И.В.

Приветствую Вас, уважаемые коллеги!
Очень прошу выразить мнение по следующей ситуации (в которой, я честно говоря, уже совсем "заблудилась"):
Между покупателем (физ.л.)и продавцом (юр.л.) подписан непоименованный договор, по которому продавец передал покупателю квартиру. Оплату предусмотрели с рассрочкой платежа (график, сроки указали в договоре). Передача объекта состоялась по акту.
На момент подписания договора, объект кап.строительства – многоквартирный жилой дом, в состав которого входит квартира, уже был возведен. Более того, продавцу (он же застройщик) было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, право собственности на землю есть (за ним же). Однако,на момент подписания договора, право собственности продавца на квартиру в ЕГРП зарегистрировано не было.
Далее между сторонами произошли кое-какие недопонимания (опустим). В итоге, покупатель, внесший только треть стоимости квартиры, многократно пытавшийся урегулировать отношения и завершить сделку (продавец всячески уклоняется от переговоров), утратил интерес к сделке, хочет вернуть свои деньги (оплаченную часть), а т.ж. деньги потраченные на ремонт квартиры (квартиру, ессно отдает обратно).
Т.е. на сегодняший день, права собственности в ЕГПР нет, как у продавца, так и покупателя.
Готовлюсь к обращению в суд (общая юрисдикция)с соответствующими требованиями, а вот тут вопрос: каким образом формулировать требования???
- о признании договора недействительным (ничтожным), ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности продавца на квартиру, и применении реституции;
- о признании договора незаключенным, ввиду отсутствия его гос.регистрации (тогда, какие последствия применять???)

Плюс еще позиции П/П ВС и ВАС N 10/22 от 29.04.2010;
П/П ВАС РФ от 11.07.2011 N 54...............
В общем, я в трех соснах запуталась....
Буду очень благодарна за советы.