Сообщений в теме: 29

[советский]

Ситуация: 

 

Заемщик продает заложенную квартиру Покупателю. При этом новый владелец (Покупатель)  извещен о наличии залога и согласен быть залогодателем. 

Сам залогодержатель  дает согласие на отчуждение предмета залога только при сохранении  ипотеки. таким образом:

БЫЛО: 

Заемщик имеет кредит и имеет квартиру, оформленную в залог.

 

СТАНЕТ: 

Заемщик имеет кредит, получает деньги за проданную квартиру, оставляет эти деньги себе, продолжает платить по кредиту согласно графика.

Банк дает согласие на совершение купли - продажи при сохранении  ипотеки, как обеспечения обязательства Заемщика  по выданному кредиту. 

Покупатель отдает за квартиру деньги, покупает квартиру с залогом, при этом залог обеспечивает обязательства другого лица - Заемщика.

 

Продавец и Покупатель кровные родственники и Покупатель готов быть залогодателем в счет обеспечения обязательств Продавца. 

 

Вопрос № 1: как это документально оформляется? 

 

Вариант № 1:  трехсторонний договор купли - продажи. (Продавец, Покупатель , банк). Все как обычно, только в договоре четко прописываем, что залог при переходе права собственности сохраняется, что банк дает согласие на продажу, что залог обеспечивает  прежние обязательства Продавца по кредитному договору. 

 

Вариант № 2: классические двухсторонний договор купли - продажи  к которому прикладываем согласие Банка на отчуждение имущества. 

 

Вопрос № 2: как оформляем согласие банка на куплю - продажу? 

 

Если договор трехсторонний, то подпись Банка  в договоре и будет одобрением. Представитель  банка  доверенностью наряду с покупателем и продавцом придет в  учреждение юстиции   и подаст заявление. так? 

 

Если договор двухсторонний, то нужны документы от Банка о согласии на заключение договора купли - продажи. 

В каком виде будет это согласие? В простой письменной форме? 

 

Мой вариант, это оформить через нотариуса письменное согласие Банка , на подобие нотариального согласия супруга. 

 

[Ludmila]

Делается это всё трёхсторонним договором. Делается так, что ни у покупателя нет риска, что банк залог не снимет, ни у банка нет риска. Всё делается легко и просто. 

Зачем нотариус-то?

[советский]

Людмила, приветствую!

Спасибо за совет. так и поступим.

Просто я думал, как сделать проще и дешевле и быстрее. Получается в любом случае трехсторонний договор самый оптимальный.  

[Ludmila]

Получается в любом случае трехсторонний договор самый оптимальный.

При наличии в нём одного пункта.

[nutamel]

Хочу продать ипотечную квартиру, подскажите возможно ли это? И что нужно сделать? 

[Ludmila]

Хочу продать ипотечную квартиру, подскажите возможно ли это?

Да.

 

И что нужно сделать? 

Обратиться к юристу, который проконсультирует Вас по этому вопросу за деньги.

[minos66]

Обратиться к юристу, который проконсультирует Вас по этому вопросу за деньги.

Наверное сначала обратиться в банк, который бесплатно скажет на какие схемы банк даст разрешение. Ибо без этого непонятно как покупателя искать.

[Ludmila]

Наверное сначала обратиться в банк, который бесплатно скажет на какие схемы банк даст разрешение.

Нет. Сначала - к юристу. Ибо ситуации могут быть разные. Может, там уже до обращения взыскания дело дошло. Может, права по кредитному договору и договору ипотеки давно проданы.

Ну и если идти в банк без консультации у юриста, как минимум в девяти случаях из десяти банк бесплатно скажет одно: пусть покупатель гасит весь остаток кредита, после этого банк погасит запись об ипотеке, а там делайте что хотите. После чего покупатель, скорее всего, развернётся и уйдёт.

А вот юрист, представляющий интересы продавца, расскажет этому самому продавцу про очень простую и эффективную схемку, опробованную многократно в разных банках. И потом сумеет объяснить банку, что тот ничем в этой схемке не рискует. 

З.Ы. Вы когда отвечаете в Правовых, предупреждайте людей, что Вы не юрист.

[minos66]

Может, там уже до обращения взыскания дело дошло. Может, права по кредитному договору и договору ипотеки давно проданы.

Любите пофантазировать?

Сначала - к юристу. Ибо ситуации могут быть разные.

Почему не к риелтору? Ну чем обращение к юристу предподчительнее, чем обращение к риелтеру в плане защищенности клиента?

 

в девяти случаях из десяти банк бесплатно скажет одно: пусть покупатель гасит весь остаток кредита, после этого банк погасит запись об ипотеке,

Банку не выгодно терять кредитный договор. Поэтому скорее банк будет говорить о переводе ипотеки на покупателя.

 

А вот юрист, представляющий интересы продавца, расскажет этому самому продавцу про очень простую и эффективную схемку,

какую? Покупатель с ней согласен?  Варианты, когда продавец каким то образом получает деньги до передачи прав собственности, гасит ипотеку и согласия банка не требуется обычно не подходят покупателям.И с чего вы взяли, что с ней будет согласен банк, который обычно не утруждает себя отходом от внутренних шаблонов и инструкций?

 

И потом сумеет объяснить банку, что тот ничем в этой схемке не рискует.

Вы смеетесь?

 

Вы когда отвечаете в Правовых, предупреждайте людей, что Вы не юрист.

А вы предупреждайте, что ваши ответы преследует одну цель -

 

Обратиться к юристу, который проконсультирует Вас по этому вопросу за деньги.

[Ludmila]

Ладно, пускай обратившийся сюда халявщик идёт в банк и обходится без юриста, Только пусть потом не говорит, что его не предупреждали.

[minos66]

Я всего лишь говорил с чего начать.

 

Только пусть потом не говорит, что его не предупреждали.

 О чем? Я вот всегда предупреждаю, что ни риелтер, ни юрист НИ ЗА ЧТО НЕ ОТВЕЧАЮТ в аспекте правовых последствий сделки с недвижимостью. А вы предупреждаете?

 

Еще и про нотариусов есть что добавить За что они отвечают. А то многие не понимают что же ноатриус заверяет.. Но это уже отдельный большой разговор - за что они отвечают. Кстати, вы наверное не в курсе,, как правило нотариус не имеет значимого имущества в собственности...

Сообщение отредактировал minos66: 03 January 2020 - 14:44

[Ludmila]

Информация про то, что нотариусы не имеют значимого имущества в собственности, была баяном уже четверть века назад.

Исправила опечатку.

Сообщение отредактировал Ludmila: 03 January 2020 - 15:00

[Izverg]

Ибо

Минуснул. В назидание. Почему- более, чем подробно, объяснила Людмила.

[minos66]

Почему- более, чем подробно, объяснила Людмила.

Не хотите попробовать и вы объяснить? Ибо я плохо понимаю о чем продавец будет с юристом разговаривать в отсутствии покупателя и банка. Ну предложит юрист схему, описанную в первом посте. Они покупателя найдут на такую схему? Думаю, что нет. Ровно тоже самое и с другими возможными схемами. Второй вопрос - юрист станет искать покупателя? Если даже станет, как успешно он это сделает? У него большой опыт в этом деле? Или риелтора наймет... за счет клиента?

 Вот когда продавец найдет покупателя и их желания в общем и целом совпадут - одного устроят условия продажи (что он хочет на выходе получить), а другого покупки (что он от сделки ожидает), когда заручатся принципиальным согласием банка, тогда можно и к юристу с проектом договора.

[Ludmila]

когда заручатся принципиальным согласием банка,

...а вероятнее всего, принципиальным отказом банка... Ибо ни о каком "переводе ипотеки" банк даже разговаривать не станет.

А схему, очень кратко (без принципиально важных подробностей) описанную в первом посте, прокручивали не один десяток раз в том банке, в котором  работала, и в других банках тоже.

И покупателя, и продавца, и банк всё устраивало. А вот с "переводом ипотеки" посылали. Корректно, но посылали. В лучшем случае банк может прокредитовать покупателя - по новому договору, естественно. Но это редко бывало.

 

З.Ы. Вы, похоже, не знаете даже, что означает слово "ипотека".

какую? 

Вам вот прямо тут, задарма, выложить ноу-хау?

 

Покупатель с ней согласен?

Конечно. Несколько десятков сделок было на моей памяти. Покупатели соглашались.

 

И с чего вы взяли, что с ней будет согласен банк, который обычно не утруждает себя отходом от внутренних шаблонов и инструкций?

Я как юрист банка эту схему разрабатывала. Конечно, руководствуясь в первую очередь интересами банка, но и закладывая некие гарантии для продавца и покупателя. Для банка эти гарантии рисков не влекли, а остальным были важны.

 

Любите пофантазировать?

Напротив. Я, в отличие от Вас, юрист. И не могу себе позволить давать советы, не зная ситуацию и строя всё на предположении, что всё нормально, поскольку вопрошающий не сказал ничего о просрочке и обращении взыскания, смене залогодержателя и прочем. Был бы это клиент - задавала бы вопросы, чтобы уяснить ситуацию, и выясняла бы самостоятельно то, что можно выяснить самостоятельно. А поскольку это халявщик, то и выяснять ситуацию не стоит. И давать советы, помимо совета обратиться к юристу, тоже не стоит. Ибо можно дать неправильный совет.

Исправила опечатку.

Но пусть nutamel идёт в банк. Получает там ответ, что согласие на продажу будет дано только при условии полного погашения долга, и прощается с идеей продать квартиру. И продолжает платить по кредитному договору...

Сообщение отредактировал Ludmila: 04 January 2020 - 01:47

[minos66]

И покупателя, и продавца, и банк всё устраивало.

 

покупает квартиру с залогом, при этом залог обеспечивает обязательства другого лица - Заемщика.

 

Простите, вряд ли нормальный человек купит квартиру, обремененную залогом.

 

Заемщик имеет кредит, получает деньги за проданную квартиру, оставляет эти деньги себе, продолжает платить по кредиту согласно графика.

 

Не подскажите, что произойдет, если заемщик перестанет платить по кредиту?

 

А вот с "переводом ипотеки" посылали. Корректно, но посылали.

Ну кто знает, какого покупателя находил клиент.... А вообще странный банк - если покупатель нормальный заемщик, а продавец проблемный, то нежелание банка перевести ипотеку выглядит весьма странным.... хотя у нас много странных банков...наверное потому, что там странные сотрудники трудятся....

 

В лучшем случае банк может прокредитовать покупателя - по новому договору, естественно

Странно. Ипотеку на него оформить не хочет (под залог квартиры), а кредит дает. Без залога? И что, покупаетель в другом банке не может взять ипотеку на эту квартиру? На хрена ему кредит, на условиях очевидно хуже, нежли ипотечный.

Сообщение отредактировал minos66: 04 January 2020 - 02:01

[Ludmila]

Скажите, пожалуйста, что Вы понимаете под ипотекой?

[minos66]

Я как юрист банка эту схему разрабатывала.

 

А вот с "переводом ипотеки" посылали.

 

В лучшем случае банк может прокредитовать покупателя

 Я не улавливаю - а от юриста продавца что зависит то? Вы так и не ответили - вот приходит клиент к юристу и говорит "хочу продать ипотечную квартиру". Далее что?

 

 А под ипотекой я понимаю покупку недвижимости в кредит, выданный под под залог этой недвижимости. Кредит целевой.... ну на всяк случай.... А вы что понимаете, юрист вы наш?

Сообщение отредактировал minos66: 04 January 2020 - 02:17

[Ludmila]

 А под ипотекой я понимаю покупку недвижимости в кредит, выданный под под залог этой недвижимости.

Понятно. То есть юридического значения слова "ипотека" Вы не знаете. Но, тем не менее, берётесь рассуждать по вопросам ипотеки.

Так вот. Ипотека - это залог недвижимости, а никакая не "покупка недвижимости в кредит". Так что, будьте так любезны, заканчивайте рассуждения по вопросам, в которых Вы не владеете даже терминологией.

[minos66]

это залог недвижимости

Ссуда, выдаваемая под залог недвижимости юридически тоже ипотека. Только ответьте мне - у меня кредит под залог моей квартиры. Моей квартиры, купленной в 2000 году за налитчные $$. У меня ипотека? Узкоспециализированно возможно и да,. но вообще то это называется заложить квартиру. А если я скажу, что у меня сейчас ипотечная квартира, то вряд ли вы поймете о чем я говорю.

Сообщение отредактировал minos66: 04 January 2020 - 02:23

[Ludmila]

Ссуда, выдаваемая под залог недвижимости юридически тоже ипотека.

Нет. Юридически ссуда, выдаваемая под залог недвижимости - максимум ипотечный кредит (если это кредит, а не "просто" заём). Причём даже не всегда ипотечный кредит. А ипотека - это залог недвижимости. Не верите - откройте закон об ипотеке и почитайте.

 

Только ответьте мне - у меня кредит под залог соей квартиры. Моей квартиры, купленной в 2000 году за налитчные $$. У меня ипотека?.

Если вы спрашиваете про кредитный договор, то нет, кредитный договор (независимо от того, чем он обеспечен и какое целевое назначение кредита)  - не ипотека. Ипотека - это договор залога недвижимости. Или залог недвижимости, возникающий в силу закона.

А какой у Вас кредит - ипотечный, потребительский под залог недвижимости или В2В под залог недвижимости, или вообще "просто" заём, а вовсе не кредит, гадать не буду. Это надо смотреть документы. Причём правовое регулирование (в том числе и договора ипотеки) в этих трёх случаях будет разное. 

Сообщение отредактировал Ludmila: 04 January 2020 - 02:29

[Ludmila]

А вообще ипотекой могут обеспечиваться не только обязательства по кредиту, но и любые иные денежные обязательства. Из векселя, из договора купли-продажи, аренды, подряда...

[minos66]

Хорошо. Буду писать не

о переводе ипотеки на покупателя.

а "о замене заемщика в кредитном договоре и одновременной замене залогодателя в договоре залога".... правда как писать, если буквальной замены нет, есть погашение старого кредита за счет нового, причем тоже ипотечного, и заключении нового договора залога с новым заемщиком? Целый абзац получится с описанием схемы, вместо простого и понятного - "перевод ипотеки на покупателя".... А для чего все это? Ведь мы не ипотеку в чистом смысле залога обсуждаем, мы обсуждаем сделку с ипотечным имуществом. Причем сделка вполне определенная - продажа. Причем с вполне определенным имуществом - квартирой, купленной на деньги банка и находящейся в залоге у банка.

 

ипотечный, потребительский под залог недвижимости или В2В под залог недвижимости, или вообще "просто" заём,

Как вы думаете, сколько человек из 100, написав "продать ипотечную квартиру" будут подразумевать квартиру, заложенную в какой нить микрофинансовой организации или еще какой мутной конторе? Ну или особо одаренные, которым банк заем выдает, а не кредит.

Сообщение отредактировал minos66: 04 January 2020 - 03:43

[Ludmila]

если буквальной замены нет, есть погашение старого кредита за счет нового, причем тоже ипотечного, и заключении нового договора залога с новым заемщиком?

Это не "перевод ипотеки". Словосочетание "перевод ипотеки"  означает совершенно иное.

 

Ведь мы не ипотеку в чистом смысле залога обсуждаем, мы обсуждаем сделку с ипотечным имуществом.

Я вообще ничего не обсуждаю, это Вы тут что-то рассказываете, не владея при этом юридической терминологией.

 

Причем сделка вполне определенная - продажа. Причем с вполне определенным имуществом - квартирой, купленной на деньги банка и находящейся в залоге у банка.

Нигде не говорится, что nutamel под "ипотечной квартирой" понимает именно квартиру, купленную на деньги банка, а не заложенную в обеспечение какого-то иного кредита - скажем, В2В кредита или потребкредита под залог квартиры. "Ипотечная квартира" с равной долей вероятности на обывательском языке может означать как вообще заложенную квартиру, независимо от того, какое обязательство обеспечивается ипотекой, так и квартиру, заложенную в обеспечение ипотечного кредита. Гадать, что конкретно данный вопрошающий имел в виду, я не собираюсь - это не клиент. У клиента запрашивала бы документы и смотрела сама.

Да и в первоначальном сообщении речь идёт о заложенной квартире, без указания, по какому обязательству она заложена.

 

Далее заниматься ликвидацией Вашей юридической неграмотности по вопросам ипотеки я не намерена. Дальше - сами-сами-сами. Халявщик, поднявший эту тему, ответы уже получил - от Вас и от меня. Если сходит в банк, получит отказ в выдаче согласия на условиях, отличных от "покупатель погашает весь долг и делайте, что хотите", пусть успокоится и продолжает платить кредит. Или не платить - со всеми вытекающими: обращением взыскания, взысканием судебных расходов, исполнительского сбора, вознаграждения организатора торгов и прочими прелестями.

Но пусть при этом помнит: были и другие варианты. Которые можно было узнать за деньги у юриста в реале. Не думаю, что я одна до этого ноу-хау додумалась, да и видеть этот договор могли юристы нескольких десятков человек и взять себе на вооружение.

[minos66]

получит отказ в выдаче согласия на условиях, отличных от "покупатель погашает весь долг и делайте, что хотите", пусть успокоится

 А вы что, других схем не знаете? И еще раз - банк заинтересован в досрочном погашении кредита только в одном случае. Когда кредит стал или рискует стать проблемным. Но в этом случае банк сам будет предлагать способы как погасить кредит за счет продажи квартиры.

 

 

Которые можно было узнать за деньги у юриста в реале.

 

Да их, способов то раз-два и обчелся. Причем схемы без участия банка, когда покупатель так или иначе своими деньгами сначала гасит кредит, а только затем ему переходят права на уже "чистую" квартиру я считаю очень опасными для покупателя.Ну перечислит юрист четыре-пять схем продажи квартиры. Включая ту, что в первом посте. И что?

 

 

Вы так и не ответили

 

схему, очень кратко (без принципиально важных подробностей) описанную в первом посте, прокручивали не один десяток раз в том банке, в котором работала, и в других банках тоже.

Принципиально там то, что продавец получает всю сумму за квартиру и "оставляет эти деньги себе", а покупатель получает заложенную квартиру. Так что произойдет, если бывший продавец просто перестанет платить кредит? Где вы нашли несколько десятков таких сумасшедших покупателей?