Plus02

 

Кто сталкивался с покупкой квартиры "из-под ипотеки"?

 

В условия допуска к деньгам (в ячейке или при расчетах по аккредитиву) помимо ДКП с отметкой о рег-ции ППС к покупателю входит выписка из ЕГРП "со сведениями об отсутствии обременений в пользу банка...".

 

Размышляю над действенностью фразы в форме ДКП, используемой банком-залогодержателем: "Регистрационная запись о залоге подлежит погашению до момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю".

 

Хоть банк и не участвует в ДКП, а только дает согласие на продажу, тем не менее эта фраза призвана гарантировать то, что продавец не доберется до денег, пока не будет погашена ипотека, я правильно понимаю?

Сталкивался примерно лет 5 назад. Была еще и закладная. Долг по ип. кредиту, как ,я понял предполагается, и у Вас гасился деньгами покупателя.  Но схема сделки была немного другая. 

Деньги закладывались в 2 ячейки.

В первую, для банка - сумма для полного погашения долга по ипотечному кредиту, процентов и пени.  Доступ по ДКП и свидетельству (выписке ЕГРП) с обременением.

Во вторую ячейку - деньги для продавца (цена квартиры за вычетом суммы долга банку). Доступ - ДКП и выписка из ЕГРП (свид.) без обременений.

Далее - ДКП с согласием банка.

1-я регистрация:

внесение банком изменений в закладную (было необходимо, насколько помню, было запрещено отчуждение).

перехода права к покупателю ( в то время и ДКП) с  сохранением обременения (ипотеки).

Доступ к первой ячейке продавца совместно с сотрудником банка, внесение денег в кассу банка, полная оплата долга банку.   

 

2-я регистрация - погашение записи об ипотеке, доступ продавца ко 2-й ячейке (по условиям доступа).

 

Т.к. сумма во второй ячейке превышала долг банку, не опасались, что продавец с сотрудником банка не донесут до кассы деньги из первой ячейки. В этом случае продавец не получил бы денег из второй ячейки, а покупатель - собственник и новый залогодатель погасил бы долг из этих денег. 

В ДКП было указано, что продавец обязуется 1-й частью денег, полученных в оплату квартиры, оплатить долг банку.

 

Есть ли закладная?

У Вас  банк когда и под какие условия получает деньги покупателя для погашения долга продавца по кредиту и последующего снятия ипотеки.  До поступления денег на счет, банк не даст документов для погашения записи об ипотеке.

 

Предположительно, у Вас риск, что деньги покупателя на погашение ипотечного кредита продавца поступят банку, кредит за продавца будет погашен деньгами покупателя, а дальше продавец скажет: "всем спасибо, все свободны, я квартиру передумал продавать", продавец может отказывается подписывать совместное заявление с банком о погашении записи об ипотеке.  Или регистрация перехода права собственности к покупателю не произойдет, возможно, и по другим причинам (например, продавец внезапно умрет).

Существует два варианта:

1. Обремененная квартира покупается с использованием ипотечного кредита. Там все просто и понятно. 

2. Обремененная квартира покупается за наличку: Идем двумя актами. Первый - сдаемся в реестр, и идем от имени покупателя ложим деньги на погашение ипотеки. Сразу берется справка о погашении ипотечного кредита(закладную не ждем) и идем сдаем второй акт на оставшуюся сумму. Вероятность, что продавец умрет в течении рабочего дня очень незначителен. Если продавец сказал спасибо, то в любом варианте суд, который будет на 95% в пользу покупателя. 

Я хотел вот что спросить... Может конечно и глупый вопрос, но, все же. Мой клиент дал аванс по договору о внесении авнса риэлтору который действовал по доверенности владельца квартиры. В связи с тем, что риэлтор не мог принимать деньги, он по расписке передал их собственнику. В итоге, квартира была продана другому покупателю. Клиент попросил вернуть аванс. Ну и естесственно ему в возврате отказали. Пишу исковое. Кого делать ответчиком, риэлтора? А собственника сделать третьим лицом? Посоветуйте пожалуйста!