципе, в останках моего детища можно покопаться, там есть кое-что на эту тему. Детище, конечно, умерло, но некоторые его части жизнеспособны.
Подробнее позже отпишусь.

[Dispositus]

Впринципе только пролонгация остальное - шикана.

[Ludmila]

Впринципе только пролонгация остальное - шикана.

Нет. Против лома есть приёмы.

[Dispositus]

Против лома есть приёмы.

Какие основания ?

Новый договор аренды на иных условиях ?

[Ludmila]

Какие основания ? Новый договор аренды на иных условиях ?

Потом. Всё потом. Пока могу только подкинуть пищу для размышлений: надо либо сделать так, чтобы для нового собственника продление было обязательным силу закона, либо чтобы ему самому было лучше пролонгировать договор.

[Ludmila]

Придумала прикольный ход конём. Закрывает часть рисков.