Статья 433. Момент заключения договора
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Как писал топикстартер - у сестры договор зарегистрирован не был. А значит и заключение договора как такового не состоялось.
В свете ст.433 ГК ничтожность договора невозможна, поскольку нельзя признать ничтожным договор, которого нет.