Сообщений в теме: 73

[Falcon666]

Дано: зао "рогати копыта" (собственник) передало зем участок в аренду ооо "ромашка" для строительства МКД с нежилыми помещениями. По условиям договора Нежилые помещения подлежат передаче арендатором зем участка на "безвозмездной основе" арендодателю.

Такая формулировка естественно никуда не годится, ибо не гарантирует передачу в будущем помещений в собственность арендодателя, как на то расчитывали в зао "рога и копыта". В настоящее время фактически дом построен, и часть дома введана в эксплуатацию. По сути зем уч, на котором стоит МКД это же общее имущество собственников помещений в этом доме, т е есть риск "утраты" права собственности зао "рога и копыта" на зем участок в целом.

Сейчас ситуацию нужно исправлять.
вариант 1: основываясь на Пленуме 54 ВАС РФ, заключть договор мены будущей вещи, согласно которому сегодня зао передает в собственность ооо зем участок, в после ввода дома в эксплуатацию ооо передает зао нежилые помещения

вариант 2 задним числом оформлять инвест договор. Но чет это кажется слишком рискованным, учитывая тот факт, что ооо "ромашка" не очень-то и стремится устранять неоднозначность условий договора аренды

Лично склоняюсь к варианту 1, может есть и другие варианты?

Сообщение отредактировал Falcon666: 29 August 2017 - 17:22

[maverick2008]

Дано: зао "рогати копыта" (собственник) передало зем участок в аренду ооо "ромашка" для строительства МКД с нежилыми помещениями. По условиям договора Нежилые помещения подлежат передаче арендатором зем участка на "безвозмездной основе" арендодателю.

это так условие об арендной плате сформулировано или что?

[Ludmila]

Варианты есть всегда.

Но чтобы говорить о вариантах, надо:

а) смотреть все документы;

б) понимать диспозицию - готовы ли стороны заключать договоры или остаётся только обороняться в суде;

в) выяснить договорённости собственников бизнеса;

4) выяснить и учесть все внешние факторы. Причём это как раз может оказаться самым важным.

Как мы можем оценивать Ваши варианты и предлагать свои, не зная ничего из этого?

[Ludmila]

вариант 1: основываясь на Пленуме 54 ВАС РФ, заключть договор мены будущей вещи, согласно которому сегодня зао передает в собственность ооо зем участок, в после ввода дома в эксплуатацию ооо передает зао нежилые помещения

А Вы любитель рискнуть! Вы же, надеюсь, понимаете, что это только ухудшит ситуацию?

[maverick2008]

согласно которому сегодня зао передает в собственность ооо зем участок, в после ввода дома в эксплуатацию ооо передает зао нежилые помещения

МКД строился по 214-ФЗ? 

[Falcon666]

Варианты есть всегда.
Но чтобы говорить о вариантах, надо:
а) смотреть все документы;
б) понимать диспозицию - готовы ли стороны заключать договоры или остаётся только обороняться в суде;
в) выяснить договорённости собственников бизнеса;
4) выяснить и учесть все внешние факторы. Причём это как раз может оказаться самым важным.
Как мы можем оценивать Ваши варианты и предлагать свои, не зная ничего из этого?

ООО какбы в принципе готовы пойти на встречу ЗАО, но уже на чуть более худших условиях, согласны передать 2/3 нежилых помещений. Вопрос только в том как это оформить при условии наличия почти введенного в эксплуатацию дома

вариант 1: основываясь на Пленуме 54 ВАС РФ, заключть договор мены будущей вещи, согласно которому сегодня зао передает в собственность ооо зем участок, в после ввода дома в эксплуатацию ооо передает зао нежилые помещения

А Вы любитель рискнуть! Вы же, надеюсь, понимаете, что это только ухудшит ситуацию?

Риск есть конечно, но текущая ситуация еще хуже. К договорам мены правила договора купли-продажи применяются же )
А такой вариант Вас чем смущает ?

согласно которому сегодня зао передает в собственность ооо зем участок, в после ввода дома в эксплуатацию ооо передает зао нежилые помещения

МКД строился по 214-ФЗ?

Да, 214 фз

[Ludmila]

Риск есть конечно, но текущая ситуация еще хуже.

ПОКА не хуже. Вот если Вы реализуете свой вариант №1, она точно станет хуже.

 

А такой вариант Вас чем смущает ?

Меня он не смущает. Вот если пойду по улице голой, это меня смутит. А договоры меня вообще не смущают. Я не воспитанница Смольного, чтобы от всяких юридических извращений смущаться. А вот риски я по варианту №1 вижу очень существенные. Но считать, что их нет, - Ваше право.

[Falcon666]

Риск есть конечно, но текущая ситуация еще хуже.

ПОКА не хуже. Вот если Вы реализуете свой вариант №1, она точно станет хуже.
 

А такой вариант Вас чем смущает ?

Меня он не смущает. Вот если пойду по улице голой, это меня смутит. А договоры меня вообще не смущают. Я не воспитанница Смольного, чтобы от всяких юридических извращений смущаться. А вот риски я по варианту №1 вижу очень существенные. Но считать, что их нет, - Ваше право.

Нет гарантий, что ООО завтра не пойдет в отказку, поэтому ситуация может стать хуже и без мены.
Вариант мены мне честно говоря тоже не очень по душе, но пока других более-менее вариантов в голову не приходят, пойду К+ шерстить, авось умная мысля придет.

[Ludmila]

Ещё раз. Тут не К+ надо шерстить, а просчитывать внешние факторы + договорённости собственников бизнеса.

[Falcon666]

Ещё раз. Тут не К+ надо шерстить, а просчитывать внешние факторы + договорённости собственников бизнеса.

А какие внешние факторы? Наставьте пожалуйста на путь истинный

[Ludmila]

Те, которые могут повлиять на: а) действительность сделки; б) исполнимость обязательств.

[Ludmila]

Понимаете, чтобы объяснить, нужно написать небольшое пособие "Основы юридической схемотехники".

[Falcon666]

В этой ситуации смущает больше всего, что МКД построен и ООО осталось его только ввести в эксплуатацию.
По хорошему в самом начале не дурацкий договор арпнды "с инвестиционными условиями" заключать, а нормальный инвестиционный договор/договор простого товарищества etc. и не было бы проблем.

В связи с этим, а может этот договор аренды доп соглашением перелопатить и подвести его условия к инвестиционному?

[maverick2008]

Falcon666,  в сторону ст. 614, определяющей виды арендной платы посмотреть не хотите? 

 

Так МКД введен или не введен? 

 

и часть дома введана в эксплуатацию.

и

 

что МКД построен и ООО осталось его только ввести в эксплуатацию

[Falcon666]

Falcon666,  в сторону ст. 614, определяющей виды арендной платы посмотреть не хотите? 
 
Так МКД введен или не введен? 
 

и часть дома введана в эксплуатацию.

и
 

что МКД построен и ООО осталось его только ввести в эксплуатацию

А забыл уточнить дом по блокам (очередям) вводится.

По договору арендные платежи в денежной форме установлены.

[Ludmila]

Вы упорно не понимаете, что Вам говорит пан Маверик. А говорит он, в принципе, дело.
В принципе - ибо из Ваших пояснений никак не усматривается экономика проекта. А значит, нельзя сказать, как его идеи с этой экономикой согласуются.

[maverick2008]

ибо из Ваших пояснений никак не усматривается экономика проекта. А значит, нельзя сказать, как его идеи с этой экономикой согласуются.

В принципе из изложения автора лично у меня от ситуации полная каша. Дом то введен (одни последствия для з\у под домом), то не введен (другие последствия). Про РнВ на "часть МКД" я слышал, но относил это к эксцессам отдельных гениев локальных стройнадзоров. 

По договору арендные платежи в денежной форме установлены.

 

То есть а-датель платит деньги+должен передать недвижку по завершению строительства? 

Сообщение отредактировал maverick2008: 29 August 2017 - 21:29

[Ludmila]

Датор платит + вроде как безвозмездно должнн передать недвижку.

[maverick2008]

Вообще я бы перед тем, как городить новые договорные отношения сперва бы квалифицировал старые. Причем не усложняя их....

[Ludmila]

Вообще я бы перед тем, как городить новые договорные отношения сперва бы квалифицировал старые. Причем не усложняя их...

Это сабо самой, как говорит мой товарищ. Но я бы сначала вообще попытала клиента на предмет, а что вообще изначально имели в виду? И вообще мне сдаётся, что договор аренды - только часть какой-то схемы. Термшит бы посмотреть... если он есть, конечно. В чём я сильно сомневаюсь. Но чем чёрт не шутит...

[Falcon666]

ибо из Ваших пояснений никак не усматривается экономика проекта. А значит, нельзя сказать, как его идеи с этой экономикой согласуются.

В принципе из изложения автора лично у меня от ситуации полная каша. Дом то введен (одни последствия для з\у под домом), то не введен (другие последствия). Про РнВ на "часть МКД" я слышал, но относил это к эксцессам отдельных гениев локальных стройнадзоров.

По договору арендные платежи в денежной форме установлены.

То есть а-датель платит деньги+должен передать недвижку по завершению строительства?

Выданы два разрешения на строительство, объект именуется так "МКД с нежилыми помещениями Блок 1" и "МКД с нежилыми помещениями Блок 2". По сути два объекта получается.

Сейчас договор аренды принесли.
По условиям договора а-датель оплачтвает аренду в размере 70 тыс руб. в год.
Отдельным пунктом предусмотрено, что "арендатор согласен на безвозмездную передачу в собственность арендодателя не менее 1500 кв м полезных площадей в объекте строительства". В договоре есть раздел "требования к передаваемым помещениям":
1. административно производственное помещение в составе комплекса должно иметь отдельные обособленные подъездные пути, парковку, вход.
2. Всего для деят-ти а-дателя требуетчя не менее 1500 кв м полезной площади
3. Набор производственных помещений: приемная
торговый зал
склад
и дальше таким же макаром.
4. Помещения передаются по акту приема-передачи
+ оговорены требования по внутр отделке помещений

И собственно все. Вот такой вот хрен пойми какой договор.

Эти условия явно нужно конкретизировать, ибо с таким описанием вообще ничего не понятно.

Сообщение отредактировал Falcon666: 30 August 2017 - 09:14

[Ludmila]

Вот такой вот хрен пойми какой договор.

Почему хрен пойми какой? Всё просто и понятно.

[Falcon666]

Понятно, что все плохо ?)

[Ludmila]

Понятно, что все плохо ?)

Наоборот.

[Falcon666]

Хм, может я что-то проглядел. Значит Вы видите лучик света в темном царстве? Можете аодклиться своей точкой зрения ?

П.С термшита нет )
П.С.С. Стороны при заключении предполагали, что типа после ввода в эксплуатацию арендатор передаст эти помещения а-дателю. Сейчас просто у арендатора руководство сменилось и что сейчас они думают по этой сделке не совсем ясно. Вдруг потом в отказку пойдут

Сообщение отредактировал Falcon666: 30 August 2017 - 14:01