NVS_2014

В договоре об отчуждении квартиры есть условие о сохранении права пользования за бывшим собственником (в квартире он зарегистрирован). Этот бывший собственник, не ставя в известность нынешнего собственника, квартиру сдал.

Нынешний собственник обращается к участковому с заявлением, в котором просит установить факт проживания посторонних лиц в квартире и факт не проживания зарегистрированного в квартире предыдущего собственника.

В постановлении об отказе в возбуждении УД участковый указал, что получены объяснения гражданина «Иванова», который пояснил, что проживает в квартире и арендовал ее за ХХХХ руб. у ООО «Недвижимость». А ООО «Недвижимость», как выясняется, арендовало эту квартиру у бывшего собственника.  Участковый признаков какого-либо преступления не усмотрел, в просьбе собственника об ознакомлении с договором аренды, имевшимся в материалах проверки, отказал.

Собственник неоднократно подъезжал «на квартиру», но застать какого-нибудь в квартире и попасть в нее ему не удавалось (ключей у собственника нет). На оставленный собственником в записках номер телефона  (записки оставлялись в дверях квартиры) никто не перезванивал.

Сегодня собственник в очередной раз явился на квартиру. И надо же так было получиться, когда он уже стал уходить, появились квартиранты. Один из них даже показал паспорт. Но у другого, с его слов, не только паспорта, но не было и любых других документов. Квартиранты объяснили, что сняли квартиру у ООО «Недвижимость», а с ноября это ООО подберет им другую более спокойную квартиру. Причем, со слов квартирантов, в договоре аренды с ними ООО «Недвижимость выступает в качестве доверительного управляющего (срок управления 1 год). Арендная плата уплачивается именно ООО «Недвижимость».

Квартиранты не отказали в просьбе собственника ознакомиться с договором. Но показать договор не получилось - какие-то безобразники испортили личинку входного замка (залили ее клеем). Собственник, учитывая поздний час и наличие в буквальном смысле на руках грудного ребенка, дожидаться приезда вызванных квартирантами «вскрывателей дверей» не стал. Уехал.

Через полчаса звонят представители ООО «Недвижимость», орут так сказать нецензурно, рассказывают о правах арендатора с ссылками на ГК, возмущаются: «с какого замки входной двери испортил», обещают прислать «службу безопасности», назвали собеседника «козлом» и повесили трубку  . 

«Наши» квартиранты рассказали, что несколько дней назад уже вызывали «МЧС» для вскрытия неисправного замка входной двери квартиры (собственник, кстати, ничего не знал о неисправном замке). Дверь аккуратно вскрыли, при этом квартиранты никаких документов не показывали.

В нашем однозначно будут показывать договор найма с ООО "Недвижимость".

У меня похожая тема намечается

 

Похожая тема по московскому региону

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.12.2012 по делу N 11-31017/2012

…. Вступившим в законную силу решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 24.02.2012 г. установлено, что указанный Договор купли-продажи от..... г. является смешанным, содержащим элементы договора купли-продажи и договора безвозмездного пользования.….

Квартира была предоставлена ей как члену ЖСК…

…. суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое ..... было предоставлено … по ордеру с учетом ее сына …., который по аналогии положений ст. 19 ФЗ РФ "О введении в действие жилищного кодекса РФ" от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, не может быть признан прекратившим право пользования квартирой.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения права пользования

 

Согласно новой редакции ст. 168 ГК РФ "сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки". 

 

В целом данная новелла понятна, однако возникают вопросы в отдельных случаях.  

 

В целом эта норма понятна не всем.

Отвечая на вопросы Е.А. Крашенинникова, автор этой новеллы  пояснил, что "с точки зрения чистоты конструкции норма корявая", необходимость ее принятия продиктована практикой.

он получил квартиру в порядке приватизации

Думаете, что в вашем случае применимы нормы ст. 19  ФЗ «О введении в действие ЖК»? Вроде ваш бывший собственник не относится к «бывшим членам семьи собственника приватизированного жилого помещения».

В ЕГРП прав бывшего собственника не зарегистрировано. Вещных прав на квартиру у него нет. Есть обязательственные  отношения между бывшим и нынешним собственником. Эти двое с таким же успехом могли составить соглашение отдельным документом, но зачем-то оформили два договора-правоотношения (купли-продажи и безвозмездного пользования) одним документом.

Прекращаете эти обязательственные отношения. Направляйте  уведомление бывшему собственнику.     

 

Каковы шансы снять его с регистрации в порядке утратившим право пользования и проживания???

 

практически нулевые, т.к. право собственности возникло из договора, который никем не оспорен.

 

 

Ну и что?

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. Право пользования (проживания) предыдущего собственника в реестр не внесены.

Значит правомочия прежнего собственника, включая правомочие (право) пользования квартирой, прекращены (см.  п. 2 ст. 8.1 ГК, ст. 209 ГК).

Условие в договоре о сохранении права пользования квартирой порождает лишь обязательственное требование (обязательственные отношения). Эти отношения регулируются нормами о безвозмездном пользовании. Почему, собственно, нельзя прекратить эти отношения, направив соответствующее уведомление?