Сообщений в теме: 15

[sele]

Добрый день, уважаемые коллеги!

Лишь эпизодически сталкиваюсь с вопросами строительства и норм, регулирующих данную сферу, почему и вынужден спросить мнение более опытных коллег.

Почитал Градостроительный кодекс РФ и письма Минстроя, после чего у меня сложилось впечатление, что собственник недвижимости, если он собрался реконструировать свой объект с учетом последующей приемки строительным надзором, должен состоять как минимум в СРО проектировщиков и строителей, чтобы заключить договоры на разработку проекта и строительного подряда.

А теперь длинное и нудное объяснение:

 

У работодателя имеется объект недвижимости – нефтебаза, которую собрались реконструировать, для чего заключили договор с проектировщиками – на подготовку проекта и подрядчиком – на работы согласно проекту. Т.е. мы выступает в статусе застройщика, если говорить в терминах Градостроительного кодекса РФ.

Сомнения закрались на этапе заполнения заявления в муниципалитет на выдачу разрешения на реконструкцию, которое предусматривает сведения о том, кто будет осуществлять строительный контроль и функции технического заказчика. Вот с техническим заказчиком и возникла загвоздка.

Взялся читать п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ:

застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.

Там же пункт 22:

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, .., подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, .., материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации.

Читая всё это делаю вывод: если застройщик передаёт свои функции техническому заказчику и уполномочивает его на выполнение этих функций, то технический заказчик должен быть членом СРО. И еще делаю вывод, что обеспечить  наличие «технического заказчика» – право застройщика, но не обязанность.

Далее читаю письмо Минстроя от 08.02.2017 № 3762-АЕ/02, где на основании вышеуказанных норм делается любопытный вывод:

 при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в пункте 22 статьи 1 ГрК в редакции ФЗ N 372-ФЗ, самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.

Т.е. если собрался что-то реконструировать в своей недвижимости и привлечь проектировщиков и строителей – вступи сначала сам в СРО проектировщиков и СРО строителей?

 

Прикрепленные файлы

•  Письмо от 8 февраля 2017 г N 3762 АЕ 02.pdf   419.45К   361 скачиваний

[leksv]

при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в пункте 22 статьи 1 ГрК в редакции ФЗ N 372-ФЗ, самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.

 

 

Т.е. если собрался что-то реконструировать в своей недвижимости и привлечь проектировщиков и строителей – вступи сначала сам в СРО проектировщиков и СРО строителей?

Если не собираетесь осуществлять контрольно-надзорные функции тех. зак-ка, которые оказывают влияние на безопасность (авторский надзор и пр.) то и не надо.

Иначе с такой логикой мы все в СРО будем.

[sele]

 

при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в пункте 22 статьи 1 ГрК в редакции ФЗ N 372-ФЗ, самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.

 

 

Т.е. если собрался что-то реконструировать в своей недвижимости и привлечь проектировщиков и строителей – вступи сначала сам в СРО проектировщиков и СРО строителей?

Если не собираетесь осуществлять контрольно-надзорные функции тех. зак-ка, которые оказывают влияние на безопасность (авторский надзор и пр.) то и не надо.

Иначе с такой логикой мы все в СРО будем.

 

 

Спасибо за вашу реплику, leksv!

Непонятно только зачем Минстрой выпустил прилагаемое к первому сообщению письмо с таким содержанием или я его неверно понял?

[leksv]

Письмо-разъяснение не противоречит ГрК и разъясняет что вы вправе осуществлять функции тех. заказчика, в частности осуществить строительный контроль, состоя в СРО.

[grin095]

Есть такие темы в разделе. там все копья сломаны на этот счет.

[mooner]

Я проблемы не понял.
1. Хочешь осуществлять надзор - иди в СРО

2. Не хочешь осуществлять надзор - нанимай фирму, состоящую в СРО.

Или я что-то не так понял?

[sele]

 

при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в пункте 22 статьи 1 ГрК в редакции ФЗ N 372-ФЗ, самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида.

 

 

Т.е. если собрался что-то реконструировать в своей недвижимости и привлечь проектировщиков и строителей – вступи сначала сам в СРО проектировщиков и СРО строителей?

Если не собираетесь осуществлять контрольно-надзорные функции тех. зак-ка, которые оказывают влияние на безопасность (авторский надзор и пр.) то и не надо.

Иначе с такой логикой мы все в СРО будем.

 

Ну, вы знаете, инспектор строительного надзора из Республики Бурятия, например, озвучил именно такую позицию буквально вчера.

[sele]

Есть такие темы в разделе. там все копья сломаны на этот счет.

 

Мне показалось, что обсуждение вопросов в релевантных темах закончилось в 2011 году.

[sele]

Я проблемы не понял.
1. Хочешь осуществлять надзор - иди в СРО

2. Не хочешь осуществлять надзор - нанимай фирму, состоящую в СРО.

Или я что-то не так понял?

 

Вы всё верно поняли, Mooner. Проблема лишь в дополнительных расходах. И я, как дилетант, совершил для себя новое открытие:

 

Я, например, заказчик-застройщик, заключивший договор подряда на реконструкцию объекта недвижимости. Читаю пункт 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ - "в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком". Из текста следует, что в случае заключения договора строительного подряда на меня законом возлагается обязанность по строительному контролю наряду с лицом, осуществляющим строительство. Соответственно мне тогда нужно либо вступить в СРО, либо привлечь стороннюю организацию = дополнительные расходы. Почему я поднял эту тему, так это потому, что до 2016 года требований по СРО для стройконтроля не было.

[Sania]

до 2016 года требований по СРО для стройконтроля не было

их (требований) вроде и сейчас нет

[sele]

 

до 2016 года требований по СРО для стройконтроля не было

их (требований) вроде и сейчас нет

 

 

Я там неправильно написал, до 01.07.2017. После - есть, поинтересуйтесь вопросом. Могу письмо Минстроя скинуть.и судебную практику по оспариванию административки за осуществление заказчиком функций строительного контроля без СРО.

[Sania]

Могу письмо Минстроя скинуть.и судебную практику по оспариванию административки за осуществление заказчиком функций строительного контроля без СРО.

не откажусь

[aslan]

Постановление АС УО от 16.07.2019 № Ф09-3383/19 по делу № А71-16106/2018

[Sania]

aslan, спасибо, надеюсь Верховный суд поправит))

выделенный строительный контроль застройщика не требует членства СРО:

ФАС по делу К-1439/17 (аргументация правда пустая)

Ростехнадзор: http://www.gosnadzor...FAQ/membership/

 

Продолжаю упорствовать в заблуждении, что

- строительный контроль застройщика и функции технического заказчика глубоко разные вещи

- Первое (отделенное от застройщика) можно осуществлять без какого-либо СРО

- Второе (отделенное от застройщика) - с тремя СРО

 

ЗЫ КМК со времен лицензирования практика заметно так отклонялась от прямого текста закона. Законодатель упрощает, а практика натягивает обратно.

[leksv]

Проблема лишь в дополнительных расходах.

Не только. И в возрастающей угрозе безопасности объекта и находящихся в нем, при оценке качества монтажа конструкций или материалов неподготовленными лицами.  Ведь инспектор технадзора тоже может что-то просмотреть или отнестись халатно. 

В СРО правда сейчас тоже за плату могут "предоставить" необходимых специалистов, но СРО несут ответственность  за качество объекта в случае финансовой несостоятельности подрядчика, хотя "наслуху" таких ситуаций нет.

А "дополнительных" расходов в виде взносов в СРО и на страхование и у строителей предостаточно, что в конечном итоге войдет в цену подряда.

[Артем К.]

 

Я проблемы не понял.
1. Хочешь осуществлять надзор - иди в СРО

2. Не хочешь осуществлять надзор - нанимай фирму, состоящую в СРО.

Или я что-то не так понял?

 

Вы всё верно поняли, Mooner. Проблема лишь в дополнительных расходах. И я, как дилетант, совершил для себя новое открытие:

 

Я, например, заказчик-застройщик, заключивший договор подряда на реконструкцию объекта недвижимости. Читаю пункт 2 статьи 53 Градостроительного кодекса РФ - "в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком". Из текста следует, что в случае заключения договора строительного подряда на меня законом возлагается обязанность по строительному контролю наряду с лицом, осуществляющим строительство. Соответственно мне тогда нужно либо вступить в СРО, либо привлечь стороннюю организацию = дополнительные расходы. Почему я поднял эту тему, так это потому, что до 2016 года требований по СРО для стройконтроля не было.

 

 

Добрый день,

При оценке дополнительных расходов не забудьте учесть возможные административные риски (возможные штрафы госстройнадзора), которые застройщик будет нести, осуществляя строительный  контроль самостоятельно. Особенно если он не имеет специалистов, достаточно квалифицированных в этой сфере.

На одних возможных нарушениях порядка ведения документации в ходе строительных работ грамотный инспектор стройнадзора при первой же проверке (и всех последующих тоже) может составить протокол и в отношении застройщика.

А при наличии нанятого техзаказчика (и грамотно составленного договора с ним) подобные риски переходят к последнему.

Риски от неквалифицированного управления проектированием и строительством, которое осуществляет сам заказчик, не имея специалистов в данной сфере,  - совсем отдельная тема.