Petr_N

ДАНО:

Общество 1 купило у Общества 2 здание.

Общество 1 - арендатор земельного участка, на котором расположено здание, по договору, заключенному до вступления в силу ЗК.

Следовательно, права и обязанности по этому договору аренды перешли к Обществу 2.

ВОПРОС:

Имеет ли право Общество 2 на выкуп земельного участка под зданием?

Или переход права аренды уже есть "реализация исключительного права", и новый собственник утратил право выкупа? (Данная логика, конечно, верх иезуитства, но в контексте последнего Постановления ВАС по земле, я бы не поручился за то, что суды не будут ее применять).

К нам пришли представители взыскателя и принесли с собой Постановление судебного пристава: "Запретить совершать определенные действия...". В Постановлении содержатся реквизиты исполнительного листа и решения, по которому он выдан. Однако само Постановление датировано декабрем прошлого года.

Насколько я понимаю, это не является основанием для неисполнения данного листа?

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 22 мая 2003 г. Дело N КГ-А40/3221-03


(извлечение)

Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск ЗАО "Гагаринское" об обязании ООО "Гагаринское-2000" прекратить нарушение его права пользования нежилыми помещениями, арендуемыми истцом у ДИгМ по договору от 13.12.00 N 0-899, а также о понуждении ответчика освободить незаконно занимаемые нежилые помещения.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Департамент имущества г. Москвы.
Решением от 21.02.03 в иске отказано.
В порядке апелляции решение не обжаловалось.
Считая решение незаконным и необоснованным, истец направил кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит его отменить, дело передать на новое рассмотрение.
Рассмотрев жалобу, ФАС МО нашел ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, по договору аренды от 13.12.00 N 0-899 ЗАО "Гагаринское" имеет право пользования 4048,9 кв. м нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Федосьино, д. 4.
Истец принял участие в создании ООО "Гагаринское-2000" и в качестве вклада в уставный капитал по согласованию с ДИгМ (л. д. 59) внес права аренды здания по адресу: г. Москва, ул. Федосьино, д. 4 сроком до 13.11.10 (срок действия договора аренды от 13.12.00 N 0-899).
Вновь созданная организация заняла помещения, предоставив в них истцу 13,3 кв. м. Это обстоятельство подтверждается актом от 19.02.03 (л. д. 91).
Истец, ссылаясь на то, что договор аренды от 13.12.00 N 0-899 не изменен, а перенаем нежилых помещений в пользу ответчика не состоялся, обратился в суд с иском по настоящему делу.

Согласно нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом в форме аренды возможно при наличии договора аренды, заключенного с соблюдением установленного законом порядка оформления этого вида сделок.

Суд установил, что ответчик не состоит с кем-либо в договорных отношениях по аренде нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Федосьино, д. 4.

Единственным основанием пребывания ответчика в этих помещениях является включение истцом своего права аренды в уставный капитал ООО "Гагаринское-2000" по учредительному договору от 28.11.01 (л. д. 53).

В кассационной жалобе истец правильно указал на то, что внесение им в уставный капитал права аренды спорного здания не является законным основанием для пользования ответчиком этим имуществом.

По утверждению истца (не проверенному судом), он продолжает вносить арендные платежи по договору аренды от 13.12.00 N 0-899 и, являясь добросовестным арендатором, вправе требовать защиты своих прав посредством понуждения сторонней организации прекратить чинить препятствия в осуществлении им этих прав, а также требовать освобождения помещений.
В подтверждение факта препятствования ответчиком в пользовании арендуемым имуществом истец ссылается на двусторонний акт осмотра помещений от 19.02.03 (л. д. 91).
Решение об отказе в иске принято судом без учета указанных обстоятельств.
При новом рассмотрении суду следует устранить указанные в постановлении недостатки по сбору всех необходимых доказательств по делу, учесть изложенные выводы и принять законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.02.03 по делу N А40-219/03-11-2 отменить, дело передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

ЕСТЬ ЛИ ИНЫЕ МНЕНИЯ ПО ВЫДЕЛЕННОМУ ФРАГМЕНТУ?

Есть объект недвижимости, право собственности на который возникло до
вступления в силу закона "О государственной регистрации прав...". Право собственности, естественно, не зарегистрировано. Сейчас этот объект планируется сдать в аренду на полгода (соответственно, договор не подлежит обязательной регистрации). ВОПРОС:

Обязательна ли регистрация права собственности на данный объект для заключения такого договора аренды?


По теме найдено:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО - ВЯТСКОГО ОКРУГА

ОБОБЩЕНИЕ
материалов дел, судебные акты по которым пересмотрены
в кассационном порядке в III квартале 2002 года


Регистрация ранее возникших прав (до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") производится в обязательном порядке лишь в случае совершения с имуществом сделки, связанной с ограничением (обременением) права собственности, либо совершения иной сделки, которая подлежит государственной регистрации.

Акционерное общество и предприниматель заключили договор купли - продажи здания, который был исполнен ими в полном объеме. Переход права собственности на недвижимость покупатель не зарегистрировал.
Позднее общество вторично продало тот же объект обществу с ограниченной ответственностью, которое право на него оформило соответствующим образом.
Отказав предпринимателю в удовлетворении требования о признании повторной сделки недействительной, арбитражный суд указал на незаключенность первоначального договора, поскольку в нем отсутствовали сведения о конкретном имуществе, подлежащем передаче.
Апелляционная инстанция внесла уточнение в решение суда, признав на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной сделку по отчуждению акционерным обществом предпринимателю спорного имущества. При этом она основывала доводы на отсутствии у общества права распоряжаться этим имуществом. В нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данное право не было зарегистрировано.
Окружной суд не согласился с указанным выводом.

По смыслу пункта 2 статьи 13 поименованного Закона государственная регистрация ранее возникших прав производится в обязательном порядке лишь в случае совершения с имуществом сделки, связанной с ограничением (обременением) права собственности, либо совершения иной сделки, которая подлежит государственной регистрации.

Рассматриваемый договор не подпадал ни под одно из перечисленных условий, потому его регистрация зависела только от желания обладателя прав на недвижимое имущество (статья 6 Закона).

По мнению кассационной инстанции, именно повторная сделка являлась недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ибо акционерное общество злоупотребило своим правом распоряжаться объектом, ему не принадлежавшим, тем более, что на тот момент спорное имущество уже было обременено правами предпринимателя.
При этих обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты отменены, иск удовлетворен.

А как обстоят дела в Москве? Что-то стремновато сдавать в аренду такую недвижку без ее регистрации...
_________________

Еще тема:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 29 ноября 2004 г. Дело N А33-14969/03-С2-Ф02-4908/04-С2


Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Некрасова С.Ю.,
судей: Нестеровой Л.П., Уманя И.Н.,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Радионовой Ирины Вячеславовны - Гурко И.Н. (доверенность N 1626 от 29.03.2004),
от открытого акционерного общества "Красноярский судоремонтный завод" - Кузиванова А.А. (доверенность от 02.06.2004),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Красноярский судоремонтный завод" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 11 августа 2004 года по делу N А33-14969/03-С2 (суд апелляционной инстанции: Кириллова Н.А., Сазонцев С.В., Егоров А.Л.),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Радионова Ирина Вячеславовна (далее - ИП Радионова И.В.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к открытому акционерному обществу "Россо" (далее - ОАО "Россо") о признании права собственности на нежилое здание трансформаторной подстанции (литера В11) общей площадью 32,9 кв.м, находящегося по адресу: г. Красноярск, п. им. газеты "Красноярский рабочий", 150.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.

На основании статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Красноярский судоремонтный завод" (далее - ОАО "Красноярский судоремонтный завод").
ОАО "Красноярский судоремонтный завод" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ОАО "Россо" и ИП Радионовой И.В. о признании права собственности на недвижимое имущество - трансформаторную подстанцию ТП-11, расположенную по адресу: г. Красноярск, п. имени газеты "Красноярский рабочий", сооружение N 34, литера В11.
Решением от 5 мая 2004 года в удовлетворении исковых требований ИП Радионовой И.В. и требований ОАО "Красноярский судоремонтный завод" отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11 августа 2004 года решение суда первой инстанции изменено. По делу принят новый судебный акт об удовлетворении требований ИП Радионовой И.В. За ИП Радионовой И.В. признано право собственности на нежилое здание трансформаторной подстанции (литера В11) общей площадью 32,9 кв.м, находящегося по адресу: г. Красноярск, п. им. газеты "Красноярский рабочий", 150. В остальной части решение оставлено без изменений.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ОАО "Красноярский судоремонтный завод" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и передать дело на новое рассмотрение.
Как полагает заявитель кассационной жалобы, арбитражным судом апелляционной инстанции неправильно истолкованы положения статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которого подлежит обязательной регистрации право на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие указанного Закона.

Требование ИП Радионовой И.В. о признании права собственности является вещно-правовым иском и может быть заявлено только собственником имущества. Между тем, в силу положений статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации у ИП Радионовой И.В. право собственности на спорное имущество не возникло.
Не является собственником спорного имущества и ОАО "Россо", так как план приватизации ОАО "Россо" с приложением N 3 не может служить доказательством существования указанного права.
Кроме того, ОАО "Россо" реализовало спорное имущество ООО "Стройсфера" по договору купли-продажи N 1 от 16.07.2004.
ИП Радионова И.В. в отзыве на кассационную жалобу указала, что считает постановление апелляционной инстанции законным.
ОАО "Россо", Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы уведомлены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители ОАО "Красноярский судоремонтный завод" и ИП Радионовой И.В. подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебных актов и правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права в пределах доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ОАО "Россо" и ИП Радионовой И.В. 10.01.2003 подписан договор купли-продажи двух нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 150, в том числе здание трансформаторной подстанции, общей площадью 32,9 кв.м (литер В11). В соответствии с пунктом 1.2, здание трансформаторной подстанции принадлежит продавцу на праве собственности на основании плана приватизации от 12.07.1993.

Дополнительным соглашением от 17.01.2003 к договору от 10.01.2003 стороны определили сроки внесения стоимости недвижимого имущества. По приходному кассовому ордеру N 3 от 29.01.2003 ИП Радионова И.В. оплатила ОАО "Россо" стоимость трансформаторной подстанции в сумме 50000 рублей и по акту приема-передачи от 10.01.2003 спорное нежилое помещение трансформаторной подстанции было передано от ОАО "Россо" ИП Радионовой И.В.
ОАО "Россо" и ИП Радионова И.В. обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управление юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.
Письмами N 10/2003-8 и N 10/2003-9 от 11.04.2003 регистрирующим органом было отказано в государственной регистрации перехода права в связи с невозможностью идентификации спорного объекта с объектами, приватизированными ОАО "Россо". Невозможность установить первоначального правообладателя спорным имуществом и отказ ОАО "Россо" от устранения препятствий для регистрации перехода права на нежилое помещение трансформаторной подстанции послужило основанием для обращения ИП Радионовой И.В. в арбитражный суд с иском о признании права собственности.
Суд первой инстанции со ссылкой на статьи 131, 168, 180, 209, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что материалами дела доказан факт передачи нежилого помещения спорной трансформаторной подстанции от ОАО "Красноярский судоремонтный завод" ОАО "Россо" и включения его в план приватизации. Таким образом, приватизировав спорное имущество, ОАО "Россо" стало законным его собственником. Между тем, ОАО "Россо" право собственности на нежилое здание трансформаторной подстанции (литера В11) общей площадью 32,9 кв.м, находящееся по адресу: г. Красноярск, пр. им. газеты "Красноярский рабочий", 150, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, ОАО "Россо" не могло им распорядиться, что является основанием для признания сделки от 10.01.2003 ничтожной. В тоже время, установив факт передачи спорного объекта недвижимости по инвентаризационным ведомостям от ОАО "Красноярский судоремонтный завод" к ОАО "Россо", арбитражный суд отказал в удовлетворении требований ОАО "Красноярский судоремонтный завод" о признании права собственности на тот же объект недвижимости.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа исковых требований ИП Радионовой И.В. и со ссылкой на статьи 8, 131, 223, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 52 Основ гражданского законодательства Союза ССР, статью 14 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", статью 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что право собственности ОАО "Россо" на спорную недвижимость возникло до вступления в силу Закона о регистрации и, следовательно, это право было юридически действительным на момент заключения договора от 10.01.2003. На основании изложенного требования ИП Радионовой И.В. подлежат удовлетворению.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции и считает их законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

Таким образом, анализ положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки - связана ли сделка с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и залог), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации).

Право собственности ОАО "Россо" на спорную недвижимость возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и, следовательно, это право было юридически действительным на момент заключения договора от 10.01.2003.

Сделка купли-продажи нежилого здания трансформаторной подстанции не связана с обременением прав собственника на недвижимое имущество и считается заключенной с момента ее подписания сторонами, и не требует государственной регистрации, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость по данному договору.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2003 является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей у ИП Радионовой И.В. и ОАО "Россо".
При таких обстоятельствах отсутствие у ОАО "Россо" государственной регистрации права собственности на недвижимость, продаваемую по договору купли-продажи недвижимости, не могло повлиять на действительность данного договора.
На основании изложенного доводы заявителя кассационной жалобы в части неправильного толкования статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" являются неправомерными.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что спорное имущество в виде нежилого здания трансформаторной подстанции общей площадью 32,9 кв.м вошло в план приватизации ОАО "Россо". Арбитражным судом дана полная и всесторонняя оценка представленным в дело доказательствам в части сопоставления имущества, включенного в состав приватизируемого имущества ОАО "Россо" и имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 10.01.2003. Оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.
В связи с чем Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами Арбитражного суда Красноярского края о том, что, приватизировав спорное имущество, ОАО "Россо" стало его законным собственником.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ОАО "Россо" не стало собственником спорного имущества, так как трансформаторные подстанции вошли в уставный капитал ОАО "Красноярский судоремонтный завод", являются необоснованными и противоречат установленным по делу обстоятельствам.
Реализация спорного имущества по договору купли-продажи N 1 от 16.07.2004 ООО "Стройсфера" не имеет правового значения для установления права собственности и не подтверждает законность его владения ОАО "Россо".
На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции от 11 августа 2004 года Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-14969/03-С2 подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Государственная пошлина за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции относится на заявителя кассационной жалобы на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Красноярского края от 11 августа 2004 года по делу N А33-14969/03-С2 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий
С.Ю.НЕКРАСОВ

Судьи:
Л.П.НЕСТЕРОВА
И.Н.УМАНЬ



Таким образом, если наша сделка связана с обременением (даже если заключена на срок, исключающий обязанность ее регистрации), регистрация права собственности на сдаваемый в аренду объект обязательна?

.2 ст. 299 ГК:
Имущество, приобретенное учреждением, поступает в оперативное управление учреждения

Ст. 35 Закона "Об общественных объединениях"

Общественные учреждения, являющиеся юридическими лицами и владеющие имуществом на праве оперативного управления, могут быть собственниками созданного и (или) приобретенного ими иными законными способами имущества.

Может ли учреждению быть выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок? Сейчас он находится в постоянном пользовании, в соответствии с ЗК, это право должно быть переоформлено.

Учреждение образовано профсоюзом.