Сообщений в теме: 12

[Kent]

Всем добрый день.
У нас заключен договор ДУ с физиком, по которому он вносит деньги и по окончании строительства получает недвижимость.
Срок сдачи объекта указанный в договоре прошел, но объект не сдан, так как застройщик(другая контора на которую оформлены все разрешения)не успевает достроить свою часть.

Тепер физик выставляет нам претензию с требованием выполнить наши обязательства и оплатить неустойку, как лучше ответить? можно ли расторгнуть договор и отдать ему деньги?

[Бука]

Деньги не могут быть самостоятельным объектом ДУ (п. 2 ст. 1013)

так что сделка ничтожна, возвращайте деньги

[Rally]

Тепер физик выставляет нам претензию с требованием выполнить наши обязательства и оплатить неустойку, как лучше ответить? можно ли расторгнуть договор и отдать ему деньги?

Строить надо вовремя .

Срок сдачи объекта указанный в договоре прошел, но объект не сдан, так как застройщик(другая контора на которую оформлены все разрешения)не успевает достроить свою часть.

Как я понимаю сам договор ДУ заключен не с Застройщиком, а с инвестором, который сам не строит. Если его требования основаны на ЗоПП, можно отмазываться:

1) Доказательством природы отношений отличной от тех, которые подпадают под действие ЗоПП (старо как мир, совместная деятельность, инвестирование). Но они счас больно умные стали

2) Доказательством того, что Инестор сам не является организацией непосредственно выполняющей работы, оказывающий услуги потребителю в смысле ЗоПП, а является организацией оказывающей финансовые услуги, все свои обязательства Инвестор выполняет полностью и в срок ну и т. д.

3) В личном разговоре с дольщиком намекнуть, какие могут быть сложности при приемке квартиры в случае если он не отзовет претензию (ну например акт не будет застройщик подписывать, передавать документы на квартиру, односторонее расторжение договора с последующей "срочной" продажей и т. д.)

[Прос(то)так]

Rally, простите, а разве дольшик может требовать и выполнения обязательств, и неустойку? Уже сейчас?

[Rally]

разве дольшик может требовать и выполнения обязательств, и неустойку? Уже сейчас?

Срок сдачи объекта указанный в договоре прошел, но объект не сдан,

Срок сдачи прошел - а объект не сдан и не передан дольщику. Это нарушение договора.
За нарушение полагается ответственность - сущность отвественности - наложение дополнительных обязанностей, либо лишение прав (на то она и ответсвеннность).
Мерой ответсвенностью в данном случае выступает - неустойка (автор не указал какая законная из ЗоПП или договорная). Скорее всего законная.
Передача квартиры это т. н. "исполнение обязательства в натуре". Так вот, ненадлежащее исполнение обязательства - в нашем случае нарушение срока - просрочка не освобождает от исполнения обязательства в натуре - т. е. от передачи квартиры, что закреплено в ст. 396 ГК "Ответственность и исполнение обязательства в натуре"
1. Уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (однако это правило диспозитивное, иное может быть указано в договоре или законе).

То есть как видно из приводимых положений предьявление требования об исполнении обязательства в натуре не мешает требованию об уплате неустойки, как ответственности за нарушение договора.

[Прос(то)так]

односторонее расторжение договора

-- вопрос я поднимал на этой неделе в "Недвижимости". По мнению отвечавших, односторонее расторжение договора незаконно. Rally, Вас не затруднило бы показать их неправоту? Спасибо.

Добавлено @ [mergetime]1089039654[/mergetime]
Rally, спасибо. Это как раз тот случай, когда новичек (я) матчасть ("...не освобождают...") учил, а применить не смог. Я упустил этот момент и поэтому мой вопрос прозвучал некорректно.

Интересовало больше Ваше мнение в практической плоскости. Допустим, получит дольщик решение о том, что ему должны достроить и после достройки посчитать неустойку. А какой в этом смысл сейчас?

[Rally]

А как же читал.

Там были 3 мнения Sten, Kuropatka и ... не помню

Первое: Имхо незаконно.
Второе: Это не говорот о незаконности.
Третье: Только в суде, единственное основание - неуплата.

Речь пойдет о дольщиках.

Как говориться лица представительные, чего не скажешь об аргументации
Т. к. я сам работаю в инвестиционной компании, "продающей" долевку приходиться задумываться о данных проблемах.
По вопросу расторжения и отказа от долевого договора рекомендую прочитать статью на сайте www.badstroy.ru
Расторжение договора само по себе законно.
Общие правила для расторжения договора установлены ст. 450 ГК.
Но к договору применяются субсидиарно общие положения об обязательствах. Так получается, что если сравнить ст. 310 ГК и 450 ГК то можно сделать вывод: от исполнения обязательств можно только отказаться, тогда как договор можно как расторгнуть, так и отказаться от его исполнения.
Далее, тут есть такая тонкость, так например Садиков в своем комментарии пишет, что правила об обязательствах, в том числе 310 ГК применяется к договорам если иное не предусмотрено правилами о договорах. Так ст. 310 допускает односторонний отказ от обязательств в случае если они вытекают из предпринимательской деятельности по основаниям предусмотреным как в законе, так и в договоре. Относительно обязательств с участием гражданина не преследующего предпринимательские цели - дольщика, односторонний отказ допускается только в случаях указанных в законе.
Далее, сравним с 450 - односторонний отказ от исполнения договора допускается в случаях установленных законом или соглашением сторон. Субъектный состав не конкретизируется. Соответственно можно сделать вывод, что применительно к договору ДУ односторонний отказ от исполнения договора возможен по основаниям указанным в самом договоре, хотя бы стороной был физик - дольщик - потребитель (или как там его )
Далее про расторжение договора. Пока серьезно над вопросом не задумывался клепал расторжение во внесудебном порядке только так.
Но содержание ст. 450 точно определяет, что во внесудебном порядке расторжение возможно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450). п. 2 этой статьи устанавливает что односторонее расторжение договора по требованию одной стороны возможно по решению суда (также в совокупности со ст. 451, 452, 453 где говориться о судебном расторжении). Почему я выделил требование - думается что требование здесь играет такую роль - сторона требует от суда "насильственного" прекращения договора (в отличии от п. 1, где тихо мирно все расходяться), потом приводяться основания - сущственное нарушение договора, иные основания ... установленные в договоре. Таким образом, установление в договоре оснований для одностороннего расторжения
само по себе не является незаконным. Но само односторонее расторжение возможно только по решению суда, я связываю это с тем, что суд должен установить и проверить имеют ли место эти самые основания. В вопросе отказа от договора ст. 450 не установливает какой - либо судебной процедуры, либо наличия оснований для отказа. Сам отказ должен быть допустим как таковой. Причем отказ влечет последствие - расторжение или изменение договора.

Расторжение договора ДУ - основания в договоре - порядок - направит бумажку - дольщик не согласен в суд. Далее, если основанием расторжения договора ДУ является неиспонение своей обязанности дольщиком, то надо помнить, что дольщик не несет ответственность на началах риска как его контрагент (п. 2 ст. 401), а отвечает на общих основаниях - п. 1 ст. 401, т. е. при наличии его вины в правонарушении. Например он не внес деньги т. к. лежал в больнице в коме - имхо ответственности (расторжения, а также любых неустоек, которые также являются мерами ответственности) нет.
Застройщик поступает хитро - сразу при возврате удерживает % (5-10). Это удержание - штраф, значит если дольщик не виноват в нарушении обязательств, значит нет основания с него этот штраф взимать. Это стало быть неосновательное обогащение Застройщика.

Односторонний отказ от исполнения ДУ:

1) Возможен вообще без никаких оснований - просто может отказаться и все (как например в договоре аренды заключенном на неопределенный срок). Внесудебный порядок.
2) Возможен по основаниям нарушения обязательств - внесудебный порядок - но в данном случае выступает как мера ответственности - см. выше.

Вот вопщем пока так, критикуйте

[Прос(то)так]

Rally , спасибо. Отдельно -- за полноту аргументации. Позвольте упомянуть еще одну тонкость. Приношу извинения Kent за оффтопик, но, может быть, и Вам будет интересно.

Я уже заключил договор с ДЕЗом, точнее, частной фирмой по обслуживанию моего дома. Образованной, естественно, застройщиком. Я заплатил коммунальные платежи. Я расписался за ключи в той же ведомости, что и соседи. Я поставил свою дверь, начал ремонт. К чему клоню? Несколько соображений.

1) Надеюсь, что расторгать уже нечего. Договор выполнен в части постройки квартиры, передачи ее мне в пользование, не выполнен в части передачи мне документов, необходимых для регистрации права собственности. Опять-таки надеюсь, что, если я спорол чушь, Вы ткнете меня носом в ошибку.

2) Застройщик, расторгнув договор односторонне, и срочно продавая квартиру, в договоре разве сможет написать: "гарантирует, что объект продажи свободен от обременения и проч."?

3) Случались разве в жизни расторжения на подобном этапе? Меня ж надо как-то выгнать из квартиры...

[Прос(то)так]

Rally, спасибо за ссылку. Пока не нашел, какую статью Вы имеете в виду, пока что почевствовал себя крайне глупым :( после прочтения

http://www.badstroy....f89ac924a6db5bc

Особенности национальной регистрации в новостройке
Новость от: 29.06.2004

"... вышеописанный процесс занимает не один месяц. И всё это время владелец квартиры оплачивает коммунальные услуги по ставкам для собственников, имеющих более одной жилплощади. Поэтому, естественно, вас будет волновать вопрос о том, когда же вы сможете прописаться. Но по действующему законодательству регистрация граждан-собственников по месту жительства осуществляется на основании документа, подтверждающего их право собственности на эту квартиру. А такого документа вы не увидите еще долго."

Т.е. у дольщика еще нет свидетельства о собственности, но он уже владелец?
Т.е. на положение о том, что собственник оплачивает коммунальные услуги со дня оформления документа о праве собственности, дольщик сослаться не может?

[Rally]

1) Надеюсь, что расторгать уже нечего. Договор выполнен в части постройки квартиры, передачи ее мне в пользование, не выполнен в части передачи мне документов, необходимых для регистрации права собственности. Опять-таки надеюсь, что, если я спорол чушь, Вы ткнете меня носом в ошибку.

По поводу исполнения договора ... На мой взгляд это сложный вопрос т. к. существует два мнения. Например, два разных предмета договора: "Застройщик передает квартиру Дольщику в собственность..." и "Застройщик передает квартиру Дольщику для оформления собственности..." Видите разницу?

Можно попробывать изложить аргументы как одной точки зрения, так и другой:
Договор не исполнен:
1) Договор ДУ, хотя и не предусмотрен ГК, но очевидно относиться к договорам передачи вещи в собственность, что сближает его с такими договорами как купля-продажа и подряд (что кстати дает почву для Обзора ВС ). Предмет договора - передача вещи (квартиры) в собственность Дольщика. После передачи квартиры по акту приема передачи обязательство Застройщика не прекращается, т. к. помимо активных действий по его исполнению (передача квартиры, подписание акта, передача документов) он обязан воздерживаться от осуществления действий препятстствующих регистрации права собственности Дольщика на квартиру. Также в некоторых договрах предусмотрена обязанность Дольщика зарегистрировать право собственности (пока она не будет исполнена, говорить о исполнении договора нельзя). Потом вы говорите, что невыполнена обязанность по передаче вам всех документов . А между тем п. 3 ст. 425 ГК РФ устанавливает, что договор в котором отсутсвует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (да и нет в таких договорах срока действия договора), признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Вместе со ст. 408 ГК устанавливающей, что только надлежащее испонение прекращает обязательство. И пока остаются неисполненными обязательства (с учетом того, что срока действия договора в ДУ я ещё не встречал, тем более указания на то что истечение срока прекращает обязательства ) считать договор исполненным нет оснований.
Таким образом до регистрации права собственности договор неисполнен, что делает возможным односторонний отказ от него или расторжение.
Договор исполнен:
Хотя договор предусматривает передачу вещи в собственность, для Дольщика физика целью заключения данного договора является получение квартиры прежде всего для того чтобы там жить. С учётом всех изложенных вами обстоятельств (коммунальные платежи, передача квартиры, там живете) и, надеюсь, отсутствия обязанности по регистрации права собственности можно сказать о том, что сущность обязательства предусматривает удовлетворение интереса кредитора за счет действий должника (обязательство- право на действия должника). Интерес дольщика в конечном счете передачей ему квартиры, что и произошло. В свою очередь интерес Застройщика удовлетворяется внесениекм денег, что тоже произошло. Таким образом, можно попытаться сделать вывод, что обязательства исполнены и расторгать нечего, а на довод о том, что не переданы документы возразить, что Застройщик умышленно нарушает договор и не передает документы (доказательство из серии "Мамой клянусь" )

ИМХО расторгать договор он должен в суде, и я думаю ваша позиция о том, что расторжение незаконное, Застройщик злоупотребляет правами, нарушает договор и непередает документы будет сильной.

Т.е. у дольщика еще нет свидетельства о собственности, но он уже владелец?
Т.е. на положение о том, что собственник оплачивает коммунальные услуги со дня оформления документа о праве собственности, дольщик сослаться не может?

По поводу коммунальных платежей, ТСЖ Застройщика и т. д. Застройщики бывают разные, как и ТСЖ

Если Застройщик пускает людей в квартиры, они там живут, потребляют электроэнергию, воду и т. д. Почему они не должны за это платить? По закону бремя содержания вещи лежит на собственнике. Собственника у квартиры ещё нет, но есть владелец который пользуется вещью, пользуется общим имуществом дома, потребляет коммунальные услуги - я считаю, что это справедливо что платить за них должен только он. Соответственно оплачивать и содержание дома в целом.

Застройщик, расторгнув договор односторонне, и срочно продавая квартиру, в договоре разве сможет написать: "гарантирует, что объект продажи свободен от обременения и проч."?

Написать то всегда можно. А можно и не писать. У нас не США, где в договоре надо любую мелочь прописывать. Есть статья в ГК по которой продавец обязан передать вещь свободной от прав третьих лиц.

Случались разве в жизни расторжения на подобном этапе? Меня ж надо как-то выгнать из квартиры...

У нас нет. А зачем, с людьми предпочитает не ссроиться, да и люди вроде нас понимают. По моим наблюдениям "отбор" идет уже на стадии заключения договора, тем кто сильно начинает "предираться" к договору лучше сразу сказать до свиданья чем потом проблем огрести.

[Прос(то)так]

Rally , спасибо. "справедливо что платить" -- есть и иная точка зрения. Заключается в том, что норма права побуждает собственника не слишком затягивать с выполнением своих обязательств. Фирма не справилась за 4 месяца? Нет проблем, сейчес оплатит коммуналку, а в следующий раз не будет экономить на оплате специалистов.

Т.е., оставляя в стороне вопрос справедливости, решением суда обязать дольщика оплачивать коммуналку невозможно?

люди вроде нас понимают

-- служба физической защиты в штате или по доовору? :)

[Rally]

-- служба физической защиты в штате или по доовору?

Да нет, может пока мало объектов? Но, ещё ни одному дольщику никаких пеней, штрафов не вкатывали. Мож дело в этом . Счас сдается один дом, посмотрим как энто все долго протянется и будут ли недовольные Иногда встречаются такие дольщики $$$$$$, которые сами кого хошь "зазащитят".