Horned

Помогите разобраться с вопросами по срокам неосновательного обогащения, которое возникает из-за договора признанного незаключенным.

В 2012 году был заключен договор купли-продажи квартиры, в 2016 году этот договор по инициативе покупателя был признан незаключенным и им было истребовано неосновательное обогащение на стоимость квартиры. Проблема по которой договор признали незаключенным была связана с наличием прав третьих лиц на квартиру и не включением этих лиц в договор (статья 558 ч.1 ГК РФ). Ни продавец, ни покупатель фактически не знали о таких правах до 2016 года (продавец купил квартиру у предыдущих хозяев, которые о правах третьих лиц не сообщили).

Вопросы про сроки для неосновательного обогащения: про  срок исковой давности и про срок начисления процентов:

1)      Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года. При этом, в силу ст. 200 ГК РФ течение этого срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

   Не пропущен ли в данном случае срок исковой давности? С одной стороны покупатель по факту узнал о наличии прав третьих лиц на квартиру в 2016 году т.е. это и будет «со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права». Но существуют мнения о том, что т.к. договор признан незаключенным, то его не было вовсе и течение срока исковой давности должно начаться с момента получения покупателем денежных средств, который произошел в 2012 году и СИД истек;

2)      На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

     Тут в общем все аналогично п.1. Продавец узнал о неосновательности получения денег за квартиру в 2016 году (когда объявились третьи лица), и по логике проценты за пользование деньгами должны начисляться с 2016 года, но с другой стороны опять-таки поскольку договор признан незаключенным, то его как будто и не было вовсе, следовательно покупатель узнал о неосновательности своего приобретения с момента этого приобретения, т.е. проценты за пользование чужими средствами должны быть начислены за весь период пользования неосновательно полученной суммой с момента ее получения и до момента фактического возврата (с 2012 года);

3)   Могут ли сроки по п.1 и 2 не совпадать, или они будут одинаковыми (или в обоих случаях 2012 год или в обоих случаях 2016)? 

Подскажите, пожалуйста: продаю квартиру менее 5 лет лет в собственности. Квартира продается за стоимость не превышающую стоимость ее покупки 2 года назад. Собираюсь воспользоваться налоговым вычетом на сумму расходов связанных с приобретением этой квартиры. Есть один смущающий меня момент. Как я понял, для получения такого вычета необходимо документальное подтверждение: расписка и договор купли-продажи квартиры. Расписки мы не составляли. Нашел Письмо Федеральной налоговой службы от 22 мая 2013 г. NЕД-4-3/9243 "О документальном подтверждении уплаты денежных средств при предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц", согласно которому

"Вместе с тем если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, также можно считать подтвержденным"

В моем договоре в одном из пунктов прописано буквально следующее "...<такому-то продавцу> Покупатель передает <такую-то сумму> (2 продавца). Оплата произведена Покупателем полностью до подписания настоящего договора"

Вопрос: как вы считаете, фразы "на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью" (на которую ссылается ФНС в вышеупомянутом Письме) и "Оплата произведена Покупателем полностью до подписания настоящего договора" (фраза из договора) в данном случае юридически тождественны? Не развернет ли налоговая такую формулировку?