Сообщений в теме: 96

[ВладимирD]

Господа, тема в последнее время стала актуальной, предлагаю обсудить ее тут.

В свое время в Татарстане было много отказов по таким делам, в Москве сейчас в основном такие иски удовлетворяются.

Как мне кажется те или иные риски в реализации схемы возникают, поскольку уступка здесь или мнимая, или притворная (скорее последнее).

[Егор783683]

Добрый день. Скажите, что конкретно Вас смущает или беспокоит?

[maverick2008]

Как мне кажется те или иные риски в реализации схемы возникают, поскольку уступка здесь или мнимая, или притворная (скорее последнее).

Присоединяюсь к вопросу - в чем именно вы видите мнимость\притворность?

 

 

 

В том, что такие сделки часто заключаются  по сути с единственной целью "перетащить" спор под подведомственность арбитража, который менее охотно пользуется 333 статьей?

Сообщение отредактировал maverick2008: 09 May 2017 - 23:16

[Kazan2502]

В том, что такие сделки часто заключаются по сути с единственной целью "перетащить" спор под подведомственность арбитража, который менее охотно пользуется 333 статьей?

Так это обход Закона (десятка), а не

 

мнимость\притворность

[maverick2008]

Так это обход Закона (десятка), а не

поясните, пожалуйста, не понял

[Kazan2502]

поясните, пожалуйста, не понял

Сделка, направленная на обход Закона (искусственное изменение подведомственности). Значит ст. 10 ГК РФ. Со всеми вытекающими последствиями.

А не притворность/мнимость.

Сообщение отредактировал Kazan2502: 10 May 2017 - 02:12

[maverick2008]

Kazan2502, я бы сказал что тут как раз "сделка уступки" направлена не на уступку ПТ (т.е. перемену лица в обязательстве) а во включение в процесс получения исполнения некоего третьего лица с целью изменения подведомственности, т.к. условиями подобных "цессий" часто является перечисление "цессионарием" всего взысканного с застройщика "цеденту" за минусом "накладных расходов". Т.е. мнимость

[N_N]

условиями подобных "цессий" часто является перечисление "цессионарием" всего взысканного с застройщика "цеденту" за минусом "накладных расходов". Т.е. мнимость

Что некоторые додумались отображать подобный пункт в самом договоре?

[Massive]

ВладимирD,

тоже не вижу признаков недействительности таких уступок.

В свое время в Татарстане было много отказов по таким делам

Кидай ссылки на актуальные отказные дела.

[Kazan2502]

условиями подобных "цессий" часто является перечисление "цессионарием" всего взысканного с застройщика "цеденту" за минусом "накладных расходов".

Это новое условие 

[maverick2008]

N_N , лично не встречал, но коллега о таком рассказывал.
Kazan2502,допустим его не будет в соглашении но фактически отношения сторон будут построены именно так (а цена уступаемого пт будет несоразмерно мала)

[N_N]

Как считаете, есть ли минусы при заключении цессии на этапе строительства, когда дольщик уступает право требования неустойки с момента ее истечения (то есть уже просрочен срок передачи, но строительство еще не завершено) до будущего момента, определенного днем передачи объекта по АПП ? Иски в СОЮ непосредственно от дольщиков в такие моменты с такими требованиями начали удовлетворяться в практике. Что думаете насчет цессии? Кстати, насчет СОЮ, такая практика может ли полностью гарантировать истцу (дольщику), что за срок, исчисляемый со следующего дня с момента вынесения решения судом до подписания АПП неустойка резаться не будет? Ведь по идее, судебный пристав должен будет просто прибегнуть к простейшей арифметике: 1:300*X:100*цена договора*количество дней*2, где Х- ставка рефинансирования на день исполнения. 

И еще уточняющий вопрос, в 214-фз указан именно день исполнения днем, определяющим ставку рефинансирования. Таким образом, возникает вопрос:

дольщик направляет претензию об уплате неустойки, предоставляя ее расчет, на день ее составления ставка 10%. Дольщик требует оплатить ее в 10 дней по ЗоЗПП. Данный срок исчисляется с момента получения застройщиком претензии. Застройщик получает претензию через месяц. Ставка 8%. Получается, застройщик должен оплатить неустойку исходя из Х=8%? Идем далее, застройщик не уплачивает неустойку, дольщик уступает право юрику, в договоре цессии просто стоит указывать срок, за который уступается неустойка, и цену ДДУ, то есть не стоит указывать именно денежный размер просрочки, так как это будет определяться судом исходя из ставки на момент вынесения решения, так?

[N_N]

Как я приводил примеры в соседней теме, в разных регионах нашей необъятной по разному подходят к вопросу регистрации цессии на неустойку- некоторые регистрируют, некоторые отказывают в регистрации. До этого я еще не дошел, сейчас на этапе перечня документов, необходимых для регистрации. Сегодня посетил многофункциональный центр, собственно через который можно подать данное заявление о регистрации, где мне сообщили следующее. В случае уступки прав по ДДУ, когда объект еще не передан по АПП, но уже превышен срок, указанный в договоре, то для регистрации цессии по ДДУ от застройщика необходима справка о том, что объект по АПП не передан. Скажите, если не брать во внимание предмет цессии- неустойку, то в стандартных случаях- уступки прав по ДДУ в полном объеме (самого объекта) такая справка тоже требуется? В перечне документов на гос. услугах данная справка не фигурирует. Если включить логику, то при отсутствии у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию, инфой о котором гос органы владеют (а тут вспоминается Медведев, который запретил требовать гос органам ту инфу, которая имеется у гос органов), подписание АПП невозможно по закону. В общем, обычная ли эта практика требования такой справки? Еще сказали нужна справка от застройщика, что объект полностью оплачен. Вот здесь вообще не пойму, имеется справка из банка об оплате, говорят нет, именно от застройщика- ИМХО бред.

[N_N]

То есть, если застройщик не будет предоставлять справку о полной оплате, то это дорога в СОЮ за установлением факта оплаты или обязании зарегистрировать уступку.

 

https://rosreestr.ru/site/press/news/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-kupit-kvartiru-ot-podryadchika/

 

Пакет документов для сделки

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, (чем справка то из банка не подходит) либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Сообщение отредактировал N_N: 23 May 2017 - 14:59

[maverick2008]

Еще сказали нужна справка от застройщика, что объект полностью оплачен. Вот здесь вообще не пойму, имеется справка из банка об оплате, говорят нет, именно от застройщика- ИМХО бред.

полный причем. Чем их не устраивают банковские документы (выписки со счетов, платежные поручения, етс.?)

[N_N]

 

Еще сказали нужна справка от застройщика, что объект полностью оплачен. Вот здесь вообще не пойму, имеется справка из банка об оплате, говорят нет, именно от застройщика- ИМХО бред.

полный причем. Чем их не устраивают банковские документы (выписки со счетов, платежные поручения, етс.?)

 

Регистратор сказала, что они не суд, чтобы принимать справку из банка, как подтверждение оплаты))) Нужна справка только от застройщика, иначе не регистрируют...

[N_N]

Есть ли что обсуждать в следующем вопросе: уступка права требования неустойки- возможна ли после подписания АПП? По 214 ФЗ права можно уступать до момента подписания АПП. Многие суды требуют регистрацию цессии по неустойке на равне с цессией прав в полном объеме (передачи права требования объекта итп). Возникает вопрос природы, сути цессии. Когда уступается объект, то логично, что это возможно до его передачи, так как далее следует его регистрация и возможна продажа- прямо предусмотренная процедура реализации права. А вот с цессией по неустойки получается, что уступить ее можно только до подписания АПП, а потом уже нельзя, хотя требовать неустойку непосредственно дольщику можно и потом. Вот и возникают вопросы, а не ущемляются ли этим права дольщика в той части, что он не может после получения квартиры уступить право требования неустойки другому лицу, что прямо предусмотрено ГК. На это можно возразить, что есть специальный ФЗ, который имеет бОльшую юридическую силу в данной сфере. С этим согласиться можно. Но можно ли абсолютно согласиться с тем, что суды приравнивают уступку права требования неустойки к уступке права требования объекта, хоть и неустойка непосредственно из ДДУ и вытекает?

Сообщение отредактировал N_N: 07 June 2017 - 15:21

[N_N]

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2016 г. N 306-ЭС16-2990

 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пневмострой" (Волгоград) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.08.2015,постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.01.2016 делу N А12-29128/2015,

 

установил:

 

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр КриптоЗащиты" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Пневмострой" (далее - Общество) о взыскании 376 310 руб. 55 коп. неустойки за несвоевременное исполнение ответчиком обязательств по передаче Гайкалову Е.Я. квартиры по договору от 24.07.2012 N 145 участия в долевом строительстве жилья.

Арбитражный суд Волгоградской области решением от 31.08.2015, оставленным без изменения постановлениемДвенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2015 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.01.2016, удовлетворил иск.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов материалам дела, просит отменить указанные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации судья выносит в том случае, если изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

Изучив доводы жалобы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Общества на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.

При рассмотрении спора суды установили следующие обстоятельства.

Гайкалов Е.Я. (дольщик) и Общество (застройщик) заключили договор от 24.07.2012 N 145 участия в долевом строительстве жилья.

По условиям договора застройщик обязался не позднее 30.09.2013 передать в собственность дольщика квартиру N 31, расположенную в Волгограде, по Новороссийской ул., в д. 8 а.

Дольщик своевременно внес оплату по договору, однако застройщик передал дольщику квартиру только 24.09.2014, в связи с чем дольщик в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) начислил застройщику неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта за период с 01.10.2013 по 07.08.2014.

Впоследствии дольщик на основании договора от 15.04.2015 уступки права требования передал Компании права требовать с застройщика неустойку за спорный период.

Компания, ссылаясь на неисполнение Обществом требования об уплате неустойки, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71АПК РФ представленные доказательства в их совокупности, в том числе условия договоров участия в долевом строительстве жилья и уступки права требования, руководствуясь статьей 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 314, 330, 382, 384, 750 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 6 Закона N 214-ФЗ, взыскали с Общества в пользу Компании 376 310 руб. 55 коп. неустойки. Суды исходили из следующего: застройщик нарушил срок передачи помещения дольщику, в связи с чем к нему в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ применена ответственность в виде начисления неустойки за период с 01.10.2013 по 07.08.2014; дольщик уступил свое право требовать взыскания неустойки Компании, поэтому неустойка подлежит взысканию с Общества в пользу Компании; договор уступки права в установленном законом порядке не признан недействительным или незаключенным.

Окружной суд признал выводы судов законными и обоснованными.

Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы арбитражных судов, основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

 

определил:

 

отказать обществу с ограниченной ответственностью "Пневмострой" в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

 

Судья

Верховного Суда Российской Федерации

И.Л.ГРАЧЕВА

 

Я наивно полагаю, что ответчику достаточно было признать цессию недействительной, так как она не была зарегистрирована, причем она не могла быть зарегистрирована.

Сообщение отредактировал N_N: 13 June 2017 - 12:04

[ВладимирD]

N_N , не подскажете, какая практика сейчас в отделениях Росреестра по регистрации уступки прав на неустойку в Москве и области? 

[N_N]

Понятия не имею

[N_N]

Если не сложно, прокомментируйте формулировку предмета договора:

 

1. По настоящему Договору Цедент, как участник долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № *** от *** уступает, а Цессионарий принимает следующие права требования к ООО «***» ИНН *** ОГРН ***, именуемому в дальнейшем «Застройщик»:

1.1.1. право требования неустойки за нарушение Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства Цеденту по Договору участия в долевом строительстве № *** от ***;

1.1.2. право требования возмещения убытков, понесенных Цедентом по Договору участия в долевом строительстве № *** от *** в следствие нарушения Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства Цеденту;

1. 3. право требования штрафа за не удовлетворение Застройщиком требований Цедента, указанных в п 1.1.1. и п 1.1.2, в добровольном порядке.

И пару моментов:

 

Плата за уступку прав требований осуществляется путем передачи Цессионарием наличных средств Цеденту в течение 3 (трёх) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего Договора.

 

Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до исполнения Сторонами своих обязательств.

[Massive]

По настоящему Договору Цедент, как участник долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № *** от *** уступает, а Цессионарий принимает следующие права требования к ООО «***» ИНН *** ОГРН ***, именуемому в дальнейшем «Застройщик»: 1.1.1. право требования неустойки за нарушение Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства Цеденту по Договору участия в долевом строительстве № *** от ***; 1.1.2. право требования возмещения убытков, понесенных Цедентом по Договору участия в долевом строительстве № *** от *** в следствие нарушения Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства Цеденту; право требования штрафа за не удовлетворение Застройщиком требований Цедента, указанных в п 1.1.1. и п 1.1.2, в добровольном порядке.

Нормальное условие.

 

 

Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации

Такую цессию не нужно регистрировать в Росреестре.

[Jazzanova]

Согласен с тем, что

1) уступка должна быть зарегистрирована

2) возможна лишь до передачи ОДС дольщику

[N_N]

Такую цессию не нужно регистрировать в Росреестре.

 

 

 

Практика судебная требует

Согласен с тем, что

1) уступка должна быть зарегистрирована

2) возможна лишь до передачи ОДС дольщику

А вы не согласны с:

Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до исполнения Сторонами своих обязательств? И считаете стоит указывать, что вступает в силу с момента его подписания?

[ВладимирD]

1) уступка должна быть зарегистрирована

Только если одс еще не передан.

2) возможна лишь до передачи ОДС дольщику

Регистрация или уступка? Уступка возможна на любом этапе, а вот регистрация да - только до передачи одс.