Сообщений в теме: 126

[Advocat]

Хочу посоветоваться, т.к. не могу для себя решить однозначно вопрос, точнее, может быть убедиться (или отказаться) в своем мнении.

Сейчас стало "популярно" заключать договора бессрочного безвозмездного пользования комнатами (и квартирами) - с тем, чтобы прописать (зарегистрировать по МЖ ) туда кого-либо.... и вопрос в том, подлежит ли по вашему мнению такой договор гос. регистрации?

Мне кажется да, т.к. это обременение, однако от коллег слышала разные мнения, а практики не нашла.

Буду рада услышать ваше мнение.

[Massive]

Advocat, хороший вопрос.
Пользование объектом недвижимости (не важно, жилым или нежилым) в любом случае является его обременением и подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК).

Однако, если мы исходим из прямых указаний закона, то гос. регистрация ДБП не предусмотрена, аналогия с договором аренды не действует (ст. 689 ГК).

Так что незарегистрированный ДБП не влечёт его недействительность либо незаключённость.

Между тем, имеем статью 2 ФЗ о гос. регистрации прав на недвижимость:
"Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Что может означать, что при наличии на тот же объект недвижимости помимо ДБП иного обременения: договор доверительного управления, аренды или ещё чего таковое зарегистрированное обременение будет полагаться единственным в отношении объекта недвижимости. Безвозмездное пользование признано не будет.

Вывод: регистрация обременения не является по ГК обязательной, однако при наличии конкуренции обременений зарегистрированное будет иметь преимущество перед незарегистрированным БП.

[Advocat]

И вот вопрос (вытекает из моих рассуждений): по ч. 1 ст. 131 ГК регистрации подлежат "...иные права в случаях, установленных Кодексом и иными законами". Имеем также ст. 164 прямо указывающую на ФЗ о регистрации.

ч. 1 ст. 4 ФЗ "О гос. регистрации.." указывает, что "наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда." При этом очевидно, что перечень "иных прав" в статье не исчерпывающий.

Таким образом если мы говорим, что пользование недвижимым имуществом - это обременение, то такая сделка подлежит-таки регистрации...

Есть и еще один момент: имеем также ч. 1 ст. 558 ГК, которая указывает на то, что в договоре купли-продажи жилого помещения существенным условием договора является перечень лиц, которые в силу закона имеют право пользования этим жилым помещением и сохранят это право и после смены собственника. Фактически для меня это положение доказывает, что право пользования - это обременение, а следовательно гос. регистрации подлежит и соответствующий договор.

Поспорьте со мной, пожалуйста, мне очень надо разрушить мою т.з., иначе я с ней выйду в суд

[Massive]

Вот Обзор по спорам из гос. регистрации 16.02.2001 г. № 59:

6. Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы.
Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.
Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.
Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.
Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п.3 ст.26 Закона о государственной регистрации).
Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.
Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя. Из чего я делаю вывод, что регистрация обременения является обязательной в том случае, если регистрация данного обременения прямо предписана законом либо в случае, если предусмотрена гос. регистрация договора, из которого вытекает данное обременение.
Так что БП регистрировать не обязательно. На действительность договора БП это не влияет.

[mnatsa]

Advocat

. 1 ст. 4 ФЗ "О гос. регистрации.." указывает, что "наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования
1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

Я думаю, что обременение по договору БП подлежит государственной регистрации и мы регистрировали в Москве такие обременения

[Advocat]

Massive, большое спасибо! Все в голове устаканилось, иногда чувствуешь, что "что-то не так", но очевидные вещи пропускаешь. Так что спасибо еще раз!

И еще вопрос - уже совсем "по теме": человек был вселен в комнату на основании такого договора и зарегистрирован по месту жительства на данной жил. площади. Договор расторгается, человек не выезжает, с регистрации не снимается. Суд (выселение, снятие с рег. учета по МЖ). Какова практика?

Почему я зацепилась за действительность договора - проще было бы начать с признания его незаключенным и ничтожным, а регистрации по МЖ, произведенной на его основании - недействительнойм. Но "факир был пьян и фокус не удался"

Правовую позицию по иску понимаю, а вот практика... в инете уже искала, но может опять не там?

[Advocat]

mnatsa, основной вопрос заключается в том, можно ли признавать недействительной регистрацию по МЖ, т.к. она произведена на основании ничтожного договора. Как минимум нужно доказать обязательность гос.регистрации такого договора...

Вроде вопрос на первый взгляд кажется простым, даже в конфу писать не хотелось, думала, подумаете, что совсем из ума выжила или ленюсь законы читать... а сейчас я совсем готова сломать голову

[Advocat]

И еще вопрос... допустим гос. регистрация права должна производиться. Разделяем гос. регистрацию права и гос. регистрацию договора... Таким образом получаем, что гос. регистрация договора не является обязательной (нет прямого указания в законе именно на регистрацию договора), т.е. договор не является ничтожным, правильно?

Тогда отсутствие регистрации права что влечет?

[Advocat]

maus34, в моей ситуации единственное, что я могу - посоветовать клиенту (на будущее) обращаться к юристу ДО заключения договора

Я точно знаю, что регистрация постоянная... просто думаю как с наименьшим риском выселить человека, вселенного по такому договорчику...

[Korbi]

На мой взгляд, вы несколько путаете право пользования (проживания) с правом собственности (которое, собственно, и начинается с момента регистрации права, но СОБСТВЕННОСТИ). Если лицо, которое вы хотите выселить, не только было зарегистрировано постоянно по МЖ, но и фактически там проживало, да если еще у этого лица нет другого жилого помещения в собственности, то выселить это лицо на основании того, что это право пользования не было зарегистрировано как обременение, невозможно.
Потом, вы говорите, что человек был вселен на основании договора, а потом договор "расторгается", однако человек не выезжает. Договор-то что, расторгнут в одностороннем порядке?!!!

[Stasja]

Согласна с Korbi по поводу существенной разницы в праве пользования и праве собственности. Государственной регистрации подлежит переход права собственности либо вновь возникшее право собственности. Что, естественным образом, к договору безвозмездного пользования не подходит. А что касается перспективы иска о так называемом выселении. Что есть договор безвозмездного пользования, т.е. ссуды - по нему одна сторона передает другой стороне в безвозмездное временное пользование вещь (в данном случае, видимо, квартиру). В заключенном договоре теоретически должен был быть указан срок, на который он заключается. Если срок был не указан (т.е. договор был заключен без указания срока) - предупреждение о расторжении договора за один месяц. Предположим, договор таким образом был расторгнут. Что дальше? Если я правильно поняла, то на основании этого договора человек был зарегистрирован в квартире. А если отпадает основание - то подлежит отмене последующее. Надо подумать только над тем, какой иск подавать. Может быть (по ст.12 ГК) о прекращении или изменении правоотношений? Может быть, о признании утратившим право на проживание в связи с расторжением договора ...? Какие у кого мысли?

[mnatsa]

Advocat
Если договор заключен на неопределенный срок - предупреждайте за один месяц и расторгайте его (ст. 699 ГК) и выписывайте пользователя по суду в связи с расторжением договора. То что обремение не было зарегистрировано, в Вашем случае подтверждает срочный характер проживания пользователя.

[Stasja]

Ув. Mnatsa, в качестве точности, не договор на неопределенный срок, а просто - без указания срока.

[василий]

А кто-нибудь пробовал регистрировать договор безвозмездного пользования в учреждении юстиции? Они его просто не будут регистрировать. (см. ГК).

[Massive]

василий, обременение безвозмездным пользованием зарегистрируют легко. Прямая ссылка на ФЗ о гос. регистрации.

Коллеги, было бы интересно услышать ваше мнение об обязательности гос. регистрации подобных обременений в УЮ и последствий нерегистрации такого обременения в отношении действия договора.

[Prime suspect]

Massive

и последствий нерегистрации такого обременения в отношении действия договора.

Недавно слышал такую историю: гражданин купил квартиру, а потом выяснилось, что предыдущий собственник за месяц до продажи заключил договор найма (хорошо еще, что сроком до года).
ИМХО регистрировать подобные обременения в обязат. порядке. Но по-моему, нет соответствующих инструкций МинЮста, а без инструкции для чиновника и Закон не Закон.

[Massive]

Zmeyka

Он там жил - значит должен был быть зарегистрирован по месту жительства (то, что вы называете "постоянно").

Стесняюсь спросить: на чём основана такая уверенность, что с арендой квартиры я должен регистрироваться по месту её нахождения?

[Stasja]

Он там жил - значит должен был быть зарегистрирован по месту жительства (то, что вы называете "постоянно").
Стесняюсь спросить: на чём основана такая уверенность, что с арендой квартиры я должен регистрироваться по месту её нахождения?

Мне кажется, не надо до такой степени придираться к словам. "Должен" не в смысле должен, а в смысле, если хочет человек зарегистрироваться, то зарегистрируется по этому адресу. А какие противоречия: договор аренды, на мой взгляд, также может являться основанием для регистрации. Ведь регистрируются либо по месту жительства либо по месту пребывания.

[Prime suspect]

register

Как правило, в этом заинтересован ссудополучатель.

В этом могут быть заинтересованы и третьи лица (например: потенциальный покупатель, залогодержатель)

[Massive]

Однако, хорошенькое дельце получается:
Продавец (Пр) продаёт квартиру покупателю (По), после гос. регистрации ДКП появляется ссудополучатель (Ссп), который, оказывается, заключил ДБП квартирой с продавцом ещё давным-давно. В итоге ДКП является незаключённым, поскольку исходя из ст. 558 ГК отсутствует существенное условие - в ДКП не указан ССп как имеющий согласно ст. 700 ГК право пользования квартирой.

Так, что ли?