Ранее работали по распространённой схеме: предварительный договор, к которому приложением образец основного договора, передавались деньги обеспечительным платежом в счёт обеспечения обязательств по предварительному договору, оговаривая, что при соблюдении условий предварительного договора обеспечительный платёж или возвращается, или засчитывается в счёт аренды - по соглашению сторон. Объект под отделочные работы предоставляли по акту допуска с перечнем запланированных работ. В общем схема устраивала, но там был один арендодатель.
Я понимаю, что для те, кто работает с торговыми центрами это вероятно классическая схема.
Сразу оговорюсь, я не из этих рядов.
Да, предварительный договор теперь позволяет обеспечение заключения основного договора.
Но указанный вами акт допуска, это что то из другой оперы. Сама по себе конструкция предварительного договора никаких актов не предусматривает, да и не может, таких обязательств он не создает.
Значит это непоименованный акт приема-передачи, просто формализующий передачу вещи (если она создана). Такой акт можно использовать при описании отношений сторон в основном договоре аренды, что заключается во исполнение предварительного договора, но больше никак имхо.
Тем более не получится платить за пользование, потому как нет арендного обязательства.
Еще мысли по предварительному договору ниже.
Тогда получается так: регистрируем ООО, застройщик заключает с ним договор аренды будущей вещи, а ООО заключает предварительные договоры субаренды, по вышеописанной схеме, с арендаторами. После ввода в эксплуатацию ТЦ делится на нескольких собственников, договор аренды с ООО сохраняет силу и ООО заключает договоры субаренды. Так делается?
Начну издалека, когда никаких договоров аренды будущих вещей не было в практике, а практикующие юристы читали 608 ГК прямым текстом и были уверены, что фраза о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику ограничивает возможность заключения договора аренды моментом приобретения прав собственности на объект арендодателем.
Тогда и возникала схема с предварительным договором и неким актом допуска, что названа вами понятной.
Но у предварительного договора свои требования, к примеру он должен содержать условия, позволяющие определенно установить предмет аренды. Для недвижки это как минимум кадастровый номер. Поэтому по хорошему, на этапе строительства, даже финальном, даже после ввода но до кад учета, заключать предварительный договор сложно. Индивидуализации предмета то нет. Да и акт дикость. И оплата.
Уже после, коллеги несколько больше понимающие в доктрине 
, объяснили, что сдача в аренду, это передача объекта аренды, а заключить договор, то бишь обязаться передать объект аренды - можно и не дожидаясь права собственности. И даже издали 73 Пленум на этот счет, а там.. там много чего еще разъяснили. Спасибо им.
Так я к чему?
Я считаю, что заключить предварительный договор от этого ООО нельзя, не получится индивидуализировать предмет. А вот субаренду будущей недвижимой вещи, почему бы и нет.
Обезопасить? ну эти договоры будущих недвижимых вещей.. которые длительное время существуют без передачи владения, они рискованные. Обезопасить себя можно стандартными способами обеспечения.
Но это уж не буду тут описывать. Песочница все ж.. и так понаписал тут..
Сообщение отредактировал grin095: 02 March 2016 - 20:41
