Шум

Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 64 от 23 июля 2009 года говорит о том, что «…если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности…».

Весь текст
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Москва
№ 64
23 июля 2009 г.


О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания
В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помеще­ний) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законода­тельства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также ле­стничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного по­мещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество при­надлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависи­мости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на не­движимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следова­тельно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение уста­навливается на все здание в целом.

8. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно ли­цо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собствен­ности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, дос­туп к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зареги­стрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требова­ния распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
А.А. Иванов




Секретарь Пленума
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
Т.В. Завьялова

Цитата: «2.2.2. Помещение Распределительного устройства Потребителя, примыкающее к помещениям, принадлежащим сторонним организациям, и имеющее оборудование, находящееся под напряжением, должно быть изолировано от них. Оно должно иметь отдельный запирающийся выход».

"Примыкающее к помещениям"... А у нас находящееся в помещениях.

Женек, ты не понял... акцент на слово должно быть изолировано, понимаешь?
отчудишь енто помещение, либо признают по суду "общим", ОНО д.б. ИЗОЛИРОВАНО

есчо в однов форуме нашел вот что:

цитата
тема - Трансформаторная подстанция, чья собственность и как взыскать аренду?
вопрос <HTML>
Кто сталкивался с ситуацией по определению право собственности на трансформаторную подстанцию.
С 1965г. у нас в здании расположена трансформаторная подстанция, которая расположена в помещение площадью 60 кв. м которая питает весь микрорайон. В 1993г мы приватизировали это здание. В свидетельстве о праве собственности и плане приватизации указаны и эти площади. В течение 4 лет мы ведем переписку с энергоснабжающей организацией, чтоб она заключила с ними договор арены на эти площади. Энергоснабжающая организация отказывает это делать, ссылаясь на то, что это не ее собственность..
В настоящий момент получил добро от руководства, подать иск.
Составили иск о неосновательном обогащение (в части предоставления услуг по аренде нежилого помещения), по ценам которые существуют в данном районе на основании п. 4 ст. 1103 и ст. 1105 ГК РФ. за 3 года.
Отвечик иск не признает и указывает на то, что если транс. подстанция. стоит на балансе энергоснабжающей организации трансформаторная подстанция, это не значит, что она у них в собственности.</HTML>

ответ одного из пользователей форума:

"<HTML>В аналогичной ситуации я просто оформил подстанцию в собственность, и теперь получаю деньги за услуги по передаче электрической энергии от потребителей, которые там запитаны.
Если ваша ТП никому не нужна- пишите. Я заберу, а потом вы все будете мне платить)))<img src="http://fool.exler.ru...y.gif"></HTML>"

еще одна ложка дегтя
СОГЛАСНО Приказа Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. N 6 "Об утверждении Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей"
«к Электроустановкам относится - Совокупность машин, аппаратов, линий и вспомогательного оборудования (вместе с сооружениями и помещениями, в которых они установлены), предназначенных для производства, преобразования, трансформации, передачи, распределения электрической энергии и преобразования ее в другой вид энергии».
и есчо
Главой 2.2 «Распределительные устройства и подстанции»
Цитата: «2.2.2. Помещение Распределительного устройства Потребителя, примыкающее к помещениям, принадлежащим сторонним организациям, и имеющее оборудование, находящееся под напряжением, должно быть изолировано от них. Оно должно иметь отдельный запирающийся выход».

Полный текст гыг: http://www.electric-...u/docyments.htm

Этим приказо устанавливаются требования к помещению щитовой: двери, замки, вентиляция, уборка и тд. и пр.

Так вот, в принципе, содержание таких щитовых - есть обязанность объединенной диспетческой службы (ОДС)- это по Постановлению Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 г. Москва Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. Регистрационный N 5176). более того требования к щитовым делятся на 2 категории: ребования к оборудованию и требования к помещению.
ЗДЕСЬ как проблему вижу:
все требования по содержанию оборудования щитовой лежит на ОДС, а вот содержание ПОМЕЩЕНИЯ в данном случае на собственнике.
Почему, да потому, что у ОДС нет оснований для содержания и приведения щитовой в соотвествии с требованиями эксплуатации - и как следствие нет оснований для провежения таких затрат. помещение фактически находится в частной собственности.
Получается на собственника автоматически ложится отвественность за содержание конструктива (помещения) и приведения его в соотвествие с требованиями, предъявляемыми к таким помещениям. жуть
При этом, обращаю Ваше внимание, что за нарушение данных требований есть адм. отвественность.

Попытки отлючать электричество -как метод давления, не советовал бы. куча аргументов из в судебной практики и при грамотном подходе, вплоть до взыскания убытков за неправомерное отключение. (в качестве фантазии и сгущения красок: как следстие отключения может статься (не дай БОГ) смерть гржданина, подключенного в прибору жизнеобеспечения или осуществляющий зарядку кардиостимулятора и пр...) то до уголовной ответственности не далеко).

Дата 21.07.2009 - 11:23
  Вот это, мне кажется, по теме:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

в самое яблочкО