Сообщений в теме: 30

[Bistrov Den]

Не уверен, что в конкурсном производстве возможно заключение договора аренды. Статья 126 Закона о банкротстве говорит о том, что отчуждение и передача в пользование третьим лицам имущества производится лишь в порядке, предусмотренном главой о конкурсном производстве.
В любом случае, договор от имени банкрота в конкурсном производстве заключается (и подписывается) управляющим.

[bearspbbig]

Bistrov Den
можно. но в договоре аренды делается указание, что договор аренды может быть расторгнут при продаже имущества в процессе конкурсного производства

[zikurat]

Подниму тему
Если заключен договор аренды без указания

что договор аренды может быть расторгнут при продаже имущества в процессе конкурсного производства

то это недействительная сделка?

Или имущество, продаваемое на торгах (сданное в аренду) будет с обременением (аренда), и договор аренды будет продолжать свое действие по 617 ГК?
Вопрос интересен именно с практической точки зрения, поэтому готов обсуждать

[IRэNA]

Если заключен договор аренды без указания

в случае досрочного расторжения можно налететь на штраф..... ситуация была.

[zikurat]

в случае досрочного расторжения можно налететь на штраф..... ситуация была

Нужно учитывать, что односторонний отказ от исполнения договора не допускается (нет в договоре аренды условия об одностороннем расторжении договора)

[Greka]

Как то давно обсуждалось. Резюме по моему было следующее:
-прямого запрета на заключения такой сделки в КП - нет.
- если лишь опосредованное несоответствие такой сделки целям конкурсного производства и незакрытым полномочиям КУ, который в свою очередь должен действовать разумно и т.п.
- в ээтом случае может быть удовлетворена жалоба на КУ.
- в случае соответствия срока договора срокам проведения КП, данный договор не поломать.
- в случае аренды напр., на 49 лет, если нашелся такой КУ, который заключил такой договор и пошел на пенсию, договор аренды можно поломать по притворности.

[zikurat]

Greka

Спасибо за информацию

Если можно, то поподробнее об этом
- в случае аренды напр., на 49 лет, если нашелся такой КУ, который заключил такой договор и пошел на пенсию, договор аренды можно поломать по притворности.

В чем притворность? Какую сделку прикрывал?
КУ может сказать, что для сохранности имущества хотел заключить договор аренды имущества (по реальным ценам в интересах кредиторов). Желающих заключить договор до окончания срока КП не нашлось, а вот на 49 лет, пожалуйста. И КУ докажет, что сумма арендных платежей за период до завершения конкурсного производства выше чем стоимость от продажи этого имущества с открытых торгов.

Еще вопрос ко всем, что думаете про аренду с выкупом.

[wet]

Greka

КУ, который в свою очередь должен действовать разумно и т.п.

А обременение недвижимости на 49 лет вперёд снижает её рыночную стоимость Ну разве что "КУ докажет, что сумма арендных платежей за период до завершения конкурсного производства выше чем стоимость от продажи этого имущества с открытых торгов". Только как он угадает конечную цену на торгах

Еще вопрос ко всем, что думаете про аренду с выкупом.

Я думаю, что никогда не пошёл бы на заключение такого договора

[zikurat]

Только как он угадает конечную цену на торгах

Никак, конечно, но никто из кредиторов не собирается оспарвать действия КУ по передаче имущества в аренду. Более того они даже одобрили заключение такого договора (сами прикинули сколько денег получат от аренды, а сколько от продажи
В итоге, нет жалоб кредиторов - сделка действительна?

Я думаю, что никогда не пошёл бы на заключение такого договора

Это смотря с какой стороны находиться

[wet]

В итоге, нет жалоб кредиторов - сделка действительна?

ИМХО, она ничтожна.

[zikurat]

wet

ИМХО, она ничтожна.

Может тогда и скажете какую норму закона нарушает

КУ докажет, что сумма арендных платежей за период до завершения конкурсного производства выше чем стоимость от продажи этого имущества с открытых торгов". Только как он угадает конечную цену на торгах

Еще мысль, как конкурсный кредитор докажет, что ему причинены убытки и размеры (тоже ведь не угадает конечную цену на торгах)

[Greka]

В чем притворность? Какую сделку прикрывал?

Куплю-продажу чз торги.

Может тогда и скажете какую норму закона нарушает

ст. 139, как норму устанавливающую единственную судьбу имущества должника в КП. Аренда возможна только на срок КП.

[zikurat]

Куплю-продажу чз торги.

Аренда и купля-продажа разные сделки. Как можно арендой прикрыть куплю-продажу

ст. 139, как норму устанавливающую единственную судьбу имущества должника в КП. Аренда возможна только на срок КП.

Совершенно верно, имущество должника должно быть продано через торги (за исключениями указанными в ФЗоБ). Но нигде не указано, что имущество должно быть без обременений в виде аренды.

Сам считаю, что продажа имущества, сданного в аренду, с торгов не законна. Однако пока никаких железных доводов, обосновывающих эту позицию не нашел.

Более того смущает судебная практика. В особенности по аренде с выкупом (заключенной, правда, до возбуждения дела о банкротстве)

[wet]

zikurat
Сначала вы формулировали вопрос так:

что думаете про аренду с выкупом

Может тогда и скажете какую норму закона нарушает

Уже сказали - ст.139 ЗоБ, 168 ГК.
П.1 ст.624 ГК: В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
А данное условие договора противоречит ЗоБу, т.е. ничтожно.
Повторюсь - может быть КУ выручит из такого договора бабла гораздо больше, чем при продаже на торгах, только вот как он это будет доказывать в случае жалобы кредитора без проведения торгов? А я как кредитор, притащю в суд свидетеля, который скажет, что купил бы эту недвижку в три раза дороже, чем она продана арендатору

Сам считаю, что продажа имущества, сданного в аренду, с торгов не законна.

Почему

Однако пока никаких железных доводов, обосновывающих эту позицию не нашел.

Я уверен и не найдёте

Более того смущает судебная практика. В особенности по аренде с выкупом (заключенной, правда, до возбуждения дела о банкротстве)

Ссылку не кинете?

[zikurat]

wet

См. сообщение №10. Кредиторы согласны. КУ действует в интересах кредиторов (получает одобрение на собрании). Главная цель КП - соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Цель -достигнута

Выше про аренду без выкупа

Ниже про аренду с выкупом

Ссылку не кинете?

Например, ФАС ВСО от 26.08.2005 по делу №А10-639/05-19-Ф02-3945/05-С2

[wet]

zikurat

никто из кредиторов не собирается оспарвать действия КУ по передаче имущества в аренду. Более того они даже одобрили заключение такого договора

Ну так вперёд и с песней

ФАС ВСО от 26.08.2005 по делу №А10-639/05-19-Ф02-3945/05-С2

Не нашёл... Текст не скинете?

[zikurat]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности решений (постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 22 августа 2005 г. Дело N А10-639/05-19-Ф02-3945/05-С2


Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Васиной Т.П.,
судей: Билобрам З.В., Уманя И.Н.,
при участии в судебном заседании:
от истца: Чудинова А.Б. (доверенность от 23.03.2005),
от ответчика: Тюрина В.И. (доверенность от 24.01.2005), Тюриной Ю.В. (доверенность от 17.08.2005),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Загорск" на решение от 14 апреля 2005 года, постановление апелляционной инстанции от 9 июня 2005 года Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-639/05-19 (суд первой инстанции: Буркова О.Н.; суд апелляционной инстанции: Хориноева Р.Р., Баяртуев Б.Б., Ковалева Н.А.),
резолютивная часть постановления кассационной инстанции объявлена 18 августа 2005 года, постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2005 года,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество (ОАО) "Загорск" в лице конкурсного управляющего Старкова М.И. обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Киртранс.Д" об обязании передать конкурсному управляющему ОАО "Загорск" недвижимое имущество, расположенное по улице Кирзаводская, 3, пос. Матросова, г. Улан-Удэ, в том числе: не завершенное строительством здание механических мастерских - трехэтажное нежилое строение, общая площадь 599,7 кв.м, стоимость 700705 руб.; столовую - одноэтажное нежилое строение, год постройки 1957, общая площадь 257,4 кв.м, стоимость 306826 руб.; проходную - одноэтажное нежилое строение, год постройки 1979, общая площадь 28,2 кв.м, стоимость 46222 руб.
Решением от 14 апреля 2005 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 9 июня 2005 года решение от 14 апреля 2005 года оставлено без изменения.
Обжалуя в кассационном порядке судебные акты по настоящему делу, ОАО "Загорск" ставит вопрос о проверке их законности, так как считает, что судом допущено нарушение норм материального и процессуального права.
Так, заявитель полагает, что судом неправомерно применены положения Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 9-П от 06.06.2000.
Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Бурятия норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебных актов.
Как следует из материалов дела, 12.02.2003 между ОАО "Загорск" и ООО "Киртранс.Д" заключен договор аренды недвижимости с правом выкупа. По условиям данного договора переданы в аренду не завершенное строительством здание механических мастерских, столовая, проходная, возврат которых является предметом спора, поскольку срок действия договора определен более года - до 18.02.2013. 13 мая 2003 года договор зарегистрирован в Учреждении юстиции Республики Бурятия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Заключенный договор является смешанным договором, содержащим элементы договоров аренды, купли-продажи недвижимости, и соответствует требованиям параграфа 7, главы 30, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По акту передачи от 30.05.2005 спорное имущество передано от ОАО "Загорск" в ООО "Киртранс.Д".
Определением от 12 января 2004 года по делу N А10-5871/03 в отношении должника - ОАО "Загорск" введена процедура наблюдения. Решением от 28 июня 2004 года должник - ОАО "Загорск" - признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, конкурсным управляющим назначен Старков М.И.
27.09.2004 конкурсный управляющий ОАО "Загорск" Старков М.И. обратился к ООО "Киртранс.Д" с заявлением исх. N 13 об отказе от исполнения заключенных договоров, в том числе договора аренды недвижимости с правом выкупа.
Согласно пункту 5 части 3 статьи 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 2002 года конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 1 статьи 102 данного Закона внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из того, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для отказа от исполнения договора, предусмотренных частью 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Выводы суда соответствуют положениям статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Доводы кассационной жалобы, касающиеся неправильного толкования судом положений Постановления Конституционного Суда Российской Федерации N 9-П от 06.06.2000, нельзя признать состоятельными, поскольку обстоятельств, подтверждающих, что договор аренды препятствует восстановлению платежеспособности должника или исполнение должником договора влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, судом не установлено.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для изменения судебных актов.
Учитывая материальное положение заявителя кассационной жалобы, суд находит возможным снизить размер государственной пошлины за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции до 100 рублей.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 14 апреля 2005 года, постановление апелляционной инстанции от 9 июня 2005 года Арбитражного суда Республики Бурятия по делу N А10-639/05-19 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Загорск" государственную пошлину в доход бюджета Российской Федерации в размере 100 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Т.П.ВАСИНА

Судьи:
З.В.БИЛОБРАМ
И.Н.УМАНЬ


На этом предлагаю обсуждение закончить, т.к. в последних постах не содержатся никаких новых мыслей

Итак, доводы за заключение догвора аренды:
1. Ограничение не предусмотрено ФЗоБ;
2. Соответствует целям конкурсного производства

Доводы против
1. Сделка ничтожна по п. 168 ГК с ссылкой на ст. 139 ФЗоБ

Если у кого-то появятся другие мысли, прошу высказываться. Указанное выше заново обсуждать нет желания.
Всем спасибо

[wet]

zikurat
Один про Фому, другой про Ерёму
По поводу ничтожности сделки я говорил про договор аренды с выкупом, заключённый КУ, а не про договор "просто" аренды

Соответствует целям конкурсного производства

Если кредиторы решат, что заключение подобного договора соответствует их интересам - то да, если кредиторы против - геморроя не оберёшься

Кстати, в приведённом постановлении вызвал интерес следующий момент:

Определением от 12 января 2004 года по делу N А10-5871/03 в отношении должника - ОАО "Загорск" введена процедура наблюдения.

Решением от 28 июня 2004 года должник - ОАО "Загорск" - признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 12 месяцев, конкурсным управляющим назначен Старков М.И.

27.09.2004 конкурсный управляющий ОАО "Загорск" Старков М.И. обратился к ООО "Киртранс.Д" с заявлением исх. N 13 об отказе от исполнения заключенных договоров, в том числе договора аренды недвижимости с правом выкупа.

По акту передачи от 30.05.2005 спорное имущество передано от ОАО "Загорск" в ООО "Киртранс.Д".

Кто, интересно, подписывал акт приёма - передачи от имени ОАО "Загорск"

[slayd777]

У меня реальная ситуация: Банк являясь залоговым кредитором в процедуре банкротства желает избавиться от данного имущества, даже готов порешать вопросы с остальными кредиторами. Открыто конкурсное производство. Мы хотели бы зайти на данное предприятие с возможностью дальнейшего выкупа. Будет ли законным договор аренды с правом выкупа заключенный с КУ, одобренный собранием кредиторов?

[Bistrov Den]

У меня реальная ситуация: Банк являясь залоговым кредитором в процедуре банкротства желает избавиться от данного имущества, даже готов порешать вопросы с остальными кредиторами. Открыто конкурсное производство. Мы хотели бы зайти на данное предприятие с возможностью дальнейшего выкупа. Будет ли законным договор аренды с правом выкупа заключенный с КУ, одобренный собранием кредиторов?

Только если в рамках мирового соглашения

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 24 September 2010 - 13:40

[slayd777]

Только если в рамках мирового соглашения

Даже на этапе конкурсного производства? если это возможно то подскажите как?

[Bistrov Den]

если это возможно то подскажите как?

Как можно заключить мировое соглашение?

[slayd777]

Только если в рамках мирового соглашения

У меня пока точной информации нет, но если между банком и должником заключено соглашение о внесудебной реализации имущества, то банк имеет право самостоятельно распоряжаться заложенным имущество даже в период конкурсного производства. Или я не прав?

[Bistrov Den]

статья 18.1 ЗоБ и Постановление Пленума ВАС № 60 Вам в помощь

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 01 October 2010 - 17:47