Кщииук

Добрый день! Нуждаюсь в Вашей помощи как профессионалов, в этой не простой ситуации. Почитав данную тему, счел свой вопрос не раскрытым, подскажите пожалуйста как выстраивать свою правовую позицию.

Между мной и застройщиком заключен ДДУ (2013 годом), которым установлена общая площадь квартиры 45 кв. м., в том числе жилая площадь 20 кв. м., тогда как площадь лоджии не выделена, однако в пункте ДДУ характеристики (описании) обьекта, в приложении к договору находится поэтажный план и пространственное положение лоджия указанна. Из пункта договора - "Общая площадь квартиры определяется в размере 45 кв.м, в том числе жилая площадь 20 кв.м."

Договором предусмотрена доплата за увеличение площади более чем на 1% от общей.

Застройщик потребовал доплату за увеличение площади (1 кв.м.) и заключение допника к ДДУ, которым стороны признают увеличение общей площади квартиры, оговаривается сумма доплаты, меняется пункт договора-цена и пункт договора, описывающий свойства обьекта, на: "...Общая площадь квартиры с учетом площадей лоджий и балконов с понижающим коэффициентами определяется в размере 46 кв. м., в том числе жилая площадь 21 кв.м."

Я провел замеры квартиры, составил схему, направил застройщику, несогласие, т.к. увеличение (установленное по моим замерам) площади находилось в рамках 1% согласно ДДУ, даже с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом.

Мой юрист, счел безальтернативным данное требование, поэтому я его исполнил, но регистрацию пока приостановил. 

Ввиду дефектов строительства, акт передачи не подписан, строительно-технический эксперт изучив документы, сообщил о незаконности вышеупомянутого требования застройщика. Эксперт ознакомил с приказом МЭР от 1 марта 2016 г. № 90, согласно которого, площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, о чем так же говорится в ст. 15 ЖК РФ.

Противоречащий вышеуказанным законодательным актам, Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, где говориться, что к определению общей площади здания, применяется понижающий коэффициент 0,5 к лоджиям, Верховный суд РФ определением № АКПИ13-409 признал не подлежащим к применению.

Далее, я выяснил, что согласно технического плана здания (изготовитель ООО "...", кадастровый инженер ...), общая площадь квартиры 44 кв.м, в которую площадь лоджии не включена. Таким образом, согласно от 13.07.2015 N 218-ФЗ (который кстати ссылается, как я понимаю, на приказ МЭР N 90), учет в ГКН общей площади квартиры произведен 44 кв.м.

 

В связи с чем вопросы:

1) Законны ли действия застройщика?

2) Как все-таки учитывать общую площадь квартиры?

3) Как выстроить свою правовую позицию? Отзывать регистрацию допника, оспаривать действия застройщика? В связи с чем вопрос по каким основаниям? Ничтожность сделки или недействительность в силу заблуждения, а так же нарушения прав по ЗоЗПП?

4) Есть ли смысл привлекать эксперта до суда или же назначать строительно-техническую экспертизу в суде?