Сообщений в теме: 24

[F.E.A.R.]

Доброго дня всем! если модератор посчитает, что тема для другого раздела, переносите. Вообщем ситуация такая: 

 

в августе 2021 года ООО "Ромашка" передает в залог гр.А семь земельных участков (обеспечение заемных обязательств). Ипотека этих участков прошла регистрацию, на договоре сделаны соответствующие отметки. В сентябре 2022 года гр.А (залогодержатель) совершенно случайно узнает, что один из заложенных участков в апреле 2022 года был продан гр.Б. При этом запись об ипотеке отсутствует. Полагая, что это некий глюк системы, гр.А записывается на прием к руководителю территориального подразделения Росреестра. На приёме гр.А узнает, что

- в апреле ООО "Ромашка" и гр.Б сдали на регистрацию ДКП

- регистрация перехода права прошла в установленные сроки вместе с погашением записи об ипотеке.

- в рег.деле нет заявления залогодержателя о погашении записи.

Но и это еще не все - гр.Б после приобретения участка зарегистрировал на нем жилой дом и продал гр.В, который купил его с использованием кредитных средств, соответственно зарегистрирована ипотека в пользу Банка. На вопрос, а как так могло произойти, руководитель развел руками. После убедительной просьбы созвонится с регистратором и выяснить причины произошедшего, выяснилось, что регистратор погасила запись об ипотеке случайно, полагая что в деле имеется нужное заявление гр.А. (с её слов - обычно всегда такие заявления есть в комплекте). Исправить эту оплошность как тех.ошибку сейчас они не могут, т.к. таким исправлением будут изменены права на объект. Следовательно этот вопрос надо решать в суде.

Первое, что приходит на ум - в порядке КАС признавать действия регистратора незаконными. Но вот дальше полный сумбур - хочется одновременно заявить требование о восстановлении записи об ипотеке в пользу гр.А, но понимаю, что в рамках КАС такое скорее всего не пройдет (суды усмотрят спор о праве). Требовать убытки с Росреестра - тоже сомнительная на данный момент перспектива, долг не просужен, имеется иное обеспечение и т.д. В исковом порядке через обращение взыскания требовать признания залога и тут восстанавливать запись.... а что делать с залогом банка? спорить потом по старшинству залога... Не знаю как лучше, поэтому прошу совета, в каком направлении двигаться.

 

 

[Ludmila]

Ну судебной практики полно же! Включая на уровне ВС РФ. На уровне кассации арбитражных судов вообще полно. И по порядку восстановления записи, и по случаям, когда это невозможно, и о взыскании убытков с регоргана.
З.Ы. Запустила поиск по СОЮ. Тоже выдачи довольно много практики.

[F.E.A.R.]

Ну судебной практики полно же!

не спорю, практика есть всякая, и на разных уровнях, но - ситуации везде разные, изучаю. Пока вижу, что по КАС признаются незаконными действия росреестра, а все остальное в СОЮ, и в рамках иска об обращении взыскания разматывать всю цепочку...

[Ludmila]

Пока вижу, что по КАС признаются незаконными действия росреестра, а все остальное в СОЮ, и в рамках иска об обращении взыскания разматывать всю цепочку...

Нет.

[F.E.A.R.]

Нет.

Вы видите иное развитие событий?

[Ludmila]

Конечно. Только иное.

[F.E.A.R.]

Конечно. Только иное.

не поделитесь мыслями?

[Ludmila]

Во-первых, Вы же сами говорите: спор о праве.

[F.E.A.R.]

ну да, такой спор имеет место быть, как я понимаю в случае, если восстановление погашенной записи невозможно без разрешения вопроса о правах третьих лиц. Тут я вижу именно такой случай. В части спора о праве - требования о признании права залога существующим и обязать росреестр восстановить погашенную запись.

[Ludmila]

Нет.

[F.E.A.R.]

Понятно. Спасибо.

[Ludmila]

А во-вторых, с вероятностью 95% нет уже никакой ипотеки.

[Ludmila]

Начать Вам надо с вопроса: есть ли Вас сейчас вообще ипотека. Не запись об ипотеке, а именно ипотека как обязательство.
Судя по всему, никакой ипотеки уже нет. Пять процентов оставляю на то, что она сохранилась, только потому что документов не вижу. Из Вашего описания - нет оснований утверждать, что ипотека сохранилась. А потому в восстановлении записи должно быть отказано.
Собственно, в Вашей ситуации я бы не стала тратить время на восстановление записи об ипотеке, а шла бы другим путём.

[F.E.A.R.]

Судя по всему, никакой ипотеки уже нет.

если судить по общим нормам (ст.352 ГК), то ипотека не прекратилась, т.к. обязательство не исполнено

 

шла бы другим путём.

по ст.39 закона об ипотеке признавать сделку недействительной?

[Ludmila]

По нормам ст. 352 ГК РФ ипотека как раз прекратилась. Там есть ещё основания прекращения, не только исполнение обеспечиваемого обязательства.
По поводу ст. 39 - нет, конечно.

[F.E.A.R.]

ст. 352 ГК РФ ипотека как раз прекратилась.

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. А последний собственник, приобретая участок, полагался на записи из реестра, и на момент совершения сделки записи об ипотеке уже не было.

 

По поводу ст. 39 - нет, конечно.

Оспаривание действий росреестра - не подходит, восстановление записи об ипотеке не пройдет, и даже оспаривание сделки по отчуждению предмета залога тоже не вариант... В каком направлении смотреть тогда?

[Ludmila]

"Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. А последний собственник, приобретая участок, полагался на записи из реестра, и на момент совершения сделки записи об ипотеке уже не было".

Именно так.
Направления? Ну, по уголовке я не спец. Был бы вопрос клиента - искала бы того, кто может проконсультировать на предмет, есть ли здесь уголовка (для заёмщика-залогодателя в первую очередь) и можно ли при помощи уголовки деньги вытрясти.

Второе -убытки с регоргана. Практика в основном отказная по убыткам даже в самых вопиющих случаях, но это я изучала практику арбитража, и там почти всегда были банки - профессиональные участники рынка.И то есть единичные дела (на уровне кассации - одно или два), когда убытки таки взыскалию
Как пойдёт при иске физика к Росреестру, - вопрос.

Ну и третье, очевидно, банкротство. И оспаривание сделок в процессе банкротства. Тут я бы смотрела на предмет возможности порушить всю цепочку сделок именно по банкротным основаниям. И если бы обнаружила, что у конечного собственника можно забрать имущество именно по банкротным основаниям, шла бы именно этим путём, не тратя время на остальные.
Ибо пока будет уходить время на остальные варианты, менее перспективные, будет течь срок по оспариванию сделок в банкротстве.
В конце концов, СИД на взыскание убытков с Росреестра общий, а по некоторым банкротным основаниям - год.

[F.E.A.R.]

есть ли здесь уголовка (для заёмщика-залогодателя в первую очередь) и можно ли при помощи уголовки деньги вытрясти.

на мой взгляд, это самое бесперспективное направление. Но не в плане привлечения залогодателя к ответственности, а в плане погашения обязательств.

 

Второе -убытки с регоргана.

об этом писал же в начале. При текущем положении вещей обосновать убытки будет крайне тяжело.

 

Ну и третье, очевидно, банкротство

оно, конечно, имеет место быть... но есть ряд моментов, по которым банкротство, далеко не самый лучший вариант, даже для залогового кредитора. Валить залогодателя в процедуру только с целью оспорить отчуждение одного участка - перспектива крайне сомнительная. Все таки хотелось это все провернуть без банкротства и уголовки.

[Ludmila]

Хочется провернуть без банкротства и уголовки - проворачивайте. Не нравятся предложенные мной варианты - ищите свои.

[F.E.A.R.]

Не нравятся предложенные мной варианты - ищите свои.

я не сказал, что они мне не нравятся, они вполне логичны. Однако, в описанной ситуации эти направления не совсем приемлемы ввиду ряда обстоятельств. В любом случае, Ludmila, большое Вам спасибо за высказанное мнение и потраченное время.

[Ludmila]

Если имеется "ряд обстоятельств" и потеря части обеспечения не критична, вероятно, вообще следует думать не в сторону судебных споров, а в сторону подписания каких-то соглашений.

З.Ы. Да, и в случае банкротства надо ещё отдельно думать, как скинуть ипотеку в пользу банка. Ибо есть высокая вероятность, что даже при оспаривании всех сделок по цепочке ипотека в пользу банка сохранится.

[F.E.A.R.]

Да, и в случае банкротства надо ещё отдельно думать, как скинуть ипотеку в пользу банка. Ибо есть высокая вероятность, что даже при оспаривании всех сделок по цепочке ипотека в пользу банка сохранится.

совершенно верно. Да, в процедуре банкротства подобное продвинуть несколько проще - заявление об оспаривании сделки между ООО "Ромашка" и гр.Б пройдет. Дальше с виндикацией к конечному собственнику (с его стороны наверняка будет защита по линии добросовестного приобретателя). Но вот скинуть залог банка будет крайне сложно, если вообще возможно, т.к. у него есть все обстоятельства для признания себя добросовестным залогодержателем. Следовательно, потом придется требовать возмещение стоимости выбывшего участка с гр.Б (тут перспективы взыскания сомнительны), либо с убытками к Росреестру (и на мой взгляд, наличие судебного акта о признании действий Росреестра незаконными сделает позицию несколько убедительней). Но, аналогичный механизм можно попытаться реализовать и вне рамок процедуры банкротства. В общих чертах алгоритм похожий, разница только в правовом обосновании.

[Ludmila]

Схема "10 + 168" оперирует очень, очень оценочными понятиями. Более того. Встречалась практика отказов по "10+ 168" на том основании, что это ненадлежащий способ защиты права и что надлежащий способ - это как раз оспаривание в рамках банкротства.
И опять же "10 + 168" не позволит скинуть ипотеку в пользу банка.
Если, конечно, Ваши "похожие алгоритмы" - это оно.
Эмммм... А виндикация от конечного собственника тут откуда возьмëтся?!
Если оспорить сделку между А и Б, то иск к В будет не виндикационный. Более того: виндикация в таком случае исключена.

[F.E.A.R.]

А виндикация от конечного собственника тут откуда возьмëтся?!

ну да, залог утрачен... все никак не могу эту мысль принять...

[Ludmila]

Не в утрате залога дело. Представьте, что нет никакого залога. Просто оспаривается цепочка сделок, предшествующих сделке, на основании которой некое лицо указано в ЕГРН в качестве собственника. Кредитором, допустим, оспаривается, по 10 + 168.
Так вот. Нет и не может быть там виндикации у этого лица.