Сообщений в теме: 81

[Sem_77]

Добрый день всем!

Подскажите, кто-нибудь уже сталкивался с договором аренды будущей недвижимой вещи? Раньше, на этапе строительства, заключали пред.договор, приложением к которому был основной договор аренды, который заключался после регистрации права собственности на объект. А по какой схеме работают теперь? Мне нужно заключить договор аренды склада, который еще не построен.

Поделитесь, пожалуйста, опытом!! А если кто поделится формой договора, вообще супер!!!

 

Спасибо всем заранее!!

Сообщение отредактировал Elena_Semiletova: 13 January 2016 - 16:48

[яшлы]

Что смущает?

Арендодатель обязуется когда что где в каком состоянии.

 

В договоре ненужно прописывать, что вещь не существует. И знать вам об этом ненужно.

 

Вообще для таких случаев предусмотрен предварительный договор.

 

UPD

Ludmila, почему там, где вы пройдете, остаётся красный след? Это что такое с Вами?

Сообщение отредактировал яшлы: 13 January 2016 - 17:06

[Sem_77]

Что смущает?

Арендодатель обязуется когда что где в каком состоянии.

 

В договоре ненужно прописывать, что вещь не существует. И знать вам об этом ненужно.

 

Вообще для таких случаев предусмотрен предварительный договор.

 

UPD

Ludmila, почему там, где вы пройдете, остаётся красный след? Это что такое с Вами?

я-арендодатель, как это не нужно знать?))

[яшлы]

А смущает то что?

Если договор аренды меньше года, то его регистрировать не надо. Соответственно, какая у вас может возникнуть проблема? 

[Sem_77]

Просто мне нужно сделать договор "с нуля". Смущает отсутствие практики)) Так в теории все понятно, но хотелось бы узнать у коллег в сфере девелопмента/аренды, кто по каким схемам сейчас работает. Может не париться и оставить как раньше-пред.договор и основной?

[Sibarit87]

Что-то вспомнилось:

 

Тыжюрист однажды даже сумел виндицировать будущую вещь. Негаторным иском!

=)

 

Может не париться и оставить как раньше-пред.договор и основной?

Так а чего решили то менять работавшую схему?

[Ludmila]

Так в теории все понятно, но хотелось бы узнать у коллег в сфере девелопмента/аренды, кто по каким схемам сейчас работает.

Если Вы соблаговолите выполнить Правила, под которыми подписались при регистрации, и воспользуетесь функцией поиска, Вы найдёте шикарнейший договор, в который останется только вставлять площади и суммы.

 

З.Ы. Нет, искать ту тему за Вас я не буду.

[Sem_77]

я пробовала искать эту тему на сайте! Не нашла.. Я первый раз на сайте, только зарегистрировалась. Если бы я смогла найти изначально ответ по интересующей меня теме, я бы не стала заморачиваться и создавать новую)))

[Ludmila]

Поиск выдал 12 точно таких же тем.

Ввела ещё один критерий поиска - выдало ещё 8 тем, из которых только одна есть в тех 12. Среди этих 8 - шикарнейший договор.

А в 12 темах - подробнейшее обсуждение Вашего вопроса,  с выкладкой судебной практики и проч.

[Тигруша]

Ludmila, тоже поискала. Три слова. Выдало те самые 12 тем, специально пересчитала 

 

Elena_Semiletova, в Правилах всё есть, ага. В пункте № 1.

[Ludmila]

И в одной из тем (кстати, не поняла, почему на так и осталась в Песочнице, ибо тема шикарнейшая) дано очень красивое решение, с приложением хорошо проработанного договора.

[Sem_77]

так.. я правда искала! видимо что-то не так делаю! у меня строка "искать" не выдает результатов

[Sibarit87]

Elena_Semiletova, а Вы чего в нее пишете то?

[Sem_77]

Коллеги, мне нужна помощь. я на этом сайте не понимаю где что искать Где те самые Правила, в которых тот самый п.№1?

 И как тогда искать тему, если не строке "искать"?

[Святослав]

Прекращаем троллинг и посылы в поиск и Правила. Нескольких раз было достаточно.

[Sem_77]

спасибо всем, вы такие прекрасные люди

[grin095]

Нет тут каких либо прям особых сложностей, схема проста, в 54 пленуме по аналогии с куплей расписана. Если не морочиться, а просто нормальным языком все изложить, где как что и в акте расписать объект итоговый (ну или в допе), то все работает.

имхо, не арендник и не девелопер

Сообщение отредактировал grin095: 13 January 2016 - 20:24

[Ludmila]

Нет тут каких либо прям особых сложностей, схема проста, в 54 пленуме по аналогии с куплей расписана. Если не морочиться, а просто нормальным языком все изложить, где как что и в акте расписать объект итоговый (ну или в допе), то все работает. имхо, не арендник и не девелопер

Нет, тут есть одно принципиальное отличие от 54 Пленума.

[Yago]

спасибо всем, вы такие прекрасные люди

Нууу, это вы со мной не сталкивались еще, а то сарказма подсыпали б на порядок больше.

 

Поделитесь, пожалуйста, опытом

У вас три этапа отношений:

1. до ввода в эксплуатацию

2. с момента ввода и до регистрации права собственности

3. после регистрации права собственности

Ранее существовало мнение (которое мне очень нравилось), что до момента ввода в эксплуатацию не может быть полезных свойств у объекта а значит аренды. Поэтому на этапе 1 заключался предварительный договор.

Отношения по этапу 2 регулировались либо краткосрочным ДА на срок до начала этапа 3, либо долгосрочным ДА. который действовал как краткосрочный до его регистрации. Причина - невозможность зарегистрировать аренду в отношении объекта, право на которое не зарегистрировано.

Соответственно, договорная схема была:

Смешанный договор (предварительный договор + договор о допуске для работ по адаптации объекта под себя будущим арендатором).

плюс

- либо заключаемые согласно предварительному договору КДА (отлагательное условие - ввод в эксплуатацию) +ДДА (отлагательное условие - регистрация права собственности)

- либо заключаемый согласно предварительному договору ДДА.

Схема отработана, подводные камни выверены.

 

Теперь же, поскольку наверху все большую поддержку получает идея о том, что договор даже без регистрации связывает стороны, есть мнение что все можно уместить в один договор, заключаемый аж до ввода в эксплуатацию.

Однако, как справедливо заметила Маковская, такой договор связывает стороны, но не существует для третьих лиц. Потому я б вам рекомендовал не торопиться использовать эту новеллу.

 

 

А если кто поделится формой договора, вообще супер

Ну как вам сказать - такой договор стоит больше вашей месячной зарплаты (а возможно, и за несколько месяцев), так что если кто им с вами поделится - действительно будет супер .

Сообщение отредактировал Yago: 13 January 2016 - 21:17

[Kazan2502]

Для саморазвития еще с 73 постановлением можно ознакомиться

[grin095]

Нет, тут есть одно принципиальное отличие от 54 Пленума.

Возможно. Даже наверняка есть, все таки купля в этом варианте не предусматривает передачу объекта, а аренда наверняка да (может и не предусматривать). И вопрос какой объект.

 

 

Теперь же, поскольку наверху все большую поддержку получает идея о том, что договор даже без регистрации связывает стороны, есть мнение что все можно уместить в один договор, заключаемый аж до ввода в эксплуатацию. Однако, как справедливо заметила Маковская, такой договор связывает стороны, но не существует для третьих лиц. Потому я б вам рекомендовал не торопиться использовать эту новеллу.

Все так. Но поразмышляем

Если рассматривать вариант долгосрочного договора аренды объекта недвижимости. Без регистрации он связывает стороны, но не существует для третьих лиц. Но вот возьмем долгосрочный договор аренды объекта незавершенного строительства до ввода его в эксплуатацию. Как нам указал ВАС такая аренда возможна. А Роман Бевзенко рассказал даже на примерах.

Объект недвижимости категория юридическая, до регистрации его как бы нет. Почему тогда мы не будем считать существующим долгосрочный договор аренды объекта незавершенного строительства? Не тот объект НЗС, что зарегистрирован как НЗС, а тот, что просто не введен в эксплуатацию. Никто не обязывает их регистрировать, он еще не объект недвижимости.

Вот такая вот логика.

Тут еще можно вспомнить пленум ВС по первой части. Но это по желанию, а пока просто вброс

Сообщение отредактировал grin095: 14 January 2016 - 13:20

[Sem_77]

 

спасибо всем, вы такие прекрасные люди

Нууу, это вы со мной не сталкивались еще, а то сарказма подсыпали б на порядок больше.

 

Поделитесь, пожалуйста, опытом

У вас три этапа отношений:

1. до ввода в эксплуатацию

2. с момента ввода и до регистрации права собственности

3. после регистрации права собственности

Ранее существовало мнение (которое мне очень нравилось), что до момента ввода в эксплуатацию не может быть полезных свойств у объекта а значит аренды. Поэтому на этапе 1 заключался предварительный договор.

Отношения по этапу 2 регулировались либо краткосрочным ДА на срок до начала этапа 3, либо долгосрочным ДА. который действовал как краткосрочный до его регистрации. Причина - невозможность зарегистрировать аренду в отношении объекта, право на которое не зарегистрировано.

Соответственно, договорная схема была:

Смешанный договор (предварительный договор + договор о допуске для работ по адаптации объекта под себя будущим арендатором).

плюс

- либо заключаемые согласно предварительному договору КДА (отлагательное условие - ввод в эксплуатацию) +ДДА (отлагательное условие - регистрация права собственности)

- либо заключаемый согласно предварительному договору ДДА.

Схема отработана, подводные камни выверены.

 

Теперь же, поскольку наверху все большую поддержку получает идея о том, что договор даже без регистрации связывает стороны, есть мнение что все можно уместить в один договор, заключаемый аж до ввода в эксплуатацию.

Однако, как справедливо заметила Маковская, такой договор связывает стороны, но не существует для третьих лиц. Потому я б вам рекомендовал не торопиться использовать эту новеллу.

 

 

А если кто поделится формой договора, вообще супер

Ну как вам сказать - такой договор стоит больше вашей месячной зарплаты (а возможно, и за несколько месяцев), так что если кто им с вами поделится - действительно будет супер .

 

 

про стоимость договора- я же не прошу выкладывать чей-то личный труд)) во всех крупных компаниях в этой сфере  есть шаблонная форма, и в чем проблема ее опубликовать? везде, где я работала, были типовые формы, и я с удовольствием ими поделюсь, если возникнет необходимость.

[Ludmila]

Объект недвижимости категория юридическая, до регистрации его как бы нет.

Есть.

Отсутствие госрегистрации права собственности  не делает объект не недвижимостью.

во всех крупных компаниях в этой сфере есть шаблонная форма, и в чем проблема ее опубликовать?

Лично я считаю совершенно некорректным выкладывать результат чужого труда, являющийся к тому же интеллектуальной собственностью организации. Одно дело выложить результат своего труда, принадлежащий мне же. Другое дело - выложить чужую интеллектуальную собственность, к созданию которой ты ещё и не приложил никакого труда.

[яшлы]

результат чужого труда, являющийся к тому же интеллектуальной собственностью организации

 

Стало быть, результат творчества.

В договоре творчеству конечно самое место...

Сообщение отредактировал яшлы: 14 January 2016 - 13:47

[grin095]

Есть.Отсутствие госрегистрации права собственности не делает объект не недвижимостью.

Ну это уже доктринальный вопрос.

И пусть даже ВС в своем пленуме 25 (п. 38) высказался казалось бы довольно четко:

"При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)"

Все равно этот спор еще не разрешен. И существует достаточно, на мой взгляд, причин считать, что до его разрешения путь еще долгий.

Как справедливо обратил мое внимание Роман, в том же пункте ВС довольно любопытно указывает, что:

"правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится"

Ключевой момент - в законном владении. И действительно, 131 ГК же не выбросишь.

Ну да не суть, я просто к тому, что это не так очевидно, даже казалось бы по физически очевидным примерам, когда стоит к примеру здание, но права не зарегистрированы. Довольно сложно не посчитать его недвижимостью

 

Допустим даже недвижимость и без регистрации, включая объект незавершенного строительства, о котором ВС тоже упоминает.

Однако передавать в аренду мы его как то собираемся, хоть по мнению ВС он у нас в некоем законном владении. Суть в самой аренде, если к ней относится исключительно как к обязательству. Никто не запрещает обязаться подобным образом, это не распоряжение вещью. И тут довольно странно будет приводить по аналогии долгосрочные договоры аренды объектов недвижимости (очевидно нормальных, зарегистрированных), которые без государственной регистрации не то, что бы существуют, т.е. действительны, а просто стороны "не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве".