Максфактор

А вот чисто такой теоретический вопрос: зачастую основной аргумент "противников" перевода в нежилой фонд - разрушение подоконного пространства и, тем самым, уменьшение ОИ. А если представить себе ситуацию когда в результате перепланировки/переустройства/реконструкции уничтожается часть стены под подоконником одного окна и одновременно закладывается другое окно - таким образом, объем/площадь/масса ограждающих констукций не уменьшается (а даже увеличивается). Что в этом случае?

Для целей перевода квартиры расположенной на 1м этаже многоквартирного жилого дома в нежилой статус запрашиваем в управляющей компании градостроительный план земельного участка под МКД.

У них есть "старый" (но в межведомственной комиссии хотят видеть "свежий" в смысле времени выдачи) план -







"Свежий" план предоставить не могут т.к. "в данный момент вышеуказанный участок под жилой многоквартирный дом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет" -


При всем при этом в кадастровой палате можно заказать кадастровый паспорт на зу.


При "тыканье" в публичную кадастровую карту на сайте росреестра http://maps.rosreest...6:11:102004:153 земельный участок находится, однако пишется сообщение что "Внимание! Сведения о границах объекта отсутсвуют!". Границы земельного участка действительно не отображаются, при тыканье в кнопку "карта земельного участка" выдается страница с пустым квадратом.

Вопрос:
Можно ли считать данный участок сформированным, поставленным на кадастровый учет и являющимся ОДС владельцев МКД? Или его таковым нельзя считать и соответсвено, он не входит в состав ОИ владельцев квартир МКД?

Спасибо.

Хочу строить пристрой к помещению расположенному на 1м этаже жилого многоквартирного дома. На участке придомовой территории на котором предполагается вести строительство произрастает несколько деревьев. Меня отправляют в структуру администрации занимающуюся вопросами экологии (департамент экологии) за предварительным согласованием/разрешением на снос этих деревьев. Экология давать такое разрешение не хочет. Более того, в своем ответном письме они мне указывают как мне осуществлять мое строительство с учетом деревьев - т.е. мне проект заказывать предлагают исходя из текущего расположения деревьев на участке. Эта ситуация представляется мне неправильной. Мне кажется что никаких регулирующих функций в области строительства департамент экологии выполнять не может. Если мне администрация даст разрешение на строительство или уведомление о переводе из жилого в нежилое, то на основании этих документов я должен прийти в экологию и они должны будут посчитать восстановительную стоимость - т.е. сколько я должен заплатить в бюджет за порубку деревьев. Никаких разрешений для проектирования/строительства и т.д. мне от экологии не нужно. Тем более, что все деревья произрастают менее чем в 5ти метрах от стен дома.
Я прав или нет?

«Отменяя указанное постановление главы г. Ульяновска, суд исходил из того, что поскольку при переводе спорного жилого помещения из нежилого в жилое возникает необходимость изменения объекта недвижимости (при сносе части несущей стены), а также режима пользования земельным участком (при оборудовании отдельного входа с крыльцом), на котором расположен жилой дом, требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое В. не получено.»

Т.е. опять, насколько я понимаю, все те же 2 момента:
1) разбор ограждающих конструкций
2) земельный участок как одс.

Выводы суда по первому вопросу:

«При этом указанные положения Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку такое согласие требуется, только если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).»

А вот тут написано вот что:

1. ЖК РФ: Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.»
2. ГрК РФ:
Статья 1.
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
(п. 14 в ред. Федерального закона от 28.11.2011 N 337-ФЗ)

Статья 51. Разрешение на строительство
7. В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство … Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
…
6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;

Вывод суда по вопросу 2:

«Поскольку земля под домом <...> не входит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то вывод суда о том, что требовалось согласие собственников жилых помещений дома <...> для изменения статуса квартиры <...> в указанном доме, нельзя признать правильным.»

Т.е., как я понял, пока участок под домом не сформирован - значит он не долевая собственность владельцев помещений мкд, следовательно, спрашивать их согласия не нужно.
(Кстати интересно а что будет когда после всех мероприятий по переводу\строительству крыльца участок все же рано или поздно поставят на кадастровый учет - что тогда? сформируют участок так что площадь под крыльцом не войдет в его состав или как? или договор аренды этого куска земли заключать с тсж?)

Возвращаясь к определению ВС - а почему они сами себе противоречат?:

Постановление пленума ВС №10, ВАС РФ №22 от 29042010
«67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.»

Какие последствия на практике несет принятие ВС по данному делу именно такой позиции? (я не юрист)
А есть еще подобные дела по которым ВС давал похожие определения? (или в этом нет необходимости?)
Почему же тогда нижестоящие суды по-прежнему занимают противоположенную позицию?
к примеру:
Постановл ФАС Урфо 14.02.2011 N Ф09-1147210-С6 по делу N А60-242572010-С6
Постановл ФАС Урфо 27.01.2011 N Ф09-1138010-С6 по делу N А60-168382010-С5
Постановл ФАС Урфо 27.01.2011 N Ф09-1145810-С6 по делу N А60-188072010-С5
Постановл ФАС Урфо от 19.02.2010 N Ф09-75010-С1 по делу N А47-53412009

Позиция Минэкономразвития:
Письмо Минэкономразвития РФ ОТ 03.11.2011 N ОГ-Д23-1928