Imaev R R

grin095, предполагаю, что для многих арендаторов будет важно - зарегистрируют ли право на объект, или он останется неоформленным неограниченный срок.

По порядку передачи будем ещё что-то придумывать, да

grin095, как по-вашему, достаточно ли будет такого описания в предмете договора:
 

 

Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью _______________ кв.м. (далее в Договоре именуемые «Объект»), расположенные на ___ этаже в здании торгового комплекса ____________ (далее в Договоре именуемом «Здание»), в момент подписания Договора Здание находится в процессе строительства, строительство здания осуществляется Арендодателем на основании разрешения на строительство № ***, выданного __________ г. Управлением архитектуры и градостроительства администрации ***, описание Здания, в соответствии с разрешением на строительство: объект капитального строительства «Торговый центр в районе ***», общая площадь: 3333,0 кв.м, количество этажей: 3,  площадь застройки: 9000,0 кв.м, строительный объём: 18000 куб.м ; строительство Здания производится на земельном участке с кадастровым № ***, площадью 18000 кв.м, расположенном примерно в 33 м по направлению на запад от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ***. После постановки здания на государственный кадастровый учёт, Стороны обязуются уточнить описание Здания и Объекта в дополнительном соглашении к настоящему Договору до передачи Договора на государственную регистрацию. Размещение Объекта в Здании отмечены на плане ___ этажа Здания (Приложение №1).
1.2.    Право собственности Арендодателя на Здание будет зарегистрировано после ввода Здания в  эксплуатацию. Арендодатель обязуется ввести Здание в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на Здание в срок до ____________.

По обсуждаемому вопросу какое-то общепринятое мнение на данный момент существует? Тоже заключали договоры с такой формулировкой, там же прописывали примерно следующее: "по истечении указанного срока 11 месяцев, настоящий договор будет считаться возобновлённым на тот же срок - 11 месяцев". Заключали несколько лет назад и некоторые договоры с такой формулировкой так и не зарегистрированы по разным причинам.

Предполагаю дать компаньону примерно такое разъяснение по ситуации:

 

По аренде такие варианты:

сейчас у нас только один будущий собственник, который может подтвердить права на создаваемый объект: арендатор участка, он же застройщик. В настоящее время только застройщик имеет право принимать обязательства относительно строящегося объекта.
Если мы работаем по предварительному договору, то будущие арендаторы заключают его с застройщиком, но после завершения строительства объект будет разделён на нескольких собственников, тут возникнут проблемы: необходимо менять арендодателя, кто-то из арендаторов будет считать, что его права нарушены, возникнет вопрос с возвратом обеспечительных платежей и тд,

Можно работать по субаренде: застройщик заключает договор аренды будущей вещи (строящегося здания) с новым ООО, сроком на 10-15 лет, ООО, на основании этого договора, заключает договоры субаренды с арендаторами помещений. После ввода в эксплуатацию договор аренды с ООО и договоры субаренды регистрируем, сам объект оформляем на нескольких собственников, при этом договор аренды с ООО сохраняет силу (в него просто вносим изменения: изменяется арендодатель и порядок оплаты арендной платы) как и договоры субаренды. Плюс в том, что со всеми арендаторами работает одна компания.
Либо можно заключить договор аренды будущей вещи между застройщиком и арендаторами, а после ввода в эксплуатацию и раздела здания на разных собственников - меняем арендодателей в договорах аренды (договоры аренды сохраняют силу при смене собственника), но в этом случае с арендаторами каждый собственник будет работать самостоятельно.
Преимущество аренды/субаренды в том, что можно принимать от арендаторов авансы в счёт стоимости аренды (по предварительным - только обеспечительные платежи), так же с арендаторами мы сразу заключаем основные договоры аренды, потом к ним дополнительно делаем акты приёма-передачи объектов и соглашения с конкретизацией описания объектов аренды в соответствии с данными ГКН и ЕГРП (после регистрации права на объект).
Минус в том, что не все арендаторы хотят работать по субаренде. С другой стороны - некоторые ТЦ только так и работают, можно попробовать договориться.

Либо так: права застройщика (аренда участка и разрешение на строительство) передать ООО, в котором все инвесторы будут учредителями в соответствующих долях, и заключать договоры будущей вещи (строящегося здания) между этим новым застройщиком и арендаторами. В этом случае ТЦ не оформляем по частям на каждого из инвесторов, у них будут только доли в компании - собственнике ТЦ.

Могут ли уважаемые участники конференции ткнуть меня носом в ошибки в рассуждении? )

UglyCub, да, как вариант будем предлагать, думал уже об этом. Но пока у инвесторов план поделить ТЦ по площадям, что б у каждый самостоятельно мог распорядиться своими площадями.