Vlad_

Vlad_, все верно, но для постановки на кад.учет нужен Акт согласования границ, который некому подписать, т.к. участники ОДС не выбрали представителя для такого согласования и не собираются его выбирать. Вот их возражение

Вы знаете, трудно бороться с ветряными мельницами, и с кадастровой палатой, которые, при предъявлении требований к документам основывают своё мнение на какких, понятных только для них принципах. Я остаюсь при своём мнении, что если собрание было, то с участниками ОДС участка из которого происходит выдел он согласован, дополнителльное согласование необходимо, только со смежными участками..., если такие смежества есть (аргументация выше).

1. в каком органе местного самоуправления должен храниться протокол? у нас есть область, кот. делится на районы, кот. делятся на волости.

Думается, что на хранение, в орган местного самоуправления, протокол сдаётся для того, чтобы при необходимости, любой из участников долевой собственности мог получить к нему доступ, в связи с чем, в администрацию муниципального образования по месту нахождения земельного участка.
Поэтому, должно - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности. Как правило это администрация сельского поселения... На практике, как где угодно, так и нигде... Обратитесь письменно, в администрацию района, волости.. и к председателю собрания... мот и найдётся...

2. как выделить долю, если собрание уже было, в первоочередной выдел земли выделено больше, чем присутствовало на собрании, меня на собрании не было? я хочу участок, кот. на собрании в первоочередной выдел не входил.

То, что Вас на собрании небыло не лишает участников ОДС, при надлежащем кворуме, принять решение, которому как мне кажется, Вы должны подчинится.. В противном случае.. все Ваши попытки могут встретить сопротивление...
Если бы Вы дали объявление о выделе ЗУ в первоочередном порядке не в границах части отведённой для этого собранием, я бы например, направил возражение.. и оно было бы обоснованным, думаю, мне бы удалось убедить в этом суд. Другой вопрос если у Вас там за этим никто не следит и интереса особого нет, то выдел по объявлению, может и прокатить.., что не исключает споров..

еще возник вопрос: правомочно ли собрание определять границы и местоположение выделяемого з/у? или надо публиковать экспликацию в газете после собрания?

не первое, не второе..

В соттветствии с пунктом 1.2 статьи 14 Закона об обороте ... решением общего собрания участников долевой собственности определяются:
условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся невостребованные земельные доли;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал;
местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в доверительное управление.

Полномочия собрания определены исчерпывающим образом...

Обращаю Ваше внимание именно на "местоположение части" и " в границах которой выделяются земельные участки"..., так как законодатель, тем самым, прадусматривает множественность выделяемых участков в границах части массива находящегося в долевой собственности...

Далее... пункт 2 статьи 13 Закона об оборотеговорит, что местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка...
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.
И наконец.. статья 22.2 Закона о регистрации прав - п.1. Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Таким образом, как мне видится выделение происходит следующим образом:
1) решение собрание, где определяется местоположение части участка из которого в последствии выделяются земельные участки в счёт долей;
2) в рамках определённой части (в соответствии с решением общего собрания) участник определяет местоплоложение земельного участка и оформляет его .. либо соглашением о выделении (2 и более участников ДС выделяют 1 участок), либо решением о выделении (1 участник выделяет участок (ки));
3) изготовление земелеутсроительного дела;
4) постановка на кадастровый учет;
5) регистрация права на вновь выделенный участок...
У нас работает.. деелен не один десяток ЗУ по этой схеме...

По поводу экспликации - нет!!! Местоположение участка считается согласованным...

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:
договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК);
соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;
договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК), а также доли в праве собственности на предприятие, находящееся в общей долевой собственности;
договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК);
договоры дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК) и отказ от принятия дара или пожертвования (п. 2 ст. 573, п. 1 и п. 6 ст. 582 ГК);
договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);
договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК).
государственные контракты на приобретение жилых помещений (п. 10.5, ст. 65 Закона "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"....


Сделки с недвижимостью, не требующие государственной регистрации, но по которым необходимо зарегистрировать права или ограничения (обременения прав):
договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и др.);
договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации сделки также не требуется. Но состоявшаяся мена недвижимости означает необходимость государственной регистрации возникших прав;
договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года;
различные соглашения между участниками общей собственности
брачный договор (ст. 42 Семейного кодекса РФ), алиментное соглашение, которым предусмотрена передача квартиры (ст. 102 Семейного кодекса РФ);
договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК) и прочие.

Таким образом, требования о госрегистрации договора купли-продажи земельного участка законодательством на момент его заключения не предъявлялось и не предъявляется в настоящее время – договор заключен!!! Для того чтобы получить свидетельство о государственной регистрации права, Вам просто необходимо, сейчас прийти в ФРС и в общем порядке зарегистрировать ранее возникшее право собственности.
Хотя, если вы это делаете для это и не обязательно, так как с точки зрения того же закона о госрегистрации «Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие», т.е., распорядится этим имуществом Вы сможете и без первичной регистрации, она будет проводится одновременно с регистрацией перехода права собственности, в соответствии с положениями статьи 6 Закона о госрегистрации.

Луковец

Хочу обратить Ваше внимание, что в случае, если соглащением участников ОДС определены лица уполномоченные заключить договор аренды в качестве Арендатора речь не идет о представительстве.

Что-то не очень понятно, поясните пожалуйста Вашу мысль...

рендатором в соответсвии со ст.12 101-ФЗ, выкуплены доли, что происходит с договором?
Ничего, всего лишь прекращается обязанность Арендатора выплачивать самому себе а/п, целиком арендное обязательство не прекращается.

Да, но обязательства нет, как как договра нет...

Ионыч

Влад, будучи топикстартером вы как раз говорили о том, что участок выделен в счет некоторого количества долей, но договор не заключался по разным причинам, а по истечение времени 1/5 часть долей (в счет которых выделен участок) стали собственностью потенциального арендатора. Отчего же ему не взять 4/5 доли ВЫДЕЛЕННОГО участка, а 1/5 его же пользоватся на основании титула собственника?

Да, участок выделен, но 4/5 - это доля в праве... в выделенном участке, а если быть точнее - доли в праве общей собственности на земельный участок, которые распределены приблизительно между 540 участниками общей долевой собственности по 4,6 га. А доля(доли) в праве не может быть предметом аренды...
Что касается 1/5, то легально пользоваться ею, не учитывая мнения иных участников ОДС, он сможет только выделев её в натуре... Там 5000 га земли, как в рамках ОДС можно определить, где твоя 1000 га?

Луковец

426-427 ГК владение, пользование и распоряжение общей собственностью по соглашению всех участников, т.е. функции собственника, по соглашению. Договор аренды с множественностью лиц на стороне Арендодателя является, в т.ч. и таким соглашением.

Да, договор аренды как сделка, действительно является соглашением, однако, глава 34 ГК РФ, ЗК РФ, Закон об обороте земель сх назначения, предьявляют к данному соглашгению (сделке) ряд требований и ограничивают оборот имущества, который может быть сдан в аренду.
В частности, статья 607 ГК РФ - "Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается." А закон об обороте земель сх назначения, ограничевает оборот долей в праве общей собственности и статьёй 14 устанавливает особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Что делать? В ближайшее время нужно определится и сформировать позицию, которую сначала нужно втолковать клиенту, а потом с ней придётся топать в "обитель зла" и отстаивать там..