Muat

Muat, Ваша позиция ясна. Мне кажется, мы говорим про разные ситуации и про разные вещи. Прошу прощения если я Вас не так понял, или я не так донес то что хотел сказать, но предлагаю обсудить вот эту ситуацию предметно.

К сожалению Ваша позиция, по ссылке, мне не совсем ясна. Там фигурирует справка о нескольких квартирах, а не паспорт квартиры по инструкции 37 приложение 13. Это раз. Во вторых, площадь где то менее 0,6 метра. Я бы и бодаться за эту площадь не стал. Потом Вы пытаетесь найти определение фактической, проектной и общей площади. Это тоже проигрышный вариант, так как суд реально тупит в таких делах. И сводит все к одному понятию.
Единственное что, это разделение общей площади и площади не отапливаемых помещений он помнает и понимает что есть продажная площадь (проектная) и площадь по факту (общая площадь). На этом надо настаивать, что общую площадь по ЖК, без не отапливаемых, никто не оспаривает.
Кроме того, Вы оперируете общая площадь квартир здания и площади конкретных квартир, то есть путаница. Вы что купили? Дом или квартиру?
Также я не понял, есть ли запись о том, что учитываются или не учитываются не отапливаемые помещения в договоре.

Но в общем, есть еще одна проблема. После создания нового ЖК с его, не доработанным определением площади, некоторые не чистоплотные дольщики, решили этим воспользоваться. Пользуясь определением без не отапливаемых помещений. Они отсудили на 100% балконы и лоджии. Т.е. застройщики им возвращали деньги за из балконы и лоджии, так как они трактовалось безплатным подарком. Это имело некоторый резонанс в результате чего пришлось решать суды не по логике и закону,а по понятием. Потом, появились договоры с записью "не отапливемые помещения" и естественно маятник качнуло в другую сторону.

В договоре покупки квартиры значилась фраза "фактическая площадь" - 84 метра, а по обмерам БТИ площадь, с учетом понижающих коэффициентов, значится 81 метр. В договоре сказано о возврате или доплате по паспорту БТИ от фактической площади, но инвестор использует площади, указанные в паспорте БТИ, БЕЗ понижающих коэффициентов. Соответственно площадь завышается.
Как можно заставить инвесторов вернуть деньги исходя из площади по паспорту БТИ с применением понижающих коэффициентов?

НИКАК? Сначала разберитесь с ФБТИ, без застройщика. Они уже в курсе. Подавайте в суд, что бы они привели паспорт в соответствии с инструкцией 37. Прочтите ее и обратите внимание на форму паспорта, приложение 13 колонна с не отапливаемыми помещениями (буква в букву). Требуйте судебную экспертизу. По нашему дому суд они уже проиграли.

– это Вы про что? Что значит определять? Для каких целей?

Еще раз. До тех пор пока дом строится он подпадает под АК, а не под ЖК. Потому как АК определяет строительство, а ЖК жилой фонд. ДДУ это по сути договор инвенсирования, а не договор купли продажи. Потому как дома нет. Однако по ЗЗПП и ФЗ214, если конечно квартира покупается для личного пользования, то сделка рассматривается как купля продажа.
Так вот, дом надо построить и лоджию надо построить, но ни один нормальный инвестор не будет платить за лоджию как за нормальную утепленную комнату. И оплачивать остекление дважды. Это вам любой проектант скажет. Есть сметы, и их никто не отменял и не отменит. Помимо физиков есть еще и юрики, при инвестировании и они на такую пургу не пойдут, как покупать не отапливаемые помещения 1:1.

– а про это где написано?

А где написано что уж и еж одинаковые животные? Если Вы хотите сложить разные величины их надо привести к общему знаменателю. Так Вы и асфальт вокруг дома приплюсуете к общей площади здания.

- а причем тут ЖК РФ?

При том, что именно этот документ вносит путаницу.

- если в договоре так написано, то дальше можно не продолжать. Надо платить исходя из учета не отапливаемых площадей. А если в договоре написано, что общая площадь квартиры составляет 50 кв.м., а в итоге оказалась 48 кв.м. (если без балконов и лоджий), а если с балконами и лоджиями то 51 кв.м., как быть в этом случае? (дом был введен в эксплуатацию после вступления в силу Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531)

Дом введен до приказа. Приказ дает такое же определение как и ЖК. Т.е. он говорит, что в общую площадь не включаются балконы и лоджии, но не говорит, что коэффициенты утрачивают силу. Договор говорит, что с учетом не отапливаемых помещений, но это ничего не меняет, так как расчет с коэффициентами это и есть учет не отапливаемых помещений.

- в свете последних изменений (ссылку на НПА я выложил постом выше), очень хочется узнать как дальше будет ФБТИ считать? Кстати инструкция № 37 была разработана Минземстроем РФ, который в последующем был реорганизован в Госстрой, а потом ФА по строительству и ЖКХ, которое перешло в ведение Минрегионразвитие, которое и разработало новые требования к определению общей площади здания, помещения. ИМХО, эти два документа несколько диссонируют, по крайней мере, в части правил определения общей объектов недвижимости.

На инструкцию 37 дает ссылку также и СНиП2003, а старый СНиП имел такое же определение как в инструкции. Теперь самое главное, что Вы так и не смогли опротестовать. Это форму паспорта в обязательно приложении инструкции 37. Она требует, что бы в столбце не отапливаемых помещений их площади должны быть указаны с коэффициентами. Отдельно от всей площади. И это не противоречит ни приказу, ни ЖК. Именно это требовалось в суде.
Инструкция 37 не зависимо от того, куда там переходили министерства и как они назывались, будет основным руководящим документом для МОБТИ и ФБТИ. А также она будет методичкой для замеров площади при строительстве по СНиП 2003.
ФБТИ сейчас ведет себя крайне неадекватно, частично выдавая с коэффициентами (в столбце не ссумируя, как и должны), делает исправления в существующих паспортах, некоторым говорит что надо судиться для того что бы получить коэффициенты.
Есть судебные экспертизы, которые говорят о том, что коэффициенты применяются. Если Вы посмотрите на архитектурные проекты, то тоже увидите что они выполнены с учетом коэффициентов. Т.е. Вы инвестировали в строящийся дом с учетом коэффициентов. Если обратитесь к проектантам, то и они Вам скажут что, коэффициенты применялись.
И еще раз:
- Общая жилая площадь не опротестовывается.
- Коэффициенты ЖК и приказ не отменял.
- Инструкция 37 это основной документ для ФБТИ, МОБТИ и размеров площади при строительстве по СНиП2003.
- Требуется согласно форме паспорта в инструкции 37 указать не отапливаемые помещения.
- Оплата лоджий и балкона не оспаривается, а учет с коэффициентами это тоже учет.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ
***
...
***
Никакихз балконов, никаких коэффициентов!!!!
ВСЕ В СУД!!!!!!!!

Для тех кто не в курсе проблемы. Есть строительные нормы которые в любом случае будут определять балконы и лоджии, потому как их надо построить и заплатить за это деньги. (по нашему дому есть две судебные экспертизы которые это подтвердили). НО, там нет электричества, нет отопления, нет остекления, толщина стен в разы меньше и есть смета на строительство. Поэтому для того что бы можно было считать по метрам есть коэффициенты. Это строительные нормы. Дом еще не сдан и не является предметом жилищного фонда.
ЖК распространяется на те объекты которые являются предметом жилого фонда, а не строительства. Он рассматривает их с точки зрения оплаты за ком услуги, обслуживания и ремонта. Так как балкон не отапливаемый, то на него не тратиться энергия и жить на нем нельзя постоянно, поэтому он не входит в общую ЖИЛУЮ площадь.
Но балкон есть и платить за него надо и для того что бы заплатить надо сложить его с жилой площадью. В договоре написано что оплата с учетом неотапливаемых помещений.
ФБТИ все равно приводит балконы и лоджии и причем их отдельно складывает без коэффициентов.
Вопрос вот в чем. Почему они указывают и складывают без коэффициентов, хотя в инструкции 37 в приложении 13 в форме тех. паспорта в таблице экспликации, в описании колонны с неотапливаемыми помещениями написано с учетом коэффициентов.
Общая жилая площадь это общая жилая площадь, она не оспаривается. Балконы в квартире есть и они стоят отдельным столбцом и отдельно для них должны быть указанны коэффициенты, никаких противоречий с ЖК, с инструкцией 37 и с ФЗ 221 и СНИП2003 и др. старыми и новыми нормами. Будет полное соответствие с проектом и доплата будет ровно на столько на сколько площать квартиры увеличилась. И не надо путать народ.
Судебно-строительная экспертиза. Форма паспорта по инструкции 37 и возможно выдержка из проекта или письмо из строительной организации.

По прошествии года хочу сообщить некоторые новости по нашему объекту. Собственно как было выше озвучено это город Железнодорожный (ранее станция Обираловка). Итак, несмотря на то, что судебная экспертиза показала что считать надо с коэффициентами судьи города принимают сторону ФБТИ и застройщика. Т.е. придавая стандартную формулировку в трактовке ст. 15 нового ЖК. (как ранее было замечено ст. 15 говорит что отапливаемые площади и неотапливаемые вещи не складываемые), а вместо этого ФБТИ и Застройщик отменяют коэффициенты, но продолжают складывать.
Есть две службы ФБТИ и МО БТИ, последнего как то укатали в суде и он с тех пор делает правильные паспорта, т.е. в соответствии с инструкцией 37 (эта инструкция определяет работу БТИ в том числе форму паспорта). Коэффициенты прописаны не только в том спорном пункте инструкции, которые смелые ребята отменяют в соответствии с новым ЖК, но в форме паспорта, в таблице. Т.е. даже при отмене пункта инструкции, не противореча ЖК БТИ обязан указать коэффициенты. Без коэффициентов такой паспорт можно считать недозаполненным. Когда в суде речь заходит о том что будем делать с формой инструкции она никак не противоречит ЖК, судя и БТИ молчат. В прочим молчит и дело и молчит решение судьи.
Материальная заинтересованность судей в этом вопросе подтверждается другими решениями: например спор по планировке передаваемой квартиры. Одно доказательство это прошитый договор, последний прошитый лист с надписью Приложение 2 планом квартиры и подписью покупателя, на обратной стороне листа стоят все бодписи регистрации договора включая рег. палаты. Другое доказательство это журнал авторского надзора, не зарегистрированный в проектной организации, без даты исправленный проект (который в приложении 2), исправлен от руки. Судья принимает в виду журнал (который можно было сделать в любом виде прямо перед судом), приложение по его трактовке не подписано застройщиком и нет на него ссылки. А то что это приложение было в договоре при подписании всеми, так как на нем все расписались при регистрации, судью не волнует.

Однако в этом году в Москве были по нашему дому было укатано в суде ФБТИ с Застройщиком.
Сценарий такой:
Не выходить на суд в коррумпированных областных городах. Там помощи пока нет никакой и даже кассация мос. обл. суда не поможет, проверено. При возможности выходите в Москву.
Судимся не с Застройщиком, а с ФБТИ по паспорту. Признать паспорт не действительным и выдать паспорт оформленный в соответствии с инструкцией 37. В суде требуем суд. экспертизу так как мы все не специалисты. Можно обратиться в проектную организацию (обычно их две). Первая делает проект на серию. Вторая привязывает выбранные модуле к конкретной местности. Последняя организация может быть пустышкой. И к окончанию строительства она может быть закрытой, так как на нее спишут все косяки. В нашем случае даже ген. проектировщик имел фамилию Косякин. Находим первую и обращаемся туда. Ни один нормальный строитель не скажет что стоимость балконы такая же как стоимость отапливаемого помещения. А балкон строить надо и его надо как то оценить. Поэтому коэффициенты будут всегда.
Ответ их это не доказательство, а подтверждение того что нужна экспертиза.
Но перед тем как судиться с ФБТИ надо туда обратиться, официально в московском офисе, письменно. Скорее всего они попытаются послать, но ваша задача просто отдать письмо на регистрацию. Там надо вежливо попросить их переоформить паспорт. Для них это уже больной вопрос. Так как еще несколько таких выигранных судов и можно потребовать переаттестацию.

Вообще ФБТИ, в моем случае, проявило себя как весьма "безграмотная" организация. Так как в результате "перепланировки", а по сути это приведение квартиры в состояние по первоначальному проекту, т.е. тому который прошел экспертизу на строительство, моя площадь увеличилась на 1 кв. метр. При этом по факту, была стена сделана толще с 60мм гибсокартона на 80 мм пазогребневых плит и длиннее почти в два раза. Собственно она должна была уменьшиться. Простая логика ну никак не воздействовала на ум. эксперта, только заявление прокуратуру о котором я заявил в центральном офисе по телефону заставило задуматься "эксперта" и переделать паспорт. Копии паспортов, аж 3 разных шт., у меня есть, поэтому я отвечаю за свои слова.

Если немного посчитать, то понятно откуда такая расторопность. С каждой квартиры можно содрать где то 2,5 дополнительных метров в доме где то 180 квартир при этом где то 70% с балконами итак: 2,5*180*0,7 = 315 метров. Я думаю, этого хватает всем: застройщику, судье и ФБТИ. При условии, что так как деньги эти платят уже потом после договора, то некоторые суммы могут принести налом и они они не проходят через договор.

Продолжу тему здесь что бы не открывать новую.
Суть проблема в следующем. Куплен ноут, в нем обнаружен дефектный пиксель, в течении 5 дней после продажи обратился к Продавцу о замене или сдаче товара. Продавец отказал, по причине того что это сложная вычислительная техника и возврату/обмену не подлежит. Письменно отказывать не стал взял ноут с формулировкой: "Принят для выяснения гарантийности в СЦ". В расписке о приеме указано: "срок выполнения работ с устройствами принятыми на обслуживание составляет 45 дней".
Могу я требовать от Продавца предоставления аналогичного на период выполнения работ с устройством. Ведь согласно ст. 20 ЗЗПП речь идет о "устранении недостатков", а не о выполнении работ и о выяснении гарантийности.