Pricher

ПРЕТЕНЗИОННОЕ ПИСЬМО

о ненадлежащем исполнении Договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. ______________, д. __

_________ 2013 г. между нами, _______________. и _________________. (Приобретатели прав), и ЗАО «Г» (Участник долевого строительства) был заключен Договор уступки права требования № ___(далее – Договор) по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ____от 04.06.2009, Застройщиком по указанному Договору долевого участия в строительстве выступает ООО «Р» (далее – Договор участия в долевом строительстве). Договор зарегистрирован УФРС по Московской области ________2014, номер регистрации _____________.

Согласно п. 1.6 Договора Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 30 ноября 2013 года и передать Объект долевого строительства (квартиру) по акту приема-передачи не позднее 29 апреля 2014 года.

Нами было получено от Застройщика письмо исх.№ ____ от 13.03.2015 г. в котором он уведомляет нас о получении разрешения на ввод в эксплуатацию трехсекционного жилого дома корпус ___, расположенного по адресу: г. _________________. Также Застройщик сообщает о необходимости не позднее 7-и рабочих дней прибыть к застройщику и приступить к приемке Объекта долевого строительства (квартиры № _____) по акту приема-передачи.

При этом Застройщик ссылается на то, что согласно Договору долевого участия в строительстве фактическая площадь квартиры (с учетом неотапливаемых помещений) без применения понижающих коэффициентов для балконов и лоджий составила 71,0 кв.м. и нам надлежит произвести доплату в размере 454 903 рублей.

Настоящим сообщаем о своем несогласии с уплатой указанной суммы по следующим основаниям.

1. Несоответствие Объекта долевого строительства.

1. Приложением № 1 к Договору уступки права требования № ______ является План-описание создаваемого Объекта долевого строительства (квартиры ____), согласно которому в спальной комнате (площадью 12,5 кв.м.) предусмотрено 2 окна, выходящие на разные лоджии. При этом в реальности при осмотре квартиры нами выявлено отсутствие второго окна (выходящего на большую лоджию), о чем Застройщику было направлено письмо вх.№ _______ от 15.05.2014, оставшееся до настоящего времени без ответа.

При заключении Договора в связи с невозможностью подняться на 24-й этаж нам была продемонстрирована «аналогичная» квартира на 3-м этаже, на лоджии которой не было пожарной лестницы и люков. Сотрудником отдела продаж был сделан акцент, что продемонстрированная квартира полностью идентична покупаемой нами квартире. На вопрос, что это за обозначения на плане на лоджии, она ответила, что это просто технические пометки и там ничего нет, и что мы сможем присоединить лоджию и сделать там, например, кабинет.

Однако в мае 2014 г. (когда мы были допущены на осмотр квартиры) на большой лоджии (7,6 кв.м.) была обнаружена противопожарная лестница и люки в полу и потолке, ведущие на соседние этажи (о чем также Застройщику было направлено письмо вх.№ ------ от 15.05.2014, оставшееся без ответа).

Таким образом, вместо изолированной лоджии с возможностью ее присоединения, мы получили лоджию, несущую противопожарную функцию и являющуюся, по факту, объектом общего пользования, куда вправе иметь постоянный доступ жильцы дома и пожарные службы, и которая не может быть присоединена строительным и противопожарным нормам.

Поскольку Договор заключен с нами ЗАО «Г», которое является агентом Застройщика ООО «Р» (выступает вместе с ним под знаком «ЖК ------» и находится по одному с Застройщиком юридическому и фактическому адресу), и при этом заключенный Договор Застройщиком согласован (на Договоре проставлены печать и подпись Застройщика), считаем, что Объект долевого строительства, а именно квартира ____, существенно отличается от качеств, заявленных Застройщиком при его продаже и на которые мы рассчитывали как Участники долевого строительства и как потребители.

2. Застройщик сообщает о готовности передать Объект долевого строительства, однако при осмотре квартиры выявлено отсутствие счетчиков электроэнергии, горячей и холодной воды (п. 1.5 Договора). Кроме того, в доме (и в т.ч. на Объекте) в настоящее время отсутствует подключение к водоснабжению и канализации, а электричество подключено по временной схеме. Указанные недостатки свидетельствуют о неготовности Объекта и препятствуют приемке Объекта Участниками долевого строительства по акту приема-передачи.

1. Нарушения при заключении Договора.

В своем письме Застройщик ссылается на то, что согласно Договору долевого участия в строительстве Участниками долевого строительства должна быть произведена доплата за фактическую площадь квартиры (с учетом неотапливаемых помещений) без применения понижающих коэффициентов для балконов и лоджий – т.е. площадь квартиры рассчитана как 71 кв.м., а не 65 кв.м.

Считаем требование указанной доплаты незаконным, поскольку в тексте Договора уступки положения о перерасчете площади без понижающих коэффициентов в целях доплаты не содержится. Мы не были ознакомлены с Договором долевого участия в строительстве и в нарушение требований ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и п. 2 ст. 385 ГК РФ при заключении Договора уступки нам не был передан экземпляр Договора долевого участия в строительстве.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается ... в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.  При этом ГК РФ устанавливает, что кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования (п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Поскольку ЗАО «Г» был заключен Договор долевого участия в строительстве, по которому оно приобретало права на 55 квартир, и впоследствии права по данному ДДУ были полностью переуступлены по Договорам уступки, ЗАО «Г» (Цедент)  обязано было при заключении Договора уступки в качестве приложения к Договору или по акту передать Приобретателю прав (Цессионарию) нотариально удостоверенную копию такого ДДУ с отметкой регистрирующего органа (ФРС) о надлежащей регистрации. При этом сделано это было с ведома и по указанию Застройщика, агентом которого выступает ЗАО «Г». Сотрудник отдела продаж уверила нас, что мы должны будем произвести доплату после окончательного обмера БТИ только в том случае, если фактическая площадь квартиры реально увеличится по сравнению с заявленной в договоре.

Считаем, что мы были введены в заблуждение и сделано это было умышленно, т.к. экземпляр основного Договора не был передан также целому ряду Участников долевого строительства, приобретших права на квартиры в указанном доме у Застройщика и его агентов, и перерасчет цены квартиры без учета понижающих коэффициентов стал для этих дольщиков, как и для нас, полной неожиданностью.

Поскольку площадь Объекта после сдачи дома в эксплуатацию реально не изменилась, а был произведен перерасчет стоимости квартиры на основании не предоставленных нам в нарушение законодательства документов, считаем требование произвести доплату незаконным и нарушающим наши права как потребителей (согласно ч. 9 ст.4 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ) и как Участников долевого строительства.

В случае продолжения незаконных требований о доплате со стороны Застройщика, мы будем вынуждены направить коллективное заявление от обманутых дольщиков нашего дома в прокуратуру о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества группой лиц по предварительному сговору в особо крупных размерах (ст. 159 УК РФ).

На основании вышеизложенного, и руководствуясь действующим законодательством,

ПРОСИМ:

1. Устранить недостатки Объекта (квартиры ___), а в случае невозможности их  полного/частичного устранения - пропорционально снизить покупную цену.
2. Передать Объект (квартиру ____) после устранения недостатков по акту приема-передачи.
3. Известить нас о результатах рассмотрения Претензии по указанному контактному телефону, а также направить в наш адрес официальный ответ на Претензию в письменной форме в течение 10 дней согласно Закону РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей».

Просим данную Претензию рассматривать как выполнение обязательства по соблюдению претензионного порядка урегулирования споров

Не спрашивайте, почему я не потребовала передачи основного ДДУ при покупке квартиры по ДУ(((

Уважаемые коллеги, вопрос как оспорить доплату за лоджии. Ситуация возникла лично у меня. Я не специалист по ДДУ, поэтому нужен совет профессионалов. Ниже текст претензии направленной застройщику (оставлена застройщиком без ответа), на основании которого хочу подавать исковое. Подскажите, насколько мои доводы обоснованы? Заранее большое спасибо!