Сообщений в теме: 16

[maverick2008]

Всем доброго.

 

Как известно, с 01.10 вступил в силу параграф гл.16 ГК, содержащий в себе в т.ч. ст. 259.1

Скрытый текст

Статья 259.1. Право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество

1. Собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
2. Если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.
3. Состав общего имущества может быть определен в соответствии с законом.
4. Если принадлежащее собственнику здание или сооружение расположено на земельном участке, собственником которого является иное лицо, то законом может быть предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество принадлежит такому собственнику здания или сооружения.
5. Собственник недвижимой вещи вправе получать информацию о любых решениях, принятых общим собранием собственников недвижимых вещей, от лиц, на которых в силу закона или решения общего собрания собственников возложены обязанности по хранению такой информации.
6. Положения параграфа 1 настоящей главы применяются к отношениям собственников недвижимых вещей по поводу принадлежащего им общего имущества, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 259.2 - 259.4 настоящего Кодекса.

 

Согласно ст. 3 вводного ФЗ

Скрытый текст

Имущество, отвечающее признакам, установленным для общего имущества пунктами 1 и 2 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей в порядке, определенном федеральным законом.

 

Мне вот что подумалось.

 

Довольно популярной схемой девелопмента коттежныхдачных поселков является следующая схема:

1. Девелопер выкупает ЗУ

2. Девелопер межует ЗУ на индивидуальные участки и ЗОПы

3. Девелопер продает индивидуальные участки

4. Девелопер иниициирует создание СНТ

5. Девелопер передает ЗОПы (которые остались в его собственности) в аренду СНТ. 

6. PROFIT - СНТ на "пожизненном крючке" у девелопера со всеми вытекающими последствиями.

 

Как думаете, может ли новая норма быть способом "отжать" ЗОПы у девелопера в общую собственность собственников индивидуальных участков в границах СНТ (предположим что спора о границах СНТ нет, территория отведена генпланом и есть соответствующее постановление местной администрации)?

 

ЗЫ

Ноги у новеллы, растут, как я понимаю из Постановления Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П

Сообщение отредактировал maverick2008: 27 October 2023 - 18:11

[Smertch]

С учетом того самого постановления КС, я так думаю, не получится "просто отжать" имущество общего пользования у девелопера - оно ведь признает, что эти земли могли находится в индивидуальной собственности. Так что тот финт ушами, который провернул ВАС с постановлением №64 здесь уже не прокатит. Даже если это общее имущество подлежит принудительной передаче в ОДС собственников отдельных участков, то как минимум возмездно.

[maverick2008]

Smertch, тогда мне не вполне понятно существо нормы и то, как принятием этой нормы законодатель исполнил постановление КС 

 

 

 

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Федеральному законодателю надлежит - руководствуясь требованиями КонституцииРоссийской Федерации и основанными на них правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, выраженными в настоящем Постановлении, - в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.

 

 

Вот что меня еще заинтересовало в Постановлении

 

 

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект.

 

Не для кого не секрет, что девелопер в 99% случаев закладывает затраты на создание объектов общего пользования, и на содержание ЗОП, а также на компенсацию своих потерь от самого наличия ЗОП (девелопер не смог из-за ЗОП намежевать и продать больше индивидуальных ЗУ) - именно в цену продажи индивдуальных ЗУ. 

 

Разумеется, доказать это невозможно, но экономически это именно так. 

Кстати вычитал, что ща пошла новая "мода" - никакое СНТ вообще не создается, а девелопер\его афил - собственник ЗОП становится "управляющей компанией", которая шкурит собственников индивидуальных ЗУ, порой "по беспределу" (ибо куда они денуться с подводной лодки -  их ЗУ окружены ЗОП). 

 

Это примерно как продать квартиру в МКД, а лифт оставить в собственности застроя, и брать за пользование им плату с каждой квартиры. 

Сообщение отредактировал maverick2008: 28 October 2023 - 00:54

[Ури]

Вот так:

 

которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект.

Сервитут. 

 

 

шкурит собственников индивидуальных ЗУ, порой "по беспределу"

Его цена определяется судом

Сообщение отредактировал Ури: 28 October 2023 - 23:47

[maverick2008]

Вот так:
 

которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект.

Сервитут. 
 
 

шкурит собственников индивидуальных ЗУ, порой "по беспределу"

Его цена определяется судом

Сервитут это замечательно, только это да деньги.

А "по-хорошему" зопы и объекты инфраструктуры должны принадлежать СНТ или быть в ОС собственников индивидуальных зу в жилищно-земельном комплексе.

С чего такая наглость,спросите вы?

Отвечу - с того, что в каждом первом договоре КП ЗУ в коттеджном поселке, что я видел, была указана туманная обязанность девелопера "построить коммуникации".

Т.е. стоимость зоп и объектов общего пользования УЖЕ сидит в цене индивидуального зу.

[Ури]

Сервитут это замечательно, только это да деньги. А "по-хорошему" зопы и объекты инфраструктуры должны принадлежать СНТ или быть в ОС собственников индивидуальных зу в жилищно-земельном комплексе.

Не понял разницы для собственника ЗУ:
Сервитут, то есть пользование чужим имуществом - за деньги.
Пользование объектами инфраструктуры принадлежащими СНТ - ЗА бесплатно?
 
Я уже в другой теме постил эту шутку:
 

Сообщение отредактировал Ури: 29 October 2023 - 19:41

[maverick2008]

Не понял разницы для собственника ЗУ: Сервитут, то есть пользование чужим имуществом - за деньги. Пользование объектами инфраструктуры принадлежащими СНТ - ЗА бесплатно?

Стоимость пользования объектами в собственности СНТ определяется собственно ... самим СНТ, а точнее общим собранием членов+индивидуальных землевладельцев. 

 

А не судом. 

 

Но тема на самом деле не об этом, а о том, как с помощью новой нормы "отжать" объекты не собственность СНТ (которого запросто может не быть, а быть то, что КС назвал "жилищно-земельным комплексом"), а в ОС собственников индивидуальных ЗУ.

 

 

Я могу понять ваше возмущение - как так, лишить собственности! Эт еще что за раскулачивание!

 

Но повторюсь,

 

с того, что в каждом первом договоре КП ЗУ в коттеджном поселке, что я видел, была указана туманная обязанность девелопера "построить коммуникации". Т.е. стоимость зоп и объектов общего пользования УЖЕ сидит в цене индивидуального зу.

 

Т.е. девелопер руками своего афила-собственника ЗОП по сути взимает с индивидуального землевладельца плату за пользование теми объектами, за которые землевладелец заплатил при покупке ЗУ. Еще и цену устанавливает "по своему усмотрению".

[Ури]

Вы пытаетесь "соскочить" с темы что совсем не так: "цену устанавливает "по своему усмотрению", если поставить вопрос о сервитуте.

Что мешает в суде выставить эти вопросы, откуда взялась та самая собственность за которую требуется плата? земли 

 

Кстати, если это "земли населенных пунктов" то можно поставить вопрос о передаче этих земель - проездов, проходов - в собственность муниципального образования. 

Сообщение отредактировал Ури: 29 October 2023 - 20:57

[maverick2008]

Что мешает в суде выставить эти вопросы, откуда взялась та самая собственность за которую требуется плата? земли 

А на что это повлияет при рассмотрении вопроса о сервитуте? 

 

Вы пытаетесь "соскочить" с темы что совсем не так:

не понял

[Ури]

Я не понял за что Вы воюеете.

За то, чтобы пользование проездами и т.п.инфраструктурой было БЕСПЛАТНЫМ?

Насколько это реально? 

Или Вас заедает что деньги собственников ЗУ идут в управляющую организацию (условное названите), а не в СНТ?

А собственникам это не всё равно?

Сообщение отредактировал Ури: 29 October 2023 - 22:12

[maverick2008]

За то, чтобы пользование проездами и т.п.инфраструктурой было БЕСПЛАТНЫМ?

За то, чтобы ЗОП и ОИ были в ОС собственников, "по аналогии" с ОИ МКД

 

Или Вас заедает что деньги собственников ЗУ идут в управляющую организацию (условное названите

заедает, что эту управляющую организацию (а равно тарифы, взносы, платежи) устанавливает собственник ЗОП и ОИ - афил девелопера, а не СНТ (решением собрания) и не собственники (решением их как долевых общих собственников ЗОП и ОИ).

 

Повторюсь дополнительно - я рассматриваю кейс, когда СНТ нет как явления. Есть индивидуальные участки, есть ЗОП и ОИ в собственности третьего лица. 

[Stoner]

собственникам это не всё равно?

конечно, нет

знаю несколько случаев, когда в коттеджных поселках за пользование земельными участками, используемыми в качестве проездов, собственник ЗУ под проездом дерет с собственников проданных им же ранее ЗУ (с подрядом) довольно существенные деньги, перекрывая шлагбаумом и т.п.

вопрос, действительно, живой: если земли общего пользования, которые этот свой статус получают уже в силу самого их фактического использования под проезды/дороги/бульвары/ (о чем ВС неоднократно высказывался), не подлежат приватизации в силу п.12 ст. 85 ЗК, то не должно ли право на них изначального собственника, межевавшего первичный участок на ЗУ под коттеджами и ЗУ под проездами, быть прекращено после того, как введены в эксплуатацию ОКСы на ЗУ, к которым обеспечивается этот самый проезд? - видятся перспективы иска о признании права отсутствующим (разновидность негаторного иска, заявляемого владеющим собственником, - а лица, осуществляющие проезд по этому ЗУ к своим домам, - чем не владеющий собственник в силу закона, теперь-то, после внесения изменений в ГК?)

Сообщение отредактировал Stoner: 30 October 2023 - 00:11

[maverick2008]

то не должно ли право на них изначального собственника, межевавшего первичный участок на ЗУ под коттеджами и ЗУ под проездами, быть прекращено после того, как введены в эксплуатацию ОКСы на ЗУ, к которым обеспечивается этот самый проезд?

....опять же, по аналогии с МКД, застраеваемым по 214-ФЗ, где, ЕМНИП ПС на ЗУ под МКД застройщика прекращается с момента регистрации ПС собственника первой квартиры (поправляйте, если неправ).

видятся перспективы иска о признании права отсутствующим

мне больше иска о признании права ОДС за собственником индивидуального ЗУ, пропорционально доле площади его ЗУ в общей площади индивидуальных ЗУ земельно-имущественного комплекса

[mooner]

Думаю, что практика должна прийти к той же позиции, что и по МКД.
Если фактически з/у используется как дорога внутри СНТ, то единоличная собственность на него должна пректратиться безвозмездно.

[maverick2008]

Пикантности ситуациям кстати добавляет тот факт, что как правило девелопер не оставлят ЗОП и ОИ "за собой", а продает\передает их своим афилам, иногда нескольким сразу, по частям. 

[Smertch]

Всегда говорил и еще раз повторю, что одна из проблем нашего вещного права - это мнение отдельных лиц, что они знают "как надо" и стремление всем окружающим свое видение навязать. Вот и КС требовал, чтобы придумали "единственно верный" оптимальный способ регулирования.

А с чего бы, собственно? Разве признание общего имущества общей собственностью и управление силами собственников оптимальный вариант? Расскажите это в МКД на 300 квартир, где собрать общее собрание физически невозможно ввиду огромного количества собственников. В результате избранная когда-то давным-давно (часто при непосредственном участии застройщика) управляющая компания, чувствуя полную безнаказанность, творит, что ей заблагорассудится - сменить-то ее практически невозможно.

Между тем, тот же сервитут (хотя бы и "лифтовый"), будучи установлен по решению суда, находится под его контролем, в том числе в части цены.

И множество других есть проблем у варианта общей собственности на общее имущество. Но нет, почему-то решили, что именно общая собственность - это единственно верный вариант. И если в МКД его указание как такового еще могло быть оправдано какими-то социальными соображениями, то уже навязывание его коммерческим зданиям вопреки сложившимся ранее отношениям в ПП ВАС №64 было проявлением натурального большевизма. Сейчас же пар.2 гл.16 тоже никакого иного варианта, кроме как общей собственности, не предлагает. И это, на минуточку, в Гражданском-то кодексе с принципами диспозитивности и все такое.

И если со зданиями хотя бы есть его более-менее объективные физические границы (хотя тоже всякое бывает), то вот в случае с коттеджными поселками найти такие объективные границы бывает невозможно. Может, когда примут тот самый закон, определяющий границы общей территории, о котором говорит п.2 ст.259.1, такие границы и придумают, хотя сомневаюсь - тут без субъективизма будет не обойтись.

[mooner]

Может, когда примут тот самый закон, определяющий границы общей территории, о котором говорит п.2 ст.259.1, такие границы и придумают, хотя сомневаюсь - тут без субъективизма будет не обойтись.

Я в плане закрытого перечня не согласен в определенной части. На мой взгляд, здесь нужно действовать как с определением недвижимости - суд должен разрешать вопрос исходя из общих критериев применительно к конкретной ситуации.
Понятно, что могут возникать пограничные вопросы, на которые не получится дать однозначный универсальный ответ.
Но вот применительно к "внутриквартальным" дорогам, на мой взгляд, ответ на вопрос является очевидным.