Сообщений в теме: 64

[Pastic]

Вроде не было такой ситуации тут...
В 2003 году залогодержатель обратился с иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру). Было заключено мировое соглашение, по которому на квартиру обращалось взыскание путем проведения публичных торгов, была определена начальная продажная цена в 100 рублей и определено, что первые публичные торги должны быть проведены в течение 6 месяцев с момента утверждения мирового соглашения.
По ряду объективных причин, торги были проведены только в конце 2006 года. На этот момент рыночная стоимость квартиры 500 рублей, но начальная продажная цена была определена в соответствии с условиями мирового соглашения в 100 рублей и за 110 рублей квартира продана.

Знатоки ипотеки - насколько это соответствует закону? Формально вроде как все ясно - пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке", однако ведь стороны, заключая мировое соглашение, исходили из того, что торги будут проведены в течение полугода, а они прошли через три года.

[kuropatka]

Pastic

определено, что первые публичные торги должны быть проведены в течение 6 месяцев с момента утверждения мирового соглашения.

Ты считаешь, что это условие можно считать существенным?

стороны, заключая мировое соглашение, исходили из того, что торги будут проведены в течение полугода, а они прошли через три года.

Дык, а как должник пострадал от такой отсрочки исполнения?

рыночная стоимость квартиры 500 рублей, но начальная продажная цена была определена в соответствии с условиями мирового соглашения в 100 рублей и за 110 рублей квартира продана.

Кто мешал должнику/ его аффилированым лицам участвовать в торгах и заявлять рыночную цену?


Короче, как ты говоришь - "... буратины".

[Pastic]

Ты считаешь, что это условие можно считать существенным?

А как же. Одно дело - цена недвижки в 2003 году, другое дело - в 2006 году. Стороны исходили из цен 2003 года.

стороны, заключая мировое соглашение, исходили из того, что торги будут проведены в течение полугода, а они прошли через три года.

Дык, а как должник пострадал от такой отсрочки исполнения?

Долг у него - 90 рублей. Квартира продана за 110 рублей (участнику взыскателя, кстати), должник получит 20 рублей. Рыночная цена квартиры 500 рублей, то есть если бы квартира была продана по рыночной цене, должник получил бы не 20, а минимум 410 рублей.

[БИК]

Были проведены публичные торги. Так? Продали за 110 рублей. Значит больше никто не предложил. Получается, что рыночная стоимость квартиры данной - и есть 110 рублей. Не было ли нарушений в порядке проведения торгов?

[Pastic]

Были проведены публичные торги. Так? Продали за 110 рублей. Значит больше никто не предложил. Получается, что рыночная стоимость квартиры данной - и есть 110 рублей.

То есть Вы полагаете, что занижение начальной цены права должника не нарушает?

[Kazancev]

а каким образом нарушены права должника занижением начальной цены, если начальная цена установлена мировым соглашением сторон и данное соглашение утверждено судом? никаким...
Кто по мировому соглашению несет обязанность по соблюдению сроков проведения торгов?
И что хотим добится теперь? больше денег получить?

[Pastic]

а каким образом нарушены права должника занижением начальной цены, если начальная цена установлена мировым соглашением сторон и данное соглашение утверждено судом? никаким...

Объясняю. Если бы имущество было выставлено на торги в соответствии с условиями мирового соглашения - то есть в течение 6 месяцев, то имущество было бы продано по рыночной стоимости. Сейчас, если бы имущество выставлялось на торги по НЫНЕШНЕЙ рыночной стоимости, то либо а) оно бы по ней и было продано и должник получил бы разницу либо б) торги бы не состоялись и имущество бы выкупил залогодержатель по рыночной стоимости (начальной продажной) и должник получил бы разницу.

Установление судом (либо соглашением сторон) начальной продажной стоимости - именно направлено на соблюдение интересов должника.

Кто по мировому соглашению несет обязанность по соблюдению сроков проведения торгов?

Никто.

[БИК]

Как я понимаю, цель - получить побольше денег. Поэтому - либо надо было раньше суетится и попытатся добиться проведения торгов в установленные сроки либо изменить начальную продажную цену (правда, как?). А сейчас можно попытаться признать торги недействительными. На том основании, что сейчас торги проведены по "той" рыночной цене, вряд ли.

То есть Вы полагаете, что занижение начальной цены права должника не нарушает?

нет тут никакого занижения. Подписано мировое (т.е. начальная цена установлена соглашением сторон). Имущество продано с использованием этой начальной цены - где нарушение?

а каким образом нарушены права должника занижением начальной цены, если начальная цена установлена мировым соглашением сторон и данное соглашение утверждено судом? никаким...


Объясняю. Если бы имущество было выставлено на торги в соответствии с условиями мирового соглашения - то есть в течение 6 месяцев, то имущество было бы продано по рыночной стоимости

Нет, по человечески все понятно. Но правовых оснований пока не вижу. Торги кто организовывал? Через приставов?

[Stone]

а может так:

кредитор, когда мировое соглашение не исполнено имеет право получить исполнительный лист....на нечто .....он его, я так понял не получил

возникает вопрос - а есть у такой ситуации исковая давность?
имхо, есть....учитывая 2001 + 6 месяцев и реальную продажу в 2006 года.......

может в этом направлении?

[Pastic]

То есть Вы полагаете, что занижение начальной цены права должника не нарушает?

нет тут никакого занижения. Подписано мировое (т.е. начальная цена установлена соглашением сторон). Имущество продано с использованием этой начальной цены - где нарушение?

Эта начальная цена установлена сторонами исходя из сроков проведения торгов, установленных сторонами - в течение полугода. А не через три года.

Торги кто организовывал? Через приставов?

Да.

кредитор, когда мировое соглашение не исполнено имеет право получить исполнительный лист....на нечто  .....он его, я так понял не получил

Получил. На его основании торги и проведены.

[БИК]

По ряду объективных причин,

А все же - что это за причины.

возникает вопрос - а есть у такой ситуации исковая давность?

Есть срок предъявления к исполнению исполнительного листа - 3 года.

[Pastic]

По ряду объективных причин,

А все же - что это за причины.

Был спор между сторонами по условиям мирового соглашения, должник заплатил ту сумму, которую считал вытекающей из условий этого соглашения, СПИ прекратил исполнительное производство, кредитор обратился в суд за разъяснением определения, первая инстанция решила так, а кассация - наоборот, потом третье лицо подавало иск об исключении из описи и исполнительное приостанавливали, потом должник и кредитор обжаловали разные действия СПИ... все это три года и тянулось.

Есть срок предъявления к исполнению исполнительного листа - 3 года.

Он предъявлен вовремя.

[Jazzanova]

торги признаются недействительными в соответствии с п. 1 ст. 449 ГК
норма императивная
если случай обсуждаемый здесь под действие этой нормы не подпадает то опасаться не стоит

[Pastic]

торги признаются недействительными в соответствии с п. 1 ст. 449 ГК

Во-первых, "правила, установленные законом" - понятие весьма широкое и судами толкуемое очень широко. Во-вторых, торги, как и любая сделка, могут быть признаны недействительными и по любым иным основаниям.

[Jazzanova]

определите, какие основания для признания торгов недействительными могут считаться наиболее вероятными в вашем случае?
затем проверка правил соблюдения проведения торгов, установленных законом (ссылки давать надо или сами найдете) на предмет соблюдения в вашем конкретном случае
нарушение сроков исполнения мирового
не является как я понимаю основанием для признания торгов
если раскручивать противоположный посыл
орассматривать мировое как гражданско-правовую сделку то получается что имело место ненаджлежащим образом исполненное обязательство
необходимо установить его стороны и вину в неисполнении каждой стороны
опять же недействительность сделки и ненадлежащее исполнение обязательств различные категории права с различными последствиями

[kuropatka]

Pastic

Одно дело - цена недвижки в 2003 году, другое дело - в 2006 году. Стороны исходили из цен 2003 года.

Антон, должнику какая разница - получить N денег в 2003 или 2006-м? Никакого правового значения его интерес не имеет.


БИК

Были проведены публичные торги. Так? Продали за 110 рублей. Значит больше никто не предложил. Получается, что рыночная стоимость квартиры данной - и есть 110 рублей.

Акцепт.

[Pastic]

Антон, должнику какая разница - получить N денег в 2003 или 2006-м? Никакого правового значения его интерес не имеет.

В смысле? Должник получает не N денег, а цена торгов - N, то есть чем дороже продано имущество - тем больше денег он получит.

[kuropatka]

Pastic

цена торгов - N, то есть чем дороже продано имущество - тем больше денег он получит.

Ну и? Провели торги, у него теоретически был шанс получить 5N денег, но никто из участников торгов такую цену не предложил. И в чем несправедливость-то? А почему он тогда не говорит о шансе получить 100N денег - основания те же?..

[Ludmila]

Благодаря kuropatka, Blanch и БИК после примерно месячного отсутствия возвращаюсь-таки в раздел. Пока не знаю, навсегда или временно.

Итак, по теме надо выделить несколько основных вопросов.
1) Порядок установления начальной продажной цены.
2) Образование цены, по которой происходит обращение взыскания.
3) Основания и порядок обжалования торгов.

1) Порядок установления начальной продажной цены.

В соответствии с ФЗ "Об ипотеке" начальная продажная цена может быть установлена двумя способами: либо по соглашению сторон, либо (при недостижении такого соглашения) по решению суда.
Когда цена устанавливается по решению суда, почему-то в большинстве случаев в качестве начальной продажной устанавливается рыночная цена, что вряд ли можно признать правильным. По моему мнению, в качестве начальной продажной долдна устанавливаться ликвидационная цена, а не рыночная. Если кому интересно, объясню подробнее.
Тем не менее, в данном случае начальная продажная цена установлена соглашением сторон.Сторны могли установить любую цену, в т.ч. ниже рыночной на момент заключения мирового соглашения. Это право сторон, если только не будет доказано, что имела место кабальная сделка.

2) Образование цены, по которой происходит обращение взыскания.

Тут я согласна с БИК:

Были проведены публичные торги. Так? Продали за 110 рублей. Значит больше никто не предложил. Получается, что рыночная стоимость квартиры данной - и есть 110 рублей. Не было ли нарушений в порядке проведения торгов?

Т.е., если торги прошли без нарушений, то нельзя говорить о нарушении прав залогодателя - ведь могли же участники торгов догнать цену до 500 руб., а если не догнали до такой цены, и квартира была продана за 110 руб., то, стало быть, столько и составляет её стоимость.
Правда, если рыночная стоимость квартиры, по отчёту независимого оценщика, составляет 500 руб., а никто не предложил больше 110, и в торгах не участвовали, скажем так, независимые участники, то есть бооольште подозрения, что какие-то нарушения в порядке проведения торгов были.

3) Основания и порядок обжалования торгов.
ВАС РФ указал следующее:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 22 декабря 2005 г. N 101

7. Ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения.

Таким образом, один только тот факт, что на момент выставления квартиры на торги начальниая продажная цена не соответствовала рыночной, ен является основанием для признания торгов недействительными. Нужно смотреть, нет ли иных оснований.

[БИК]

Люд, с возвращением
По вопросу - согласна с Людмилой. Тут могло быть 2 причины, почему цена торгов (100 руб.) так сильно отличалась от рыночной (500 руб.): 1) должник не подсуетился (не нашел покупателя, не распространил информацию о торгах (о них просто могли не знать те, кто захотел бы купить квартиру и т.д.) Мы, например, всегда сами ищем покупателя и второго участника тоже. Во всех торгах, где я принимала участие, участвовали как раз только эти 2 участника.
2 причина

торгах не участвовали, скажем так, независимые участники, то есть бооольште подозрения, что какие-то нарушения в порядке проведения торгов были.

Вот здесь еще может быть шанс.

[Jazzanova]

кароче по нарушению процедуры могут оспорить торги
но не по цене
акцепт

[Pastic]

Всем спасибо, будем думать дальше.

[Pastic]

Продолжаю собирать нарушения. Пока обнаружено следующее.

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда

4. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

У нас размер задатка - 20% от начальной цены.


Статья 57. Порядок проведения публичных торгов по решению суда

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

У нас опубликован в "желтой газетке".

[Pastic]

По поводу п.4 ст. 57 - то же самое сказано и тут:

Утвержден
распоряжением Российского
фонда федерального имущества
от 29 ноября 2001 г. N 418

ПОРЯДОК
ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ПО ПРОДАЖЕ
АРЕСТОВАННОГО И ИЗЪЯТОГО ИМУЩЕСТВА, А ТАКЖЕ
КОНФИСКОВАННОГО, БЕСХОЗЯЙНОГО И ИНОГО ИМУЩЕСТВА,
ОБРАЩЕННОГО В СОБСТВЕННОСТЬ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


6.2. При составлении извещения о проведении торгов организатор торгов должен определить размер задатка, вносимого заявителем для участия в торгах, сроки его внесения, а также порядок заключения договора о задатке.
Организатор торгов, являющийся представителем Фонда, определяет размер задатка по согласованию с Фондом (отделением Фонда).
Размер задатка определяется в соответствии с нормами, установленными федеральным законодательством и иными нормативными правовыми актами в отношении продажи на торгах отдельных категорий имущества. При этом размер задатка не может быть менее 10 процентов от минимальной начальной цены продажи имущества (минимальной цены продажи дебиторской задолженности), за исключением случаев реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке. В этих случаях размер задатка не может превышать 5 процентов от минимальной начальной цены продажи заложенного имущества.

Безусловно, установление размера задатка выше допускаемого законом, ограничивает доступ участников к аукциону, что влечет продажу имущества по заниженной стоимости и нарушает, соответственно, права должника.




Добавлено в [mergetime]1172854483[/mergetime]
И еще у меня вопрос. Имущество было выставлено на торги по сводному исполнительному производству, в которое включены исполнительные документы того же взыскателя но по взысканию долга по иным договорам займа, не обеспеченным ипотекой. Сдается мне, что так делать нельзя...

[kuropatka]

Pastic

Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

У нас размер задатка - 20% от начальной цены.

У нас опубликован в "желтой газетке".

Ну вот это уже вполне нормальные основания для оспаривания.