Застройщик осуществляет реконструкцию объекта культурного наследия и планирует использовать его в будущем для сдачи в аренду под офисы, магазины и т.п.
В соответствии с п. 5 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется:
- органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;
- местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.
Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.
Полагаю, что отсутствие охранного обязательства по договору аренды и отсутствие в нем сведений об особенностях охраны такого объекта и требований к его сохранению несет в себе следующие риски:
· отказ в государственной регистрации соответствующего договора,
· признание соответствующего договора аренды незаключенным со всеми вытекающими правовыми последствиями,
· признание соответствующего договора аренды недействительным со всеми вытекающими правовыми последствиями,
· появляется серьезное основание для досрочного расторжения договора аренды,
· отказ органов охраны в согласовании размещения рекламных конструкций арендатора на здании ОКН.
Встает вопрос: относится ли требование п. 5 ст. 55 фз № 73-ФЗ только ко всему зданию в целом или к отдельным помещениям также?
В охранном обязательстве у застройщика прописано, что «в случае передачи Покупателем права владения и (или) пользования Памятником (его частью) третьему лицу и заключения последним с Госорганом охранного обязательства на Памятник (его часть), действие настоящего охранного обязательства приостанавливается в отношении Памятника (его части) на период действия охранного обязательства, заключенного с третьим лицом».
Правоприменительная практика по аренде помещений в зданиях ОКН очень противоречивая:
- есть большая судебная практика, согласно которой договор аренды отдельных помещений в здании ОКН может быть признан незаключенным, если охранное обязательство не подписано и/или в договор не включены сведения об особенностях охраны такого объекта и требования к его сохранению (Определение ВАС РФ от 17.09.2013 N ВАС-12339/13 по делу N А60-42874/2012, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2009 по делу N А67-3796/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.07.2010 по делу N А56-10928/2009, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2012 по делу N А56-65531/2011, Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2013 N Ф09-7564/13 по делу N А60-46821/2012, Постановление ФАС Уральского округа от 04.06.2013 N Ф09-4606/13 по делу N А60-42874/2012, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А12-16001/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2010 N Ф09-8384/10-С6 по делу N А60-304/2010-С7), причем в Постановлении ФАС Уральского округа от 04.06.2013 N Ф09-4606/13 по делу N А60-42874/2012 указано следующее: «факт государственной регистрации договора, в котором стороны не согласовали все существенные условия, не дает оснований считать такой договор заключенным, поскольку согласно п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и сама по себе не порождает этих прав»,
- есть практика, согласно которой договоры аренды расторгаются по этим же основаниям (Постановление ФАС Московского округа от 24.12.2012 по делу N А40-6892/12-53-63),
- встречается практика с обжалованием отказов Росреестра в государственной регистрации такого договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.10.2013 по делу N А56-1599/2013, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.12.2012 по делу N А56-12634/2012),
- но встречаются и противоположные правовые позиции, так например: в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2012 по делу N А05-2841/2011 указано, что «При наличии охранного обязательства, заключенного с собственником объекта культурного наследия, у Общества как пользователя части помещений в здании отсутствует обязанность заключить охранное обязательство», в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2007 по делу N А21-5908/2006 установлено, что «Кассационная инстанция считает правильными выводы суда об отсутствии нарушений законодательства об охране памятников. Общество является арендатором встроенных нежилых помещений, в то время как памятником является здание, в котором данные помещения расположены. Таким образом, на Общество не распространяются требования, предъявляемые к пользователям здания-памятника как единого объекта» - такая позиция существенно упрощает жизнь застройщику и хочется с ней согласиться, но с учетом всей остальной практики и «правовой интуиции» данную позицию на сегодняшний день вижу как слабую,
- Одновременно в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 03.02.2010 по делу N А53-12113/2009-С4-10: «Суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами документы с позиций статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу о том, что действующее законодательство не предусматривает освобождение арендатора от подписания охранного обязательства в том случае, если охранное обязательство есть у собственника объекта культурного наследия. В статье 48 Закона N 73-ФЗ также отсутствует какое-либо указание на то, что подписание собственником охранного обязательства освобождает арендатора от подписания охранного обязательства. Иное толкование заявителем положений действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения, не свидетельствует о неправильном применении судом норм права» (в данном процессе речь идет об аренде части нежилого помещения в здании ОКН),
- есть также практика, которая признает собственника помещения обязанным заключать такое охранное обязательство и расценивает требования собственника о признании договора незаключенным как злоупотребление правом: Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2010 N Ф10-6261/09 по делу N А54-1063/2009-С3: «Поскольку собственником части здания, относящегося к памятникам истории и культуры, подлежащим охране как памятники местного значения, является истец, то, учитывая приведенные выше положения законодательства об охране и использовании памятников истории и культуры, заключение охранного обязательства в отношении предмета спорного договора аренды является его обязанностью. Поэтому суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод судов о том, что указанное истцом основание для признания незаключенным спорного договора (отсутствие в нем условий об охранном обязательстве) возникло в результате бездействия самого истца. И требование истца признать договор аренды незаключенным суды правильно, в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ, квалифицировали как злоупотребление правом» - этого постановления я совсем понять не могу, так как охранное обязательство заключается между арендатором и органом охраны.
В то же время, я знаю, что в соседнем бизнес-центре – объекте культурного наследия, заключат договоры аренды офисов без заключения с арендаторами охранных обязательств и умудряются регистрировать такие договоры в Росреестре.
Для застройщика необходимость заключения такого охранного обязательства в будущем с потенциальными арендаторами станет существенным обременением и уменьшит привлекательность объекта для потенциальных арендаторов – все-таки это лишний геморрой оформить охранное обязательство вместе с договором аренды, необходимо собрать пакет документов, провести осмотр помещения и составить акт обследования, согласовать условия соглашения с органом охраны.
Кроме того, согласно п. 3 ст 55 фз № 73-ФЗ установлено, что договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Судебная практика здесь также противоречива, некоторые суды считают, что все договоры аренды подлежат государственной регистрации, другие уверены, что регистрируются только те из них, которые больше года (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.12.2010 по делу N А55-2202/2010 – срок не имеет значение, Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А12-16001/2009 – срок имеет значение).
Если начать разбираться в требованиях п. 4 ст. 55 фз № 73-ФЗ, то получается следующее:
(п.1) Договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.
(п. 4) Договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации – то есть подлежит гос. регистрации не в случаях, предусмотренных законодательством, а в соответствии с установленным порядком, не так ли? У меня при буквальном толковании выходит, что так, и получается, что государственная регистрация требуется для любого договора аренды помещения в здании ОКН вне зависимости от его срока.
Интересно послушать мнения профессионалов по обозначенной теме.
Вопросы:
1. Требуется ли для заключения договора аренды отдельного помещения в ОКН оформлять отдельное охранное обязательство на Арендатора и если требуется, то каковы последствия несоблюдения указанного требования?
2. Если договор аренды помещения в ОКН, несмотря на отсутствие охранного обязательства, все же зарегистрирован в Росреестре, может ли он впоследствии быть признан незаключенным?
3. Требуется ли для договора аренды отдельного помещения в здании ОКН государственная регистрация, если договор заключен на срок до 1 года или на неопределенный срок?
4. Какие еще риски, кроме перечисленных в посте, могут возникнуть в связи с заключением договоры аренды помещения в здании ОКН?
5. На ком лежит обязанность заключить (организовать заключение) охранного обязательства?
6. Какие дополнительные документы потребуется оформить арендатору для оформления охранного обязательства?
7. Как застройщику правильно оптимизировать схему сдачи помещений в аренду, не нарушая законодательства и исключая максимум из обозначенных рисков, при этом не отпугивая арендаторов ?
Сообщение отредактировал OlgаChernysheva: 14 November 2013 - 19:48
