Сообщений в теме: 14

[Petr_N]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 22 мая 2003 г. Дело N КГ-А40/3221-03


(извлечение)

Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск ЗАО "Гагаринское" об обязании ООО "Гагаринское-2000" прекратить нарушение его права пользования нежилыми помещениями, арендуемыми истцом у ДИгМ по договору от 13.12.00 N 0-899, а также о понуждении ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Департамент имущества г. Москвы.
Решением от 21.02.03 в иске отказано.
В порядке апелляции решение не обжаловалось.
Считая решение незаконным и необоснованным, истец направил кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит его отменить, дело передать на новое рассмотрение.
Рассмотрев жалобу, ФАС МО нашел ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, по договору аренды от 13.12.00 N 0-899 ЗАО "Гагаринское" имеет право пользования 4048,9 кв. м нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Федосьино, д. 4.
Истец принял участие в создании ООО "Гагаринское-2000" и в качестве вклада в уставный капитал по согласованию с ДИгМ (л. д. 59) внес права аренды здания по адресу: г. Москва, ул. Федосьино, д. 4 сроком до 13.11.10 (срок действия договора аренды от 13.12.00 N 0-899).
Вновь созданная организация заняла помещения, предоставив в них истцу 13,3 кв. м. Это обстоятельство подтверждается актом от 19.02.03 (л. д. 91).
Истец, ссылаясь на то, что договор аренды от 13.12.00 N 0-899 не изменен, а перенаем нежилых помещений в пользу ответчика не состоялся, обратился в суд с иском по настоящему делу.

Согласно нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок.

Суд установил, что ответчик не состоит с кем-либо в договорных отношениях по аренде нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Федосьино, д. 4.

Единственным основанием пребывания ответчика в этих помещениях является включение истцом своего права аренды в уставный капитал ООО "Гагаринское-2000" по учредительному договору от 28.11.01 (л. д. 53).

В кассационной жалобе истец правильно указал на то, что внесение им в уставный капитал права аренды спорного здания не является законным основанием для пользования ответчиком этим имуществом.

По утверждению истца (не проверенному судом), он продолжает вносить арендные платежи по договору аренды от 13.12.00 N 0-899 и, являясь добросовестным арендатором, вправе требовать защиты своих прав посредством понуждения сторонней организации прекратить чинить препятствия в осуществлении им этих прав, а также требовать освобождения помещений.
В подтверждение факта препятствования ответчиком в пользовании арендуемым имуществом истец ссылается на двусторонний акт осмотра помещений от 19.02.03 (л. д. 91).
Решение об отказе в иске принято судом без учета указанных обстоятельств.
При новом рассмотрении суду следует устранить указанные в постановлении недостатки по сбору всех необходимых доказательств по делу, учесть изложенные выводы и принять законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.03 по делу N А40-219/03-11-2 отменить, дело передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

ЕСТЬ ЛИ ИНЫЕ МНЕНИЯ ПО ВЫДЕЛЕННОМУ ФРАГМЕНТУ?

[Petr_N]

Таким образом, господа, если Вы вносите право аренды помещением в УК, Общество, в УК которого внесено данное право может быть недопущено в данное помещение и/или вышвырнуто оттуда в любое время.

Вижу полное согласие с утверждением.

[Adr]

он продолжает вносить арендные платежи по договору аренды от 13.12.00 N 0-899 и, являясь добросовестным арендатором, вправе требовать защиты своих прав посредством понуждения сторонней организации прекратить чинить препятствия в осуществлении им этих прав, а также требовать освобождения помещений.

добровольно, я полагаю, переданных им в УК?))))))))))))))))))
сильна...)))))))))))

[Petr_N]

Цитата
он продолжает вносить арендные платежи по договору аренды от 13.12.00 N 0-899 и, являясь добросовестным арендатором, вправе требовать защиты своих прав посредством понуждения сторонней организации прекратить чинить препятствия в осуществлении им этих прав, а также требовать освобождения помещений.



добровольно, я полагаю, переданных им в УК?))))))))))))))))))
сильна...)))))))))))

Вот и я второй день осмысливаю...

[pivalex]

интересно, а какое содержание права аренды по их мнению вообще бывает

[Jazzanova]

В кассационной жалобе истец правильно указал на то, что внесение им в уставный капитал права аренды спорного здания не является законным основанием для пользования ответчиком этим имуществом.

ну да верно
надо было перенаем оформить нормально
внесение в ук права аренды - законное основание
но его не достаточно
надо было договорчик изменить и зарегистрировать изменения

[Petr_N]

Цитата
В кассационной жалобе истец правильно указал на то, что внесение им в уставный капитал права аренды спорного здания не является законным основанием для пользования ответчиком этим имуществом.


ну да верно
надо было перенаем оформить нормально
внесение в ук права аренды - законное основание
но его не достаточно
надо было договорчик изменить и зарегистрировать изменения

Что значит ну да? Почему тогда законодатель провел различие между перенаймом и внесением права в УК?

[Jazzanova]

Что значит ну да?

это выражения согласия с доводами кассационных гигантов мысли

Почему тогда законодатель провел различие между перенаймом и внесением права в УК?

различие действительно есть это два этапа одной процедуры

[Petr_N]

различие действительно есть это два этапа одной процедуры

Некоторые суди не проводят даже этого различия....:



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 21 декабря 2004 года Дело N Ф03-А51/04-1/3801


(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14.12.2004. Полный текст постановления изготовлен 21.12.2004.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" на постановление от 27.09.2004 по делу N А51-716/2003-24-67 Арбитражного суда Приморского края по иску общества с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, 3-и лица: Администрация г. Владивостока, ООО "Росс-Ветеран", о признании недействительным ненормативного акта и устранений нарушений прав пользования имуществом.
Общество с ограниченной ответственностью "Конгресс и Ко" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока о признании недействительным решения ответчика об отказе в продлении условий договоров аренды N 002782 N 002783 от 25.03.1998, оформленного письмом от 06.03.2003 N 2441в, и обязании УМНС г. Владивостока переоформить договоры на земельные участки в районе ул. Борисенко, 17 на ООО "Конгресс и Ко" на новый срок.
------------------------------------------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановлением ФАС Дальневосточного округа от 10.11.2003 N Ф03-А51/03-1/2800 отменены решение от 28.05.2003 и постановление апелляционной инстанции от 07.03.2003 и материалы дела направлены на новое рассмотрение.
------------------------------------------------------------------
Решением от 04.04.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2004, исковые требования истца удовлетворены.
Постановлением кассационной инстанции от 10.11.2003 N Ф03-А51/03-1/2800 судебные акты отменены и материалы дела направлены на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении решением от 20.07.2004 исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным решения УМС г. Владивостока об отказе продления условий договоров аренды N 002782, 002783 от 25.03.1998 и обязал арендодателя переоформить их на новый срок.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.09.2004 решение отменено и в иске истцу отказано.
Мотивом отказа послужило то, что истец не доказал в порядке ст. 621 ГК РФ преимущественного права на продление арендных отношений с УМС г. Владивостока на земельные участки.
Законность судебных актов проверяется федеральным арбитражным судом в порядке статей 284, 286 АПК РФ на основании кассационной жалобы ООО "Конгресс Ко", в которой заявитель просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая, что принято оно с нарушением процессуальных и материальных норм, неправильно дана оценка представленным документам, в связи с чем необоснованно сделан вывод об отсутствии у истца прав на продление договоров аренды, и просил оставить в силе решение суда первой инстанции.
В судебном заседании представители ООО "Конгресс и Ко" поддержали доводы, изложенные в жалобе.
Представитель ответчика в заседание суда не явился, несмотря на надлежащее извещение.
Из материалов дела установлено: Мэрией города Владивостока (арендодатель) и межрегиональной ассоциацией государственных, кооперативных организаций, предприятий и объединений "Континент" (арендатор), преобразованной в дальнейшем в ЗАО "Континент", заключены 25.03.1998 два договора аренды N 002782 и N 002783 на земельные участки 6537 кв. м и 9321 кв. м, расположенные в г. Владивостоке в районе ул. Борисенко, сроком на 5 лет.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном порядке 11.09.2002, что подтверждается свидетельствами серии 25-АА N 206011, N 206012.
ЗАО "Континент" 15.10.2002 вошло в состав участников ООО "Конгресс и Ко", передав с согласия УМС г. Владивостока в уставный капитал общества право аренды земли по договорам N 002782, N 002783, что не противоречит статье 22 Земельного кодекса РФ.
Письмом от 02.08.2002 УМС г. Владивостока согласилось на замену арендатора ЗАО "Континент" на ООО "Конгресс и Ко" в рамках срока действия договоров.
На предложение ООО "Конгресс и Ко", направленное 14.02.2003 ответчику на заключение договора аренды земли на новый срок, УМС г. Владивостока письмом от 06.03.2003 N 2441в ответило отказом со ссылкой на то, что испрашиваемые земельные участки на основании постановления главы администрации города от 11.02.2003 N 238 согласованы другой организации.
Данный отказ послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства.
Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос.

ООО "Конгресс и Ко" заявило о своих правах на спорный земельный участок на основании того, что оно перешло ему на основании передачи прав на аренду по договорам N 002782 и N 002783 ЗАО "Континент" в качестве вклада в уставный капитал общества, то есть в порядке перенайма. ???????????????????


Такой порядок передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу предусмотрен и ст. 22 Земельного кодекса РФ.

В Гражданском кодексе РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержатся нормы, исключающие для договоров перенайма требования о государственной регистрации.

Договоры N 002782 и N 002783 заключены ЗАО "Континент" сроком на 5 лет и были обществом зарегистрированы.
ООО "Конгресс и Ко", получившее право аренды на земельные участки по указанным договорам в порядке перенайма, обязано было в соответствии с действующим законодательством зарегистрировать договоры.

Поскольку это сделано не было, то апелляционная инстанция правомерно на основании п. 2 ст. 609 ГК РФ и ст. 615 ГК РФ признала, что ООО "Конгресс и Ко" не стало арендатором земельных участков по договорам N 002782 и N 002783, то есть к нему не перешло обязательственное право, принадлежащее прежнему арендатору.
Поскольку "Конгресс и Ко" арендатором по договорам N 002782 и N 002783 не являлось, поэтому доводы о наличии у него преимущественного права на возобновление договора аренды необоснованны.
Правомерно не согласилась апелляционная инстанция с решением суда первой инстанции и в части признания недействительным решения УМС г. Владивостока, оформленного письмом от 06.03.2003 N 2441в, так как собственник земельных участков обоснованно в связи с вышеизложенным отказал ООО "Конгресс и Ко" в продлении условий договоров N 002782 и N 002783.
Кроме того, апелляционная инстанция обоснованно отклонила требование ООО "Конгресс и Ко" о понуждении УМС г. Владивостока переоформлению договоров N 002782 и N 002783 на новый срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Такое право арендатор приобретает только в том случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил новый договор с другим лицом.
Доказательств о том, что УМС г. Владивостока передало или намеревалось передать оспариваемые земельные участки другому лицу в аренду, ООО "Конгресс и Ко" не представило. Данные о том, что земельные участки, находящиеся в аренде у ЗАО "Континент", УМС г. Владивостока намерено передать ООО "Росс-Ветеран", не свидетельствуют о передаче их указанному обществу в аренду.
Также апелляционной инстанцией правомерно отклонены требования истца о понуждении к заключению договора аренды на земельные участки и по основанию нахождения на них торговых павильонов, принадлежащих ему на праве собственности.
Статья 36 Земельного кодекса РФ предусматривает, что исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом и федеральными законами.
Павильоны ООО "Конгресс и Ко", расположенные на земельном участке ООО "Континент", сделаны из панелей "сэндвич" и стального листа, носят временный характер и построены на время действия краткосрочного договора земли и к недвижимому имуществу не относятся, поскольку не состоят в неразрывной связи с землей. Свидетельства о праве собственности, как предусмотрено гражданским законодательством, на указанные объекты истцом не оформлены.
Таким образом, ООО "Конгресс и Ко" не имеет исключительного права требовать передачи ему земли, на которой расположены павильоны, в аренду.
Довод ООО "Конгресс и Ко" о том, что на спорном земельном участке оно в 2001 году согласовало с ответчиком вопрос о капитальном строительстве торгового комплекса, не может служить основанием для признания его лицом, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды.
Действительно, КУМИ г. Владивостока 21.08.2001 согласовало акт выбора площадки для размещения объекта временного назначения площадью 11980 кв. м по ул. Борисенко, 17, с выделением 1-й очереди строительства площадью 1977 кв. м под объект временного размещения универсального рынка на срок с 13.06.2001 по 12.06.2004. Заключен договор N 3/133з, который не зарегистрирован в установленном порядке.
Отведенный ООО "Конгресс и Ко" земельный участок находился в границах земельного участка, переданного в аренду ЗАО "Континент" по договорам N 002782, N 002783, которое не возражало против размещения рынка истцом.
Доказательств о том, что земля ООО "Конгресс и Ко" отводилась ответчиком под капитальное строительство, не представлено.
Также ООО "Конгресс и Ко" не представило документов в подтверждение добросовестности исполнения обязательств по оплате арендных платежей. В деле имеются документы, подтверждающие наличие долга на момент окончания срока действия договоров.
Поскольку апелляционная инстанция Арбитражного суда Приморского края приняла судебный акт с соблюдением процессуальных и материальных норм, поэтому оснований для отмены его не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление от 27.09.2004 Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-716/2003-24-67 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

[Petr_N]

Неужели никто не пользуется помещением, право аренды которого внесено в УК, без договора?

[Petr_N]

Почему же??? Как раз все и пользуються, только до судов не у всех доходит. Если между орг-учредителем с правом пользования по договору аренды и организацией нет никаких споров, то почему бы и не пользваться. Просто тут возникла проблема и ФАС МО решил ее именно таким образом. Количество дел по подобному вопросу показывает, что проблема не очень актуальная, а правильность оформления и процедуры пользования имуществом организацией не настолько актуальна, если не задумываються о последствиях будущих скандалов. Это мнение суда и обобщеная судом практика будет у кого-то казырной карточкой в рукаве, что бы держать под контролем, либо способом своевремено вытащить имущество из пользования.

Козырные карточки, это все хорошо, но все же...
Если между перенаймом и внесением в УК ставить знак равенства, то получается, что неоюходимо 2 согласия собственника:

1. На внесение в УК
2. На замену лица в договоре.

(То, что Jazzanova назвала двумя этапами одной процедуры).

Так?

[Petr_N]

Ап

[Petr_N]

Откликнитесь, кто делал.

[Petr_N]

Цитата
Почему же??? Как раз все и пользуються, только до судов не у всех доходит. Если между орг-учредителем с правом пользования по договору аренды и организацией нет никаких споров, то почему бы и не пользваться. Просто тут возникла проблема и ФАС МО решил ее именно таким образом. Количество дел по подобному вопросу показывает, что проблема не очень актуальная, а правильность оформления и процедуры пользования имуществом организацией не настолько актуальна, если не задумываються о последствиях будущих скандалов. Это мнение суда и обобщеная судом практика будет у кого-то казырной карточкой в рукаве, что бы держать под контролем, либо способом своевремено вытащить имущество из пользования.



Козырные карточки, это все хорошо, но все же...
Если между перенаймом и внесением в УК ставить знак равенства, то получается, что неоюходимо 2 согласия собственника:

1. На внесение в УК
2. На замену лица в договоре.

(То, что Jazzanova назвала двумя этапами одной процедуры).

Так?