Outlaw

Добрый день, уважаемые коллеги!

Недавно столкнулся с неординарной (для меня) ситуацией с участием серой схемы привлечения денежных средств Застройщиком.  Думаю, она будет интересна специалистам в области ДДУ, и не только.

Итак, застройщик и дольщик - физическое лицо  одновременно (в один день) подписали 2 документа:

1. Договор о долевом участии в строительства (квартира);
2. Соглашение об обеспечении обязательств по ДДУ.

В соответствии с оглашением  дольщик обязуется внести обеспечительный платеж в качестве обеспечения своих обязательств дольщика по ДДУ (ссылка на дату и номер ДДУ) в сумме, эквивалентной 35% о стоимости квартиры. Какие именно обязательства дольщика  обеспечиваются - не указано. Есть лишь ссылка на ч. 1 ст. 329, ст. 421 ГК.

Дольщик выплатил сумму по соглашению о обеспечении до регистрации ДДУ. Согласно условию соглашения, в платежке к качестве основания оплаты был указан обеспечительный платеж и дана ссылка на номер и дату соглашения об обеспечении.

В соглашении предусмотрено право дольщика, после регистрации ДДУ, письменно обратиться к застройщику о зачете суммы, уплаченной по соглашению в счет частичной оплаты по ДДУ.

65% стоимости доли Дольщик выплатил  после регистрации ДДУ. Т.е. с учетом суммы по соглашению об обеспечении, дольщик оплатил 100% суммы доли. При этом, о зачете не обратился, документ о зачете подписан не был. С момента регистрации ДДУ прошло больше полутора лет.

 

ЧТО ЖЕ ПОЛУЧАЕТСЯ?

• с одной стороны, Застройщик, в силу п. 2.1. ст. 1 _ 214-ФЗ осуществил привлечение средств в части суммы по соглашению в нарушение закона,  т.к., во-первых, привлек средства на основании соглашения об обеспечении обязательств, что не предусмотрено  п. 2 ст. 1 _ 214-ФЗ, во вторых, привлек их до регистрации ДДУ, а следовательно, до заключения ДДУ. Таким образом, Дольщик на основании п. 2.1. ст. 1 _ 214-ФЗ вправе обратиться в суд о признании соглашения недействительным и потребовать применения последствия недействительности сделки: вернуть уплаченные денежные средства (и проценты за пользование).  
• с второй стороны в силу  отсутствия  указания в соглашении на конкретного  обязательства, в обеспечение которого заключено соглашение об обеспечении, она может быть признана притворной согласно п. 2 ст. 170 ГК, т.к. фактически, прикрывает собой либо договор займа, либо иной договор/соглашение, а следовательно, оно ничтожна.
• с третьей  стороны, даже если допустить соответствие соглашения об обеспечении закону, выплаченная сумма по соглашению «висит» на счете застройщика в отсутствие оснований, поскольку сторонами не подписан документ о зачете.

Со всех рассматриваемых сторон, дольщик и застройщик имеют взаимные обязательства: дольщик  - выплатить оставшиеся  35% за долю по ДДУ и пени по договору, у  застройщика – возвратить сумму обеспечения и выплатить  проценты за пользование чужими денежными средствами.

Так как стороны никаких претензий друг к другу не имеют, в сложившейся ситуации, они  хотели бы минимизировать риски и максимально «узаконить» фактически сложившиеся правоотношения.

 

ВОПРОС: КАК ЭТО ЛУЧШЕ СДЕЛАТЬ?

Вариант 1: соглашение о расторжении соглашения об обеспечении, возврат суммы по нему Дольщику, перечисление той же суммы в оплату ДДУ (желательно – подписание дополнительного соглашения, исключающего ответственность дольщика за просрочку) – маловероятно, что застройщик пойдет на этот вариант.  

Вариант 2: соглашение о расторжении соглашения об обеспечении и документ о зачете взаимных требований;

Вариант 3: документ о зачете взаимных требований;

 

Уважаемые коллеги, жду Ваших ответов,  мнений и рассуждений. 

Уважаемые коллеги!
Прошу помочь мне разобраться в следующей ситуации.

Зарубежный Филиал российской коммерческой фирмы с интернациональным составом.

С российскими гражданами (а так же гражданами "ближнего" зарубежья) заключаются трудовые договоры, согласно которым постоянным местом работы является филиал и работодатель за свой счет (за счет работодателя) направляет работника в отпуск к месту ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ. Данное место прописывается в трудовом договоре индивидуально для каждого работника.

В силу географического положения страны нахождения Филиала, для многих работников путь домой занимает сутки, а то и более.

У прежнего руководства было понимание того, что время нахождения в пути, т.н. "дни путешествий", не включаются в отпуск, а следовательно, считаются полноценно отработанными работником днями.

Новое руководство попросило представить соответствующее правовое обоснование такого подхода.

В процессе поиска нормативной базы я натолкнулся на некоторое количество законов и норм, имеющих отношение к военнослужащим, сотрудникам дипломатических представительств, прокуратуры, судьям и работникам крайнего севера, в которых прямо указывается, что время следования к месту проведения отпуска не включается в отпуск. Но ничего, прямо касающееся работников зарубежных обособленных подразделений, обнаружить не удалось.

Хотел бы пропросить вас указать мне правильное направление дальнейшего поиска, если соотвествующие нормы имеют место быть.

Заранее благодарю.

Приветствую уважаемых участников форума!
Хотел бы попросить у Вас совета в разрешении следующей ситуации:
Есть серьезное намерение посудиться с прежним работодателем за невыплаченную компенсацию за неиспользованный отпуск.
Ситуация осложнена тем, что на второй день после увольнения я убыл на другую работу в далекую страну и пробуду здесь безвылазно как минимум до начала августа, после чего, скорее всего, спустя 2 недели, уеду еще на полгода. По этой причине поиск представителя в суде и выдача доверенности на представление моих интересов связана с большими трудностями, временными, физическими и финансовыми затратами.
Месячный срок исковой давности, предусмотренный статьей 392 Трудового кодекса для споров об увольнении, истечет через несколько дней.

Зарплата у меня на 100% белая. Трудовая книжка выдана, информация внесена корректно. Никакие иные бумаги не выдавались (просто не было времени с этим разбираться, т.к. вылет был назначен на следующее утро). Мой вариант трудового договора и все изменения к нему – при мне.

В связи вышеизложенным, мне пока в голову пришло 2 варианта действий:

Вариант 1: Направить срочной почтой исковое заявление в суд с одновременным ходатайством об отложении назначения судебного разбирательства на 1 год.

Не имея большого опыта судебных разбирательств вообще, и никакого - в судах общей юрисдикции, я не могу предугадать, сочтет ли суд мое положение достаточным основанием для отложения разбирательства на такой большой срок или нет. Откровенно говоря, сомневаюсь.

Вариант 2: Провести всю надлежащую досудебную переписку и, в случае неудовлетворения моих требований, подать соответствующую жалобу в инспекцию по охране труда чем обозначить начало своих действий по взысканию невыплаченной компенсации. Последнее, как мне представляется, в дальнейшем может послужить дополнительным аргументом для восстановления пропущенных сроков в суде.
Спустя год после увольнения подать исковое заявление в суд с одновременной подачей ходатайства о восстановлении срока исковой давности.
В этом случае мои сомнения касаются вероятности восстановления судом данных сроков:будет ли моя трудовая деятельность за рубежом достаточным основанием этого?
Уважаемые коллеги, с учетом скорого истечения срока исковой давности, советы мне нужны как можно срочно. Я очень надеюсь на вас!

Заранее благодарю за советы.

Приветствую уважаемых коллег!
Покорнейше прошу Вашего совета в разрешении непростой и неоднозначной ситуации, описанной ниже.
______________________________________________________

Организация – Арендодатель заключила договор с организацией - Арендатором на сдачу помещения под ювелирный магазин. Арендодатель является собственником здания, в котором находится помещение.
Срок договора истек, за Арендатором числится крупная задолженность по аренде.

Арендодатель заблаговременно направил письмо, содержащее требование о погашении задолженности по аренде и вывозе принадлежащего Арендатору имущества. Кроме того, Арендатору было предложено прибыть в здание и открыть помещение для оценки его состояния и последующей передачи Арендодателю. Однако, к настоящему моменту какой-либо реакции на письмо получено не было.

По имеющейся информации, Арендатор исчез в неизвестном направлении, на связь с деловыми партнерами и кредиторами не выходит.

Так как ранее Арендатор заменил входную дверь в магазин, поставил собственный замок, а дубликат ключа Арендатору не передал, Арендодатель не имеет возможности в обычном порядке освободить занимаемое Арендатором помещение и сдать в аренду другой организации, в силу чего, вынуждено нести финансовые убытки.
Учитывая специфику бизнеса Арендатора, существует высокая вероятность нахождения арендованном помещении весьма ценного имущества

Арендодатель принял решение об одностороннем освобождении помещения путем вскрытия замка дверей, документальной фиксации в соответствующих актах состояния помещения и описи находящегося в помещении имущества.
После этого планировалось демонтировать (в случае необходимости) и перенести в другое охраняемое помещение все находящееся в помещении имущество, которое, в силу статей 359, 360 ГК РФ, служит обеспечением исполнения обязательств Арендатора перед Арендодателем.

К процессу вскрытия решено было привлечь представителя правоохранительных органов (участкового), о чем начальнику соответствующего ОВД было направлено письмо с подробным изложением ситуации, с приложением копий всех документов, относящихся к делу.
ОВД, в лице участкового, выразило согласие на участие во вскрытии, однако уведомило о том, что прежде оно обязано поискать Арендатора в течение 1 недели. Так же, участковый попросил написать заявление по форме, что и было сделано.
Однако, спустя неделю участковый заявил, что он не имеет полномочий участвовать во вскрытии и посылает нас, за разрешением ситуации, в суд.

Учитывая вероятность нахождения в помещении особо ценного имущества, Арендодатель не решается вскрывать помещение в одностороннем порядке, без участия официальных лиц, опасаясь предъявления имущественных претензий со стороны Арендатора и 3-их лиц, кому может принадлежать данное имущество.

В сложившейся ситуации я вижу 2 выхода:

Выход 1-ый, судебный.

1. Арендодатель подает иск о взыскании арендной платы, помещение оставляет не тронутым.

2. Требования Арендодателя судом удовлетворяются, исполнительный лист передается судебным приставам.

3. Судебный пристав, в порядке исполнительного производства, вскрывает помещение, описывает имущество, опечатывает, передает на временное ответственное хранение Арендодателю, либо, в силу Постановления Правительства РФ от 7 июля 1998 г. N 723 "Об утверждении Положения о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества" - изымает и передают на хранение в Государственное учреждение по формированию Государственного фонда драгоценных металлов и драгоценных камней РФ.

4. Судебный пристав организовывает аукцион, согласно ГК и Закону об исполнительном производстве, на котором продает имущество. Из вырученных денег покрываются обязательства Арендатора.

Несомненным плюсом данного выхода является его абсолютная законность, практически нулевой риск предъявления к Арендодателю имущественных претензий.
Однако, по моим расчетам весь процесс с момента подачи искового заявления и до освобождения помещения может занять 10-12 месяцев, а значит, Арендодателя ждет колоссальная упущенная выгода.

Выход второй, односторонний:

1. Арендодатель, параллельно с подачей искового заявления вскрывает помещение, документально фиксирует в соответствующих актах состояния помещения описывает находящегося в помещении имущество. К процессу вскрытия, кроме сотрудников Арендодателя привлекаются незаинтересованные лица, в т.ч. другие арендаторы здания. Все они ставят подписи в соответствующих актах. Весь процесс фиксируется на видеокамеру.

2. После вскрытия и описи, имущество переносится в другое охраняемое помещение, что так же фиксируется в акте.

3. Помещение сдается другому Арендатору.

Очевидный плюс данного варианта – скорость освобождения помещения, и следовательно, избежание убытков в виде недополученной прибыли.
Минус – вероятность предъявления имущественных претензий со стороны Арендатора и/или 3-их лиц о возмещении стоимости «пропавшего» имущества и денежных средств. Кроме того, вызывает сомнения законность подобного рода действия с нашей стороны.

___________________________________________________________________

Итак, уважаемые коллеги, какие будут мысли, соображения?
Стоит ли рискнуть и воспользоваться вторым выходом?
Правомерно ли будет в исковом заявлении заявить требование о наделении Арендодателя полномочием по одностороннему освобождению помещений (Выход второй)?
Существует ли правовой механизм самостоятельной продажи арендодателем имущества арендатора через аукцион, по решению суда
Есть ли собственные варианты решения проблемы?

Буду безмерно благодарен всем за соображения и советы. Уверен, описанная ситуация является типичной для арендодателей а следовательно, обнаружение оптимального способа её решения окажется полезным многим.

Заранее благодарю.