Legisto

Доброго времени суток!

Дано:

Военнослужащий, по контракту, служил с 1994 по 2006 (предельный срок пребывания), до н.в. находится в распоряжении Главнокомандующего.

В 1995 году Департаментом муниципального жилья 2-к квартира предоставлена по ордеру Административно-хозяйственному управлению "...для размещения военнослужащих по контракту".

В 1998 году Военнослужащему Главным квартирно-эксплуатационным управлением МО СССР выдан ордер на право занятия жилой площади в спорной 2-к квартире.

При этом, с 1997 года и до сих пор Военнослужащий и его семья зарегистрированы по месту нахождения военной части, а не в спорной квартире.

На имя Военнослужащего открыт финансово-лицевой счет, коммунальные платежи платятся регулярно, включая плату за наём.

Договор соцнайма или служебного найма не заключалось.

Никакого другого жилья в РФ у них нет.

Что пошло не так: в январе 2017 года Департамент городского имущества обращается в районный суд с иском о выселении Военнослужащего и его семьи из занимаемой квартиры.

Что говорит ДГИ: Статьями 60-61 ЖК РФ предусмотрено, что должен быть письменный договор соцнайма, его нет, Военнослужащий вселился без решения ОМС, поэтому ст.301 ГК РФ, СИД не применяется.

Что говорит Военнослужащий:

- в соответствии с Пленумом №14 от 02.07.2009,  Вводным законом о введении в действие ЖК РФ для определения законности вселения следует руководствоваться действовавшим на тот момент законодательством;

- согласно ЖК РСФСР основанием для вселения являлся ордер и открытый на квартиронанимателя финансово-лицевой счет, т.о. - вселение проведено правомерно, на законных основаниях, с соблюдением процедуры, действовавшей на момент занятия спорной квартиры;

- в течение более 18 лет Военнослужащий проживает в спорной квартире, исправно оплачивает квартплату, включая плату за наем, ГБУ принимает оплату, не предъявляется никаких претензий, в связи с чем договор социального найма фактически заключен, исполняется обеими сторонами, просто не оформлен, а как сказал ВС РФ Определением  от 02.09.2008г. №5-В08-69 право на жилище не может быть поставлено в зависимость от оформления этого документа;

- расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (ст.90, 91 ЖК РФ), на которые ДГИ не ссылается.

Что говорит суд: господа, я что-то вообще не пойму...что значит "в распоряжении"? Он по контракту служит или что? Или он уволен? Почему в ордере нет отметки "служебное", если вы говорите, что оно служебное? И почему вы там живете до сих пор, если в ордере написано до "декабря 1999 года по контракту"?

Ответчик:  ну как военному дали, вот и вроде как служебное. В распоряжении - это вроде как за штатом.

Суд: Может, давайте какие-то документы запросим?

Ответчик: Ну.. так даже как-то и в голову ничего не приходит.. Может учетное дело? Он же вроде на очереди стоит в Минобороны?

Суд: Давайте.

Мысли: Ну видимо надо что-то запросить. Допустим, представим суду расшифровку понятия "в распоряжении",заодно сами разберемся в этом вопросе, для себя. Получили выписку из ЕГРН, там значится, что собственность города с 2008г., без обременений и ограничений.

Варианта видится 2:

1- запросить (из архива м.б., или у администрации) документы-основания для передачи квартиры от ОМС в ведение АХУ по первому ордеру, посмотреть определяли ли они статус квартиры как служебный, и идти по тому пути тогда, что квартира служебная, а Военнослужащий из рядов ВС  не уволен, поэтому и оснований выселять нет, а если и есть, то не по инициативе ДГИ тогда.

2 - ничего не запрашивать, а талдычить, что договор соцнайма фактически заключен и без предоставления другого помещения выселять нельзя, потому что оснований по ст.91 ЖК РФ не имеется.

Вопрос: собственно, какой вариант вам представляется в такой ситуации предпочтительным? 1, 2 или "все херня, Миша, давай заново(с)"?)

Заранее благодарен.

Здравствуйте! Я заранее признателен. если вы найдете время и уделите его прочтению нижеизложенного, а затем поделитесь своими соображениями.

Ситуация:

Есть здание (нежилое), в несколько этажей с различной планировкой этих самых этажей.

Все это здание подлежит передаче в аренду одному юрлицу. Строго в аренду, никаких там оказаний услуг или доверительного управления не получается.

Договоренности сторон предусматривают в том числе:

-  последующую сдачу помещений в субаренду;

- возможность частичной приемки помещений в аренду (по мере нахождения субарендаторов, для уменьшения расходной части арендатора на время поиска субарендаторов)

- возможность частичного возврата помещений из аренды (для минимизации риска убытков арендатора в случае «ухода» субарендатора(-ов))

Сомнения:

Если с частичной передачей в аренду вопросов нет, то передача помещений из аренды является, на мой взгляд, отказом от исполнения обязательств по договору и влечет, соответственно, прекращение договора в части этих помещений.

Следовательно, как минимум, возникает вопрос о легальности повторной передачи в аренду этих же помещений арендатору для следующего субарендатора в рамках этого же договора в период его действия.

Допустим, что это можно сделать допсоглашением, изменив соответственно предмет  в части указания арендуемых помещений.  Но этот вариант – не айс, потому что помещений тьма и если принимать-передавать по ДС полторы сотни помещений «горохом», то а) не запутается только гений, б) объем договора с ДС и актами совокупно займет всю бухгалтерию.

Допустим, что по аналогии с посуточной арендой, можно обойтись без ДС, простой передачей в/из аренды по актам, указав просто перечень помещений, которые могут быть предметом аренды, что в итоге будет выглядеть как организационный (или рамочный) договор. Конкретный срок аренды будет исчисляться по актам-приема передачи, ну и соответственно пропорционально начисляться и оплачиваться арендная плата. Этот вариант не айс, потому что при таких условиях непонятно, станут ли банки или иные проверяющие органы разбираться в актах, чтобы понять - есть ли у арендатора право на субаренду в конкретный момент времени или нам с ним придется везде бегать и это всячески доказывать.

Мысли:

Видится мне, что наиболее выгодно, с учетом изложенного и для оптимизации процесса ведения договора, это внести в него следующие пункты (схематично):

 - согласован перечень нежилых помещений  общей площадью миллион кв.м. (приложение N)

-  арендатору предоставляется право частичной приемки помещений по Перечню

- помещения принимаются на весь срок действия договора (до какой-то даты или на какой-то срок)

- цель использования помещений – сдача в субаренду под офисы, магазины, общепит и т.д.

- при невозможности использования помещений по целевому назначению по не зависящим от волеизъявления сторон обстоятельствам, арендная плата не взимается.

Плюсы – никаких сдач-приемок в ста томах, в случае «ухода» субарендатора пишется письмо, и в расчетах по аренде занимаемое им помещение не участвует до «прихода» следующего. Прям красота.

Минусы – «Это что за договор? Непонятно что за договор. Тут вы деньги берете, тут не берете, что за аренда такая?  А вы знаете, что говорит п.8 ст.250 НК РФ? А она говорит, что в этот период у Арендатора образуются внереализационные доходы! А у Арендодателя реализация для целей НДС, об этом даже Минфин писал в письме от 25 апреля 2014 года №03-07-11/19393!!!»

Ну, и так далее, я думаю суть моих опасений понятна)

Вопрос:

Насколько, на взгляд юристов,  легально предоставление такого рода «арендных каникул» на основе цели использования помещений?