Сообщений в теме: 32

[Наталли]

Есть разрешение на двухэтажный жилой пристрой к дому (согласие собственников на постройку получали во время оформления документов). На первом этаже, вместо жилых комнат, сделали встроенный гараж. Над ним планируются в перспективе жилые помещения. Какие санкции могут быть за то, что построен гараж, а не жилое помещение (штраф, принудительная перестройка в жилое, снос)? Как-то можно его оформить официально теперь? Как лучше это сделать?

[kotbel]

Раз все молчат, выскажу свои соображения.
Гараж от жилых помещений должен отделяться нежилым этажом (магазины, офисы). Видимо и через стеночку нельзя. + Точно знаю, что есть норматив по расстоянию от окон жилых комнат до гаражей. Весь вопрос насколько гараж влияет на безопасность жизни и здоровья жильцов дома.
Если найдется очень недовольный сосед, то, думаю, через суд добьется минимум перестройки в жилое, но мне кажется, что будет добиваться сноса, а потом все жильцы уже будут настроены против вас, поэтому даже разрешения на строительство жилого не добьетесь.
Жилье, вроде, выгоднее гаражей, поэтому, если есть вся документация на жилое, я бы срочно начал переделывать.

[Наталли]

А как же тогда в частных домах делают пристроенные гаражи? там же как раз через стенку получается от жилого.
"поэтому даже разрешения на строительство жилого не добьетесь." оно уже есть на жилое, оформлено официально... Разве его будут заставлять повторно делать?

[Sania]

так у Вас многоквартирный или "частный" дом?

[Наталли]

дом многоквартирный, пристрой уже внесен в городской план, когда делали межевание дома (земля принадлежит всему дому). Разрешение на пристрой есть и от соседей, и от архитектуры. Когда его оформляли, в архитектуре посоветовали сначала сделать разрешение на жилой пристрой, потом его просто переоформить, что в пристрое есть гараж.

[Sania]

Наталли,автостоянки в многоквартирных и "частных" домах строят по разным снипам.
А так у Вас самоволка.

[kotbel]

"Разве его будут заставлять повторно делать?" Практика показывает, что если находится активист, то ему все переподпишут, что против вашего строительства, потом начнется выяснение, кто подделал подписи, разрешение отзовут или приостановят, скажут теперь уже все против.
Гараж в многоквартирном доме без проекта сделан? Проект вообще есть?
Дом большой? Экспертиза в соответствии со ст.49 ГрК нужна?
Я бы в многоквартирном доме не советовал отступать от проекта, уж слижком черевато.

[Наталли]

Проекта нет вообще, его в архитектуре при оформлении не спрашивали. Просто выдали разрешение на строительство двухэтажного пристроя, и все, что именно в нем будет строиться - никого там не интересовало. Если против будет только 1 сосед из 4х, и больше ему никто не подпишет ничего, все равно могут отозвать разрешение? Размеры пристроя - примерно 2 этажа по 60 кв.метров каждый.
И как же лучше переоформить теперь жилое в гараж?

[kotbel]

Я то уж подумал в многоэтажном многоквартирном доме сделали гараж. У вас 4 собственника всего?

Отнесите свой жилой дом к какой-либо группе (ст.49 ГрК):

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) Другие жилые дома.

[Наталли]

Я то уж подумал в многоэтажном многоквартирном доме сделали гараж. У вас 4 собственника всего?

Отнесите свой жилой дом к какой-либо группе (ст.49 ГрК):

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) Другие жилые дома.

скорее п.2. Одноэтажный дом разделенный на 4 квартиры, у каждой свой отдельный вход. По документам оформлено не как частный дом, а как квартиры. Земля вся в общедомовом пользовании. Собственников не 4, а 6,из-за того, что в двух квартирах по 2 собственника.

[kotbel]

скорее п.2. Одноэтажный дом разделенный на 4 квартиры, у каждой свой отдельный вход. По документам оформлено не как частный дом, а как квартиры. Земля вся в общедомовом пользовании. Собственников не 4, а 6,из-за того, что в двух квартирах по 2 собственника.

Судя по описанному вами - п.2.
В принципе зря, я вас попугал. Для блокированных домов другие СНиПы, но проект нужен, даже судя по ст. 52 (вроде) ГрК "Выдача разрешения на стргоительство". Таким образом, проектировщик будет нести ответственность за соблюдение норм.
Если вашей архитектуре все равно, то узаконить гараж можно просто попросив в разрешении на ввод в эксплуатацию указать, что блок с с гаражом.
Проект у нас, например, стоит до 20 тыс.руб. - я бы подстраховался и заказал, соседи могут и поменяться.

[Sania]

Наталли, мне просто интересно - РнаС кому выдано?

[Наталли]

Наталли, мне просто интересно - РнаС кому выдано?

мне оно выдано, а что это меняет?

[Sania]

Наталли, Вы - один из сособственников?
А какие документы на землю Вы предоставляли?

[Наталли]

Да, я один из собственников дома. Оформляли разрешение три года назад еще. Тогда в архитектуру потребовали предоставить кадастровый паспорт на землю. Вроде бы, по земле это все, что от нас требовалось...
В документах у нас сейчас есть еще:
градостроительный план земельного участка с чертежом, ситуационной схемой,
схема границ земельного участка
схема расположения участка на кадастровом плане.
Но это они сами нам выдали, по-моему. Уже точно не помню.

[Sania]

Наталли, про поиск не буду, но хотя бы статьи, о которых говорил kotbel, могли бы внимательно прочитать.
У Вас есть более важные вопросы, а Вы обсуждаете частности.

Вроде бы, по земле это все, что от нас требовалось...

я, конечно же, имел ввиду правоустанавливающие документы.

ЗЫ по блокированным домам: две цитаты из двух сводов правил

¦1.1г. блокированный¦Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая ¦
¦жилой дом (дом ¦из которых имеет непосредственно выход на приквартир-¦
¦жилой блокированной¦ный участок, в том числе при расположении ее выше ¦
¦застройки) ¦первого этажа. Блокированный тип многоквартирного ¦
¦ ¦дома может иметь объемно-планировочные решения, ¦
¦ ¦когда один или несколько уровней одной квартиры ¦
¦ ¦располагаются над помещениями другой квартиры ¦
¦ ¦или когда автономные жилые блоки имеют общие входы, ¦
¦ ¦чердаки, подполья, шахты коммуникаций, инженерные ¦
¦ ¦системы. ¦
¦ ¦ Примечание. В данном документе - кроме ¦
¦ ¦блокированных жилых домов, состоящих из автономных ¦
¦ ¦жилых блоков, проектируемых по СП 55.13330.

¦1.1. Дом жилой ¦По СП 54.13330 ¦
¦блокированный ¦Примечание. Настоящий документ распространяется ¦
¦ ¦на блокированные дома, состоящие из двух или более ¦
¦ ¦пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, ¦
¦ ¦каждый из которых имеет непосредственный выход ¦
¦ ¦на приквартирный участок ¦
¦ ¦ ¦
¦1.2. Блок жилой ¦Жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные ¦
¦автономный ¦системы и индивидуальные подключения к внешним сетям,¦
¦ ¦не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков,¦
¦ ¦подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных ¦
¦ ¦помещений, наружных входов, а также помещений, ¦
¦ ¦расположенных над или под другими жилыми блоками ¦
¦ ¦ ¦

Если дом описан в первой цитате, то он - МКЖД (и тогда автостоянку скорее всего разместить не удастся)
Если во второй, то считать его многоквартирным ошибка, и проектируется он по правилам индивидуальных домов
Про автономные блоки, пристраиваемые к МКД () - а Ваша архитектура восприняла ситуацию ИМХО именно так - я не слышал

Проект Вам все равно нужен. (ст.48 ГрК)
Экспертиза все равно не нужна (ст.49)

ЗЫЗЫ как определитесь с землей (это ИМХО - в Вашей ситуации самое важное) и многоквартирностью домов подумайте о возможности узаконения через 222 ГК

[Наталли]

Спасибо!

[Наталли]

Посмотрела еще раз документы по земле... Дело в том, что в архитектуру бумаги на землю оформляли не мы, а Комитет имущественных отношений города. У меня на руках в данный момент есть только постановление администрации об утверждении схемы расположения земельного участка, схемы границ земельного участка, кадастровый учет, и что с момента проведения кадастрового учета земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКЖД.
Больше на руки нам ничего не выдавалось.

[kotbel]

Дам вам порядок действий, "как было надо".
1 Взять ГПЗУ в архитектуре 2 сделать проект - собрать подписи 3 получить разрешение на строительство 4 построить 5 взять разрешение на ввод 6 узаконить в регпалате.

Небольшие пояснения.
2 Проект заказываете в организации, имеющей СРО - на всякий случай. Пересогласовать 4 жильцов не сложно, в протоколе согласования обязательно пишите - в соответствии с проектом №..., приложение - проект №...
6 В регпалату понадобятся документы по земле - я так и не понял, достаточно ли их у вас. Если здесь не получится, то "подумайте о возможности узаконения через 222 ГК" в суде.

Попытайтесь вписаться в схему, удачи!

[Наталли]

Спасибо! ГПЗУ у меня есть, пристрой в него уже внесен. Значит, теперь надо сделать проект...
Есть сомнения насчет согласия одного из жильцов, скорее всего откажет. Получится, что согласие есть 3/4. Тогда только через суд? Поможет ли в такой ситуации протокол собрания жильцов, в котором будет согласие 3/4 собственников?

[kotbel]

Спасибо! ГПЗУ у меня есть, пристрой в него уже внесен. Значит, теперь надо сделать проект...
Есть сомнения насчет согласия одного из жильцов, скорее всего откажет. Получится, что согласие есть 3/4. Тогда только через суд? Поможет ли в такой ситуации протокол собрания жильцов, в котором будет согласие 3/4 собственников?

Я так понимаю, что это не изменение общего имущества, поэтому достаточно 2/3 от общей площади дома. Почитайте ст.45-48 Жилищного Кодекса. Товарищи поопытней могут подправить, я не уверен
Тут еще есть один путь, но пусть это будет план Б. Вы же все изначально имели право строить на участке, просто вы опаздали в отличии от других. Чтобы его обсуждать информации маловато, его надо смотреть с юристом на месте.

[Sania]

Спасибо! ГПЗУ у меня есть, пристрой в него уже внесен. Значит, теперь надо сделать проект... Есть сомнения насчет согласия одного из жильцов, скорее всего откажет. Получится, что согласие есть 3/4. Тогда только через суд? Поможет ли в такой ситуации протокол собрания жильцов, в котором будет согласие 3/4 собственников?

Не уверен, что Вы меня правильно поняли. Какие права у Вас на землю?
Чисто гипотетически: если существующий дом - суть 4 автономных блока, то возможно разделить землю на четыре части и Вы могли бы застраивать свою часть по своему усмотрению.
Если существующий дом - МКЖД, то у Вас либо реконструкция, либо аренда части ЗУ (для целей строительства - ).

[Наталли]

Какие права у Вас на землю?
Чисто гипотетически: если существующий дом - суть 4 автономных блока, то возможно разделить землю на четыре части и Вы могли бы застраивать свою часть по своему усмотрению.

Земля у нас принадлежит ВСЕМУ ДОМУ в общей собственности.

Передаю, что сегодня сказали в архитектуре по данному вопросу:
, что им все равно, какой пристрой мы построим, главное, чтобы он был ЖИЛОЙ, как в разрешении (т.е. жилым может быть даже не весь пристрой, а большая его часть).
Но в любом случае сказали, что ввести в эксплуатацию можно будет только через суд, но не как самострой, а как пристрой с имеющимся разрешением на строительство.
Пока действует разрешение на строительство (а это 10 лет), к нам вообще никаких претензий не может быть, что мы там строим, поскольку строительство не завершено.
Проекты и экспертизы будут не нужны.
Еще посоветовали, пока строительство не завершено, выделить землю в собственность для каждой квартиры отдельно. Чтобы она не была, как сейчас, в общедомовой собственности.

На ваш вопрос ответ: да, разделить землю на 4 части возможно. Только на ввод в эксплуатацию от соседей согласие все равно потребуется, так и так, однако после раздела решать вопросы будет уже проще.

Сообщение отредактировал Наталли: 12 November 2013 - 21:58

[Sania]

Земля у нас принадлежит ВСЕМУ ДОМУ в общей собственности.

ну так не Вам же
Может ли один из собственников квартир построить на общей земле свое здание - вопрос ИМХО далеко не однозначный, похожие вещи обсуждались на конфе множество раз. Для затравочки: ст.ст.271, 272, 290 ГК 36, 40, 44 ЖК

Но в любом случае сказали, что ввести в эксплуатацию можно будет только через суд,

класс РнаС выдали законно, а РнаВЭ выдать не смогут

Проекты и экспертизы будут не нужны.

об этом уже говорил - по меньшей мере странное утверждение

Еще посоветовали, пока строительство не завершено, выделить землю в собственность для каждой квартиры отдельно. Чтобы она не была, как сейчас, в общедомовой собственности.

если дом - многоквартирный, то делать это нельзя, если дом - наборка автономных блоков, то - надо (+ это поможет снять вопросы, озвученные в начале этого поста)

[Наталли]

У нас есть согласия собственников дома на пристрой, мы их брали, когда разрешение оформляли. Просто один из них теперь начал гаражом шантажировать, хотя разрешение на пристрой от него есть.

если дом - многоквартирный, то делать это нельзя, если дом - наборка автономных блоков, то - надо (+ это поможет снять вопросы, озвученные в начале этого поста)

значит, у нас дом из блоков))) потому что в комитете имущественных отношений нам тоже говорили, что надо будет землю поделить, чтобы была не общей, + еще квартиры перевести из статуса квартиры в частный дом. Для этого нужно согласие минимум 3х из 4х квартир в доме.

Сообщение отредактировал Наталли: 13 November 2013 - 14:39