oxotnic

Так и в чем нарушение? Вопросы клиентов, в силу нашей профессии, это наши вопросы, которые решать приходиться нам. И ответы на эти вопросы искать тоже приходиться нам. А если нельзя обратиться за похожим опытом решения к коллегам - то в чем смысл форума? Или у Вас что-то личное?

oxotnic, вариант один: обратиться к юристу в реале. Данный форум для консультирования не предназначен.  

Уважаемый модератор, в самом начале: Коллеги! Так-как Юрфак и второй десяток лет практики за плечами. А вопрос не стандартный, в ГПК с пленумами прямого ответа точно нет. Так что не консультация, а вопрос о выборе стратегии! С уважением...!

Добрый день коллеги!

Столкнулся с ситуацией: в 2001 году куплена квартира по жилищному сертификату. Оплата прошла после регистрации договора в ЕГРН, соответственно возникло обременение в виде залога. Покупатель получил квартиру, а продавец денежку и все счастливо разбежались и за снятием обременения не обращались.

После смерти покупателя наследники с "радостью" узнали о том, что запись о залоге до сих пор "висит".

По предварительным данным (надежным) продавец умер еще раньше. Наследственного дела в реестре не нашел. Наследники тоже неизвестны. Как известно иски к умершим не принимаются. К наследственному имущество предъявиться тоже получается нет возможности, так как официального подтверждения что продавец умер у нас нет. Соответственно вопрос - как поступить?

Обратиться в ЗАГС за запросом информации жив/умер? На практике в предоставлении сведений отказывают (личные данные).

Заявиться к ответчику как к живому - суд 99% запросит адресную справку и увидит что человека нет, соответственно - отказ в принятии.

К наследственному имуществу - не знаем дату смерти, да 6-месячный срок прошел.

Какие есть варианты?

Ну вот и закончился наш процесс века! Счастье переполняет уже от этого факта. Отшумела и ап.инстанция.

Результат - никуда судья не делся. Все разделил в классическом стиле 50/50. И наличное имущество и долги (вернее деньги, потраченные на их оплату). Но сколько нервов и сил это стоило???!!!

Ладно, глаголю результат: мужу досталось - земельный участок и остатки фундамента (после пожара), а также авто и 1/2  квартиры, супруге - 1/2 квартиры. Взысканная с мужа разница в стоимости переданного имущества была погашена взысканной с супруги половины выплаченной супругом долгов. В общем - доказал свою позицию. Стоило два года процесс тянуть?

Но наше правосудие конечно оказалось  как всегда "на высоте". (маленький нюанс):

Супруги расторгли брак через три месяца после фактического прекращения СО (семейных отношений). Этот факт был установлен предыдущим процессом по "общению с детьми". В решении -  черным по белому написаны даты и слова СУД УСТАНОВИЛ!

Но судья расчет долгов по общим обязательствам произвел с даты официального расторжения брака. На вопрос а почему -  ответил просто: я и так вам все удовлетворил. Вам что, мало? На вопль о преюдиции - махнул рукой, мол идите отсюда, достали.

В апелляции (собственно обжаловали только этот момент, начала расчета по долгам) - судьи областного суда тоже ответили примерно также, с поправкой: мы что, из-за ВАШИХ трех месяцев должны все решение переписывать? Свободны!

По поводу сути моего вопроса (раздел залогового имущества)- нашел таки ответ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, от 22 июня 2016 г. (Президиум ВС РФ п.11). Черным по .... написал для особо одаренных судей:

"..не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира) находится в общей собственности указанных лиц. В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями...»

  Короче - убедил!

Да и бог с ними. Главное - ЗАКОНЧИЛИ!!! УРА!

п.с. думаю все же все пополам вынесет.

Правы оказались!

Похоже этот процесс не кончиться никогда!

30-го сентября процесс прошел в том же ключе, что и раньше: судья всем сказал - миритесь и отложился на мировое без ходатайств сторон.

Перенеслись на 11 ноября. Так как исследовать в процессе уже нечего - не поехали, отделались заявлением о рассмотрении в отсутствие. Просили вынести решение по существу. 11-го однако опять не рассмотрелись. Суд по своей инициативе назначил суд.экспертизу части имущества (по стоимости которого кстати стороны не спорили) и опять завесил наш процесс до .... окончания экспертизы в общем (бог знает когда они ее проведут).

Вот думаю, может жалобу на него накарябать. Сроки то уже все вышли давно, в суде дело с мая 2014 года.

Даже если считать кредит доходом - с чего этот доход общий?

Общим доходом он является в силу того, что получен в период брака (совместного проживания), т.е. в период, когда бюджет был общий! Какая тут еще может быть трактовка ст.34 СК?

oxotnic, чем закончилось? 

Процесс завтра, 30-го. Уже хочу поскорее увидеть решение. Обязуюсь тезисно изложить здесь.

Благодарю уважаемый SmaLL Chief за поддержку. А тоя уж думал, что я один так думаю. В смысле ближе к практике. Не далее как вчера за чашкой чая получил наконец в разъяснение другого судьи (кассационной инстанции) по данному вопросу: кредит суд рассматривает как доход и при разделе имущества отталкивается именно от этого. Как пояснил уважаемый судья, даже налоговая сейчас рассматривает кредит как доход. Долги - долгами, это обязательства и делятся они отдельно, как самостоятельные требования.

Т.е. взяв кредит в браке муж получил доход. Этот доход истратил на общие нужды, т.е.на квартиру, которая и стала общим имуществом, так как приобретена в период брака и на общие средства.

Таким образом, ипотечная квартира в любом случае - совместно нажитое имущество подлежащее разделу!!!

По поводу утраты предмета залога - тоже считаю "бредом"!

  Но принципиально то Alderamin прав, имущество должно быть приобретено за счет общих средств. А в нашем случае общих средств на квартиру (за период брака) было истрачено всего   1/10 от цены покупки. Т.е. делиться, согласно буквальному чтению ст. 34 СК РФ, только имущество, приобретенной за счет общих средств (Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи). Ипотека взята на 10 лет, за счет общих среств платили всего один год. Потом - только муж в одиночку. Получается, что делить то от той квартиры остается только 1/10 (выплаченных в браке). А при таких исходных судья и правда признает квартиру личным имуществом мужа (ума то хватит) и исключит из раздела, а остальное начнет делить. Но по практике, сколько помню, суд особо такими расчетами не задуряется, по 1/2 делит и как хотите.
 

Но особо интересна конечно постановка вопроса судом об утрате предмета залога при разделе квартиры на виртуальные доли. Вот такого я еще не встречал. И если честно - в тупике. Имею конечно свое мнение - предмет залога (квартира) не утрачивается, а следовательно раздел в долях возможен. Но хочется услышать мнение уважаемого форума по данному вопросу!?

С этой позиции я как-то ситуацию не рассматривал. Глаз уже замылился. Все верно. Буду осмысливать.

Суд - один из сельских судов Новосибирской области.

Потерял темку (после заседания легла дорога в Якутию).

23-го заседания состоялось, отложились. Но вот судья, мягко говоря. озадачил, завявив, что поскольку квартира оформлена на мужа, и ипотека с  кредитным договором тоже только на мужа, то квартиру он делить не будет, а передаст в собственность мужу (т.е. нам), якобы такова практика после внесения изменений в закон о "Залоге".

Изменения перечитал, ничего пдобного не обнаружил, свежей практики (2015 года по разделу ипотечного жилья у меня пока в базе нет).
Други, подтвердите или опровергните информаци. Это правда такая практика пошла? Теперь ипотечную квартиру делить в долях уже нельзя? Предмет залога действительно утрачивается?

Еще в 2014 году два процесса провел по такому разделу. Суд не дождавшись мирового разделил их по 1/2 доли и отправил супругов благословя. Апелляция засилила.

А в 2015 - новости!?

Да, забыл, банк активно возражает против раздела в долях. Аргументы - утрачивается предмет залога. Судья занял позицию банка, дескать при разделе в долях - действительно залог утрачивается.

Но как это соотносится с законом - пояснять банк не стал.

Видится мне так: муж оформил кредитный договор на себя, квартиру тоже зарегил на себя. Однако при оформлении залога супруга в юстиции согласие письменное подписала. Следовательно имущество, приобретенное в браке является общей совместной собственностью. Т.е. уже сразу после регистрации права собственности на любого из супругов.

В моем понимании раздел в долях предмет залога не изменяет, стоимость его не уменьшает. В залоге то имущество (квартира), ее никто не пилит, на кирпичи не рабирает, отдельный вход не делает, а просто определяются виртуальные доли. При разделе на доли второй супруг также извещен об обременении. В чем проблема поделить в долях по 1/2? Вот не понимаю, хоть убей!

23 июля!

Смотрю с надеждой! А если по порядку, то вот:

1. справка о пожаре с отметкой о повреждениях дома. В ней указано, что остался только фундамент.

2. Расторжение брака до получения повторного разрешения на строительство дома.

3. Оценка участка с фотоприложениями и указанием: жилой дом (фундамент) на момент подачи иска о разделе им-ва, тоже после расторжения брака.

3. Чеки на строительные материалы. Частично договоры на выполнение работ. (после расторжения брака).

4. Тех.паспорт и кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства со степенью готовности 80% (после расторжения брака).

5. Оценка земельного участка и дома на сегодняшний день.

В случае предъявления дополнительных требований об увеличении доли мужа, планирую еще назначить строительную экспертизу с вопросами: 1. Какие работы были выполнены для получения степени готовности дома 80%.

2. установить отделимость/неотделимость произведенных улучшений.

Внимательно жду указание на слабые места в позиции доказывания!?

Еще раз прошу поправить меня, если не прав в понимании ситцации:

Согласно  Постановления Пленума ВС РФ "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" от 05 ноября 1998 года N 15, если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно имущество не приобретали, суд в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства, законный режим совместного имущества супругов распространяется на имущество, приобретенное сторонами в период брачных отношений.

Т.е. разделу подлежат ЗУ и дом, общей стоимостью 202 т.р. + 185 т.р. соответственно. После прекращения брачных отношений (развода в 2012 году) стоимость дома значительно увеличилась за счет вложений одного из супругов и улучшения являются неотделимыми. Есть оценка новой стоимости ЗУ и дома - 1 600 т.р., и заключение специалиста о неотделимости улучшений. Также имеется новый техпаспорт дома со степенью готовности - 78 %.

Стоимость улучшений составила 1 213 т.р. Эта сумма разделу не подлежит.

НО! Как ее "взять"?

В текущем процессе дополнять требования и просить увеличить долю мужа (п.3 ст.245 ГК), так как участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
 

Или делить как есть ЗУ и дом по старой стоимости, а после вынесения решения предъявлять иск о взыскании неотделимых улучшений по 303 ГК (Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.) 

Разум подсказывает применить первый вариант - просить увеличение доли.

Может кто-то решал такие ситауации на практике? Что просили, что получили? (Интересует практика НСО).
 

Уточнение к последнему посту: не по 254, а по 245 ГК.

 

Воторое сомнение: а может не вынесет такое решение, пугает. У нас практика областная такова: если супруги не договорились по недвижке - вся недвижка по 1/2 в каждом объекте, делите дальше сами.

как по мне самый аргументированный вариант. все эти компенсации и т.д. только по согласию сторон, нет согласия все пополам. 

 

добавлю по поводу 

Дождаться вынесения решения о передаче ЗУ жене и просить компенчацию неотделимых улучшений?

 

а каковы тут основания для взыскания? за ней же будет признано право на фундамент а не на дом, имхо только договариваться  разделе.

 

По мне тоже по 1/2 в каждом объекте - самый оптимальный вариант. Но вот судья у нас ..... странный. Может и поперек практики пойти. А апелляция поправит/не попртавит - лотерейка.

Каковы основания взыскания? Вот у меня тот же вопрос. Но и отдавать уже фактический готовый дом, в который муж вложил свои личные 1,5 млн.р. - то же как-то неправильно!?

По 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение) - как-то не строится конструкция (нет неправомерности завладения, делится то по факту дом, просто стоимость дома равна стоимости фунадмента).

По 303 ГК (Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.) Этот вариант думал оставить как страховку. В случае передачи судом ЗУ жене, муж заявляет новый иск о взыкании стоимости неотделимых улучшений по 303 ГК.

Либо по ч.3 ст. 254 ГК просить увеличение доли в общем имуществе (3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.) если я правильно понимаю, то такие требования предъявлять нужно уже в имеющемся процессе.
Но тут у меня проблема с порядоком использования: Второй собственник (жена) согласия на неотделимые улучшения не давала. Сейчас конечно будет говорить, что ничего не знает и не согласна.