Сообщений в теме: 31

[kotbel]

Предлагаю обсудить. Весь смысл в принципе в заголовке. Прямого запрета в законодательстве не нашел, но ... , если это действительно допустимо, то застройщик может очень долго по своему разумению изменять общее имущество жильцов (участок, сети).
Ну и пример, для конкретного обсуждения - человек заключил ДДУ на квартиру, после сдачи в эксплуатацию объекта и приема квартиры сделал перепланировку, не оформляя документы в собственность, в Росреестре при поставноке на кадастровый учет квартиры получил отказ, в связи с тем, что квартира не соответствует договору, теперь обратился к застройщику: "Давай заключим доп.соглашение на изменение квартиры с присоединением общего имущества и одновременно с эти предоставим на гос.регистрацию измененную проектную декларацию". Я, конечно, против такого поворота, но только опираясь на разум (так можно все время существования дома оттяпывать у жильцов общее имущество, а вот в законах запрета так поступать не вижу - начальство давит, но, кажется, чревато. Вроде и законно да не разумно.

[Sania]

kotbel, у Вас не изменение проектной декларации, а изменение проектной документации, правильно?
а вот РнаВЭ получено по проектной документации до внесения в нее изменений.
и изменить что-то теперь можно в порядке, установленном жилищным законодательством
Поэтому ИМХО оснований для заключения допсоглашения нет

[kotbel]

kotbel, у Вас не изменение проектной декларации, а изменение проектной документации, правильно?
а вот РнаВЭ получено по проектной документации до внесения в нее изменений.
и изменить что-то теперь можно в порядке, установленном жилищным законодательством
Поэтому ИМХО оснований для заключения допсоглашения нет

У меня, как раз, изменение проектной декларации, а не документации - документацию нужно поменять, следуя правилам, но проверять это никто не будет.
В регпалате сложилась практика регистрировать доп.соглашения после ввода объекта, и поэтому вроде как они зарегистрируют доп.соглашение, которое будет числом до РнаВЭ, но объект должен соответствовать проектной декларации, поэтому ее предложено поменять - предположим число на ней я поставлю тоже до РнаВЭ.
Мысль, что после РнаВЭ действует ЖК, а не закон о долевом строительстве здравая.

[Sania]

Мне не совсем понятно - Вы о том, как правильно, либо о том, нет ли шансов "проскочить"?
Если "перепланировка" не соответствует проекту, то вноситься изменения должны в него, либо РнаВЭ выдано незаконно
Если отклонения от проекта несущественны, то не стоит вносить изменения ни в него, ни в проектную декларацию.
В Пдекларациях, которые готовим мы, нет даже площадей квартир - поэтому ИМХО там менять в принципе нечего.
Кроме того, по моему разумению в Пдекларациях указывается "выжимка" из Проектной документации. поэтому как бы сначала меняют Пдок-цию, а только потом - Пдек-цию.

предположим число на ней я поставлю тоже до РнаВЭ.

Вы что - не публикуете/размещаете ее?

[kotbel]

Я не о том как "правильно или не правильно", я знаю, что не правильно, но у меня нет законного обоснования. Меня просто всякая "крутизна", которая делает что хочет, а потом под нее документы приходится подводить по приказанию начальства достала. Поэтому, мне - чтобы не проскочил.
Изменения несущественны - заняли часть общего имущества - холл в подъезде - проектная документация меняется без проблем, со стороны проектировщика нет вопросов.
Нет рекламы - нет публикации, тут все законно.

[Sania]

Меня просто всякая "крутизна", которая делает что хочет, а потом под нее документы приходится подводить по приказанию начальства достала. Поэтому, мне - чтобы не проскочил.

т.е. Вам про "клиентоориентированные" компании руководство не рассказывает?
Таки Пдок-цию меняем...
она - в архитектуре, в стройнадзоре, с ними как - договариваться?
Я так понимаю,что в техплане эти изменения уже отражены?
ЗЫ имейте ввиду существенное изменение пдок-ции - основание для судебного расторжения ДДУ

[kotbel]

Клиенториентированность (надеюсь это шутка была) - это когда можно подойти заранее договориться - что можно, что нельзя, и никаких проблем не будет (один раз уже под этого клиента меняли документы таким образом, но до получения РнаВЭ) - а когда, не спрашивая, сделать, а потом "подгоните под меня" документы, это подстава нас под удар и оформить документы соответствующим образом - тоже возможные проблемы в будущем, на решение которых отправят меня.
Дом сдан - ни стройнадзор, ни архитектура теперь документы смотреть не будет, так что не отнесем - никто и не заметит.
В общедомовом техплане изменений нет, но он и на учет не поставлен, там в Росреестре заморочка - пусть все жильцы сначала помещения на учет поставят, а потом мы весь дом - хотя наше дело по всему дому там. Это связано с тем, что здания и помещения в нем должны ставиться на учет одновременно.
"существенное изменение пдок-ции - основание для судебного расторжения ДДУ" - с текущим дефицитом нового жилья и ростом цен - желающих как не находилось, так и не найдется.

Сообщение отредактировал kotbel: 18 December 2013 - 14:28

[kotbel]

Я вот сам подумал, и считаю, что вопросы, урегулированные ЖК, не должны регистрироваться на основании 214-ФЗ после подписания РнаВЭ, только через суд.
Если, я не прав, то вот еще пример, как застройщик может использовать эту ситуацию.
Все знают, как трудно перевести жилое в нежилое, и вот человек помыкался пару лет, поругался с соседями, и решил, а почему бы не поменять назначение через застройщика. Застройщик за небольшое вознаграждение, оформил задним числом доп.соглашение и изменение Пдекларации - зарегистрировали и готово. Думаю, через суд не так много будет оспорено таких сделок, да и доказать будет тяжело.

[Sania]

Клиенториентированность

= "клиент всегда прав"

Дом сдан - ни стройнадзор, ни архитектура теперь документы смотреть не будет, так что не отнесем - никто и не заметит.

вы ж, как я понял, ищете аргументы что это чревато?
любой дольщик - обращается в администрацию и ГЖИ, что один из собственников захватил ОИД. Проверка - в стройнадзоре узнают, что построен дом без этого изменения - налицо нарушение ЖК

там в Росреестре заморочка - пусть все жильцы сначала помещения на учет поставят, а потом мы весь дом - хотя наше дело по всему дому там. Это связано с тем, что здания и помещения в нем должны ставиться на учет одновременно.

это не заморочка, а изменение федерального законодательства - проблемы по всей стране.

Думаю, через суд не так много будет оспорено таких сделок, да и доказать будет тяжело.

при нормальном кадастровом учете (все квартиры, всё ОИД) такое (через пару лет оформить как будто так и было построено) будет попросту невозможно.
Пдек-ция тут непричем, ибо она - только информация из проектной документации для заинтересованных лиц. А вот Пдок-ция - РнаВЭ-ием как бы "закрывается" и поменять ее уже нельзя.

[kotbel]

Я окончательно сформировал свое мнение и считаю, что
1. Договор, а следовательно и доп.соглашения к нему считаются заключенными после гос.регистрации, т.о. момент внесения изменений очевидно позже РнаВЭ.
2. После получения РнаВЭ начинает действовать Жилищный Кодекс РФ.
3. Доп.соглашения действительны только, если не содержат вопросы, урегулированные ЖК РФ, а он содержит вопросы перепланировки, переустройства, смены назначения, общего имущества - т.е. практически все вопросы, связанные с самим помещением. В доп.соглашении после РнаВЭ можно обговаривать только вопосы оплаты, изменения адресов и др. мелочи.

[Sania]

kotbel, в соседней ветке обсуждают случаи когда предполагаемый по проекту балкон оказался лоджией и наоборот
Как думаете возможно ли после РнаВЭ ДС к ДДУ о смене балкон на лоджию и соответствующем изменении цены?
По выстроенной Вами логике - недопустимо...

[kotbel]

kotbel, в соседней ветке обсуждают случаи когда предполагаемый по проекту балкон оказался лоджией и наоборот
Как думаете возможно ли после РнаВЭ ДС к ДДУ о смене балкон на лоджию и соответствующем изменении цены?
По выстроенной Вами логике - недопустимо...

Я в той теме (пока, вообще сама тема очень интересна) не стал участвовать, поскольку 8 листов надо читать, поэтому отвечу здесь на ваш вопрос. Мне кажется ДС и изменение ПД недопустимо, но есть суд, такие ситуации должны быть узаконены через суд. А по поводу изменения цены не все однозначно, исходя только из вашего вопроса, не читая тему, не могу ответить.

[Sania]

Да я и не призывал Вас там поучаствовать
Допустим ошибся проектант (а может застройщик) назвал в проекте и ДДУ что в квартире - лоджия. (а фактически - балкон)
После РнаВЭ стороны ДДУ решили (добровольно-полюбовно !) противоречие устранить и исправить "лоджию" на "балкон". Про деньги забудем (для простоты).
Могут они это сделать? Очевидно, что могут! Отправлять их в суд - издевательство на обоими.
А в Вашу цепочку (пост10) такой допник не укладывается...
ИМХО в первую очередь потому, что Вы напрасно "отрываете" изначальный вопрос от характера изменения (и даты этих изменений) именно проектной документации.
Измениться после РнаВ проектная документация в принципе не может. Изменения в Проектной декларации, в ДДУ ..., не связанные с необходимостью внесения изменений в проектную документацию (другими словами реконструкцией/перепланировкой готового объекта) - это скорее всего та самая "мелочь", допускаемая после РнаВЭ

[kotbel]

Измениться после РнаВ проектная документация в принципе не может. Изменения в Проектной декларации, в ДДУ ..., не связанные с необходимостью внесения изменений в проектную документацию (другими словами реконструкцией/перепланировкой готового объекта) - это скорее всего та самая "мелочь", допускаемая после РнаВЭ

Я все же при своем мнении остаюсь, вот суд и должен исследовать вопрос - была эта ошибка в названии, в проекте, действительно ли работы проведены в соответсвии с проектной документацией (хотя я не до конца понимаю как у нас действуют суды и вершится правосудие) или кто-то самовольно переделал балкон в лоджию и др. Не думаю, что регистрационная служба должна вникать во все эти вопросы - у них есть набор документов, в соответствии с которым они принимают свои решения, доп. документы, не предусмотренные инструкцией, рассматривать у них нет полномочий.

[Sania]

У Росреестра есть РнаВЭ и кадпаспорт на квартиру - в чем ему надо сомневаться?

[kotbel]

У Росреестра есть РнаВЭ и кадпаспорт на квартиру - в чем ему надо сомневаться?

Если кадастровый паспорт соответствует ПД, договору, то не в чем. А я так понял, что несоответсвие имеется.

[Sania]

kotbel,кадастровый паспорт (точнее - квартира) соответствует проектной док-ции, но не соответствует ПДекл-ции и ДДУ

[kotbel]

kotbel,кадастровый паспорт (точнее - квартира) соответствует проектной док-ции, но не соответствует ПДекл-ции и ДДУ

Я считаю, что данная ситуация только через суд.

[Sania]

kotbel,э-э-х, не хватает Вам клиентоориентированности, не хватает... не любите Вы их

[kotbel]

Я простых людей люблю, честных. Только недавно добился, чтобы за сданные квартиры людям не стыдно было в глаза смотреть - качество приемлимое, больше 5 лет работы ушло.
А блатняк сам пробьется, пусть маленько трудится, полезно.

[Sania]

kotbel, строго говоря, ни качество строительства, ни моральный облик клиента не имеют отношения к вопросу
Или для "очень положительного персонажа" Вы бы подмухлевали бы необходимые документы

ЗЫ сорри за несколько менторский тон и явный оффтоп. Во многом я очень Вас понимаю.

[kotbel]

kotbel, строго говоря, ни качество строительства, ни моральный облик клиента не имеют отношения к вопросу

Согласен, поэтому хотелось бы выработать алгоритм для подобных ситуаций. Считаю, что в п.10 - универсальный алгоритм.

kotbel, Или для "очень положительного персонажа" Вы бы подмухлевали бы необходимые документы

Положительного персонажа я бы предупредил о последствиях, впрочем, и отрицательного тоже предупреждал. Ну и для положительного я бы выступил с мозговым штурмом в другом направлении, может что-то бы и придумал.

[Sania]

Ну и для положительного я бы выступил с мозговым штурмом в другом направлении, может что-то бы и придумал.

во-во, за всех клиентов надо напрягаться

Считаю, что в п.10 - универсальный алгоритм.

да ошибочен он:

1. Договор, а следовательно и доп.соглашения к нему считаются заключенными после гос.регистрации, т.о. момент внесения изменений очевидно позже РнаВЭ. 2. После получения РнаВЭ начинает действовать Жилищный Кодекс РФ. 3. Доп.соглашения действительны только, если не содержат вопросы, урегулированные ЖК РФ, а он содержит вопросы перепланировки, переустройства, смены назначения, общего имущества - т.е. практически все вопросы, связанные с самим помещением. В доп.соглашении после РнаВЭ можно обговаривать только вопосы оплаты, изменения адресов и др. мелочи.

п.1 - да
п.2 - уже спорное утверждение, но это неважно
п.3 - я бы сказал, допсоглашения действительны, если не противоречат требованиям ЖК (и это собственно не зависит от даты подписания/заключения допсоглашения). устанавливать иной порядок перепланировки квартиры стороны ДДУ не могут ни после РнаВЭ, ни до.
Перепланировка - это изменение существующей квартиры - если квартира родилась в ином виде, нежели указано в проектной декларации или ДДУ, то это ни разу не перепланировка.
ПДокция и РнаВЭ - относятся к объекту недвижимости, характеризуют этот объект (в том числе объекты долевого строительства) и его соответствие тех- и градрегламентам.
ПДекция и ДДУ - относятся к обязательствам между застройщиком и дольщиком (что застройщик обязуется передать дольщику). Ну и почему в случае, когда построено не совсем то, что было обещано дольщику, им бы не договориться с Застройщиком (возьми, что есть, по цене договоримся)? Ну на фиг им в суд?
Кроме того, очевидно, что зачастую проблема связана исключительно с неграмотностью/невнимательностью работников застройщика (я уже про вопрос балкон-лоджия) - все видят (в планировках ДДУ и вживую), что строится балкон, но полагают, что это лоджия. Допустим, что спора нет - вроде бы исправить явную ошибку - нет, Вы их в суд пошлете, но зачем?

[kotbel]

У меня ощущения, что мы говорим одно и тоже, но разными словами. Предыдущим комментом вы не опровергли мой алгоритм, а лишь дополнили и уточнили, мне кажется.
Срок РнаВЭ, как правило, указывается в договорах, поэтому отнести его только к объекту нельзя. Для дольщика это один из самых принципиальных вопросов.
ПДекция относится к обязательствам между застройщиком и дольщикАМИ. Всеми дольщиками. И изменение, основанное на договоренности только с одним дольщиком может повлечь ущемление других дольщиков + рег.служба должна регистрировать типовые случаи, рассматривают они типовые документы. Я вот даже не представляю как они смогут подшить в свое дело, например, заключение эксперта, что это действительно балкон и в проектной документации он был балконом, и здание соответствует проекту. Поэтому, я считаю, что данный случай должен идти через суд.

"п.2 - уже спорное утверждение, но это неважно"
Я не юрист, поэтому пояснения были бы очень ценны. Я был уверен в этом.

"если квартира родилась в ином виде, нежели указано в проектной декларации или ДДУ, то это ни разу не перепланировка"
Это случай с лоджия-балкон, а в моем случае, указанном в первом комменте. Квартира родилась именно такой какой была в договоре, она отправлена в изначальном виде в Росреестр в составе всего дома.

Сообщение отредактировал kotbel: 27 December 2013 - 12:19

[Sania]

Срок РнаВЭ, как правило, указывается в договорах, поэтому отнести его только к объекту нельзя. Для дольщика это один из самых принципиальных вопросов.

в ДДУ - обязательство застройщика получить РнаВЭ в опр.срок. Условно: в ДДУ - 10 этажный кирпичный дом. А РнаВЭ получено на 3 этажный деревянный. Обязательства по ДДУ исполнить - проблематично, но это не порочит РнаВЭ как таковое.

изменение, основанное на договоренности только с одним дольщиком может повлечь ущемление других дольщиков

да не может Пдеклция ущемить права дольщиков. Если там не соответствующая действительности информация - основания для административной ответственности Застройщика + возможность Дольщика расторгнуть ДДУ. Условно: в ДДУ - 10этажный кирпичный, построен - 10этажный кирпичный, а в ПДеклции - трехэтажный деревянный. Нарушены какие-либо права Дольщика - явно нет!

+ рег.служба должна регистрировать типовые случаи, рассматривают они типовые документы.

регить должны все случаи, не запрещенные законом

Я вот даже не представляю как они смогут подшить в свое дело, например, заключение эксперта, что это действительно балкон и в проектной документации он был балконом, и здание соответствует проекту. Поэтому, я считаю, что данный случай должен идти через суд.

да не нужны им никакие заключения - достаточно РнаВЭ и кадпаспорта, всё.

"п.2 - уже спорное утверждение, но это неважно" Я не юрист, поэтому пояснения были бы очень ценны. Я был уверен в этом.

ЖК действует независимо от того, есть ли у Вас РнаВЭ . Мало того, до РнаВЭ ЖК частично регулирует отношения, связанные с данным объектом. Так раньше можно было создавать ТСЖ в строящихся домах. С другой стороны, ФЗ-214 не перестает регулировать отношения, связанные с данным объектом после РнаВЭ - передача квартир, гарантийные обязательства...
Т.о. некорректно считать, что до РнаВЭ - ФЗ-214, а после - ЖК, они регулируют отношения (каждый - свои) одновременно.

В вашей ситации - либо приведение документов в соответствие (допники к ДДУ, корректировка ПДекл-ции, исправление (если это возможно, конечно) документов кадучета - этого, КМК, и добивается Ваш клиент. (оформим как будто так и было)
Либо перепланировка - тогда естественно в соответствии с требованиями ЖК