denezhko-a

Добрый день, коллеги! Извините, что немного поздно.

А  Вот такая ситуация: стороны продлили срок действия договора (срок исполнения обязательств должника, которому предоставлен новый срок для погашения задолженности ) путем заключения дополнительного соглашения  после трех лет с момента обязательство должно быть исполнено. В частности срок исполнения наступил в 2013 году, доп. соглашение заключено в 2017 году.

Не могут ли в этом случае быть применены положения гражданского кодекса (ст. 425, ч. 1. ст. 453), при которых данные действия сторон расцениваются как  факт существования обязательства  по прошествии даже трех лет и заключением дополнительного соглашения лишь изменили порядок его исполнения. 

Соответственно в данном случае нельзя говорить о пропуске срока исковой давности в принципе, поскольку основанием для обращения в суд станет нарушение Ответчиком обязательств по вновь заключенному дополнительному соглашению. 

 

Дополню-  если кто-то из А,Б или В решит продать свою долю в праве, а не одновременно общий ЗУ, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

Ваши сведения несколько устарели, мягко говоря.

 

Да нет, уважаемый. Ответов пока на них нет.

 

Рассмотрим сказанное на примере. Пусть имеется ЗУ в долевой собственности А, Б, В, Г, Д, Е, Ж, при этом доли в праве на ЗУ указанных лиц являются земельными долями. Сделки с такими долями не требуют нотариального удостоверения. Далее А, Б и В выделяют в натуре свои доли с образованием одного ЗУ в общей собственности. После этого доли в праве на ЗУ Г, Д, Е, Ж по-прежнему считаются земельными, а доли А, Б, В, по мнению Росреестра, перестали считаться земельными. А что поняли Вы? И что считаете неправильным?

 

Дополню-  если кто-то из А,Б или В решит продать свою долю в праве, а не одновременно общий ЗУ, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.

 

Да, к сожалению, логика Росреестра именно такая. Я думал это know how в нашей (Белгородской) области (они тут порой выпускают свои мнения по различным вопросам), но вот наткнулся на их официальное разъяснение на как бы федеральном уровне. Оно правда относится к редакции уже утратившего силу закона, но суть не меняется. Вот с этим я категорически и несогласен, поэтому просил поделиться мнениями, может есть практика (я кстати нашел одно решение суда (без апелляции, кассации) А65-18242/2016 - в этом деле суд применил положения ст. 42 Закона к земельному участку, который вообще не относится к категории земель с/х назначения). Суд конечно в этом деле немного перегнул палку, но вместе с тем, применительно к закону "Об обороте земель с/х назначения" понятие земельная доля должно применяться как в отношении земельных долей, кототрыми были наделены граждане в 90-х годах, так и к долям в праве общей долевой собственности на выделенные участки. Иначе смысл Закона "об обороте" фактически утрачивает свой смысл. Кстати. По этому поводу есть разъяснение Роснедвижимости, но касающееся "вторичного" выдела земельного участка в праве общей долевой собственности (исходный участок был выделен в счет соответственно земельных долей". Найду - сброшу. Суть данного разъяснения в следующем. Росреест отказал в постановке на кадастровый учет этого самого земельного участка, образованного в счет долей в праве ОДС, на том основании, что не соблюден порядок выдела, предусмотренный ГК, т.е. как я и говорил ранее Росреестр "гнет линию" о том, что после выдела участка к отношениям применяются нормы ГК. Закон "ОБ обороте не применим", тк.к. порядок выдела земельного участка, прописанный в законе оперирует понятием земельной доли, т.е. той самой первичной доли, которая с выделом утратила свой праовой статус "земельной доли". На это Роснедвижимость сказала (передам общий смысл) - есть Закон "Об обороте" и именно он регулирует соответствующие отношения и необходимо руководстоваться им, и нечего там себе выдумывать, т.е. по мнению РОСнедвижимости статус земельной доли не утрачивается и после выдела участка. Письмо я обязательно найду.

А вот мнение (статья) практикующего судьи: Майборода Виктор Александрович, судья Тульского областного суда в отставке, кандидат юридических наук.
В современном регулировании по смыслу главы 16 "Общая собственность" Гражданского кодекса Российской Федерации, находящегося в нормативном единстве с положениями ст. 12 и 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <10>, под земельной долей понимается земельный участок, находящийся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Доля может выражаться простой правильной дробью, в гектарах или баллах. Доля без индивидуализации может передаваться другому участнику долевой собственности (дарение, доверительное управление) либо лицу, не являющемуся участником долевой собственности, в определенных законом случаях.

С учетом имеющихся скудных материалов (новый закон - мало практики), а также довольно обширной практики по выделам, я полагаю, что не только с правовой, но и экономической точки зрения (земельная доля как была ею так и осталась после выдела, т.к. в конечном итоге это тот же участок, та же земля, только в меньших размерах) понятие земельная доля применимо к отношениям, возникшим после выдела участка в натуре. Соответственно считаю, что нотариального удостоверения таких сделок не требуется.

И еще, когда законодатель вводил в ст. 42 закона изменения касающихся исключения из числа нотариальных сделок (где то я читал экономическое обоснование законопроекта), смыслом являлось то, что на продавцов земельных долей, которые в своем подавляющем большинстве являются совсем небогатые слои населения (пенсионеры, работники с/х предприятий) законом возлагались довольно обременительные траты на нотариальное удостоверение (10-15 тысяч), поэтому необходимо таки это бремя снять. НО зачастую эти же бабушки и дедушки и после выдела земельных участков продают свои доли, то почему же эти лица должны нести затраты?
 

 

Можно ли продать земельную долю после выдела земельного участка без нотариуса?

1) У Вас какое-то самобытное понимание выдела ЗУ...
2) Про необходимость нотариуса при совершении сделок с земельными долями аж целый закон из трех статей в середине прошлого лета был принят...

Как указывает росреестр - нет, т.к. трактует земельную долю исходя из ст. 15 Закона №101-ФЗ т.е. та доля которая была предоставлена гражданину при приватизации колхозов в 1992 году.

Хде он указывает? Вы написали запрос, и Вам официально так ответили? Тогда скан - в студию! А если какая-то тетка в Росреестре сказала - это вообще ни о чем...

После выдела ее в земельный участок

О чем речь, понимаете только Вы...

она "легким движением руки" якобы превратилась в "долю в праве общедолевой собственности".

В ст. 15 Закона об обороте земель сельхозназначения всё предельно ясно указано...

Однако, я согласен с Вами, что это устаревшее понятие, и если проанализировать закон ФЗ-101, то можно увидеть, что он оперирует понятием земельной доли и после того когда она была выделена в земельный участок.

Тоже нихт ферштэен...

Соответственно подобные выводы Росреестра представляются неправильными, однако зарегистрировать право нового собственника на земельную долю

не представляется возможным

Есть отказ Росреестра? Дык показывайте...

Ст 42. Закона "О регистрации недвижимости"

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество

подлежат нотариальному удостоверению, за исключением

сделок по отчуждению земельных долей. Соответственно вопрос - распространяется ли данное исключение на доли в праве в выделенных в счет земельных долей земельных участках? Вопрос возникает в связи с тем, что согласно ст. 15 Закона ОБ обороте земель с/х назначения (как видит это Росреестр) под земельной долей понимается лишь та доля, которой были наделены граждане при приватизации колхозов и без выдела участка в натуре.

Не выдумывайте - в законе этого нет...

А после выдела эта земельная доля по мнению Росреестра "волшебным" образом превращается в долю в праве общей долевой собственности и в этом случае исключения, указанные в ст. 42 Закона "О регистрации недвижимости" не распространяются на такие доли

Если это не Ваши фантазии - показывайте первоисточник. В противном случае - изучайте матчасть и не морочьте себе и другим голову...

"Официальный сайт Росреестра www.rosreestr.ru", 2016

Вопрос: Сделки с какими земельными долями не подлежат нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 24.1 Закона о регистрации?

Ответ: Статья 24.1 введена в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения".
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 15 Закона N 101-ФЗ земельная доля - это доля в праве общей собственности (идеальная доля в праве собственности без определения ее местоположения на местности, выраженная установленным законодательством способом) на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, возникшем при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона N 101-ФЗ.
Особенности государственной регистрации прав на данные земельные доли установлены статьей 24.1 Закона о регистрации, согласно абзацу второму пункта 3 которой (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 351-ФЗ "О внесении изменений в статью 24.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости") положения абзаца первого пункта 1 статьи 24 Закона о регистрации (о нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество) не применяются к сделкам по отчуждению земельных долей.
Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности, в том числе на земельные участки, относящиеся к любой иной категории земель, либо земельные участки, выделенные в установленном Законом N 101-ФЗ порядке в счет земельных долей, осуществляется в соответствии со статьей 24 (учитывая также статью 30) Закона о регистрации, согласно которой сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Таким образом, если речь идет не о земельной доле в понимании статьи 15 Закона N 101-ФЗ, а, например, о земельном участке, образованном при выделе его в счет земельных долей и находящемся в общей долевой собственности лиц, в счет земельных долей которых он был образован, доля в праве собственности на который, соответственно, отчуждается, то такая сделка по отчуждению, как представляется, подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 24 (учитывая также статью 30) Закона о регистрации.

18.10.2016
 

 

 

Добрый день! Я к понятию земельная доля и необходимость нотариального удостоверения сделок с ними. Можно ли продать земельную долю после выдела земельного участка без нотариуса? Как указывает росреестр - нет, т.к. трактует земельную долю исходя из ст. 15 Закона №101-ФЗ т.е. та доля которая была предоставлена гражданину при приватизации колхозов в 1992 году. После выдела ее в земельный участок она "легким движением руки" якобы превратилась в "долю в праве общедолевой собственности". Однако, я согласен с Вами, что это устаревшее понятие, и если проанализировать закон ФЗ-101, то можно увидеть, что он оперирует понятием земельной доли и после того когда она была выделена в земельный участок. Соответственно подобные выводы Росреестра представляются неправильными, однако зарегистрировать право нового собственника на земельную долю (тоже кстати являющегося содольщиком либо организацией обрабатывающей земельный участок) не представляется возможным и видимо придется обращаться в суд, чего очень не хочется делать, т.к. это очень долго а покупка "земельных долей" является систематической и в большом объеме. Может быть есть какая то практика в этом направлении либо официальные трактования ст. 24.1. Закона "О регистрации недвижимости" касательно удостоверения сделок с земельными долями. Спасибо

Добрый день! Если Вы пишите, что выделили долю в земельный участок, то общая долевая собственность прекращается, а в выписке ЕРГН (ЕГРН) или свидетельстве о регистрации в графе вид государственной регистрации должно быть указано- собственность. Такой участок можно продавать и договор заключается в простой письменной форме. Единственно, что у органов власти возникает преимущественное право приобретения участка, но это не проблема, просто по времени более длительно получается. Но есть и другие законные способы отчуждения участка, согласно гражданского кодекса)))

 

нет, я имею ввиду оборот земельных долей внутри участка, НО уже выделенного. Когда один участник общей долевой собственности покупает именно долю у другого (в моем случае - организация, использующая участок). Ст 42. Закона "О регистрации недвижимости" " Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей. Соответственно вопрос - распространяется ли данное исключение на доли в праве в выделенных в счет земельных долей земельных участках? Вопрос возникает в связи с тем, что согласно ст. 15 Закона ОБ обороте земель с/х назначения (как видит это Росреестр) под земельной долей понимается лишь та доля, которой были наделены граждане при приватизации колхозов и без выдела участка в натуре. А после выдела эта земельная доля по мнению Росреестра "волшебным" образом превращается в долю в праве общей долевой собственности и в этом случае исключения, указанные в ст. 42 Закона "О регистрации недвижимости" не распространяются на такие доли, и вообще при их отчуждении необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса.